物业经营管理概述.ppt

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1、一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理,七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展,物 业 经 营 管 理,考 试 要 求：掌握：物业经营管理的内容（性质、对象、内容、目 标、类别），收益性物业的类型和特点，物业 经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关 系。,第一章 物业经营管理概述,第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵

2、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facilities Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,关键词：1、以收益性物业为对象，强调为业主提供价值 管理服务；2、贯穿物业整个寿命周期，所以要满足业主企 业发展战略，进行策略性管理 物业经营管理活动（内容）既包括了以保证

3、物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。,二、物业经营管理活动的管理对象收益性物业类型（6种）写字楼 4.零售商业物业出租型别墅或公寓 5.工业物业酒店休闲娱乐设施收益性物业特点 收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。,（一）写字楼（第十章专题讲）写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、

4、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。,（二）零售商业物业（第十一章专题讲）物业经营管理的目的（统一化、专业化）1、选择优良租户，2、优化空间内的零售商业的业态组合，3、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流 以增加其营业额，4、最终实现业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。,零售商业物业的分类：,零售商业物业的存在形式：只经营零售业的独立的建筑物或建筑群某综合用途物业内的一部分,

5、（三）出租型别墅或公寓别墅（Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，独立、豪华。中国人别墅概念与欧美不同：独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。公寓(Apaitment)：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。包括：复式、花园、单间公寓（四）工业物业 为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。,（五）酒店和休闲娱乐设施主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲度假村、康体娱乐活动（高尔夫、赛马场）提供入住空间的建筑。酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置

6、和运营管理模式等方面）：,三、物业经营管理服务的目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内：1、持续满足租户正常空间使用需求；2、实现物业各期净收益最大化；3、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者,什么是REITs 就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属

7、于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。,四、物业经营管理企业物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（三个层次）物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公

8、共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。(第十二章第三节细讲）,房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司更具有广阔的视角。（见下页）房地产组合投资管理：（选择题）理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。,房地产资产管理公司的主要工作任务和目标：1、负责管理物业公司和设施管理公司2、监督上述公司行为3

9、、指导上述公司为物业发展制定战略计划4、使管理范围的物业在所处子市场内实现价值最大化5、满足房地产组合投资管理者的要求,创造房地产投资利润的三种基本途径：,在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营；在合适的时机售出物业。,物业经营管理公司工作：,物业经营管理公司,个人和机构投资者投资（Reits),二、物业经营管理不同层次之间的关系,物业经营管理三个层次工作的主要职责,三、物业经营管理中的战略性工作确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金

10、流、租金波动和基于市场交易的收益变化）构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。进行资产组合：选择收益最大和风险最小的那个组合。,资产组合理论的原则：投资者应该把一些合适的持有物进行分散，从而有效抵消一部分风险；（不要把鸡蛋放在同一篮子里）选择收益最大和风险最小的那个组合。,四、物业经营管理的常规工作 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。主要工作包括：现金流和成本管理-（包含租金管理）日常维修和维护未来维修和维护-（前期介入、长期维护、维护成本）设施设备管理物业保险管理,