武汉工业地产市场调查分析报告30页 .doc

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1、武汉工业地产市场调查报告【可行性报告】第一部分：工业地产概述一、 工业地产的概念二、 工业地产的发展背景三、 工业地产的分类四、 工业地产的特征五、 工业地产的开发模式六、 工业地产企业盈利模式七、 工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别八、 中国工业地产市场特征第二部分：调查项目分析一、 调查基本情况二、 调查项目情况三、 调查小结第三部分：武汉工业地产市场分析一、 武汉工业地产市场概况二、 武汉总部经济发展态势三、 武汉工业发展规划布局四、 武汉目前主要工业区第四部分：基于武汉工业地产调查的思考一、 工业地产成功开发要素二、 工业地产行业产业链结构影响因素分析三、 武汉工业地产市场面临问

2、题与发展障碍四、 武汉工业地产发展前景（趋势）分析五、 对三里工业园和汤湖总部基地规划建设的建议 武汉工业地产市场调查报告 近年来，随着工业用地出让最低价标准的确定、供地方式的改变以及武汉“工业倍增计划”的强力推进，武汉工业地产进入快速成长期，引来广泛的关注。借此东风，金马凯旋集团在中国家具CBD的基础上，从产业地产发展的高度出发规划建设家具主题工业园三里工业园和汤湖总部基地。两项目下一步即将进入实施阶段，为了摸清武汉工业地产市场情况，为集团开展工业地产建设运营提供现实依据，金马凯旋集团营销策划部进行了专题调研。 第一部分：工业地产概述一、 工业地产的概念工业地产是指在新经济、新型工业化背景下

3、，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。二、 工业地产的发展背景国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；国内各个城市经营发展角度

4、：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。三、 工业地产的分类 工业地产的分类四、工业地产的特征工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性等特点。1、政府主导性强，专业性强工业地产受地方政

5、府、经济、产业发展、政策等影响很大。工业地产和产业地产紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求。2、投资大，投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期大于住宅房地产与商业地产。3、区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在不同区域的功能差别很小。4、项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源。加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升。五、工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的

6、模式有四种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。l 工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独

7、特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。l 主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，

8、其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。l 工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的

9、规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 l 综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的

10、有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。工业地产产业链衔接图：基础设施建设商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆等配套技术中心、研发中心、数据中心工业地产产业旅游观光、农业生态、体育地产、主题公园等产业地产链接行政、后期、配套商业、办公、住宅、现代服务业六、工业地产企业盈利模式1、主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让

11、、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流

12、业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。七、工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别1、土地使用年限不同。住宅地产的的土地使用年限是70年，商业地产是40年，工业地产是50年。由于工业地产的年限较长而用途较单一，主要服务于工业生产，是否能在整个项目的生命周期里获得稳定持续性的投资回报是开发商比较关心和担忧的。2、利润获取方式不同

13、。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。3、发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处所

14、处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要素成本影响的程度更大。4、对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外，成功地开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先进的运营理念。5、投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并且国内开发商普遍经验不足；所以投资风险较传统项目而言风险较大。6

15、、工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的14，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的 15 到 110，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂，同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。八、中国工业地产市场特征1、工业投资持续增长，呈现工业地产开发热中国吸引投资能力增强，参与国际产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大

16、的消费市场。北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求。各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。2、工业土地存量不足，工业土地日益稀缺上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。工业土地面积供应缩减原因：国家宏

17、观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。3、工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违规工业园区数量骤减。经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束；4、工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物流园、总部基地等文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。第二部分：调查项目分析一、 调查基本情况1、调查时间：2012年1月5日2012年1月7日2、调查目的：了解

18、武汉工业地产市场状况，为金马凯旋发展工业地产提供依据。3、调查方法：实地调查、访谈、文献查阅等。4、调查范围：共调查18个项目，调查对象主要涉及工业园区和企业总部两个类型。黄陂周边区域项目：华中企业城、华中物流超市、盘龙工业园、武湖工业园、佳海都市工业城、NO.1企业社区阳逻片区：阳逻港华中国际产业园、长盛工业园东西湖、硚口片区：武汉中小企业城、海峡高新科技创业中心、中部慧谷、汇丰企业总部光谷片区：光谷总部国际、光谷芯中心、光谷生物城、光谷金融港汉阳：天下名企汇白沙洲：南武汉企业特区二、 调查项目情况（附2012年1月武汉市工业地产项目市场调研综合表）（一） 工业园类1、 华中企业城地址黄陂区

19、汉口北大道16号开发商德成控股业态结构厂房、企业独栋、企业孵化器、园区公寓等项目面积占地380亩，建筑面积578848平米价格均价2700元/ 招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别德尔惠、日泰、仟吉等百余家企业入驻。项目简介华中企业城是武汉德成控股集团有限公司投资15亿元打造的超大规模现代化企业总部园区。由创业园区、创业服务中心、配套商业中心三大区域组成，园区总规模超过一百万方，定位于汉口北市场群唯一配套服务区，由标准厂房、创业研发中心及配套商业组成，是武汉地区极度稀缺的集生产、研发、仓储、物流等多项功能于一体的第四代中小企业产业园区。2、 华中物流超市地址黄陂区汉口北大道19号开发商德成

20、控股业态结构仓储物流项目面积占地面积330亩，建筑面积200000平米价格只租不售，租金25 元/天招商销售情况已出租70%入驻企业数量及产业类别上海正轩物流、上海申楚物流、上海安捷物流、河南艾特方园物流已陆续入驻。已签约20余家物流企业项目简介汉口北华中物流超市大市场是以服务汉口北、面向全中国的大型物流。是集信息物流、专线物流、仓储物流、第三方物流服务功能于一体的综合性现代化物流中心，能满足各种商贸企业的物流需求。3、 盘龙工业园地址武汉盘龙经济开发区佳海三路开发商湖北康泰电力安装工程有限公司业态结构办公楼、厂房、园区商铺等项目面积占地面积100亩，建筑面积101368平米价格均价5300元

21、/ 租金均价8元/天招商销售情况已售完，少量出租入驻企业数量及产业类别主要为服装企业项目简介武汉首个专业服务中小型服饰企业产业园区。工业园总占地面积66666.7平方米，总建筑面积101368.89平方米，由4栋5层厂房和8栋4层厂房围合而成。项目集产品设计研发、制造加工、商贸流通、定制采购等多种功能为一体，单层面积最小1354平方米，真正为中小型服饰企业量身定制，为武汉地区最具行业性的标准工业厂房。4、 武湖工业园地址天兴洲大桥附近开发商武湖街政府业态结构办公楼、厂房、企业孵化器等项目面积占地面积3.1平方公里（4650亩），建筑面积不详价格售价不详 出租 15 元/月招商销售情况一期已售完

22、 入驻企业数量及产业类别农产品加工业和现代制造业项目简介武湖工业园区位于武湖青农分场区域，已建成面积达2平方公里，新规划建设面积1.1平方公里。园区重点发展农产品加工业和现代制造业。园区内落户的农业龙头企业26家，其中国家级农业产业化龙头企业2家，省、市级农业产业化龙头企业16家，年实现农产品加工产值超50亿元。汉口精武、新辰食品、仟吉西饼、厦门惠尔康食品等一批知名品牌扎堆；弘毅装饰、华厦钢构、恒泰电线电缆、天和构件等40多家高附加值企业入驻，成为推进武湖跨越发展的重要支撑；南极峰、世诚、兴新等38家服装企业年产服务400多万件，带动农工就业4000多人。5、 佳海都市工业城（待细化）地址武汉

23、盘龙城开发区宋家岗 开发商佳海房地产公司业态结构企业独栋、厂房、仓储物流、园区商铺、企业孵化器、园区公寓项目面积占地面积2200亩，建筑面积1600000平米价格2200元/招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别服装企业为主 项目简介佳海都市工业城位于黄陂盘龙城经济开发区，由我市民营企业佳海房地产公司主导开发。工业城从2003年开始筹备，2004年5月动工，截至2005年底，佳海工业城累计完成投资额5亿余元，完成建筑面积40万平方米，所有竣工及在建厂房已全部销售或预售完毕。已成功引进中小服装企业200余家，成为华中地区最大规模的服装企业聚集地和最高水准的现代化服装产业社区。6、 武汉中小企业

24、城地址东西湖区九支沟开发商武汉银湖科技发展有限公司业态结构厂房、企业独栋、企业孵化器、园区公寓等项目面积占地687亩，建筑面积250000平米价格均价2280元/招商销售情况前三期已销售完毕，四期在建入驻企业数量及产业类别产业对象主要为轻工、服装、电子、包装、食品饮料、生物医药等。项目简介武汉中小企业城位于东西湖区九通路金山大道延伸线以西、新城十一路以东、汉渝铁路以北，地处“武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园”的核心地位段。由武汉银湖科技发展有限公司投资兴建，计划分四期建设30万平方米的标准工业厂房，现已建成三期共25万平方米的标准和专用工业厂房已基本租售完毕，吸引了来自加拿大、台湾、北京等国内

25、外众多企业和投资商。7、 阳逻港华中国际产业园地址阳逻经济开发区金发大道与余泊路交汇处开发商德成控股业态结构生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等项目面积占地3000亩，建筑面积300万平米价格单层2750元/ 多层2450元/招商销售情况一期销售80%以上入驻企业数量及产业类别50余家企业签订了入住协议，一期标准厂房已完成80%招商任务，主要行业涉及机械加工、液压电子、工业电器、印刷包装、食品加工和纺织服装等产业。项目简介阳逻港华中国际产业园位于武汉阳逻经济开发区核心地段金发大道与余泊路交汇处，由中国一流产业振兴平台服务商德成控股集团投资开发。项目规划用地3000亩，总建筑面积

26、300万平米，建设周期共5年，将分三期建设；其中一期规划建筑面积达59.12万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。8、 长盛工业园地址阳逻经济开发区花园村开发商湖北长盛阳逻工业发展有限公司业态结构厂房、企业独栋、物流仓储、商住两用项目面积占地1500亩，建筑面积140万平米价格2750元/招商销售情况一期销售85%以上入驻企业数量及产业类别入驻企业涉及钢材深加工、电子机械、医疗环保、轻工食品、塑料化工、轻纺服装、包装物流等产业项目简介湖北长盛工业园由武汉市新洲区政府和湖北长盛阳逻工业发展有限公司共同打造的武汉东部首个民营企业工业园，是一个年轻的工业园，

27、规划总面积1500亩，首期开发建设22万平米，已初步形成以阳逻开发区工业项目为依托区域内的钢材深加工、电力设备制造、重工机械设备、新型建材、纺织服装、食品加工、物流产业等七大产业集群。9、 南武汉企业特区地址洪山区白沙洲青菱都市工业园开发商德成控股业态结构厂房、企业独栋、企业孵化器、园区公寓等项目面积规划占地1000亩，建筑面积120万平米价格待定招商销售情况正在进行客户储备，已与中兴、财付通等企业签订了意向书入驻企业数量及产业类别还未拿地，处在规划阶段项目简介南武汉企业特区位于武汉市洪山区南部，与汉阳的沌口车都、光谷的东湖高新区、洪山的科教文化区无缝接驳，是三城枢纽地带，也是通往8+1城市圈

28、乃至全国各地的黄金通道，是武汉主城区最后一块稀缺资源。东湖高新区、武汉经济技术开发区分别居园区左右，园区项目规划用地1000亩，投资规模50亿元，总规模105万平方米，主要定位于高附加值的高端产业聚集区和创新产业的全国性标杆园区，最终形成总部办公临江绿色产业带和武汉办公商务集群。预计3-5年的时间开发完成，最终将可容纳约300家企业入驻，形成年产值100亿元的规模。10、 光谷生物城地址武汉东湖开发区高新大道666号开发商武汉光谷联合股份有限公司业态结构业态结构：园区商业、研发办公、企业独栋、园区公寓项目面积占地面积9000亩，建筑面积550万方价格均价3500/招商销售情况主要面向国内外生物

29、企业，销售情况良好入驻企业数量及产业类别3年开工建设300万平方米建筑，入驻企业302家，生物产业今年总收入将突破300亿元项目简介光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分。重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。争取到2020年，高新区将实现生物产业收入超过1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业。 （二） 企业总部类1、 NO.1企业社区（待细化）地址项目地址：武汉盘龙城开发区开发商卓尔控股业态结构业态结构：企业独栋、厂房、

30、仓储物流、园区商铺、企业孵化器、园区公寓项目面积占地3000亩，已建成一二期建筑面积58万平米价格均价5500/招商销售情况一、二期在售，三期在建。第一企业社区自2006年面世以来，现已成功吸引100余家全国知名企业落户，大大助推了武汉总部经济的发展。入驻企业包括步步高、厦新、捷瑞汽车、接力出版、中交二航局、红蜻蜓、蜘蛛王、意尔康等80余家优秀企业。中央、省、市领导多次赴现场实地考察，肯定该项目对提升武汉城市功能的重要作用，被不少媒体称赞为“创新了一种城市功能”，为武汉发展总部经济提供了一个成功的模式。入驻企业数量及产业类别400余栋企业独栋，120家进驻，涉及各类企业总部办公项目简介No.1

31、企业社区坐落在武汉盘龙经济开发区，中体、捷瑞、步步高、夏新、长虹、三联等60余家全国知名企业首批签约入驻，初步形成了电子电器、机械设备、信息科技、文化创意、食品饮料等产业集群，众多优势企业总部的设立和迁入，将促进盘龙城在发展总部经济的过程中处于领先地位。2、 武汉海峡高新技术创业服务中心地址东西湖区吴家山五环南路38号 开发商吴家山台商投资区管委会业态结构企业孵化器项目面积占地40亩，建筑面积15000平米价格不详招商销售情况吴家山台商投资管委会投资运营入驻企业数量及产业类别孵化对象是以生物工程和电子技术为主导，涵盖生物医药、绿色食品、生态农业、兼容其它行业的高新技术创新企业。项目简介武汉海峡

32、创业中心是由武汉吴家山台商投资区管委会投资1388万元于2001年创办，实行事业单位企业化管理模式。2002年5月，海峡创业中心被武汉市科技局评定为市级创业中心；2005年12月被省科技厅评定为省级科技企业孵化器。3、 中部慧谷（武汉国际服务外包企业公园）地址金银湖生态园环湖路9号开发商富兴集团 业态结构产品研发、行政办公、商务交流、会展中心、城市商业设施、配套员工公寓项目面积规划占地800亩，建筑面积70万平米价格均价5300/招商销售情况招商进行中入驻企业数量及产业类别企业总部、先进制造业、文体生态旅游、现代企业外包服务和生态居住区开发等5大产业集群。项目简介武汉国际服务外包企业公园式湖北

33、省重点招商引资项目，由武汉市东西湖区政府和富兴集团联手打造的实践“资源节约、环境友好”两型社会的产业平台，是一家以“服务外包”为特色，集合了产品研发、行政办公、商务交流、会展中心、城市商业设施、配套员工公寓6大功能模块，六位一体的创新型科技园区。4、 光谷总部国际（待细化）地址光谷大道与南湖大道的交汇处开发商武汉银湖金泉科技业态结构住宅 写字楼项目面积规划用地面积89944.5/，总建筑面积213244.8/ 价格写字楼6000元/ 商铺12000元/招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别企业总部项目简介光谷总部国际由福星银湖科技与红桃K集团联手打造。高起点高规格打造其中包括商务写字楼、SO

34、HO办公、研发生产、商务配套等产品形态，打造光谷未来最具特色的一个复合新城，为企业构筑资源卓越、功能齐全、配套完备的成长平台。5、 光谷芯中心地址武汉光谷大道111号开发商武汉东湖高新集团股份有限公司业态结构写字楼、建筑综合体项目面积占地248亩，建筑面积247390平方米价格均价4500/招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别总部办公项目简介光谷芯中心位于光谷大道111号，凤凰山高架桥附近。周围已形成富士康产业园区、藏龙岛产业园区、凤凰山产业园、流芳产业园等光谷产业园地新格局，紧邻北侧的保税区即将投入运营。周边富士康、中芯国际、三一重工、武钢阿尔斯通等大型企业比肩为邻，具有丰富的科技产业链

35、，是未来武汉科技新城的核心区位。6、 光谷金融港（待细化）地址武汉光谷大道77号开发商武汉光谷联合股份有限公司业态结构写字楼、建筑综合体项目面积规划用地1600亩。规划建筑面积160万平方米价格二期均价6600/招商销售情况一期已售完 现正在开发二期入驻企业数量及产业类别数十家金融证券服务机构项目简介光谷金融港由武汉光谷金融港公司负责开发营运工作，项目由加拿大AAI国际建筑师事务所担纲整体规划。整个规划用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，容积率1.66，将分成综合后台服务区、研发培训服务区和配套服务区等多个功能区域。整个项目在东湖开发区管委会的领导下，统一规划、统一建设、统一招商、统一

36、管理。整个项目建成后，将能满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心和100家现代高科技研发企业和配套服务外包企业的办公需求，新增10余万中等就业岗位。7、 天下名企汇地址汉阳区鹦鹉大道46号 开发商湖北新城镇投资有限公司业态结构写字楼 建筑综合体项目面积占地面积24亩，建筑面积30000平米价格待定招商销售情况待售入驻企业数量及产业类别企业办公项目简介天下名企汇位于古琴台，坐拥武汉三镇的中心地带，东接鹦鹉大道，西靠琴台大剧院，南抵月湖公园，北临汉江，即将成为汉阳区一个以办公写字楼为主的商业综合体。该项目总建面30000平米，分为8层建筑，1-2层是商业街及写字楼大堂，设有与

37、月湖公园相链接的琴台文化商业步行街，将来会引入传统写字楼中时尚主题餐厅，还将引进时尚品牌入驻。3-6层为生态办公区。7-8层是5星级高端商务会所，专为商务精英提供定制化服务，地下停车位186个。8、 汇丰企业总部（待细化）地址硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处开发商武汉汇丰投资有限公司业态结构写字楼、住宅项目面积占地面积100亩，建筑面积112211平米价格18000招商销售情况销售70%以上入驻企业数量及产业类别总部办公项目简介汇丰企业总部低密度、低容积率、低楼层和高绿化率的三低一高，是相对甲级写字楼的高密度;高容积率;高楼层和低绿化率来说的，正是这样的三低一高和超大的楼间距，造就汇丰企业总部

38、一流的园区环境。汇丰企业总部所有建筑不超过六层，外观方正大气，立面简洁流畅，形象厚重而不乏灵韵。建筑均呈南北向板式分布，层高3.6-5.6米，内部为大开间柱网式结构模块式组合，为企业持续发展预留充足空间。建筑进深仅为13.2米，前后均为宽幅落地窗，南北通畅，自然风穿堂入室，阳光普照每一寸空间。每栋建筑自身完美围合，拥有700平方米中庭花园。三、 调查小结（需量化）1、 武汉工业地产布局远城区成趋势；2、 投资工业地产的多为民营企业；3、 综合性产业园区成主流；4、 招商存在一定困难，但销售情况尚可。5、价格呈上涨趋势。6、武汉工业地产市场仍不成熟地产用地有许多是没有经过中央或者省政府部门批准的

39、开发区或者园区，其结果是导致大量工业用地进入土地市场，而另一方面，大量土地处于闲置状态。现在，楼市行情观望情绪很明显，开发商拿地意愿整体不高。7、主题工业园招商运营比综合性工业园要好。第三部分：武汉工业地产市场分析一、 武汉工业地产市场概况近年来，国家为了推动工业地产发展，制定了一系列相关政策，主要目的为规范和引导。在这些政策的引导之下，武汉工业地产市场逐步进入了快速发展阶段。目前，武汉工业地产市场的主流产品为产业园区和总部基地，因为此种产品形态才是降低企业成本，实现土地价值最大化的保障。据不完全统计，近年来，武汉市先后有38个工业地产项目投入市场，累积建筑面积为3103.3万平方米。其中，以

40、标准厂房为主要产品的项目仅有11家，物流基地2家，其余25个项目则以产业园区和总部基地为主，可为入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求。一些大型工业地产项目为促进武汉市的经济增长和改善城市面貌作出了巨大的贡献，如光谷联合开发的光谷软件园项目，体现的是一种开放的、便捷的城市形态，它不仅会发挥产业聚集的功能，而且将发挥城市功能聚集，是宜人的、可持续性的；其次，因为多种类型企业的聚集，会形成“杂交”效应，它比传统的工业园区更有生气，更有活力；整体而言，光谷软件园整体入驻企业将超过400家，新增就业5万人，年营业额120

41、亿元，税收5亿元。另外，东湖高新集团开发的国际企业中心也值得一提，通过对国际企业中心园区内140多家企业的调查发现，其中大约100多家企业的总产值之和达到15亿至20亿之间。这些企业规模虽然不大，但几乎都是从事研究、生产高科技、高附加值的产品。光谷联合四大主题产业园基本信息一览表项目名称体量预期入驻企业数量及相关信息武汉研创中心22万平方米近300家企业入驻，年产值达100亿元，税收10亿元；新增2万就业岗位光谷软件园73万平方米软件开发及服务外包企业、金融后台服务机构、研发创意及相关配套服务类企业光谷金融港160万平方米8-10金融机构设立综合性后台中心和100家现代高科技研发企业和配套服务

42、外包企业创意天地31万平方米10位国际级艺术大师、20位国内知名艺术家和100位中青年艺术家提供创作场所或设立工作室；国内新建规模最大的创意主题产业园区自2001年的武汉长城创新科技园开始，武汉工业地产市场经历了整整十年的探索，但总体而言，目前在武汉房地产行业上占主导地位的仍然是住宅市场，工业地产项目不多。据统计，2010年武汉市商品房实际销售面积为1429万平方米，工业地产项目的销售面积仅为70万平方米，所占比例不足5%。经过十年来的发展，武汉工业地产市场，无论是规模还是品质，都得到了进一步的提升。以全国的范围来看，与上海、浙江、江苏、深圳、成都等城市还有一定差距，但总体水平在合肥、长沙、郑

43、州、南昌等中部城市之上。在武汉工业地产建设方面，除市区内的七大都市工业园以外（汉正街都市工业园、堤角都市工业园、洲头都市工业园、白沙洲都市工业园、工人村都市工业园、黄金口都市工业园、佳海都市工业园），一些新兴的工业地产项目，特别是民营地产商投资的工业地产项目值得我们借鉴。汉口方面，东西湖区的海峡IBD创业城以及名典工业园，以配合台商投资为其特色；位于金银湖的中部慧谷项目以国际企业外包服务为其亮点。黄陂区的华中企业城配套汉口北专业市场群；台湾农民创业园作为国家级台创园已开始建设核心示范区；阳逻开发区的长盛工业园，则是区域内最大的民营工业园。汉阳方面的万通工业园、沌口的天润工业园以及汉南的华顶工业

44、园和美国新都市工业城镇，也都是民营地产商开发的且各有特色。由此来看，民营地产商在工业地产空间的开发建设中起到了相当重要的作用。武昌由于其文教方面的地域优势，更多的是以院校投资开发的科技园以及以龙头企业开发的工业园，如中南政法大学科技园、华中师范大学科技园、武汉理工大学科技园、华中科技大学科技园、武汉大学科技园；藏龙岛科技园、博大科技工业园、讯泰科技工业园、楚天激光工业园、富士康科技工业园等。比较突出的是国际企业中心和光谷软件园，二者作为成熟园区开发模式已经开发了4期，而光谷金融港的开工则标志着武汉区域性金融地位进一步加强。从上所说，武汉工业地产建设表现为：1）政府重点扶持各大开发区，如沌口开发

45、区、东湖开发区、东西湖台商投资区等；2）主体院校或企业引导产业园，如上述各大院校或企业的科技工业园区；3）民间地产商开发综合性工业园区；4）市内各大都市工业园建设改造。总体来说，武汉工业地产的开发正在朝民营地产化、市场化的方向发展，而劳动密集型产业也正在逐渐向科技创意型产业转型；因此物业形态也将会从厂房、办公楼、配套宿舍等单一的品种，逐渐转向服务功能齐全的社区化发展，可以说今后的工业型产业地产项目无论规模大小，都会更加的以人为本，以生态环保、适宜居住、建立持续发展的循环经济为主要方向。二、 武汉总部经济发展态势在2011年8月2日举行的第七届中国总部经济高层论坛上，公布了中国总部经济蓝皮书(20112012）以及“2011年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜”，武汉连续两年位居排行榜第九名，是华中地区唯一进入前十名的城市。可见，武汉发展总部经济有较大的潜力。近些年来，在湖北省武汉市各级政府的支持下，随着东风集团、葛洲坝集团、二汽等大型国有企业纷纷将总部迁往武汉，武汉总部经济有了较快的发展。在快速发展的同时，也呈现出了一些新的态势。1、 总部经济发展相对比较落后虽然近些年来，武汉市总部经济取得了一定的发展，但不可否认的是，与香港、北京、上海等城市相比，武汉市总部经济发展仍比较落后。据统计，目前世界500强企业仅有66家在汉投资或设立办事处，中国企业500强仅有42家在汉设立