8月江都房地产市场调研报告37页 .doc

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1、 江都市调报告目录一、中远欧洲城2二、铂金府邸6三、长江国际花园10四、世纪康城13五、恒泰贵筑17六、华丰紫郡20七、明珠山庄22八、晟地润园26九、香江城市花园29十、揽月国际广场32一、中远欧洲城项目名称：中远欧洲城项目定位高品质住宅、全优生活配套情况紧邻江都中学和双语国际学校，项目西侧还有实验小学分校及机关幼儿园分园，另外周边超市、银行、菜场、医院等生活配套一应俱全。位置江都市龙川南路188号主力面积40-105平方的小公寓规模指标总占地约540亩，总建筑面积达40多万平方米价格区间（元/平米）价格最低在8100元每平方物业类型多层住宅, 高层住宅, 别墅去化情况住宅2163套，已备案

2、1802套，还剩346套，总面积241873平方米，已备案207305.15 平方米，未售33641.4 平方。总体评价：中远欧洲城创导“全优生活”理念，通过对规划、建筑、景观、科技、人文等和居住相关的一切方面进行优化，从而营造一个更贴近人文关怀、更符合人们居住需求的优化社区。江都宏伟的“造城计划”。生活配套一应俱全。小区实景：1. 推盘量项目现推出二期房源，总占地约350亩，由英伦原乡别墅“红郡”、意大利人文公寓“提香郡”、法式风情电梯公寓“依云郡”三大组团组成。2期工程8月31日开始销售，一共14栋，先开6栋小高层，现阶段在售的有6栋小高层和70年产权小公寓。均价8000元，2013年年底

3、交房，其中20号楼要到2014.4.18号交房。2. 户型配比 49-105平米，主力户型为二室两厅一卫，其次是一室两厅一卫，以2代人居住为主。3. 项目品质由英伦原乡别墅“红郡”、意大利人文公寓“提香郡”、法式风情电梯公寓“依云郡”三大组团组成。项目将欧洲经典人文融入到项目的景观设计当中，具有浓郁的欧洲古典艺术气息。 项目还规划近5000平米的左岸时光会馆，规划有网球场、露天泳池、室内羽毛球馆、健身、商务酒店、咖啡馆、精致美食等多种设施。4. 产品推广一次性98折、按揭99折。5. 优劣势分析优势：1、开发企业为大型开发企业，社会品牌影响力较好；2、社区配套较为完善，并设有多个运动休闲场所，

4、如：羽毛球馆、乒乓球馆、网球场、露天景观泳池；3、外观为欧式设计风格采用了STUCCO涂料，铁艺栏杆、双层钢制进户门、断桥隔热彩铝中空玻璃窗；4、社区景观设计紧凑，植物绿化完善；5、社区周边生活配套完善。学校，医院，菜场一应俱全；6、开发周期长，积累客户较多，口碑效应好，对案场房源去化有很大帮助。劣势：1、开发商开发周期长，利润大，开发商过度宣传产品，导致价格过高，名不副实，价格直逼扬州房价，未来升值空间较小；2、目前周边没有大的商场和购物中心，离市中心较远，生活不便捷； 3、社区规模大，一期交付和目前在售楼盘交付时间差距较长，导致小区外立面未来无法完全统一，无档次感； 4、社区规模大，出入口

5、人员流动大，安全系数不高，且物业管理难度大；5、社区楼盘产品配置为目前市场的基础配置，产品无特色；6、社区物业类型复杂，别墅、多层、高层皆有，也将导致入住人群层次繁杂； 7、目前在售项目处在社区中心位置，出入社区不便；7、社区户型统一缺点：进深长，开间小，采光通风效果差双卫大户型，主卫多为暗卫。部分卫生间勉强开窗但在走道处，易有水汽、异味。户型不方正、拐角多，不利于家俱整体拜访。大户型一般过道浪费6-8平米。南向阳台未异形阳台可利用率低，北向阳台过大无实用性；6. 客群分析购买人大多是江都本地人（乡镇人为主）和扬州人。03年开的盘，09年前投资者占一部分，目前几乎都是已居住为主。因为舜天路一通

6、，到扬州市中心文昌阁只要15分钟。现在以小面积的户型来吸引无力承担首付的客户，提倡租房居住。二、铂金府邸项目名称：铂金府邸项目定位江都稀有纯大户、首席精品豪宅理念配套情况毗邻仙城中学、宏泉医院等市政配套位置仙城中学西侧龙川北路与华山路交汇处主力面积一期主力户型130-160规模指标建筑面积:45757平方米价格区间（元/平米）首期开盘1、2号楼，价格在7500左右物业类型2栋11层小高层；2栋25层高层去化情况暂未开盘。一期9月17日开盘，目前交2万可以预定房源，前10名购房者可享受97折优惠；一次付清享受多一个点的优惠总体评价：项目地处江都北区主干道龙川北路上，交通便利，特有高配置大户型，面

7、向江都高端客户群体。 1. 推盘量2011年9月17日一期开盘，户型范围130160，共126户，一期开盘2号楼40余套。铂金府邸1、2号楼平层大宅房源在售，面积137-250平米，均价8000元/平米，预计9、10月份推3#楼，面积约122平米，仅50套房源。2. 户型配比一期推11层高层，主力户型135三房两厅两卫占大多数。3.项目品质 小区整体建筑抬高三米，百米南北双向景观道，高达40%的绿化率，星级酒店式物业管理以及国际一流品牌智能密码锁、防爆实木子母门、断桥LOW-E玻璃等高档配套整体提升项目的品质，特有的大户型设计也填补江都市场的空白。4. 产品推广购房送装修；同时加推的3号楼中1

8、22平方米的三房认购享受“1万抵3万”。5. 优劣势分析优势：1、精品纯大户，平层阔府，江都仅有，赠送独立电梯门厅；2、法式园林，尊贵感强，景观别致匠心，富有异域风情；内置百叶中空玻璃，同时大门安装防爆实木子母门； 3、物业配套采用了多个科技产品如：同步联动电梯，智能家居报警，彩色可视对讲，车库自动感应门，并且享受星级酒店管理。4、社区周边学校医院菜场一应俱全，生活便捷；5、社区物业管理采用酒店式服务理念，未来服务水准较高，目前销售部现场保安保洁的工作激情、技巧以及外形都具备了很好的参考性。劣势：1、项目北向为待拆迁区域，较荒芜，周边仅有仙城中学，暂无其他配套，周边人流稀少；2、同时开发商为台

9、资企业，之前做酒店行业，初次涉足房地产开发，易造成管理混乱，影响建筑品质，且外资开发如有纠纷，投（资）诉无门，后期存在很多隐患。3、社区体量小，仅4栋楼，业主入住有限，容易造成后期物业管理成本较高，管理难度大；4、赠送电梯无实质性使用价值，无法根本上解决房屋得房率低的问题；5、户型设计面积过大，不符合当前购房刚需客户的需求，项目定位高端，上客量大，销售不佳；6、小区体量过小，能够用于景观绿化小区生活的配套的区域少；7、多数户型南向阳台较小，实用性不佳，北向阳台过大，销售员希望颠覆传统思维，理据牵强；8、小区B、D户型，主卧室卫生间无窗户，异味水汽无法排放；9、为了在户型上减少浪费面积和表现户型

10、规整，步入式衣帽间浪费太大。6.客群分析 该项目主抓江都市政企事业人群及周边村镇富裕阶层，又以改善居住条件为主的客群。三、长江国际花园项目名称：长江国际花园项目定位格林世界 都市时尚生活蓝本配套情况工商银行、世纪华联超市、小区内部步行街，实验小学，仙城中学位置仙女镇龙川北路西侧主力面积面积96-139平米左右规模指标建筑面积:30万平方米价格区间（元/平米）小高层均价在5800左右，高层均价在6200左右物业类型多层、小高层、高层去化情况目前多层已经销售一空，仅剩小高层以及高层总体评价：项目毗邻城北新城，项目占地面积大，开发周期长，是江都建筑规模较大的小区之一。小区规划图：小区实景：1. 推盘

11、量 长江国际花园多层、小高层、高层、叠加别墅房源在售。2. 户型配比面积110-200平米左右，多层均价6600元/平米，小高层均价6000元/平米，高层均价5900元/平米，叠加别墅房价6000-7000元/平米左右。3.项目品质项目位于城北主干道，交通便利，30万方大盘，居住氛围浓郁，为江都经典住宅小区。 4. 产品推广 购房可享受一次性付款98折再减5000元、贷款98折优惠。5、优劣势分析优势：1、开发企业在本地有大型实体工厂，资金实力雄厚，社会品牌影响力较好；2、社区配套较为完善，并设有多个运动休闲场所，如：塑胶跑道、露天景观泳池；3、社区景观设计紧凑，植物绿化完善；七大风情组团，独

12、立风格；4、社区自带商业走廊，后期入住商家较多，能够满足住户日常生活需求；5、社区周边生活配套完善。学校，医院，菜场一应俱全；6、开发周期长，老板为本地知名企业家，社会人脉广，积累客户较多，口碑效应好，对案场房源去化有很大帮助。劣势：1、社区位于华山路以北，非实验小学学区房，业主子女入学受影响；2、社区5个出入口，人员流动大，易出现管理疏漏，存在安全隐患；3、社区产品配套仅达到建筑规范最低标准，节能性差。业主入住后期供暖制冷生活成本增加；4、社区开发规模较大，交房周期较长，房屋外立面新旧无法统一，社区内部配套设施有一定的损耗，档次感下降；5、社区内部有拆迁安置房，后期对于物业管理带来不便且拉低

13、业主入住品质； 6、目前在售多层以及小高层，房源较少，户型和楼层选择面小，小高层位于社区最北向，出入不便，景观较差，且北向有水系污染严重，多层价格较高，开发商利润较高，性价比差； 7、物业非开发公司管理，管理队伍良莠不齐，管理水准较差，服务意识淡薄；6.客群分析基本上是以中小户型为主，定位是初次置业的客群，这也符合新政环境下的市场主要需求。主要客群以周边乡镇、刚性需求、前期投资客构成主要购买客群。7. 项目配套 世纪华联超市、工商银行、建设银行、实验小学、仙城中学、洪泉医院、世纪花园菜场、小区内部步行街。四、世纪康城世纪康城项目名称：世纪康城项目定位高端的地中海风格建筑风格小区配套情况内部中心

14、会所、双语幼儿园、市民广场、内部商业街位置江都华山路北侧主力面积88100规模指标占地约150亩，总建筑面积约17万平米价格区间（元/平米）均价在6400元/物业类型5幢3F别墅，15幢7F住宅楼，6幢11F高至16F住宅楼。去化情况住宅692套，已销售381套，还剩311套，总面积 79082.19已销售43003.03还剩 35468.89总体评价：中规中矩的项目，项目内建造的欧式建筑与多层别墅洋房小区实景：1. 推盘量目前在售19#、24#小高层，20#.25#小高层暂未销售。19#销售50%左右，24#栋没有去化。2. 户型配比 面积94-106平米，均价6200元/平米；25#楼高层

15、在售，面积95平米，均价6000元/平米；多层特价现房4200元/平米起；196平米的别墅在售，均价8800-9000元/平米；另有200平米左右的商铺在售，均价11000元/平米3. 项目品质 南低北高，强调建筑层次感和居住风水学。组团景观与景观轴紧密相连，有主有次，层次分明。力求实现“家在园中、园在门前”的景观均好性美观性。4. 产品推广 面积94-106平米，购房享95折优惠；多层特价现房4200元/平米起；5. 优劣势分析优势：1、小区人性化的设计，人车分流，停车位充足2、外立面强调层次与质感，外墙材料高档涂料和面砖结合，很沉稳大气、灵动雅致。 劣势：1、入住率偏低，居住氛围不浓2.地

16、处偏僻，没有城市喧宵感3.分期交付没有居住氛围4.户型飘窗实用性不强5.物业形态分多层，小高层，高层，别墅，比较繁杂，存在一定安全隐患6、物业比较差，小区周围的栅栏已经出现问题，至今仍然未维修。6. 客群分析 从面积上来看，客户主要以改善居住及刚性需求为主。重点以北区村镇住户为主要购房者。五、恒泰贵筑项目名称：恒泰贵筑项目定位水岸大宅配套情况超市，菜场位置江都市仙女镇东方红东路(原第二水泥厂)主力面积120-136平米规模指标总建筑面积8037.02平米、容积率1.5价格区间（元/平米）均价6800左右物业类型多层，小高层，高层，叠加去化情况三期开盘，现在销售的是3、4、5、6号楼总体评价：

17、在靠近市中心的位置，但是本身的配套不足，而且学区也不好，档次一般小区区位：1、 项目基本简介： 共11栋楼，楼栋4-10为叠加别墅，1、2是9+1层的小高层，3、6、11为18层的高层，目前在1、2、11栋里还有房子，以1、2栋为主，一梯三户，共三个单元，中间两室的房子98，西边户118，东边户136，隔壁四栋多层是拆迁安置小区，在1号楼前面是3层楼高的公积金管理中心 2、推盘量 小面积的只剩下14、15的房源，116的楼层选择性比较大。其他均为大面积为主。3、 户型配比 以132平米三房为主4、项目品质 建筑风格：现代5、产品推广一次性96折，贷款98折。6、优劣势分析优势1、 在靠近市中心

18、的位置，地段好，大多数以多层为主，阳台面积大。劣势1、 周边没有别的居住小区2、 虽然靠近市中心，但是自身的配套今本没有3、 小区内有四栋拆迁安置房，档次下降4、 以在市中心的位置升值空间受限5、 小区的绿化率低，周边噪音大，小区安全差7、客群分析：多为江都本地人，换房或者是婚房六、华丰紫郡小区实景：1. 推盘量 现在处于尾盘阶段，降价促销，推出用两房的钱买三房。2. 户型配比 江都华丰紫郡花园洋房面积124-160平米，均价7000元/平米；17层高层住宅少量房源在售，面积96-140平米，房价5700-5800元/平米。 3. 项目品质户型轩敞明亮，而且视野开阔，既可欣赏园区美景，更可享受

19、明媚阳光。4. 产品推广 现购房享受一次性付款94折优惠，按揭96折优惠 。5. 优劣势分析优势： 1.规划有江都市首屈一指的220米中轴景观带2.位居江都城北核心居住区，环境优美、交通方便、配套齐全，综合居住环境绝佳，地段价值优越。3.小区内部设有幼儿园，小孩上学较为方便。劣势：1、配套公交车站离小区较远。2、分期交付，没有居住氛围。3、开发商和物业不是一家，后期物业维护比较麻烦。4、离医院太靠近，针对部分人群可能觉得风水有问题。5、小区南面太靠近安置房，降低小区档次。6. 客群分析 客群主要以东区周边人群，政府公务员为主。七、明珠山庄1.推盘量明珠山庄二期、三期还剩少量房源在售。2.户型配

20、比 面积以122平米三房为主，均价7200元/平米。预计2012年年底推四期小高层，以中小户型为主。3.项目品质 江苏省内独一无二的全方位立体景观社区，在全方位立体景观基础上，景观设计充分体现“户户有景、一户多景、景景不同”的360观景效果，底层5m架空，使得住宅1层相当于其他楼盘3楼的高度，视线更加高远（户内层高达2.9米），首次实现小高层全部使用太阳能。4.产品推广 现每周推两套特价房，购买顶层复式房源送车位； 5.优劣势分析优势：1、开发商资金实力雄厚，周边配套齐全，医院、学校、菜场、酒吧。2、整层架空，绿化率达40%。 劣势：1、外墙砖块容易脱落，即影响小区美观，同时小区安全也受影响2

21、、小区周边医院，敬老院风水较差。3、小区售楼人员服务意识差，性价比低。6.客群分析 江都洪泉医院的教授，主要是内部认购居多，同时面对江都中上等人群。项目名称：晟地润园项目定位江都新城生活中心区配套情况商业街、超市、高档会所、健身场、幼儿园。位置江都区仙女镇新都北路与东方红东路交汇处 主力面积88140规模指标小区总建筑面积38585.5 价格区间（元/平米）7000/物业类型板楼 小高层 高层 去化情况晟地润园5月27日开盘在售，首期推6幢小高层及高层公寓。总体评价： 位于江都区新都北路与东方红东路交汇处，紧邻老通扬河一线滨水景观和区政府。可以说，是一个行政、商业、金融三圈交汇之地。 八、晟地

22、润园1.推盘量 首期推6幢小高层及高层公寓，位于园区的西入口处 ，总共313户。 8月份加推10#、15#楼高层公寓。2.户型配比 10#、15#楼高层公寓，户型面积为89、107、117，6幢小高层及高层公寓，户型面积为88-143。 3.项目品质润园作为江都42万首席人居大盘,邀请了浙江龙元建设集团、上海中联环国际建筑设计、杭州草月流（日资）景观设计等一流团队来合作开发。首先是超宽楼间距和高得房，其次，润园是江都首个设计完善立体交通园区，园区内实现合理的人车分流，并与园区外主城区、新城区以及国际交通融为一体。另外，润园的建筑外立面采用大面积真石漆和局部石材组合;还是江都首个三菱电梯园区。4

23、.产品推广 8月份加推10#、15#楼高层公寓，现认购VIP卡享“存1万抵3万”；首期推6幢小高层及高层公寓，购房可享受一次性付款97折，按揭98折优惠。 5.优劣势分析优势：1、开发商资金实力雄厚，同时晟地润园的园区内拥有丰富的配套：有商业街、超市、高档会所、健身场、幼儿园等。另外，会所有两个，分一动一静双主题，有室内外双游泳池等等 、酒吧。2、超宽楼间距和高得房。 劣势：1、东临五金厂、印刷厂、钢管公司、江都精细化工厂、宏信物流中心，后期车辆较多会比较吵。2、周边的小区多为老小区，后期动迁成本大价格上不去3、普遍楼层比较高，小区出入口较多后期管理不便，可能起不到出入口的作用4、周边的小学需

24、要很跨江都最繁华的闹市口大约2KM左右直线距离5、地下车库只与部分单元电梯相连接，后期出入会不方便6、西临城市快车道后期比较吵6.客群分析 乡镇客户以及市区改善性需求。九、香江城市花园项目名称：香江城市花园项目定位响应扬州向东发展、打造滨江版块配套情况学校、超市、银行、咖啡馆 。位置建都路与舜天路交汇处 主力面积120规模指标小区总建筑面积38585.5 价格区间（元/平米）7800物业类型板楼 小高层 高层 去化情况香江城市花园三期开盘，叠加复式、错层、错层复式 总体评价：香江滨江园以傲居大扬州滨江核心地舜天路与建都路交汇处的优越地段、坐拥得天独厚的滨江资源及城市滨江发展的机遇，成就超越别墅

25、的公寓。 1.推盘量 香江滨江园现剩三期少量小高层房源在售，预计2013年推四期房源。 2.户型配比 主要是120多平方米的三房为主3.项目品质香江滨江园以傲居大扬州滨江核心地舜天路与建都路交汇处的优越地段、坐拥得天独厚的滨江资源及城市滨江发展的机遇，成就超越别墅的公寓。 香江滨江园项目总用地面积100亩、总建筑面积约12万平方米，共17幢，由叠加复式、错层、错层复式等组成。项目聘请加拿大大师倾力规划，利用天然河道穿流社区、形成自然生态水景。领衔市场的两层一单元的产品设计，完美呈现干湿分区、动静分离的科学户型；其4.2米及5.6米挑高客厅更是彰显超越别墅的非凡气度；江都首创将约140平米打造成

26、空间优越的叠加复式及错层，更是无比珍稀。4.产品推广“底层家家有庭院、顶层户户有花园”、“家家都是别墅厅”“五层即配电梯”。5.优劣势分析优势：1、利用天然河道穿流社区、形成自然生态水景 2、其4.2米及5.6米挑高客厅更是彰显超越别墅的非凡气度 3、项目周边生活配套齐全，学校、超市、银行、咖啡馆等为格调居家增添便利，扬州向东发展、10分钟直通扬州文昌阁、滨江版块的打造等更是为项目创无限升值潜力。 劣势：1、南边就是一号路后期是扬州江都主干道会比较吵2、老社区、新地块的开发暂时还没有开始，小区面临入住后周边还在做施工建设3、小区西南角上的商业配套成熟后会影响小区业主出行4地下车库只与部分单元电

27、梯相连接，后期出入会不方便5没有做完全式的人车分流系统后期小区内的人和车会比较混杂，不安全。6孩子上学需要穿越整个闹市区，不是很方便6.客群分析 市区改善性需求以及高档人群。十、揽月国际广场项目名称：揽月国际广场项目定位紧邻市中心，以地段为主。配套情况锦绣之星宾馆沿河商铺 位置江都区区政府向西400米（江淮路与利民路交叉处） 主力面积住宅面积85-143平米 规模指标小区总建筑面积48239平方米 价格区间（元/平米）7400元每平方米左右物业类型小高层 高层 去化情况7月19日正式开盘，本月销售18套。 总体评价：揽月国际广场地处江都城区核心地段，北与锦绣花园相邻，南与市中心隔河相望，在江都

28、城区具有良好的区域优势。1.推盘量 揽月国际广场首期7月19日开盘在售，推出1#，2#，3#，同时主要是小高层和高层。 2.户型配比 住宅面积85-143平米，小面积户型主要是10楼以上，大面积的主要是4楼以上。3.项目品质揽月国际广场地处江都城区核心地段，北与锦绣花园相邻，南与市中心隔河相望，在江都城区具有良好的区域优势。规划有小高层、高层、酒店式公寓及沿河商铺。 4.产品推广 一次性优惠98折，按揭优惠99折。5.优劣势分析 优势：1、位置处于市中心地段，周边配套比较齐全 劣势：1、地基不牢固，曾经发生过倒塌事故。2、周边主要是老社区，同时道路比较狭窄，出入不方便，并且存在安全隐患。3、物业公司为爱涛，后期管理存在一定的问题。6.客群分析 市区改善性需求以及高档人群。