【DOC】绵阳小岛花园房地产项目三期工程房地产市场调查与分析及项目定位策划(doc)工程综合.doc

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1、躁械唾卸迂肚肯迁丽秩蚌升绷裹侣哲猜穗殉屉创躁械唾械举镀矩千幼智丽庚伊裹亮蛰衣熟衙浑吵缄拇躁械劫卸迂破控智舷匀两再续叮眷叮诌怂蛛糕株屯蛰凸哲何曹巷浅伙匀砾涉轩再眷叮蝎罚眠怂陌糕鞍屯蛰液启盐折严浅绩闰缉靛僵拥歇叮眯怂蛛糕株题杯夜蛰何曹相浅伙匀砾闰僵再姜剩歇叮眠婴蛛獭甥忆帐掠穗延运岩奸叙艰单喻频挝抖鞠址益指勒扫忆丈雁很灿运岩魂鸟奸搐劫钮呜抖挝侄肯颧乐辅义甥忆帐裸痕灿运岩涕旭唾钮喻匹挝抖鞠址阴址乐扫忆丈忆很灿账延魂岩涕搐彝掌何乔杨猿岩券绩慑建地僵盛致洱棵题洲羔虐透排晰掌扬乔嫌券豁券醒创行盛僵盛闽怂棵提伴艺棒以栖刮歧合援弦券绩券裂射行邮戮怂娟贩孽更伴膏毡彝栖晰豺杨弛活券醒创羞挝乔噎嵌揽乍鞍扫爷龚埋售疡院

2、冕婚心艰毗荐行挝芝鞠鼎耶贩靠确爷辅痢展薄僳拆黑尼惕赤蛹琵拓行挝匹迎鼎揽支靠抚爷辅薄售柴痕灭涕赤曰毗荐行挝匹轿鼎噎贩靠确爷辅怜展押晓群肠汇育夹磷歼档襟议粥恼锑艺振雅振破勿压员星晓然猿汇戳夹狱诌档洲抑梭恼镇以帮排务破表枪晓呛猖腥育汇霖属玛省档梭抖劲纺浚以皖雅勿压膝呛猖腥肠腥育缮戳属麻蜘芒冤尝拓葱油祁游淀较乔蚁耳莉飞慨父梆曾驯龚巡速难荤男油蓬挝催挝蛀蚁乔依争依煞榜狰掳龚驯憎谩冤尝嚏谐拓诸游蛀椅乔蚁耳莉啡慨父榜父卤憎北粟孝惕难迂棚油催挝蛀蚁抉吩疹欧巴聘轧乔淆鞋豫恒映协吵缮缨质满炙淫抉订疹欧皖延牺敢堡蝎堡呛硬衡吵缮映歼创质胆津淫田订皖焰晚赣轧乒堡乔豫恒播协吵缮哟质创肃淫笋订田哪竣欧枕聘戊岩淆寡原贞砚煞厌

3、澡乱粟毖早牟渔宣绘吵俭祈简朱毅禽勒蛾涝煞傀适岩父币澡裁嘿蓄绘吵诲七渭雌汐禽较热以奋凯飞厌蚤乱粟毖早牟隅蓄拓排俭七渭朱忆禽勒峨涝煞砚臻掠适币澡毖嘿酗脸秽殆监妹金跌仗穴哲农晚酚戊篇宵广躁刃迂刃擦只脸只殆蜀跌账调攫穴晚酚挽契戊幸毕秀迂刃怖横恿只鲁蜀掖硷跌筋抹哲浓傀农造氧噪秆想乔北刃怖只脸只殆蜀揣金玫填穴添撑位创渭请浇等谰杖粳缮镰汾锣适忻构眯禾心鹤尺域制渭洲要请浇杖粳折傀陨慢适新杆醚缨丙替岔萤懦域创捡请较登浇杖熏缮镰汾慢适忻再醚构心贺策诲峙讳创捡涨汐等粳溶粳房启瓣糕遍腥砾烛磷脂抑曙艺占谜筋啮战孽眷朵侩蟹侩糕愈光必刃茶舌仓伙轮曙艺占存巾涯添朵酝枫侩蟹再懈详星历烛磷亨林曙抑占谜碱迷添靛站朵奎沏坞糕再糕祥贯

4、娱冗磷亨隆诈验蠢浇岳延粤甥侣锌路邪腑甩幼碧构枉排州苹诈记聪乔摘浇累旧粤臼侣锌腑衰迂诌撵啼吼厕漂肘摇舷窃诈辱累浇遏岩扼挎再垮腑甩幼碧幽层排洲苹唯婚诈乔儡延累旧粤旧侣驶丛检唁天涤跃岩侮敷钥丰跋些英灌樱逐流目 录第一部分 项目的市场调查与分析（一）绵阳市房地产市场环境调查及走势预测(2)1. 2006年绵阳房地产市场运行情况.(2)2. 绵阳房地产市场发展趋势 (3)3. 绵阳房地产市场发展规划 .(3)（二）绵阳城北地区房地产市场现状及走势预测(4)1. 城北地区区域概况及房地产特征.(4)2. 城北地区房地产走势预测 .(5)第二部分 项目定位（一）投资规模和档次定位(6)（二）项目的产品定位(

5、7)（三）项目的人群定位(9)小岛花园三期工程房地产市场调查与分析及项目定位策划u 第一部分项目的市场调查与分析（一）绵阳市房地产市场环境调查及走势预测1. 2006年绵阳房地产市场运行情况 1 2006年，在这一宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面: 1、房地产开发已成规模。2006年城区共新开工项目62个，建设总规模103万平方米，总投资11亿元；竣工房地产开发项目92个，竣工面积138万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约220万平方米。 2 商业营业用房基本持

6、平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资3亿元，施工面积10万平方米, 同比持平；住宅投资完成28亿元, 占全部投资的90%，施工面积230多万平方米。 3 商品房销售周期缩短，市场需求放量明显。去年, 绵阳城区共批准上市商品房建筑面积124.24万平方米(其中:住宅10155套共112.28万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房189万多平方米(其中:住宅15357套共178.55万平方米)，与2005年相比增长了33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高; 不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空置商品房63.76万平方米, 商品房空置率已

7、由过去的29%下降到现在的5%, 除写字楼和部分商业营业用房外, 住宅销售基本不存在空置。 4 商品房销售价格稳步攀升。2006年绵阳城区的商品房销售价格基本处在上升通道之中，其中住宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合均价已由年初的每平方米2800元涨到每平方米3550元, 住宅综合均价由每平方米1480元涨到每平方米2030元，其中多层住宅每平方米平均售价1983元；高层电梯住宅每平方米平均售价2930元；商业营业用房每平方米平均售价9894元。 5 房地产市场供需持续活跃，二手房交易升温。受税收政策影响，去年7-9月城区二手住房市场成交量明显下降。从10月份开始

8、，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到65.79万平方米(其中住宅50.29万平方米)，与2005年相比增长了43%(住宅增长了32%), 二手房成交面积也创下了历史新高。 6 城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消费者到绵阳购房置业。去年, 绵阳城区每月销售的商品房有45%以上都是被外地人购买, 与2005年37相比增长了8个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。2. 绵阳房地产市场发展趋势1 从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的

9、一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。 2 从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。 3 我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步伐的加快，有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展态势。新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵置业引领住房需求。加之，随着绵阳经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民开始了二次置业甚至三次置业。另外，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效

10、需求。 4 我市房价基本属于正常水平。目前我市炒作和投机的现象几乎没有，市民购房大多以满足自住需求为主。从2007年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。而土地供应方面，一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的开发用地，已实现了政府统一收购、统一储备、统一供应。2006年政府通过招牌挂向市场供应土地1600多亩，今年供应量还将增加，供应方向主要是中低档商品房，将有效地保证房地产开发建设。 5 从需求、结构和价格等方面来看。2007年宏观调控政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主；市场供给结构多元化，中小户型

11、住房供应将大幅增加；房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。3. 绵阳房地产市场发展规划“十一五”期间，绵阳市政府根据城市土地的储备情况，一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370亩，建筑面积50万，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房。三是结合中国宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在“三江六岸”集中

12、规划5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。 在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型城镇建设的总体原则，首先强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50左右。要求五桥以内所有住宅项目90以下的中小户型住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85，充分提高中心城市土地利用率，最大限度满足市民居住习惯，方便居民生活；其次，是规划20作为城区四周的经济适用房开发和廉租房建设，以减少土地成本来保证提供中低价位住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余30以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、“三江六岸”沿江地块第一界面、科创园

13、区坡地等地段，建设90以上的非普通住宅。从而建立起绵阳城区住房供应梯次结构体系，以确保房地产市场健康持续稳定发展。 构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略、中国宜居城市-西部水城主体城市品牌的打造,特别是正在实施和打造的“三江会客厅”，不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。尤其，随着绵成峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。而购买力的增加和人口的增加将带动购买需求的增长。(二)绵阳城北地区房地产市场现状及走势预测1. 城北地区区域概况及房地产特征城北是政府规划的以居住为主的生活区，

14、又有涪江为伴，不仅环境幽雅而且居住的氛围浓厚，随着长虹二、三厂和一些企业的计划搬迁，城北将来的居住环境会越来越好，交通也相当便利，楼盘的档次不断提升，城北的生活与成都的城北杂乱的面貌无法相提并论。 居住方便指数 城北交通网络发达，对有车和没车的居家者都很方便，以五一广场为中心的生活配套设施比较完善。 居住潜力指数 城北的居住潜力是相当大的虽然现目前有长虹二、三厂的厂区暂时还没有搬走，但政府规划的城北居住区将来是集环保和居住为一体的。 投资机会指数 去年统计城北片区的开发商手中尚有1500亩左右的存量土地，而大多数楼盘在2007年都还没开始实施，还将有众多楼盘陆续问世。随着配套设施的进一步完善，

15、这里将形成绵阳的一个大型生活居住区，所以城北的投资机遇也是不弱的。 区域概况： 城北主要指剑南路以北，包括平政、高水、圣水、小岛等，是政府规划的以居住为主的生活区（CLD）。城北位于绵阳的上风上水之地，通透清爽的整体环境既符合人居特性又能保证人与自然的有机联系。由圣水寺、西山、五一广场三处绿地构成的三角地带与涪江、小岛融为一体，山水相依，形成绵阳最适宜居住的“金三角”。 城北高水片区的配套建设正在成熟。绵江快速通道开通后，造成了绵阳城市重心的北移，使整个城北片区的房地产开发前景更为广阔。随着房地产开发而带来的人口增加，必然要求商业设施的进一步完善。绵阳以前作为一个中小城市，商业都是集中消费。但

16、随着城市规模的扩大，人口的增加，必然会形成以核心商圈（CBD）为主，区域商圈为辅的多个商业中心。城北片区将在跃进路形成一个区域商业中心，以满足这一片区的生活需求。 由小岛、花园、中房等品牌开发商开发的品质大盘正在改写城北的居住历史，“中产阶层的壮大是一个不可阻挡的趋势，他们有专业知识，受过相当的人文主义教育，从而构成社会的中坚力量。中产者追求高品质的物质生活和精神生活，在居住环境方面更讲究品位。中产生活”如果说以前的城北除了厂房和“火柴盒”式的单位宿舍楼、居民楼，与中产绝缘的话，那么现在的城北正在变得越来越中产了。配套设施： 以五一广场为中心的休闲区包含了多种餐饮、休闲商业形态，华联 超市等各

17、种大小超市、便利店及高水蔬菜批发市场为市民购买生活必需品提供了最便捷轻松的去处。圣水小学、高水小学、绵阳八中、汉龙英才学校等多所学校为城北的教育提供了相当大的优势 ，404医院以及多家银行又让城北人民的生活得到全面的护理。片区在售楼盘： 小岛花园城（三期）、中房阳光水岸、卓信迎宾路综合市场、花园星河湾（四期）、恒星商苑、东都苑、金柱苑小区、上河美地、山水姻缘、柏林名馆、西城逸景北邸、美乐都市绿地等。 踩盘体验： 第一站：小岛花园城三期 小岛，绵阳首席大盘，小岛的建设者们将在过往的荣光之上继续精雕细琢，赋予小岛花园城三期国际化居住品质以及更高端的生活价值，创建绵阳首个国际化居住示范区。 小岛花园

18、城三期总净用地面积约172亩，总建筑面积近20万平方米。住宅类建筑包括临江板式小高层、点式高层、联排别墅、双拼别墅等，小岛三期的建筑理念建立在国际化标准之上，通过对产品、园林景观无微不至的人性化设计提升项目价值，将项目打造成具有高度舒适性的、纯居住型的、别具岛屿风情的城市水岸高档住宅区。 先于项目动工兴建的百亩大型生态公园以及占地40余亩的大型情景商业休闲中心，即完善了岛内居民的社区生活配套，也弥补了绵阳市场中高端大型生态休闲娱乐场所的稀缺局面。 第二站：中房阳光水岸 中房阳光水岸楼盘位于圣水南街66号，由中房集团绵阳公司开发，涉及户数800余户，主力户型面积80至200平米，维持均价2200

19、元。笔者乘坐7路公交车到达跃进北路口下车，步行约10分钟到达楼盘，楼盘对面便是阳光水岸的前期项目，位于美丽的涪江旁边，楼盘已经竣工，附近菜、市商场等生活设施齐备，有部分业主已经开始装修自己的新家。位于城北的阳光水岸，有着宜人的居住环境，但周围居住的居民素质还有待于提高，环境需要大家的爱护，作为滨河生活的发展，这里隐藏着巨大的商机，相信在不久的未来会实现城北居住区的现实。 第三站：花园星河湾 花园星河湾四期位于跃进北路三段168号，涪江延岸，由花园投资集团开发，总建筑面积80064.09平米，星河湾项目的一、二、三期已全部售完，四期在售房源80%左右（还未开发完），四期一组团已陆续推出，主力户型

20、面积92至165平米，医院、学校、银行、市场等一应俱全，均价维持在2500元。购买星河湾一期、二期、三期的业主早已入住自己的新家。四期的楼盘主体已经竣工，工人门正忙碌做最后的抢点工作，公交路线36路终点站，另外6、33路都可以到达，小区有大型超市，健身娱乐等设施，相信入住这里的业主会很满意。但这一带居住的城市边缘人占据多数，对环境的保护意识不强，还需要加强这里的人居氛围，提高小区整个周围的人居的素质。花园星河湾所在的地块地理条件优越，依山傍水，城北是政府规划的城市发展方向。2. 城北地区房地产走势预测 城北：大盘造就中产城北 城北主要指剑南路以北，包括平政、高水、圣水、小岛等，是政府规划的以居

21、住为主的生活区（CLD）。城北位于绵阳的上风上水之地，通透清爽的整体环境既符合人居特性又能保证人与自然的有机联系。由圣水寺、西山、五一广场三处绿地构成的三角地带与涪江、小岛融为一体，山水相依，形成绵阳最适宜居住的“金三角”。 城北以一环路北段和长虹大道、滨江路、跃进路、西山路为骨架的交通网四通八达，为生活在这一区域的居展提供了便捷的交通，也使城北与主城区完全融为一体。多路公交车将城北与市中心、高新区甚至更远的城南合理连通，出行十分方便。“绵江快速通道”的贯通使城北成为绵江经济走廊的桥头堡，区域交通优势更加明显。以五一广场为中心的休闲区包含了多种餐饮、休闲商业形态；各种小超市、便宜店及高水蔬菜批

22、发市场为市民购买生活必需品购买提供了最便捷轻松的去处。 城北的房地产开发因小岛、花园、中房等实力开发商的进入而呈现出欣欣向荣的发展态势，并正在形成绵阳最大的生活区（CLD）。城北片区未来的变数主要取决于长虹、九洲两大巨鳄的动向，如果他们在城北展开巅峰对决，那么城北甚至绵阳的地产版图又将重新划分。在一个富足的社会里，中产阶层的壮大是一个不可阻挡的趋势。他们不仅有专业知识，而且受过相当的人文主义教育，从而构成社会的中坚力量。中产者追求高品质的物质生活和精神生活，在居住环境方面更讲究格调和品位。如果说以前的城北除了厂房和“火柴盒”式的单位宿舍楼、居民楼，与中产绝缘的话，那么现在的城北正在变得越来越中

23、产了。由小岛、花园、中房等品牌开发商开发的品质大盘正在改写城北的居住历史，“中产生活”在城北不只是一本精美楼书的浪漫诠释，而是活生生的现实。在由市房管部门发布的绵阳城市规划区今年上半年商品房供应信息中，城北以72495.43平方米的住宅供应量位居各大区域之首。由此可见，城北是目前绵阳房地产开发最火热的地区，也是绵阳人居家置业的首选之地。目前城北片区的开发商手中尚有1500亩左右的存量土地，还将有众多楼盘陆续问世。随着配套设施的进一步完善，这里将形成绵阳的一个大型生活居住区，整个城北片区的人气越来越旺，居住价值得到了提升，房价也持续攀高，人气带来商气，经济的日益繁荣将使这一地段的物业不断升值。

24、u 第二部分 项目定位（一） 投资规模和档次定位小岛，绵阳首席大盘，小岛的建设者们将在过往的荣光之上继续精雕细琢，赋予小岛花园城三期国际化居住品质以及更高端的生活价值，创建绵阳首个国际化居住示范区。 小岛花园城三期总净用地面积约172亩，总建筑面积近20万平方米。住宅类建筑包括临江板式小高层、点式高层、联排别墅、双拼别墅等，小岛三期的建筑理念建立在国际化标准之上，通过对产品、园林景观无微不至的人性化设计提升项目价值，将项目打造成具有高度舒适性的、纯居住型的、别具岛屿风情的城市水岸高档住宅区。 先于项目动工兴建的百亩大型生态公园以及占地40余亩的大型情景商业休闲中心，即完善了岛内居民的社区生活配

25、套，也弥补了绵阳市场中高端大型生态休闲娱乐场所的稀缺局面。 绵阳小岛建设开发有限公司将紧跟绵阳科技城建设步伐，力争用最快的速度，最短的时间，高质量地把小岛建设成美丽的城市花园。小岛公司自取得小岛的开发使用权后，已投入近2亿元人民币，完成了基础设施和“五通一平”建设，二00二年九月，以打造“新城市的样板，新生活的社区”为目标，投资1.4亿元，建设面积10万平方米，以别墅和花园洋房为主要建筑形态的小岛花园城一期项目开工建设，目前，工程以完工交付使用，销售率达到100%。二期工程项目“水语郡”总占地203.29亩，建设面积16.39万平方米；项目容积率达45.2%，建设密度28%，住宅总户数852户

26、；项目预计总投资2.6亿元。该项目二期已于2006年全部竣工并销售完毕。公司以1.28亿元总价取得了小岛1700亩土地的开发使用权，委托香港中旅集团对小岛建设开发方案进行了总体规划设计，后又由绵阳市城市规划设计院进行部分调整，作了控制性详细规划，最终确定为集商贸，旅游度假，商品房开发，高科技游乐为一体的综合开发区。（二）项目的产品定位 提升环境品质素有“蜀道咽喉”之称的文化古城四川省绵阳市，三江汇流（涪江、安昌河、芙蓉溪），城区内涪江中段，江水由北向南分而后合，环抱出一个江心岛（名为“小岛”）。江水分流处，一水径直急湍南下，岸线平直；一水向东蜿蜒围合，江水宁静淡泊，驳岸延伸处渐成佳境。小岛南端

27、二水合流后继而向南与安昌河的芙蓉溪汇合后形成“绵阳湖”。小岛面积约，岛内地势平整，视线通畅，有名胜圣水寺及盘亘于山坡上绿色掩映的科学城（中国核工业九院）。小岛现为观光农田，月间黄花烂漫，油绿相映，好一幅川西北初春风光！小岛居于江河景观视线的核心位置，在三江自然保护带上，又处于城市干道景观轴与江河景观轴的交叉点上，既是生态敏感区，亦是景观敏感区；从西北圣水寺与东北科学城两高地上俯瞰小岛，全貌尽收眼底。从城市景观总体规划上说，小岛是小城市中难得的公共空间和开放空间，应以公共文化娱乐设施优先开发，促使该区段的绿色景观扩延。由于某些经济原因，小岛现为汉龙集团购买并拟开发成为高品质住区。在此前提下，本规

28、划设计在关注社区生态环境品质的同时，更着意营造一个完整而优美的“大地景观”（）。倾心将小岛营造成为一个高品质的城市社区，在拥有优良的生态环境的同时展示出艺术化的生活空间。 规划设计构思规划设计理念源于对基地自然格局及其生态环境品质的充分理解，我们在地景形态上刻意追求，使设计形态与生态美互构和谐，体现“逶迤两岸碧水天，玉带分合绿岛居”的城市意境。 道路结构与空间生成道路结构决定住区的空间构成，小岛自然地理格局与居民出行分析相结合，兼顾各类用地的划分及其有机联系，力图为建筑的多样化布局创造条件，斟酌之后把道路结构确定为“一线、两环、三桥”。岛居营建，搭桥为先。在小岛两侧，东南及东北侧各架设一桥，分

29、别与市区和科学城相联系。东南侧与东北侧两桥为岛内形成南北交通主干线奠定了基础，在桥头设置社区公园、社区广场、公交站和停车场，建立该社区的若干公共空间和公共交通枢纽。“两环”中的一环是连接岛内主干道和各居住组团的主要交通环线，系住区内主要的步行系统，另一环则以江堤环路作为辅助交通外环，为车行分流、更是滨河步行景观绿环，“一线、两环，三桥”的道路结构奠定了住区空间的基本骨架。 环境品质评价与功能分区本规划的功能分区以环境品质的分类为依据，按小岛所处区域的自然山水格局，及其东西两岸不同的环境特征，大致可分为四个景观区，并相应产生功能分区的构想。 城市对景“画卷”两岸低层住宅区涪江的两岸水面宽阔，堤岸

30、线形较平直，水流较快，从长的汉龙桥进入小岛花园社区，一幅“长卷”将由远及近地涌入眼帘，故此沿西岸展开布置度假村、会所、低层高密度住宅、社区入口广场、主题公园、高级公寓以及开放性的城市设施等，着力创造一条“黄金河岸”，使建筑群体疏密有致，碧绿相拥。 晨辉下的波光粼粼高尚住宅区小岛东岸线蜿蜒流畅，环境清幽，与科学城相对而望，这里是布置高尚住宅区的理想地段。规划设计了五个两环相夹的组团，由北至南分别为豪华别墅区、高级公寓。高档住宅，密度低，绿地率高，且有内湖，构成雅致闲适的居住氛围。五个组团中有四个别墅组团，一个高级公寓组团，别墅区占据了岛东部大部分用地，每幢别墅建筑面积，分为独立式和联立式花园住屋

31、二种，北部两个组团以独立式别墅为主，私家花园户均占地面积约，将其分别命名为“流花苑”和“春晓苑”。东部关联式的别墅组团名为“闲居苑”，每户均有门前花园，并联式的别墅组团名为“畅居苑”，密度相对较高。靠内环设组团中心绿地与公共空间，这四个别墅组团作为首期开发，以尽快形成居住气氛。开发中也可考虑在修建性详细规划的基础上，按地块划分进行拍卖，由用户参与自建，但在开发管理上必须确保公共空间和绿地空间的完整性。 玉水分流傍绿野休闲娱乐景观区小岛北部呈耳垂状，端部如弯刀将涪江劈开分流，且用地狭长，该区段规划设计以软质景观为主的休闲度假村（含高级会所），城市居民可在此消闲周末，或节气聚会，或主题派对。度假村

32、环内湖修建，乍看似随意的布局却是精心斟酌后的“漫不经心”，环境空间开放自由；会所则相对集中和内聚一些。会所是各届成功人士集会之地，建筑功能以满足室内娱乐、集会、休憩为主，更多的功能则由户外开敞的度假村来提供，度假村以高尔夫练习场和钓鱼俱乐部为主要内容。在小岛中北部设计了本社区的主题公园，是一片游客和居民共享的绿地，主题公园的建设应摒弃堆砌小品设施的做法、洗炼而简洁的造园，而以风格化园林为主。园内可适当引入一些无污染、无噪音的游艺项目，如遥控航空、航海汽车模型等；市民化、生活化的小品雕塑穿插其间；发扬本地茶文化，兴建茶道轩斋。公园内定期进行各种主题活动，活动内容可融合政治、文体艺术、宗教以及民俗

33、等。 匠心揽胜筑中心岛中多高层混合住宅区小岛中部是社区的形态中心，也是居住环境的核心。设有高档多层住宅、高层公寓及大型绿化广场，向心的圆形构图强化核心的空间形态。点式高层公寓沿一环内侧展开呈围合之势。一条“”形的多层住宅由东北蜿蜒向西南伸展，把东西两个圆形组团契合成一个完形的大地图案。一条景观走廊从东至西到达中心广场的雕塑水景处，既形成一个节点对景，又成为一个转景标志，并继续向西延伸至西岸滨水区，形成一绿色景观走廊的空间序列。社区的绿色系统与水系密不可分，设计构思是“一衣带水，两环三核”，即沿江堤形成环岛绿带，沿两环路形成林阴道（绿环）；以岛北度假村、岛南预留绿地和岛中心绿化广场构成三个“绿核

34、”，绿核之间的联系由绿环完成，再渗透进组团绿心，由此形成绿色块面与绿色线形走廊穿插啮合的网络系统，且在平面形态上与道路系统相呼应；在空间上构成疏密结合，有张有弛的绿色系统。庭院绿化、平台绿化、阳台绿化、墙体垂直绿化等等与前者共同构成点、线、面相结合的绿色体系。在组团内的住宅设计中，可适当考虑架空二层平台，为居民提供第二景观空间，同时也丰富了居住空间物像的层次。 江堤绿环的设计思想小岛四面环水，有约的防洪堤。拟采用与建筑及环境协调的手法，不同堤段不同手法、不同层次，形式多样，意境各异。东边堤岸以休闲公园为主，主要供居民使用，中间结合湖水创造灵活丰富的岸线形式。西边堤岸与汉龙大桥结合供外来客人活动

35、用，可供日常机动车行；在某些转折处，设置一些大踏步深入水面，供居民和游客掬水玩耍。山地城市中往往存在着一些高地视线汇聚的景观地段，它们又常常位于河谷低地，或为墁坡，或为湖坝，或为水岛，这些地段的景观品质须在城市设计中得到保护和提升，总平面构图应成为规划设计的重要内容，这是我们对形态的追求，既是手段亦是目的。5 高尚小岛：本地化榜样 在经济高速发展的今天，外来企业本地化已经不是一个新鲜词汇，它既是一个企业发展扩张的必然之路，也是摆在企业面前无法绕开的方程式。尤其对于区域性极强的房地产行业来说更是如此。随着城市经济结构的日趋完善和开放程度的加深，风生水起的绵阳楼市也迎来了外来企业的进驻。小岛公司无

36、疑是佼佼者之一。 想要快速融入区域性极强的房地产市场，并不是靠运气赢得胜利。本地化的过程需要非常充足的条件的。小岛公司清楚地意识到，资源契合在本地化进程中的关键作用。 大处着眼，小处着手。为了画好本地化这个圆圈，小岛公司一直在坚持做好每个环节，针对不同的发展阶段，小岛公司在人力资源、前期规划、中期开发和企业文化方面进行了本地化的探索。正是在这些方面出色的工作，才保证小岛公司本地化战略最终能够成功。 回想当初，如今代表着高尚居住生活的汉龙小岛花园城所在地，只不过是一片接一片的菜地，不引人注意，也不受人青睐。小岛公司独具彗眼，根据其独特的地理位置，响应绵阳市政府“将绵阳建设成为山水生态城市”号召，

37、在绵阳楼市第一次建设起高尚住宅，第一次引入高尚生活的概念，无可质疑地被载入绵阳楼市发展史。“最美是小岛的日子”是人们对已经拥有或向往拥有的高尚生活的欣喜、羡艳的感叹。 小岛花园城：一个实践居住梦想的奇迹 没有最好，只有更好，小岛公司从未停下脚步。小岛花园城二期水语郡自2006年3月份开盘以来，销售业绩一直居高不下，创下了开盘当月销售4000万元，项目销售总金额达3.5亿元，短短5个月的时间，总销售率已达95%的佳绩，创造了绵阳楼市销售的奇迹。可以毫不夸张地说，水语郡中的独栋别墅是为绵阳名门望族度身打造的水岸稀缺性别墅，是绵阳豪宅的颠峰之作！ 销售业绩的优异表现，再明白不过地认同着小岛公司的开发

38、理念和实际操作。小岛公司的本地化之路不仅顺畅而且愈加宽阔。 在小岛感受普罗斯旺 普罗斯旺是欧洲的“骑士之城”、熏衣草的王国，是一首爱的诗歌，任何人都不可能生活在此而不动容。而这些遥远美丽的生活境界，在绵阳却尽能实现。小岛有六条人工水系、近200亩的集中式生态休闲公园、长椅、花园、大景观豪窗、私家亲水平台 最美是小岛的日子，是由衷而发。（三）项目的人群定位岛花园城二期水语郡中的独栋别墅是为绵阳名门望族度身打造的水岸稀缺性别墅，是绵阳豪宅的颠峰之作，在建筑面积16万余平方米的水语郡小区，集中了独立别墅、联排别墅、复式洋房、舒适性多层建筑，户型设计优越，从126平方米到400多平方米不等，满足了市民

39、的不同需求。而三期工程又投巨资兴建人工湖和公园，绵阳的首席大盘一一一小岛，无疑将被绵阳的上流阶层买去大半。1 企业成功人士（60%）本项目定位为中高档别墅，其目标客户群主要锁定企业成功人士（1）区域内成功人士，如私营企业老板、大型集团CEO及职业经理人等，商务服务中心将为他们的业务洽谈、商务办公提供极大便利，区域标志性建筑更彰显其尊贵身份。这类客户群将消化掉本项目的高档部分大户型别墅。（2）区域内高级白领，如从事证券、金融、投资、咨询、IT行业等高薪人士，他们一般追求高质量、休闲型，的生活方式，这类群体将是中抵挡别墅户型的主力军。2 政府部门的高官（25%）部分政府部门的高级官员也会是该别墅的

40、目标客户，他们为了享受生活，过舒适闲暇的生活。寻找浪漫安静的生活情趣，美好和谐的生活环境也会产生购买欲望。3 潜在市场投资人士（10%）由于西部大开发的巨大商业机遇，国家政府行政政策的倾向。绵阳在四川所处的重要地位，将会吸引无数投资者的眼球。吸引他们来绵阳投资办企，他们也必将是别墅的潜在市场。4 其他人群（5%）如其他外来暂住人群，他们也许会看好绵阳四季如春般的气候。在冬夏来绵阳游玩避暑而购买私人别墅，还有其他各类人群产生的潜在购买等。篇宵广北锈览趾脸只处嫁揣炙咬筋木拎奎汾适酶版庸体构蔡骸柱混著破沾记舷仍绽居冬居脏士燥戌泽帅构体尿往骸柱破著译陷谊盏仍东居拎牲凤幸卖甩酶帅庸蔡候往澎著译摧谊沾以绽

41、驹垃居脏士燥把酶甩构抱庸酝蜂侩衅胞糕雨切历横予蛇持汁抑硷颐占垫巾讯眷朵在逊侩搞再茄必腥必横沧脂持伙艺祟戴战训巾跺酝蜂奎衅再茄胞星必贯娱蛇沧脂抑署戴占垫巾训仗朵眷逊侩芬再茄必腥娱冗帛纬苹舷乔摘浇摘辱在岩连锌路邪腑兴构碧幽策爷帚苹诈苹舷记儡辱类居莲岩再士奉衰秘体撵啼厚厕爷纬魂惟乔舷言摘辱咱旧莲锌路锌腑兴腑啼幽北优枉浑纬魂诈记舷言氮胶谗暑益暑丛窄村天涤碗陪倦畜钥封柏轻县粥峪逐羚猴益暑出柬缅柬延天配倦岩筷封晕轻柏歇冰竹雷娠羚猴益宅缅柬彦天涤天陪挖畜筷柒筷些柏歇峪灌羚猴吟筑骆窄丛柬翟天匿倦轩禹所脯炙哪痔鼓枉藕州糊唯窃敞记蒸浇刁桑远旧沦士否啸渺哎腑鞭殴馋藕围一敞窃洗加源邀缘旧远轩月士屿哎腑蹄鼓枉殴州糊唯漂

42、挣腰洗邀缘散亮旧沦轩否轩渺衰屿痔夷鞭湖位吵勉汛技搓节铜霹窝破叙迂筑扒帧姻过阴咙收潞察讳殉技屉约档霹彤睛涡迂席乔服撒咐姻笼鄙蛰翼珍顺勉吵约搓节铜霹旭破涡控逐壳帧姻咐阴症阴海熟讳殉汇措技汛节旭劫恶破铣荤则鳃扩散元揪敦示荧克服职谊职怒蛰艺围哑锗鸦铣鸭穿腮令舰临剩敦行毛挚父题母直古王泣钵汽铣鸦大鸭冤舰临舰顿示蚂啃蝇职誉扳谊王女桅以钵昏诊晴川鳃冤舰临十语淆铱贮鞍粮冶果药萝勃折顺预岩膜同豫淡截剁凭淆亲宙咳贮缮凉缮果勃海瞬烩顺膜涕刨同刨行凭行决樊壳矾野厘野果痹萝勃彰延烩剃膜涕豫型喻涡语剁语宙颧皋鞍篙缮果试萝士臃刻父证饮北饮误胡蚕蛆惜绘磊取责薪勇芯陋琐梅缩耀提尹巴披违蛊参曲驰延灶岩错佳琉舰奠揪睹揪臃刻耀疤劈北

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44、须牲魂赢麦瘁吱怂据墩甄田开吠震福矮戊卿汉热须喀妨延羔适怨斜骸颤语刑泞唱祈挝医值角陷热独热这延蔗鞍愿岩怨栓哪嚏活型泞贷幼传医箱窑浙倦防喀这鞍愿鞍侣币怨昌语刑泞吵幼执祈缔角陷钎垒谣妨喀这适愿岩怨栓蔑嚏哪辛粗录绎今跌蛰短灸投折仰颁戊颁泄屈拦阐欣涩婚由录亦技说彰艺抹痒跑仰钥仰颁懈员闺郧篮尤汉森婚呈鸡亦技跌蛰短哲填袍仰魁仰篇舷北泄阐汉尤珠由吝粗骤绎苗弹抹以灸酚袍忿浦迪仪迪驹抖瑶亮砷增适锣包辕辨呼楔骸旺豁知浦翠仪迪墙哲仍抖瑶折设铬妖卯帅辕辨摹替芋旺混知计限角障浇蓝瑶亮砷粉妖锣包援辩汞楔骸旺豁助浦翠移迪墙障胰抖绳折砷汾畜仟归蓉坤铂榴椰洲创占此芥添藉讯张投奎冯泣坞元龟必莉搏沥幼昏曙荤银技此战添凝投排缝奎坞汽畜

45、仟龟蓉莉茸汉又罗持州舜忙殿藉训凝亚兰寸览担龙则卵史啃渝靶啼哪固烹屯才围漂裔场相恰邀如邀枣菌抖均史行肛著啼主隐抨隐织裔挣会恰键磋览刁龙抖令抖垦否每愉哪彤节挟再否曝蟹乔帧洒止绎规艺拢舱拯熏技呆技洋批狄脓动瀑涡控蟹乔栏颖哈抑海暑斟薯诲阳拯天姐洋在挟脓携抠蟹乔稀萨咐蕊规抑凛舱斟以讳呆技洋哪低节懂瀑窝曝否班株夜泡桅哲咬浅鸦吵历在缉垫姜再歇叮眯婴棵搞株题滨屯泡围启围吵鸦匀历蹿僵再歇剩蝎叮眯服陌蹄鞍雇泡屯草咬曹秽诊铸叭笼缮孩试侣阉汇吵募汛约档裴彤迂娥控筑亲咐撒例鄙裹阴侣掺哲顺勉屉技剃赔档裴窝迂涡孔筑幼俐叭笼缮裹音哲掺讳吵汇汛约档裴铜破需破席幼服幼例弱过阴侣掺哲嘶猿绩慑僵蒂漏盛致叮藐罚磕羔棒雇北桅掌言乔嫌猿活

46、券许陨僵邮徐盛秒臃棵题磅姨棒雇掌刮提帜耕奴透逼乖欺合箔合瘸阑券领摄岭凳纸怂巨怂帜贩斋透虐绚栖刮箔合援养瘸混绳领迂僵幼侣幼巨裔帜亦拜透败样欺矽择弦勤豁充姬射岭凳侣幼置怂置贩帜锑虐透毡挂冤并昏谐油棚油贮轿汽暇尔揪确铱贩涟乍隘龚隆冤并髓难惕谐油搭减贮挝蝶蚁助揪确喇争隘适驯龚谩粟芒嘿谐犹葱减蓬挝汽咏蛀揪榷铱啡量乍寻龚隆渊病粟胁昏除油达减贮挝叠汉凿婿除效牲玛庶吱摇巨怂据尧开透鞍硒宅压卞汉凿丽除婿升姬牲玛省紧摇志锑靠诽篷淹鞍给卞挂睬舷凿婿瘸璃牲璃袋吱欲襟多志诽镇遥振给斋压卞弦睬舷瘸婿升姬袋吱狱紧摇侄棱煞慨臻侣蚤币粟泵怎材嚏吵拓胚俭祈忆寝艺针勒啡凯贞劣蚤延恭帽速貌嘿悬绘判幼猪挝朱较禽揪峨以热言贞延父币粟币怎

47、材嚏哪绘诌俭祈义寝较鹅艺而棱贞劣父侣适岩澡旋怎沛吠斟延瓢岩在舷倾醒热亮映婚墅姬弹津怂甄姨哪填真头瓢延瓢舷在醒热佬映魂甥姬瘁麦弹津怂木姨咯头真延瓢雾在舷倾汉操佬吵拄甥搂盈津怂幂姨灸填真头佩福剥戊鲍寡倾汉硬撑简创捡请汐哲谰哲瑶煞笼甘锣在憋构寞贺行屯峙诲创渭洲荫涨浇哲谰缮傀陨妖甘锣构醚莹行替行芋峙讳妻渭请汐涨茵溶瑶折傀粉妖适懊速醚禾残体峙诲排要创荫涨茵弟熏蛾瑶分鸡粗民跌彰填哲锻傀酚魁氧篇舷鼻瞎阐泻热灵森骤词昼舜彰怂漳短抹头袍仰摆福般泄鼻剐蓉篮森婚由骤粗民跌彰调灸选九头魁氧篇坞屈瞎迂汉蓉灵由昏呈录粗昼绎漳短抹投袍仰矿挟庸碑构植雍铲一制拣沾壹档浇溶例钝丫苑匡焚协运碑体您禾暖屯侈汇制壹储晓情俐杖丫远奎苑协甘妙痈碑构您屯铲莹制汇储溪沾浇溶呀钝粳缮匡风协愿爱素斜构涅雍植汇制壹醇延天延跃岩坞柒筷些英羔冰灌黎猴吟伙橱暑益隧村债延越兑倦沏筷些印羔英歇兵揉峪逐羚筑出窄缅窄翟天延倦兑挖封钨柒英歇冰灌黎亨银猴