毕业设计论文我国房地产投资信托发展前景分析.doc
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1、XXVI湖南财政经济学院毕业论文论文题目: 我国房地产投资信托发展前景分析 学生姓名: 专业班级: 2008级房地产经营与估价专业一班 指导老师: 系主任: 2010 年 月 日湖南财政经济学院毕业论文开题报告书初定论文题目名称我国房地产投资信托发展前景分析学生姓名范媛媛专业班级2008级房地产经营与估价专业一班指导教师袁彩云职称讲 师一、论文写作的任务目的(选题意义):在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下,采取传统融资手段的银行受到挑战,房地产投资信托作为国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为理想的投资方式,具有广阔的市场前景。 REITs都是普通股,但具有极强的避税功能
2、;与债券相比,REITs总收益水平远高于普通债券的收益水平。REITs为其组织者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、 诱人的投资回报、 高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势。但是由于我国相关的法律法规还不完善,再加上REITs在我国还是一个新生事物,所以在我国发展REITs还存在诸多问题,因此有必要对我国REITs未来的发展前景进行分析并提出相应的建议,促进REITs的发展。二、论文写作的思路与主要观点:写作思路:1、绪论2、房地产投资信托在我国的发展现状房地产投资信托的组织框架与运作模式、我国房地产投资信托的发展概况与发起模式3、我国发展房地产投资信托的未来前景分
3、析我国具有发展房地产投资信托的条件、我国未来发展房地产投资信托存在的障碍4、我国发展REITs的建议推行REITs的时机选择必须适当、税收优惠和相关法律法规制度的完善、明确发行主体和发行场所、健全交易与监管规则及信用制度、完善人才培养和信息公开化制度。5、结论主要观点: 通过分析,三、论文写作进度安排: 2010 年 9 月5日起到 2010 年 12 月30日止,共计16 周。具体安排如下:1、开题阶段(收集资料、方案确定):2010.9.52010.9.30 2、初期阶段(设计、实验、研究、初稿):2010.10.12010.11.20 3、修改定稿阶段: 2010.11.212010.1
4、2.10 4、答辩及成绩评定:_ _四、 其它:指导教师审核意见: 指导教师(签章): 年 月 日系审查意见: 系主任(签章): 年 月 日注:此表要求一式三份,分别由学生所属系、指导教师、学生本人分别保存,学生的一份最后装订进入毕业论文(设计)中。湖南财政经济学院毕业论文情况登记表论文题目我国房地产投资信托发展前景分析论文简况:(500字左右)在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下,采取传统融资手段的银行受到挑战,房地产投资信托作为国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为理想的投资方式,具有广阔的市场前景。 REITs都是普通股 ,但具有极强的避税功能;与债券相比 , REI
5、Ts总收益水平远高于普通债券的收益水平。REITs为其组织者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、 诱人的投资回报、 高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势。但是由于我国相关的法律法规还不完善,再加上REITs在我国还是一个新生事物,所以在我国发展REITs还存在诸多问题,因此有必要对我国REITs未来的发展前景进行分析并提出相应的建议,促进REITs的发展。本文从房地产投资信托在我国的发展背景、房地产投资信托在我国的发展现状、我国发展房地产投资信托的未来前景分析、我国发展REITs的建议四个层面具体深入的分析了我国房地产投资信托发展前景。在对我国REITs的未来发展前
6、景的分析中了解到,只有我国的信托立法得到完善,社会的信用体系得到提升和人才培养制度的不断完善,我国的REITs在将来才会有更广阔的发展空间,才能不断缩小与国际成熟REITs的差距,才能从金融体系上促进房地产行业的健康发展。完成毕业论文学生(签名):年 月 日指导教师评语:论文评定成绩(70分):指导教师(签名):年 月 日论文答辩评语: 答辩成绩(30分): 答辩小组长(签名) 年 月 日论文综合评定成绩:教研室主任(签名):年 月 日系部意见:系主任(签章):年 月 日我国房地产投资信托发展前景分析摘 要房地产行业是国民经济在的支柱性产业,对它的稳定和发展对整个国民经济的健康发展具有至关重要
7、的作用。作为典型的资金密集型行业,房地产行业的每一步发展都离不开强大有力的金融支持,房地产在融资方面过分的依赖银行贷款,既不利于其自身发展也不利于银行的健康发展。而房地产投资信托则是一种金融创新,它的出现,使房地产投资不仅保留高收益的特性,而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定性,从而对我国房地产市场和资本市场发展起到双重作用。随着社会主义市场经济体制的日益完善和我国法律体系的不断健全,房地产投资信托发展的前景分析不仅对房地产行业的健康发展也对整个国民经济体系有着及其重要的意义。关键词:房地产投资信托,前景,分析Analysis for the Prospects of Real Est
8、ate Investment Trust in our Country Author: Yuanyuan Fan Tutor: Caiyun YuanAbstractReal estate industry is the backbone industry in national economy, to him the stability and development of the healthy development of the entire national economy has vital role. As a typical capital intensive, every s
9、tep of real estate industry development is inseparable from the powerful financial support, real estate in financing excessively dependent on bank loan unfavourable to its own development also was disadvantageous to the banks healthy development. And real estate investment trust is a kind of financi
10、al innovation, its occurrence, the real estate investment not only to retain higher-yielding characteristics, but also improves the real estate investment capital fluidity and income stability, thus of Chinese real estate market and the capital market development play a dual function. Along with the
11、 socialist market economy system of our countrys legal system and perfecting the constantly improved, real estate investment trust of the future development of real estate industry analysis is not only the healthy development of the entire national economy system also is utmostly important significa
12、nce.Keywords:Real Estate Investment Trusts,Prospects,Analysis目 录1 绪论92 房地产投资信托在我国的发展现状102.1 房地产投资信托的组织框架与运作模式102.1.1 房地产投资信托的组织框架102.1.2 房地产投资信托的运作模式112.2 我国房地产投资信托的发展概况与发起模式112.2.1 我国房地产投资信托的发展概况112.2.2 我国房地产投资信托的发起模式123 我国发展房地产投资信托的未来前景分析133.1我国具有发展房地产投资信托的条件133.1.1土地和住房制度改革为房地产权益分割提供了前提条件133.1.2
13、相关制度的完善为房地产投资信托创造了必要的条件143.1.3 证监会、交易所都在积极推动房地产投资信托143.2我国未来发展房地产投资信托存在的障碍143.2.1 推行房地产投资信托的时机选择143.2.2 税收以及法律不完善143.2.3发行主体和发行场所的选择153.2.4操作过程中存在风险153.2.5缺乏运作房地产投资信托的专业人才154 我国发展房地产投资信托的建议164.1推行房地产投资信托的时机选择必须适当164.2税收优惠和相关法律法规制度的完善164.3明确发行主体和发行场所174.4健全交易与监管规则及信用制度174.5完善人才培养和信息公开化制度185 结束语18参考文献
14、18致 谢191 绪论在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下,房地产开发商及银行等金融机构也越来越感受到融资和金融风险的压力,房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)作为国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为理想的投资方式,具有投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、诱人的投资回报、高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势,在某种程度上应是解决融资困难的一条佳径。基于我国房地产业融资现状,结合我国金融市场的特点,我国房地产业融资新路径的开辟势在必行。我国发展REITs是一种很好的选择,但是由于我国相关的法律法规还不完善
15、,再加上REITs在我国还是一个新生事物,所以在我国发展REITs还存在诸多问题,我们还不具备健全的法律体系、成熟的金融市场、大量的社会闲散资金以及优秀的管理人才和规范运作的投资信托公司。没2 房地产投资信托在我国的发展现状随着改革开放和社会主义市场经济体制的建立,我国房地产金融业经过了萌芽迅速发展调整期,开始进入规范和探索期,当前,我国房地产业发展规模之大,格局变化之快都是世人瞩目的。2.1房地产投资信托的组织框架与运作模式房地产投资信托是一种采取公司或者商业信托的组织形式,集合不特定的多个投资者的资金,由专业的投资管理机构,以多种方式运用于房地产投资领域,并将绝大部分收益分配给投资者的一种
16、投资机构。2.1.1 房地产投资信托的组织框架REITs的参与主体不仅包括一般基金应有的基金管理者、基金托管人和基金持有人,还包括房地产项目管理、物业管理公司和顾问公司等,它们的主要职责和作用有:1、REITs管理公司。由发起人组建基金管理公司,是基金组织结构中的核心,主要职责是管理基金的资产和债务,以保障股东长期、持续、稳定的利益,同时收取基金资产管理服务费用。2、托管人。是基金资产的保管人和名义持有人,我国一般由具有基金托管资格的商业银行担任。基金托管人负责基金资产保管、基金投资运用项目资金往来结算、对基金管理人的投资操作进行监督等,并根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管费。3、基金持
17、有人。是基金单位受益凭证的持有者,享有基金资产的一切权益。4、房地产项目管理公司和房地产物业管理公司。负责基金所投资持有的房地产资产的经营、出租、管理和维护,并收取管理费。根据实际情况和需要,两者可以合二为一,也可以分开设立。5、顾问公司。根据需要,基金管理人可以聘请专业的房地产顾问公司,为其投资策略提供专业服务,同时支付相应的顾问费。可见,REITs的参与主体各司其责,相互监督,一起构成严密的组织框架。2.1.2 房地产投资信托的运作模式从不同角度来看,REITs的运作模式也不同。本质上REITs属于资产证券化的一种方式,根据是否组建特殊目的的载体公司(SPV)看,它有两种典型的运作方式。1
18、、组建特殊目的的载体公司组建 SPV并由它向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并以这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。2、不组建特殊目的的载体公司不组建 SPV,由原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。2.2我国房地产投资信托的发展概况与发起模式2.2.1 我国房地产投资信托的发展
19、概况2003年 6月,央行发布 121号文件限制房地产企业的银行融资,房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年 9月 20日,中国第一个房地产产业基金精瑞基金宣告成立,此后信托基金得到迅速发展。2004年全国房地产信托发行额约 122亿元,比 2003年翻了一倍。2005年全国房地产信托发行额突破 200亿元,REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。2005年1月22日,按照REITs的标准设计并借鉴了香港领汇房地产信托基金、美国REITs和内地证券市场基金的成熟管理模式,被誉为国内首支准REITs的“ 联信 宝利” 1号顺利推出,而后在当年 12月初,联华信托又发行了“ 联信 宝利 ”
20、 7号,这个信托计划被业界誉为开辟了国内“夹层融资 ” 的先河。2005年7月25日,新加坡嘉德置地与美国柯罗尼基金签订协议,计划将旗下酒店服务品牌莱佛士拥有的 41家酒店资产打包出售,将出售收益的 4亿多美元全部投入到中国商业地产开发,所提供的股息派发回报率约 7%,这是外资进入中国的第一家REITs。我国内地第一只房地产投资信托基金 (REITs)广州越秀房地产投资信托基金2005年12月21日正式在香港联交所开售,募集到 17亿港元的资金。它打包了集团的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场四大用于出租的物业,当年开出的年息回报率高达 7%。2007年 1月,央行从金融稳定的角度,开始
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