土地增值税新证培训.ppt

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1、1,土 地 增 值 税,中财讯财税筹划技术研究院,周华洋 主讲,2,第一章 概 述,3,概述：,法律依据1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 特点以转让房地产取得的增值额为征税对象 征税面比较广 采用扣除法和评估法计算增值额 实行超率累进税率 实行按次征收,4,第二章 税收要素,5,税收要素：,纳税义务人课税对象征税范围,计税依据税率减免税,6,税收要素-纳税义务人,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。,7,税收要素-征税范围,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及

2、其附着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。,8,税收要素-课税对象,土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。,9,税收要素-计税依据,土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。,10,税收要素-税率,增值率=增值额扣除项目金额超率累进应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率,11,税收要素-应纳税款的计算,应纳税款=增值额税率扣除项目金额扣除率,12,税收要素-减免税,暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出

3、售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,13,税收要素-减免税-企业,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；以房地产进行投资、联营的（不包括房地产开发企业）；合作建房后分房自用的；企业兼并转让房地产的；因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回土地使用权的。,14,税收要素-减免税-个人,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的；对居民个人转让自有普通住宅的。

4、,15,第三章 增值额的计算 房地产开发企业,16,增值额的计算-基本公式,增值额=收入扣除项目金额,17,增值额的计算-收入的确认,收入的范围：货币收入实物收入其他收入,18,增值额的计算-收入的确认,收入金额的确定：合同金额房地产转让（包括预售）、其他收入评估金额实物收入,19,增值额的计算-扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除,20,增值额的计算-扣除项目金额,房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用,21,增值额的计算-扣除项目金额,取得土地使用权所支

5、付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除,22,第四章 税收征管 房地产开发企业,23,业务流程房地产开发企业,项目纳税登记,申报纳税,预缴税款,清 算 税 款,24,项目纳税登记,房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记；,25,申报纳税,纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。,26,预缴税款,土地增值税预征情况变动表,27,土地增值税预征情况变动表 续,28,清算税款-流程,纳税人提交清税申请,税务机关认为有必要进行

6、清税的,受理清税申请,审核清税资料,90个工作日,清税完成,29,清算税款-清算后再转让房地产,收入转让收入扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额清税总面积）本季销售面积申报按季度申报,30,第四章 新政解读 国税发2006187号,31,国税发2006187号,共八条清算单位清算条件 收入确定扣除项目,报送资料审核鉴证 核定征收清税后再转让,32,国税发2006187号清算单位,以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位清算。分期开发的，分期清算。普通住宅和非普通住宅分别清算。,33,国税发2006187号报送资料,必须提供中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告,34,国税发2006187

7、号核定征收,情况：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,35,增值额的计算-收入的确认,收入的范围：货币收入实物收入其他收入,视同销售其金额由税务机关确认,36,国税发2006187号扣除项目,扣除原则提供有效凭证方可扣除分摊原则按建筑面积或其他合理方法明确的具体内容四项成本公共配套设施装

8、修成本预提费用不得扣除,37,国税发2006187号扣除项目,四项成本前期工程费建筑安装工程费基础设施费开发间接费省级税务机关可以按单位面积核定扣除标准。,38,国税发2006187号扣除项目,公共配套设施产权属于全体业主无偿移交政府有偿转让,39,土地增值税清算工作思路,制定北京市房地产开发企业清算管理办法。,贯彻落实,组织培训,内部,外部,税务所,税政科室,评估部门,稽查部门,中介,编写业务手册,宣传：新政策、新方法,相关政策、实务操作、案例对照,40,土地增值税筹划思路,土地增值税案例甲公司是北京一家很有实力的房地产开发企业，其所属集团常年从事住宅、酒店、写字楼等类型的开发项目。该公司于

9、2003年底取得一块生地的土地使用权，而后进行了一些期初的开发，完成开发投资总额的25%。土地成本与税费、开发投入等总计2000万元。,41,土地增值税筹划思路,至2004年，该地块的周边已发展完备，得益于市政府的新规划，该地块也得到了巨额增值，市场估价达到了5000万元以上。甲公司拟以转让方式将该地块出手以获取差价。此时，另一家房地产公司乙公司很看好该地块，决定以评估价（5000万元）受让该地块土地使用权后进行独立开发。,42,土地增值税筹划思路,甲公司注册资本金3,000万元，其他所有者权益2000万元，除前文所述地块外，还有其他地块正在开发当中。甲公司资产总额20,000万元，共有负债1

10、5,000万元。,43,土地增值税筹划思路,在甲、乙公司的高层开会决定进行此项交易后，甲公司财务总监遇到了很大的难题。原定计划需要缴纳高额的税费，这对甲公司的现金流造成了极大的负担，特别是甲公司目前正在进行别的项目的开发，突然增加这样的大额现金流出，难免会在资金上产生问题。,44,土地增值税筹划思路,双方原定交易模式及税费情况如下：交易模式：甲公司直接将土地使用权按评估价格转让给乙公司涉及税费：甲公司：营业税 250.00万元 城市维护建设税 17.50万元 教育费附加 7.50万元 土地增值税 1200.00万元 企业所得税 990.00万元 印花税 2.50万元 合 计 2467.50万元

11、,45,土地增值税筹划思路,乙公司：契税 150.00万元 印花税 2.50万元 合 计 152.50万元方案评析：税负过高，企业负担重；需要进行土地过户等，各种已办理的证件也要过户，但思路清楚，相对而言手续还是比较简便的。乙公司为购买土地使用权而支付的5000万可全额计入土地成本，在土地增值税及企业所得税前列支。,46,土地增值税筹划思路,财务总监的苦恼很快反应给了CEO。公司负责人了解情况后，也颇为着急，找了许多人问，也没能得到有效的解决方案。此时，CEO通过其集团内部的兄弟企业了解到了中财讯，在得知中财讯成功为这家兄弟企业制定筹划方案，使其开发的某高档公寓项目成功节税上千万元后，立刻找到

12、了中财讯，询问是否有方案可以解决他们的问题。,47,土地增值税筹划思路,在进行了大量数据采集及情况调研后，中财讯的税务师们向甲公司提交了以下几种交易方案及其涉税分析：方案一：交易模式：将甲公司股权转让给乙公司 涉及税费：甲公司：营业税 无 城市维护建设税 无 教育费附加 无 土地增值税 无 企业所得税 甲公司股东需要缴纳 印花税 根据交易额,48,土地增值税筹划思路,乙公司：契税 无 印花税 根据交易额会计分录：甲公司:借：实收资本XX 3000万元 贷：实收资本乙公司 3000万元乙公司:借：对外投资甲公司 交易价格 贷：货币资金等 交易价格,49,土地增值税筹划思路,方案评析：税负最低，出

13、双方需缴纳的印花税及甲公司股东需缴纳所得税外，无其他税款支出。手续简单，土地证等各种证件都不需办理过户手续。土地的增值部分不能计入开发成本，少了3000万元的抵扣额，今后的土地增值税及企业所得税将会受到上千万元的影响。且乙公司受让股权后，因对甲公司的债权债务一无所知，难以真实了解甲公司可能存在的潜在债务，风险难以消除。由于甲公司目前正在开发其他项目，因此不可能转让股权，方案不可执行。,50,土地增值税筹划思路,方案二：交易模式：甲公司以土地投资，与乙公司（以现金出资）合资成立新公司，再由甲公司将新公司的股权转让给乙公司涉及税费：甲公司：营业税 无 城市维护建设税 无 教育费附加 无 土地增值税

14、 无 企业所得税 990.00万元 印花税 2.50万元 合 计 992.50万元产权过户时需缴纳印花税、契税共152.50万元,51,土地增值税筹划思路,方案评析：无流转税，土地增值的3000万元可计入开发成本，新公司可抵减土地增值税1080万元（3000万元加成20%扣除，土地增值税率按30%计算）、企业所得税633.6万元。所得额可并入5个年度的应纳税所得额计算缴纳相应税款。涉及产权过户，时间较长。土地价5000万元超过甲公司净资产的50%（甲公司净资产为5000万元），不能操作。,52,土地增值税筹划思路,以上方案虽然在税收测算上优于其他方案，税负最低。但是，由于甲公司净资产不足，无法

15、对外进行5000万的投资，因此，方案在本项目不可行。根据这样的情况，中财讯的税务师又提出了以下方案：方案三：交易模式：一、甲公司采用派生分立方式设立新公司丙，同时将丙公司50%的股权转让给乙公司。1.设计丙公司注册资本为2000万元，持有该地块，资产2000万元，（按甲公司账面数直接分割，尚未考虑土地增值）。,53,土地增值税筹划思路,2.地块的升值，新公司丙的土地增值为3000万元，丙公司对甲公司的负债增加3000万元。对甲公司来说，是该地块分立出去后形成财产转让所得3000万元。同时增加对丙公司的应收款3000万元。甲公司把转让所得3000万元计入纳税所得（可分5年计入），丙公司土地增值3

16、000万元可以列入计税成本。3.分立的同时，丙公司股东其实就是甲公司股东把50%股权折价1000万元转让给乙公司。,54,土地增值税筹划思路,二、丙公司按约定偿还甲公司负债3000万元，资金由乙公司负责筹集。三、在适当时候，乙公司出价1000万元购买丙公司剩余的50%股权（乙独家持有回避形式此处略）。涉及税费：不征收营业税、土地增值税、契税。甲公司分立财产转让所得3000万元，应纳企业所得税990万元。三公司应纳税款合计为992万元（含股权转让印花税2万元）。,55,土地增值税筹划思路,方案评析：丙公司因土地增值3000万元列入计税成本，新公司可抵减土地增值税1080万元（3000万元加成20

17、%扣除，土地增值税率按30%计算）、企业所得税633.6万元。本案中土地增值应纳税金992万元带来了1713.60万元的税金抵减。间接实现现金流入721.60万元。,56,土地增值税筹划思路,分立程序耗时长。公司分立首先要公告90天。办理土地证、规划证、建设施工许可证等变更需要很长时间。公司分立后影响到公司偿债能力，需要债权人同意，在本案如果债权银行不同意，股东如果有钱，需筹钱还贷后分立，否则就无法分立。房地产公司一般是负债经营，有较多债权人，这可能是房地产公司分立最大的困难。同时，分立后公司对公司分立前的债务承担连带担保责任。,57,土地增值税筹划思路,以上方案成功规避了由于甲公司净资产不足

18、而产生的影响。但是在实际执行中，有时候会遇到乙公司净资产同样偏低，不能操作的情况。因此,中财讯专家又提出了以下补充方案：方案四：交易模式：先分立、再合并、偿还负债、剩余股权转让第一步，甲公司派生分立出A公司，A公司的资产就是该地块的土地使用权，价值为2000万元，股本设计为500万元，差额为负债1500万元。,58,土地增值税筹划思路,第二步，乙、A公司采用新设合并形式成立B公司，具体是：A公司净资产经评估升值3000万元，根据已知条件，该评估值肯定能征得乙公司的确认。同时，按公平原则以及保证乙公司的绝对控制权，双方商定原甲公司股东占500万股，占B公司总股本的33.33%，评估升值3000万

19、元作为B公司负债处理，投入地块B公司按评估值入账。乙公司股东以乙公司净资产1000万元出资，占B公司总股本的66.67%。,59,土地增值税筹划思路,第三步，B公司以该地块作抵押向银行贷款3500万元（不到其评估值的80%，相对可行），加上B公司已有现金1000万元，归还负债4500万元欠款。第四步，经过一段适当时间间隔，原甲公司股东以11转让全部股权给原乙公司股东。至此，B公司资产负债表的组成内容是：资产就是地块5000万元，负债就是银行贷款3500万元，净资产就是股本1500万元（乙独家持有回避形式此处略）。,60,土地增值税筹划思路,涉及税费：不征收营业税、土地增值税、契税。甲公司分立财

20、产转让所得3000万元，应纳企业所得税990万元。三公司应纳税款合计为992万元（含股权转让印花税2万元）。方案评析：本方案与上一方案大体相同，土地增值应纳税金992万元带来了1713.60万元的税金抵减。间接实现现金流入721.60万元。但此方案可适用于乙公司净资产较低时的情况。,61,土地增值税筹划思路,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。而上述设计方案操作步骤多且涉及分立合并的公告程序等，而从A公司的被分立至其被合并，其时间间隔要求至今

21、尚无明文规定，这将取决于主管部门的态度和要求。同时，分立与合并按公司法等要求都需要征得债务人同意才行。因此巨额往来在分立和合并时能否得到债务人的配合，直接影响以上方案的可行性。,62,土地增值税筹划思路,以上方案，涉及分立、合并、股权内部转让三个环节，需要签订大量合同协议，需要验资、工商和税务变更或注销等工作，还要变更计委、规划、建设、土地相关证书，需耗费太多的时间、人力、物力，实际运作不大可行。,63,土地增值税筹划思路,分析比较以上方案后，甲公司选择了其中最适合其情况的方案进行操作，顺利的完成了该项交易。当然，甲公司按合同要求补付了差额费用，并且在双方的合作中加深了彼此的了解与信任。甲公司

22、后又委托中煜华利用本次调研得来的资料，帮助甲公司梳理内部管理体制与各种程序制度，改进预算体系等，指导甲公司在战略管理、财务控制、税务控制、人力资源等各个方面进行了改进，使甲公司获得了巨大的潜在效益。同时:,64,土地增值税筹划思路,双方还就甲公司目前正在开发的另一个项目展开合作，目前该项目已近尾声，甲公司又要签写向中财讯补付差额的支票了。当然，象这样的支出是甲公司负责人非常乐于付出的。注：为方便说明，对于一些影响不大的具体问题如其他方面的税费扣减、加计20%扣除等等因素未考虑进去，敬请留意。,65,第五章 北京新政解读 房地产开发企业土地增值税清算管理办法,66,土地增值税清算管理办法,目前,

23、各省、市、自治区都在根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）及土地增值税相关政策文件，制定房地产开发企业土地增值税清算管理办法。,67,土地增值税清算管理办法,下面以北京为例进行讲解，各省大同小异,68,土地增值税清算管理办法,第一章 总则【清算对象】凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。,69,土地增值税清算管理办法,【分项清算】土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为

24、对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。,70,土地增值税清算管理办法,【鉴证报告】纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告，标准格式见附件1）。分报告主体部分和13张表。,71,土地增值税清算管理办法,第二章 清算条件,72,土地增值税清算管理办法,【清算条件 1】符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。（三）直接转让土地使用权的项目。（四）纳税人申请注销税务登记的房地

25、产开发项目,73,土地增值税清算管理办法,【清算条件 2】符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85（含）以上的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕（三）经主管税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。,74,土地增值税清算管理办法,【清算条件 3】房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。,75,土地增

26、值税清算管理办法,第三章 清算申请与受理 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写土地增值税清算申请表，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在土地增值税清算申请表中注明并退回纳税人。,76,土地增值税清算管理办法,凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具土地增值税清算通知书并送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起30日内，填写土地增值税清算申请表报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在9

27、0日内办理清算税款手续。,77,土地增值税清算管理办法,纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写土地增值税清算材料清单。须提交的有关资料如下：（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（二）国有土地使用权证书。,78,土地增值税清算管理办法,（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公

28、章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。,79,土地增值税清算管理办法,（七）清算项目的工程竣工验收报告。（八）清算项目的销售许可证。（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（十）土地增值税清算鉴证报告（十一）土地增值税纳税申报表（一）（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。,80,土地增值税清算管理办法,纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在鉴证报告中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。,81,土地增值税清算管理办法,主管

29、地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和鉴证报告时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照鉴证报告标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具土地增值税清算受理通知书交纳税人转入审核程序。,82,土地增值税清算管理办法,对纳税人提交的清税资料不完整、鉴证报告内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改鉴证报告或补充资料，并向纳税人开具土地增值税清算补充材料通知书交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。,83,土地增值税清算管理办法,第四章 清算审核,84,土地增值税清算管理办法,主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日

30、内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。,85,土地增值税清算管理办法,主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核鉴证报告的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对鉴证报告的工作底稿进行抽查和检查。,86,土地增值税清算管理办法,清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经

31、济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。,87,土地增值税清算管理办法,对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。,88,土地增值税清算管理办法,对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。,89,土地增值税清算管理办法,对清算项目扣除项目金额的确定，按照中华人民共和

32、国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。,90,土地增值税清算管理办法,纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,91,土地增值税清算管理办法,（二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出（三）纳税人在销售房地产过程

33、中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。,92,土地增值税清算管理办法,对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；,93,土地增值税清算管理办法,（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现鉴证报告内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价

34、表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的,94,土地增值税清算管理办法,地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定分类房产单位面积建安造价表，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。分类房产单位面积建安造价表及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。,95,土地增值税清算管理办法,公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项

35、目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。,96,土地增值税清算管理办法,对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。,97,土地增值税清算管理办法,对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房

36、地产开发成本计算的金额之和的5计算扣除。,98,土地增值税清算管理办法,对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10进行计算扣除。,99,土地增值税清算管理办法,第五章 清算管理 各地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的鉴证报告内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具土地增值税清算中止核准通知书，待纳税人重新补充证明资料后，再办理

37、税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。,100,土地增值税清算管理办法,主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。,101,土地增值税清算管理办法,主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。（

38、一）纳税人办理清税时，报送的鉴证报告内容不规范，退回重报后，鉴证报告仍不符合要求的；（二）纳税人办理清税时，提供鉴证报告需要退税的；（三）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。,102,土地增值税清算管理办法,地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行定）（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；,103,土地增值税清算管理办法,（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；（三）符合土地增值税清

39、算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。,104,土地增值税清算管理办法,主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书和土地增值税核定征收通知书送达纳税人。地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具土地增值税核定征收通知书送达纳税人。,105,土地增值税清算管理办法,经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照北京市地方税务局退税管理暂行办法（京地税征2003686号）

40、规定的程序办理退税手续。主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的项目税务资料按照北京市地方税务局税务档案管理办法（京地税档200473号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。,106,土地增值税清算管理办法,第六章 对中介机构的管理 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。,107,土地增值税清算管理办法,中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本

41、及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的鉴证报告范本和内容对鉴证情况出具鉴证报告，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。,108,土地增值税清算管理办法,对中介机构出具的鉴证报告，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。,109,土地增值税清算管理办法,第七章 清算处罚 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照中华人民共和国税收征收管理法第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。,110,土地增值税清算管理办法,税务机关在土地增值税清

42、算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照中华人民共和国税收征收管理法实施细则第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。,111,土地增值税清算管理办法,此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。本办法自下发之日起开始执行。自本通知生效之日起，原北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知（京地税地2004628号）和北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知（京地税地2002305号）废止。,112,土地增值税清算管理办法,【筹划案例】1、房地产税计算方式的转换 2、增加扣除项目3、土地增值税优惠政策筹划 4、开发多处房地产,113,土地增值税清算管理办法,谢谢您的参与！欢迎常常联系！,114,再 见！,