4月5日石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告.doc
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1、石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告2011.4.5第一部分、市场环境一、政策环境1、进一步巩固之前调控政策效果,加大调控力度,政策更严格,规定更详细继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动,经过2010年的两轮调控之后,房地产市场并未出现预期中的降温,市场仍在高涨之中,价格稳步上涨。中央在传统春节前出台更为严厉的政策控制房价过快上涨。与此同时,“国八条”出台,2011年多个城市加入限购,合计已经有超过20个城市陆续出台“限购”细则。限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”,政府试图以此来减少房地产投资性需求。2、央行上调存存款准备金率,旨在抑制市场上流通
2、资金,进一步减少通胀压力 2011年1月20日,央行首次提高存款准备金率,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定,从2011年2月24日起,再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2011年3月25日起,又一次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3、政策加严,一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市,二三线城市或将成为焦点限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”,政府试图以此来减少房地产投资性需求。从去年政策推出的城市看,对房价的过快上涨起到一定抑制作用。但是因为需求的基数比较大,实际市场成交及价格依然居高不下
3、。同时,一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市,使这些城市房价涨声响起。 国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况中显示,2010年的销售面积及销售额度增速上,中部地区为19.9%及39.7%,西部地区为13.5%及32.2%,远高于东部地区的4.1%及10.1%。从数字上不难看出,房地产投资消费的重心正在向二三线城市转移。二、 经济发展石家庄经济迅速发展,第三产业比重较大,城市居民人均可支配收入客观,为房地产消费奠定一定经济基础。三、 投资环境房地产开发投资增长迅速,施工竣工比较低,未来市场供应巨大,竞争较为激烈。 四、一级市场三年大变样战略促使09年后土地供应激增,地价
4、大幅上升,知名开发商开始进入,二环外土地逐渐成为主流。 2009年后土地供应量突增,主要为三年大变样及新农村改造土地供给; 未来,土地价格将大幅上升,一线城市开发商将更多地参与土地市场的竞拍; 二环外的土地的供应将逐渐成为主流,滹沱新区、西部山前区将成为土地供应热点区域。五、二级市场1、2010年商品房供应较大,成交量大幅上升,成交均价增长起伏性较大,政策敏感度较高。 商品房供应量方面:2008年前,供应量相对平衡,在250万之下。 2008年“三年大变样”以来,供应量激增至300万以上,而2010年作为“大变样” 最后一年,预计商品房供应量激增至600万左右。 商品房成交量方面:受2008年
5、楼市“寒冬”影响,去化量较少,而2009年去化量呈”报复性”增长,增长67%;2010年,目前统计去化400万建面。 作为省会城市,石家庄房价长期落后于其他大中城市。 06、07两年石家庄房价开始飞涨,房价涨幅均在20%以上。 由于石家庄投资投机需求有限,房产泡沫表现不明显,在08年房价没有大幅下跌,仅表现为涨幅有所回落。 从09年下半年到2010年初,石家庄房价开始“报复式”增长,2010年1-11月月房屋销售均价有所回落。 2、片区产品价格差异不明显 新华区 城市传统的老城区,交通便捷、配套齐全、省级单位聚集地;城中村数量较多,未来将有大规模的城中村项目上市;目前 主要在售楼盘共17个,
6、房价在40007000元/之间。 长安区 新区区域,伴随着基础设施及房地产开发,初步形成城市CBD区域的雏形。目前主要在售楼盘共17个,存在多个价格区间。广安大街CBD区域,均价范围6500-7000元/平方米,其它区域均价在4500-5500元/左右。 裕华区 近年政府重点打造区域,前期土地供应较大,目前主要在售楼盘有21个,居全市之最,价均为4500-6000元/之间,为近期房地产开发热点。 桥西区 传统文教区域,近年产业升级;生活区众多,房龄普遍较短;城市副中心位置确立。目前主要在售楼盘19个,在售均价5500-7000元/元/。 桥东区城市传统商业中心区,片区繁华,目前主要在售楼盘11
7、个,在售均价介于65007000元/元/。六、市场总结与趋势1、政策为二三线城市带来一定契机;石家庄处于价值洼地,缺乏城市向心力;高端产品质感不佳 城市地位:处华北腹地重要区域,具备良好的经济发展潜力,但基础设施发展缓慢,随着各项设施的不断完善,将吸引更多关注。 价值洼地:北京与天津两大直辖市之间,价值洼地感明显,这也预示着更多的人流、财流注入; 市场主体:本地房地产企业众多,但未形成品牌大企业; 产品素质:比较缺乏特色、典范的高端产品; 机制政策:目前市场的体制尚不健全,相关的报建预售机制监管有待规范。2、未来竞争激烈,需求旺盛,名企进驻,未来楼市存在一定增长空间。 批准预售供应量较大 土地
8、供应继续增加,二三环中间地带城中村改造将成为土地供应集中区域,对本项目造成一定的冲击。 未来市场需求旺盛,虽市场竞争激烈,但销售同时稳定增长,相互统一。1、石家庄未来500万人口的规划使本地市场需求持续旺盛,达到销售预期并无市场阻碍;2、刚性需求和改善型需求占主导地位,投资性需求将会受到价格考验;3、外省需求比例逐步扩大。未来房价将继续温和上涨。 具有一定的政策敏感度; 行业洗牌:原来一直以本地开发商为主,随着一线地产开发商,如恒大等名企的进入,将对本地开发商造成冲击,同时伴随楼盘品质的提升亦能提高整体房价,未来两年内房价将温和上涨。第二部分、行业环境一、2010回顾 开工锐减 成交活跃 均价
9、上涨 自住为主 市场趋于理性发展 石家庄商品住宅市场经过2010年一年的发展,市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高,新盘上市量明显高于2009年。 2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年,石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验,但在旺盛的市场需求支撑下,无论成交量还是供应量均未受到实质性影响,较2009年都有大幅度的增长。1. 调控力度前所未有 逆势而涨意料之中2. 商品住宅开工锐减 单位面积投资增高3. 商品住宅市场上演供不应求 期房唱主角4. 成交量未受调控影响 市场淡季销量不凡5. 商品住宅均价首破五千 价格走势先扬后抑6. 自住需求为市场主力 双向置业成楼市新宠二、2011预
10、判供不应求 调控依旧 均价破五 预期不明 再遇“政策年”2011年石家庄商品住宅市场走势预测1. 2010年商品住宅开工面积下降 未来市场或面临供不应求2. 政府调控决心未变 2011年石家庄房地产市场再临“政策年”3. 商品住宅市场进入期房时代 2011年成交均价将全面突破五千4. 自住需求成商品住宅市场成交主体 裕华区或不再一枝独秀5. 超六成受访者计划在2011年购房 消费者房价预期不明朗6. 城市扩容带来房地产发展新机遇 2011年双向置业将兴起2011年石家庄商品住宅市场将会呈现如下特征:1、房地产调控政策将继续收紧;2、房价上涨压力进一步增大3、市场需求较为强劲,供不应求现象将再度
11、出现;4、刚性需求置业目的地将向二环外转移;5、楼市板块将进一步细化;6、城市扩容将吸引更多品牌房企入驻,市场竞争更加激烈。三、 业态调研 1、城市综合体改变传统市场格局在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下,城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式;住宅作为城市房地产市场发展的主要载体,不同板块的区域市场呈现出不同的市场特点;综合体项目的涌现及消费人群随着住宅项目的迁移,促使城市商圈也随即发生着变化,商业、写字楼及酒店等物业正不断壮大。 2、石家庄十大城市综合体-万达广场-勒泰商务中心 -华强广场-新源NASA-祥云国际 -河北航空城-苏宁广场-中航城 -华润项目 -原省体育中心
12、地块开发项目 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,因此也被称为“城中之城”。其显著特点是,在城市核心区依地段而生,而且均是城市中矗立的地标式建筑。 万达广场、勒泰中心、新源NASA等一大批大型商业综合体云集崛起,石家庄未来商业的总体量将大大增加,用新的商业面孔和体验式消费与传统商圈抗衡。预计今后三年,石家庄将投资585亿元的大型城市综合体建设,打造出这十大集五星级酒店、高端商务办公、大型商业购物中心、休闲娱乐和高档居住区于一体的城市综合体。 石家庄要打造的十大城市综合体分别要建成什么样呢?万达广场河北最高端的城市综合体 建超五星级洲际酒店,河北最高端 位置:槐安路与建华大街交会处。 进程:
13、去年4月奠基,目前写字楼、公寓、酒店均已封顶。预计今年9月,商业区域建成。 投资预计80亿元的万达广场项目,总规划建筑面积183万平方米。号称将建成集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为一体的首席城市综合体,专业而科学的规划为整体商业增值护航,成就一站式繁华生活圈。 万达商业步行街, 也是一大特色。万达超五星级洲际酒店, 也将打造成石家庄乃至河北最高端国际酒店。 勒泰商务中心 高层建筑楼顶建直升飞机停机坪 位置:中山路北侧、正东路以南,东临栗康街、西临长征街,整个用地呈南侧窄、北侧宽的 梯形。 进程:2009年开建,商业裙楼部分将于2012
14、年“五一”开业,项目整体将于2013年“十一”全面营业。 “勒泰中心”,总投资约40个亿,项目由六层商业裙楼和地下四层超大型停车场、超市,以及44层豪华智能写字楼、29层5A高档写字楼、44层商务型超高层万豪酒店、35层公寓式假日酒店四栋塔楼组成。 1、将建造15000平方米空中花园。 2、将设两个直升飞机停机坪。 3、193米的高度,成就石家庄在建项目新高度。 华强广场信心产业高端服务基地位置:民族路以北,青年街以西区域。 进程:计划于年内开工建设。 计划总投资33亿元,占地62.5亩,总建筑面积28万平米。此项目将以电子数码为主体,集高科技生产资料创、研、产、销为一体,建成“大型商圈”“标
15、准甲级写字楼”“商务公寓”的城市综合体,打造成为石家庄信息产业高端服务业基地,信息产业和数字文化商业孵化器。新源NASA多景观、主题式卖场 40米观景扶梯从一层直达四层位置:中山路与平安大街交会处西北区域。 进程:2010年初开建,项目一期已于2010年底全面封顶。商业部分将于2011年12月建成。 大经街上,“中国南三条”大门内,三栋100米高的主楼已经封顶。新源NASA项目已初见雏形。 新源NASA一期商业,拥有石家庄商业领域中首个最长的观景式扶梯,全长近40米,由一层直达四层,可将街区全景尽收眼底。新源NASA拥有多座封闭、半封闭式空中廊桥将外街区不同区域进行连接,形成错落式的空中走廊,
16、将商业部分外街区域点缀成现代感十足的潮流空间;新源NASA拥有由6块形状不一的单层区域,通过连廊、涵洞式通道等多种纽带组合而成一个主题式卖场。 祥云国际打造食文化为核心的主题公园位置:盘踞省会西南,北临南二环,东临中华大街。 进程:2010年9月动工,一期建设700亩,预计2012年底交工。 正在建设中的“祥云国际”总占地1800余亩,投资预计超过170亿元。 项目北部规划有“吃遍中国”文化主题公园,南部打造纯欧式水岸豪宅社区。 “吃遍中国”主题公园内集合国际国内美食街、水岸湖景、5星级酒店、3000米长的地下异域风情水街以及华北最大的室内体验式游乐场等多种业态。航空城城市空港建筑集群形成空港
17、特色的城市建筑集群 位置:新华区友谊北大街以东、石清路以北、规划路以南、泰华街以西。 进程:2010年9月18日开工建设,河北航空集团总部大厦2012年投入使用。 施工工地紧张而忙碌,河北航空集团总部大厦,主体已建至地上三层。 河北航空城项目计划总投资120亿元,占地1088亩。总建筑面积240万平方米。建设内容主要包括河北航空集团总部大厦、飞行员公寓及培训中心、生活服务中心、商业办公区及配套服务以及航空产业链延伸功能区区域。 苏宁广场 繁华商圈内的高度购物中心位置:东临公里街,南至中山西路,西至南大街,北临民族路步行街。 进程:2010年11月26日开工,预计2013年竣工。 苏宁广场工地上
18、,正在进行地基施工。在这里,将建成45层高的大楼。苏宁广场项目,建设内容包括电器旗舰店、国际知名品牌、大型餐饮、娱乐等业态组合,该项目商业定位为集商业、文化、艺术气息于一体,集零售、餐饮、娱乐于一体、将体验式消费,创新与特色相结合的集购物、休闲、餐饮娱乐于一体的高端购物中心中航城、华润积极备战中-中航城 位置:裕华路以南、槐中路以北、胜利街以东、平安大街以西800亩地块区域。 进程:正在积极进行摸底测算,并与相关部门对接。 -华润(暂定名) 位置:中华大街以东,中山路以南,原青年街市场周边(含市场)。 进程:正在拆迁中。 -原省体育中心地块开发项目 位置:南二环以北,塔南路以南,建华大街与体育
19、大街之间。 进程:目前正在洽谈阶段。3、住宅市场裕华区供量最大,超过桥西、桥东及长安三区总量 最初的石家庄市只存在新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、开发区六个区域;随着城市的发展变迁,正定新区也正式开建,周边的鹿泉、正定、栾城、藁城等四大新城也环绕石家庄主城区组团统一称为周边县市; 2010年省会楼市徘徊在动荡期,整个市场时冷时热,随着上半年恒大城的顺利开盘,整个桥西区的房价均有所提升; 接下来的时间里裕华区远见和万达广场也逐一逆市开售,抛起了石家庄楼市不小的动荡,裕华区房价缓慢提升; 最具商业氛围的桥东区始终房价稳涨不落,最具代表的阿尔卡迪亚,中基礼域等项目不难发现其待续的冲力;不可忽
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