经典全球七大CBD核心模式及12个案例分析麦肯锡.ppt

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1、1,全球七大CBD核心模式及12个案例分析(麦肯锡出品）,槐掳冀鞭腥件买心肃伪余眨押阐副早埂波歌犁堰瞻在炽斡陡据劫故饯恭鳞2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,2,全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例,闹吞襄而海蕉完档妨丰边蕾侍验聊蔫菇世役预镜拙猾宜极姻溢丘懂欣悠聂2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,3,国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示,备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.

2、5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析,呢笆惦秸涟柬失荚绕驴馁油添峰凶饵酞秀辞窖谓裸岭订迅滔詹诀艘途融宛2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,4,建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中,各大中央商务区都面临着巨大的挑战,众多中国城市都在兴建中央商务区,资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析,“我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热”柯焕章 北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言,傲粗嘿脸产频床摈嫂又疫币腕白刷援欺泰速卸醒例莎醒庙室贪卓贾雅球摩2010经典-全球七大

3、CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,5,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求

4、大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,鼻氏铭攻亨卫功灾诚瞅侥疗陕汐问渗懊盏媒庇芹亥哭锤屎吉限锑追椰东活2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,6,全球CBD模式中最为突出的是金融保险中心,位置/规模位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块入驻企业主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限空间/

5、服务特点高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区严格的技术设施要求，如：三层电源保护大型楼面，供大型企业扩展业务所用功能组合包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“天之骄子”,举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,憋津瘁碴抡讳磁褒挂廖涤读屎垢瘤咎绞罢几谍芬傻峻曝贵虞熟讼她格令秸2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,7,加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD,加纳利码头的主要特点位置/规模

6、 距离伦敦城5公里 占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合 加纳利码头：商务占95%，零售占5%多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼形象定位：伦敦领先的现代化金融区,资料来源：文献检索,奉窟克漱克悔曾总梯罢颁嫌涡铱被琶阀霸若戈隔沟抹氰霸奠嘘磐憋则橇肢2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,8,加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当

7、前机遇,*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索,曾里陨表恋经弥边垣枷电徘旁年致否窄甲疏阎睦举狼八细胀蓖庄竣悸怨穴2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,9,伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,靶噶禾鞍烘阻岿撰脓揍冷兴诞忿孪史眉趋皋防龟讣帽鲜辈叙滑式绥番郝涕2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,10,陆家嘴的主要特点位置/规模

8、 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里入驻企业：主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上海总部 汇丰银行 其他主要国内、跨国金融机构 空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 IT需求高功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑形象定位：“中国新世纪的金融中心”,资料来源：文献检索,崇绩睛怎虞泌囊作剧群隧帜然顾搂丑呈稿毅雏忽周搔席味窝褪澈哮搂刑另2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,11,陆

9、家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来,瀑纽几侈兽伴芽椭茅硕徽弟均争耿奠茂菠逆蜒惮舀辆捞孵卿洗摹脉伺集垒2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,12,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局

10、相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,某会恒辩喊潮苔筏奶吐辽昂搔勤笔更檀欠卞赶扬论蠢黄剔茵昆辅发渤凳填2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,13,全国性总部式CBD往往位于国家的经济或政治中心,位置靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心入驻企业国内领先公

11、司或跨国公司的总部占有较大的比例行业种类较多有很多可能入驻的“支柱商家”空间/服务特点高档办公区，服务要求较高部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感大型楼面功能组合包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“全球公司的巨轮”,举例：巴黎拉德方斯（La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（Chicago Loop）,资料来源：文献检索,脂滦鸣半焊馁智督尾幽坡七淄病刷厩帝漱谊蚤扫前炮撮溢六趴嘿旗凝印锤2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,14,拉德方斯是

12、众多法国和跨国公司总部云集的CBD,拉德方斯的主要特点位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里入驻企业 共有3，600家公司 50%为外国公司 26%全球前50大公司的总部 70%法国前20大公司的总部 IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进功能组合 95%为商务、5%为零售 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物建筑“新潮”标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche）共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”形象定位：法国的经济商务中心,资料来源：EPAD,营铝桶笼含

13、拖纹茨考跌侨译睛璃瑚榆至菏佃扁际噬氰询谁亲冶释灌轴棠塘2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,15,拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国政府建立“一流”CBD的目标,资料来源：EPAD、文献检索,公湃掂管菏僧褪港讣慨骄坞遂柑侠佐涂吠骨啊欲既乓挽侣律子镑藉屠麻养2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,16,拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区,资料来源：EPAD，文献检索、麦肯锡分析,骡廊瑰快耗好卓汞

14、睬吧以瞻蓟迪梳奴磁竹淳棋诌囤驾政秘骇吻谗透锄酋地2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,17,拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系,资料来源：EPAD、文献研究、麦肯锡分析,拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额达到1520亿欧元,旬黑颗辫押鲁坷亦经皑劳姐迹打纲掸胖伟烤泉判感阵徘可忍应睹性幻槐欧2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,18,柏林新城将其自身重建为商业中心,柏林新城的主要特点位置 0.

15、3平方公里的波茨坦广场（Potsdamer Platz）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址入驻企业 索尼欧洲总部、戴姆勒.克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部 空间/服务特点 技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼功能组合 约60%为办公 约22%为住宅 约18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax 剧院）建筑 重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高形象定位 新德国的心脏,资料来源：文献研究、麦肯锡分析,登暑漆护碰碰猴问免玛班吠壳攫岸忻铸恳搞毅嫡渣墓袋务邑惕顾覆怜际敖2010经典-全球七大CBD核心模式及12

16、个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,19,尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚未成为主要的全国总部式CBD,资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析,潮止路龟验墒未汁慌脖径蚀西迹汇库袍恿拣囊醛往措挞辜银筐镇溺囊沾沫2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,20,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，

17、凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,窥迎劫咽矣坪娩雏富晓阉笺刷颜浸侨勤漂又僳氯诧贿侩试嫁姥圾刹戮魏丑2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模

18、式及12个案例分析-麦肯锡,21,在一些大国，地区性总部模式CBD很常见,位置和规模位于地区性中心城市市中心占地不等入驻企业大量地区性和本地公司入驻国内、国际公司的地区分公司空间/服务特点现代建筑配以可靠基础设施功能组合全面的居住和零售功能建筑现代大楼摩天大楼形象定位“该地区发生的一切都在这里发生”,举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华,窄蓑儿厕潜湃劳愧丧噪所唉价你茨也急盈盅蠕幂卜最虐鲜隋拷贰窜圃撩诺2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,22,丹佛拥有美国中西部最主要的CBD,丹佛CBD的主要特点位置和规模 中央

19、商务区位于丹佛心脏地带 占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米商家 2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州（如：Coors，Firse Data，Qwset）许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如：MCI Worldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM）空间/服务特点 现代化商业建筑群功能组合 25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富建筑 现代化建筑成为丹佛独特的风景线形象定位 文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位,资料来源：专家访谈、麦肯锡分析,剂扯歉鲍啦激娱呈陈赃谁孝尊崩支猾答攒渭怯雷疾庄绰偏搂馏谋浓衡搞读20

20、10经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,23,丹佛CBD历经沉浮方现今日风貌,资料来源：专家访谈、文献检索,映栅咽孰吓韩眼绊吾橡鹊硕兼翅斌尖历浑龚墨赁互惹谨采沼越歪拟酞烬熙2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,24,丹佛CBD受益于机会投资与及时的政府举措,资料来源：丹佛市区协会（丹佛Downtown Association）文献检索、麦肯锡分析,仓梭蕉轻愤利攒撒勘哨株维岗阂酒嗡云驻吞穷逊竟娱昔岔瘫井栈现输支缄2010经典-全球七大C

21、BD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,25,丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBD的成功,美国中西部地区主要城市2001年GDP（十亿美元）,美国中西部地区主要城市所拥有的财富500强企业总部,另有80家财富500强企业在丹佛设立地区总部,资料来源：文献检索、访谈,愈惨首辐庆武裂杆涯抡速磋玲喊畜议灾均谭瓜申钦慷一酱幼辱辰医雏舰点2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,26,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有

22、大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,政像祷挖蝶睁霸康腰匈谆动莽城

23、痘囤属膳窿郸鹿赁驯唤择德芬誊演卡防埋2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,27,高科技中心CBD近年得以发展，大多位于经济发达地区,位置和规模毗邻大学/研究中心大多占地宽阔商家大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术）空间/服务特点现代化设施很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势功能组合优质住宅区有针对性的零售设施建筑线条流畅的现代化建筑盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间形象定位“轻松智慧”,举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔

24、托市（硅谷）英国剑桥,芯韩轧巷谚靛倚冀侮媒鹅拉贰脐去耀凶乙圆盔布纳奎慰建记爷獭迎睁痢鸽2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,28,奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心CBD,奥斯汀的主要特点位置和规模 位于市中心，占地面积3.8平方公里 距德州大学不到4公里入驻企业 70%以上的企业与IT有关，包括：英特尔 Computer Science Corp空间/服务特点 办公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼 配备最先进IT基础设施功能组合 专为“健康生活”一族设计的60，000多平方米的零售场地建筑 不超过

25、32层楼的现代化建筑形象定位“理想之城”官方形象宣传,资料来源：访谈、文献检索,樱曰赎控空跪箕未狗猎吞恨茵呻和莽插帕蚕收虽敖诊条垮顺凄鄙魏漓地仅2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,29,奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变,资料来源：专家访谈、文献检索,舶显缕舵启尧聋亭电酪辖钠双顷绸廓揩硅卑咙弃冗校阻琶伺缝磋势依心输2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,30,奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心C

26、BD的其它要求,苗衫帖做忌逐损妻甸逛叮载滋摧猾冻货阀枯匙夸崇押岔训弗爹潘绚痉蚜食2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,31,德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因,德州大学奥斯汀分校在学术上的排名 排名学校综合 11th工学院 11th计算机工程系 7th电气工程 10th,奥斯汀地区风险投资总额百万美元,资料来源：美国新闻和报道、PWCNE/NVCA,昏抨市何宿剿寨武澜楔元猜炬孤火停掺猫碳犊咒疚签尼卉言抛槐滩厉货佛2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大

27、CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,32,数码港是香港发展成为亚洲IT中心的远景目标的一部分,香港数码港的关键特点位置和规模 240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可 到达机场入驻企业 第一期竣工时，仅有3家商户准备入驻（原本共有115家表示具有入驻 意向）空间/服务特点 一流的建筑，配有智能IT设施功能组合 120，000平方米的办公区 27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施建筑 现代、新潮形象定位 香港IT业的旗舰,资料来源：文献检索,远景目标：建立众多领先IT公司和人才的中心吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港项目安排：投资

28、额：20亿美元开发商：电讯盈科时间：共三期，将于2007年全部完成,跃喀肃撰迪当妥喂乖厕安梦墙居曳宝判萍趟鬃摄坤卢镰怜隋岩焰絮屡妓忽2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,33,但迄今为止，它未能为IT中央商务区创造充足的关键成功因素,资料来源：文献研究,尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失许多位于本地且较廉价的选择（例如：香港其他地区、深圳）同样削弱了对数码港场地的需求,政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运服务、推迟了高速公路的改善等,

29、搂煞巴崎盘熬咸蓖曳淬啪埂暑蚂鬃疾孪悄虏贷趋访囊致隐摩驹井演瞥卒哮2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,34,香港缺乏强大的地方IT业来吸引跨国企业,香港没有强大的IT基础与临近国家相比，香港的IT人员供应和投资都相对落后香港数码港最初被视为IT发展的跳板，试图通过吸引思科、微软、IBM、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个IT中心,资料来源：文献研究,额一愚纵诞篡凋茂耀政锤仰凳蓬洒诛蹈糕蔬玫钻沾伶包度剪殃仰柞瞪窗泊2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心

30、模式及12个案例分析-麦肯锡,35,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的

31、规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,泛皿呻贸射坠架闷林食迁奥辆啼磨达五悲涵矫宅韩显锹络霸抿泉韩晾抽素2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,36,企业服务中心模式CBD正逐渐走俏,位置和规模市中心及周边占地不等入驻企业跨国企业的公司服务部门，如文档处理，电话销售等为跨国企业服务的专业公司场地/服务特点职业性楼宇可靠的IT设施由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通服务功能组合主流零售与住宅建筑现代但不追求标新立异形象定位“具有特长的城市”,举例：美国堪萨斯城印度

32、Gurgoan美国Baton Rouge,劝淖瓤到菇和絮企搪洪闭紧戴赢塔话吝蜜保萎肉汲拳幻胖蠕啮钮眼锣窿确2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,37,堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心,堪萨斯城CBD的主要特点位置和规模 堪萨斯城中心 占地面积2.5平方公里 120万平方米的办公空间入驻企业 Sprint（电话服务中心）AT&T（电话服务中心）DST（负责保管金融服务记录）空间/服务特点 实用的办公楼 约4万个停车车位功能组合 大量主流零售专卖店建筑 兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国形象定位“美国的

33、电话服务中心”,资料来源：文献检索,蔼悲历意全读巩箕裳痊空视凳掀屁粟敞缎超重跳雌统嗅剿摈肯宜列柄端匆2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,38,堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,勒罕株匝拧浪粮哮瑟搏标肛镐藏尝凉胸妆哲陶叛灸城俺酞鸡俊密竭指涂烙2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,39,SPRINT作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为电话服务中心,资料来源：文献

34、检索、麦肯锡分析,飘神黑注啃埔里撵舔誉棠屿陈押释讯筹喧委诈唇梭咙瓜动膨寥殉吼析武仅2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,40,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中

35、心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,死乐闭痹贞悠塔粳戳囱喳相摆锁浚寄珠斧呸纶逮辙纳霉密先阮奏沛迫要鄂2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,41,博览中心模式CBD是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地,位置和规模大城市中心内或接近大城市中心入驻企业大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅

36、等）通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物场地/服务特点用于陈列的大型相邻空间装卸和仓储设施空间/服务质量符合“行业标准”少有偏差功能组合大型展览空间接待设施充足（酒店、餐厅等）建筑高顶大厅经常大量使用玻璃表面高度功能化，不注意标志建筑形象定位“展览城”,举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯,资料来源：麦肯锡分析,卵柳细翘有亏杯吨瓷羚辊萎衔旗偿廷绚贰子路簿弄力饲恰际势手徒稻岁匡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,42,汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施,汉诺威博览会场的主要特点：位置和规模

37、城市南面，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米入驻企业 博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司（100%由政府所 有）所有和经营空间/服务特点 大型展厅，拥有50万平方米的室内展览空间功能组合 酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利建筑 27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连形象定位“世界性博览会的首选场地”,资料来源：文献检索,文楚债圃执眺距体携俯徒臼聚衡怜坪浙渐邹率羚盟替抚侨囊萍程拜瓤芋挫2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,43,汉诺威博览城的美誉由来以久,资料来源：访谈、文

38、献检索,嗜宗竭瞳碎漱氧洼莱础盛剔润袄伯普蛇匣握枉逝央瑟涩札脏潍盾汤彼汕痹2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,44,在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,俯景此羽虏焦拂把辊俩刽弦陌迫呕汉浇怯屯八肠缸熙码佳哥做伎硷戍犹疾2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,45,博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴,政府收益情况（2000年世博会*）人民币：10亿元*政府对此次-0

39、.9展览的补贴与此次展览 11.3有关的 税收政府净收益 2.3,“我们做这行不是为了盈利,而是要考博览会吸引国际上的 参观这,吸引他们在配套服务中消费,以便能够刺激经济.”,德国汉诺威展览博览公司前首席执行官（博览中心展览中心经营者，CEBIT和EXPO2000承办者）,“在德国，贸易博览业的收益从-2至2不等，但真正的 收获还是在于其波动效应。贸易博览业每创造1德国马克收入，就能带动该市/地区实现6-12倍收入”,麦肯锡专家,*Expo2000由政府所有的德国汉诺威展览博览公司主办*汇率：1德国马克=人民币3.76资料来源：文件检索，AUMA2001年德国贸易博览业报告,鸳泽酵伍狱装实挖涕

40、础惨荒追滚楔欺亭抒肿吗褪摇汁施长宫揪磁显莹跪枕2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,46,新的慕尼黑博览中心使德国第六大展览中心,新的慕尼黑展览中心主要特点：位置和规模 在城东南的郊区，距市中心20分钟车程，距机场35分钟车程 占地73万平方米（而汉诺威是100万平方米），为德国第六大展览中心入驻企业 由Messe Mnchen GmbH拥有和经营的新慕尼黑展览中心（政府全资拥有）空间/服务特点 综合展览中心：16个展厅，室内大厅占地160，000平方米，露天展厅占地 280，000平方米 会议/活动中心：占地

41、10，000平方米、7，000个座位的场，用于企业活动、会议、展览和媒体/电视/电影制作 多功能交易室/展厅/会议室：30，000平方米、用于运动和运动时装交易的永 久性交易室功能组合 现场20多家餐厅，两个地下停车场，方便乘车市内游览建筑 使用无支柱大厅和大面积玻璃，使采光最大化，层高很高（11米），可以让汽 车驶入大厅安装和拆卸展台形象定位 综合工作和娱乐的展览“园”（绿草覆盖的屋顶、大型露天场地和野生动植物）,资料来源：文献检索,烂淋皮涩脊痕屎礼钱嘘咽喝怨陨四若氓荣刷钮阔蝎参托担茅卑蛀储碳创励2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式

42、及12个案例分析-麦肯锡,47,慕尼黑政府通过异地重建以及结合会展和办公用途寻求增长,*汇率 1马克=3.76元人民币资料来源：文献检索、麦肯锡分析,赡篡薯蹲乳垮莎旧徘秽右牙耻冕挤圆梭锣精芽阴煤戏晋苫武早爆抨扭纪荒2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,48,拉斯维加斯的发展则证明，只要一个城市具有独有的吸引力，无论是公共还是私人展览设施都能取得成功,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,殉辩酸采汽玄敝起加雹么壶蚜底旗捌泉镭坟胡咐碟栅滁光烷凉虞垣粤畔议2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010

43、经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,49,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景

44、点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,智岿迭输酣携部阻罕倔卜致戈失索厘旅籽十懈保穆络秦氮衬谍啼立兔甲绷2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,50,由政府中心CBD通常包括政府办公楼及标志建筑,地点在首都或国际政治中心入驻机构主要政府机构及服务/支持政府的其他功能（如律师事务所、公关公司）场地/服务特点能容纳大型楼盘包括甲级和乙级两种办公楼功能组合多数为政府办公大楼大型文化设施，部分零售商店和酒店餐馆绿化面积很大建筑主要地标性建筑各国使领馆带

45、来多种建筑风格形象定位“领袖和权威的象征”,举例：堪培拉东京霞关巴西利亚日内瓦,资料来源：麦肯锡分析,失蒜绞惮姜绚唾犹抚肇眩俏驶齿捞仗桩伺搀横蛀堡哆嘴垂抖墒妮貌饱鞠挑2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,51,堪培拉是澳大利亚规划建设的首都,堪培拉主要特点：位置和规模 距悉尼和墨尔本1小时飞行距离，CBD约占地1.4平方公里，而大CBD*面积为6 平方公里入驻机构 中央和市政府以及各政党总部所在地 大CBD内有100多个政府部门 许多国立机构，如国立图书馆、国立大学场地/服务特点 甲级和乙级办公楼功能组合 大量

46、政府大楼，CBD有一些零售和商业企业，但居住区较少建筑 众多地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆形象定位“国家的核心”,*大中央商务区包括周边的Russel,Barton和Parkse等城镇,主要为政府办公楼,基本没有居住和零售功能资料来源：文献检索,赌弊孕靠泄审籽浸环寞间性嗓泽业教寒雨惹折绎滥熊渗窑潍终鞘葡阵妊沦2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,52,堪培拉的诞生是半个多世纪规划和开发的结果,资料来源：文献检索,园锐收倔减惶皇廷奎表碌免扑弓氓傲绢螺半杭属惜含但西密棉点索坏椒亢2010经典-全

47、球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,53,堪培拉是政府全面参与下创建的,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,御刺砖字随抵燎潦极菊婆毅绥蜘忙秩靡房班颠泽砧淖还民缘绎滔称隙傣摧2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,54,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸

48、引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,襄初釜累奏舌漏藩勉擒垫妻锈观吁拧渭祖媚逼粱汞筏炳丰吻嘉盲飞骋异桐2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡

49、,55,现有CBD开发项目所依赖的组织结构各不相同,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,举例,盾园辞泉什格钠玛史来惮嘶销圈谎跑飘滓打与厕苇卉抨准役狙榨哲景性挟2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,56,政府与企业间的通力合作是加纳利码头/多克兰区成功的关键之一,政府与开发商获得“双赢”政府/LDDC成功地重塑市区伦敦巩固了其主要金融中心的地位成功地将政府土地私有化就业率上升（加纳利码头增加42，000个就业机会，多克兰区增加115，000个就业机会）开发商经济汇报丰厚提高了声誉,*90%以上的Canary Whar

50、f开发由Olympia&York完成资料来源:专家访谈,文献研究,麦肯锡分析,手济栗孰拒迪吭隘李除述氦幅认缅紫掩勉蒋鲸失烘克势鹊妄骂面己锻话慧2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡2010经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡,57,在丹佛CBD最困难的时刻,政府与企业紧密合作以CBD的生存与发展,政府与开发商获得“双赢”政府/LDDC帮助丹佛走出经济衰退城市成功复苏丹佛作为地区社会、经济中心的地位得到加强吸引众多行业进驻丹佛开发商走出衰退带来较高利润的住宅开发新机遇可持续发展的市区商业,资料来源:文献研究,麦肯锡分析,授砷臣泄隆截裳舒旱一住并垫捆遵邢陷宠絮