广州纺织博览中心可行性研究报告30页 .doc

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1、广州纺织博览中心可行性报告 目 录1项目概况22公司简介33市场分析44项目定位195经营推广建议236投资方案271 项目概况项目名称：广州纺织博览中心项目地址：位于海珠区中大纺织商圈逸景路建设单位：珠江投资经营单位：广州市富雄投资有限公司开业日期：2010年中建设规模：项目总建筑面积超过80万平方米，由大型纺织品牌展贸市场、4A级专题写字楼、四星级商务酒店、公寓式写字楼等物业形态整合而成。其中轻纺交易中心40万，有商铺5000多个， 46层海珠区地标式的超甲级写字楼1栋，四星级酒店5万，公寓式写字楼30万。本报告的对象是40万的轻纺交易中心商铺。项目位于海珠区逸景路，地处中大纺织商圈核心位

2、置。项目所处的中大纺织品批发市场群，位于海珠区路网条件最为发达的核心地带，北邻新港西路，南靠新滘南路，海珠区最重要的三条南北干道东晓南路、瑞康路及广州大道贯通整个中大市场群，交通、物流十分便利，是广州市和海珠区要重点打造的商贸商圈之一。2 公司简介公司名称：广州市富雄投资有限公司法人代表：谭玉珍经营范围：自有资金投资、市场开发、商铺租赁、物业管理、房地产投资经过多年的发展，公司汇集了一批具有专业知识和丰富实践经验的可靠人才，他们风雨同舟、积极进取、不断开拓创新，引领公司蓬勃发展、业绩蒸蒸日上。3 市场分析3.1 项目区位分析本项目位于海珠区逸景路，地处中大纺织商圈核心位置。项目位于广州市海珠区

3、路网交通最发达的区域，西邻瑞康路、东晓路，东邻广州大道， 北接新港西路，向南逸景路、新滘南路，距离琶州国际会展中心、内环路和华南快速干线入口均仅需5分钟车程，交通条件极为便利。本项目地处成熟的中大布匹纺织专业市场商圈，为其发展奠定了良好的基础。在中国纺织产业集群版图上，一个三足鼎立的竞争态势已形成辽宁西柳服装市场雄踞北方，浙江柯桥中国轻纺城领跑华东，中大纺织商圈则占据了华南市场的领袖地位。据官方统计,中大布市整个商圈2007年市场交易额超过300亿元,商圈经营面积超过60万平方米,共有30多个大小市场,商铺11000多间,从业人员超过4万人,是海珠区除会展之外的另一张经济王牌。3.2 中大布匹

4、市场发展状况3.2.1 市场概况：中大纺织商圈，是指西起东晓南路，东至广州大道南，北起新港西路，南至新滘南路这一区域内，由大大小小近40个纺织品及服装辅料专业批发市场组成的市场群落，同时，还包括了区内由这些纺织专业市场带动发展起来的众多纺织品及服装辅料加工企业以及服装生产企业，这些企业和专业市场相互带动、促进、在该地区形成了一个相对完整的纺织服装产业链及专业市场商圈。中大纺织品市场作为一个专业批发市场，主要经营服装面料、服装辅料、配料、家用纺织品其他纺织产品的批发业务，经营品种达2万多个，场内的商户基本上全部是一级或二级批发商，客户主要是服装生产企业和其他布料市场的下一级布料批发商或零售商，产

5、品远销全国25个省市、自治区以及东南亚、欧洲和美洲，也是广州市重点改造专业市场之一。据官方统计,中大布市整个商圈2007年市场交易额超过300亿元,商圈经营面积超过60万平方米,共有近40个大小市场,商铺11000多间,从业人员超过4万人,是海珠区除会展之外的另一张经济王牌。在建市场商铺面积有约80万平方米。现时主要的布匹纺织辅料批发市场有广州国际轻纺城、广州纺织博览中心、长江服装辅料广场、长江布匹交易城、长江纺织城、中大九洲轻纺广场、广州长江（中国）轻纺城、瑞康服装配料城、中大瑞纺商业广场、银铃广场、富庄皮毛市场、中大瑞成商业广场等市场。3.2.2 中大布匹市场的起源 “全国布料看广东 广东

6、布料看中大”， 广州中大纺织商圈，于上世纪80年代末90年代初自发形成。经过近20年发展，现已是全国布料批发市场当之无愧的龙头老大。 19881996年摆摊经营自发形成的“布街”中大布匹市场的起源，可追溯到上个世纪80年代末，那时候由海印桥桥底摆地摊卖毛线的“走鬼”，自发迁到中山大学南门对面，渐渐地形成了气候。到了上世纪90年代初，生意有所好转，开始有北方商人到中大采购毛线，而且采购量也是逐年增大，经营环境也从地摊搬到了瑞康路两边的铁皮棚。 19962001年 入室经营后面临“内忧外患”由于发展初期布市档口密集，而且规划很不规范，消防隐患比较严重。1996年5月，海珠区政府开始对中大布匹市场进

7、行整治、重建，政府把布场原来的铁棚铺等初步改成砖结构的简易商铺，商户也开始入室经营。由于布市管理混乱，交通条件恶劣，治安问题凸显，当 1997年位于广州大道南的天雄纺织城正好建成开业，政府要求商户全部搬到那里去经营。另一方面，布市受到来自江浙等地纺织业的挑战，浙江纺织品服装出口逐年增长，广东与浙江的差距还在不断扩大。 20012004年 快速扩容进入2001年，中大布匹市场进入蓬勃发展时期，商圈态势逐渐明朗。这一时期，政府对布匹市场的升级改造取得实效，初步解决交通、消防隐患。同时，广州市政府出台了广州市商业网点发展规划（20032010）、海珠区政府也编制了中大布匹市场整治规划方案，把中大纺织

8、商圈列入升级改造的“重头戏”。在2004年，海珠区政府将布市的管理权正式交由凤阳街道办事处，成立了由区政府办、工商、税务、城管、公安、规划、交通、环卫等十几个职能部门组成的“中大布匹市场管理委员会”。此时开始，经营环境较为稳定，呈现一个以瑞康路为轴心、向东晓南路周边发展的趋势。 2004年至今 “全球交易中心”浮出水面2005年1月1日起，随着纺织品与服装协定的终止，纺织品和服装配额全面取消。后配额时代的来临，意味着企业无论国有还是民营，不论规模大小，都拥有外贸出口权，广州纺织业获得了空前巨大的发展机遇。而另一方面，针对市场快速扩容带来交通、消防、治安等方面的问题，令海珠区委、区政府下定决心，

9、在规划、整治、管理、服务和基础设施建设上采取强有力措施促进市场升级。广州国际轻纺城的崛起，就是这一阶段整合规范市场建设所取得的阶段性重要成果，该项目总建筑面积超过30万平方米，铺位4000多个，差不多将当时中大纺织商圈扩容了一倍，是集采购交易、国际商贸、现代物流、会展、信息咨询、技术交流、人才培训等综合配套功能于一体的面料、辅料一站式采购交易中心，其超前的设计和规划已领先国内同类市场20年。3.2.3 中大布匹市场的发展优势海珠区政府已将中大纺织商圈定位为“四大商贸商圈之一”，体现了对该商圈未来发展的信心。目前该商圈具备了以下的发展优势条件：首先是规模上的优势，中大纺织商圈目前已是南中国最大的

10、纺织品交易市场，这是周边很多城市的纺织品市场所不能比拟的；其次是区位优势，中大纺织商圈位于广州这个中心城市，是华南政治、经济、文化中心，具备金融、信息、物流、人才等绝对优势，具备发展行业总部和行业高端产业的配套资源；第三是品牌优势，“中大布匹”作为一个经过20多年孕育、沉淀出来的品牌，已得到全国业界人士的认同；第四是产业链的优势，从初期承接香港向内陆转移劳动密集型制衣企业的产业转移，到慢慢聚集了原材料、布匹、钮扣、小五金等与制衣有关的行业，到形成现在的原材料、加工、销售等比较完善的产业链，商圈聚集了品种齐全的产业资源，市场不断发育，其服务的半径也在不断扩大；最后是会展经济的优势。琶洲国际会展中

11、心作为中国进出口商品交易会的所在地，其面积已经是亚洲第一大、世界第二大，随着交易会和其它会展业的发展，从世界各地来到海珠区的客商越来越多。这些客商的到来，不仅参加相关的会展，也带动了包括中大纺织商圈在内的相关产业发展。海珠区政府希望借助会展的契机，把中大纺织商圈发展成全球纺织品交易中心，形成一个“永不落幕的纺织品交易会”。3.2.4 存在主要问题 市场交易场所简陋、档次低经过升级后，一些场的面貌有了焕然一新的感觉，但总体上，中大布匹市场仍给人场地散乱、摊位布局杂乱、面积偏小、档次低、环境脏乱差的感觉，低档简易的交易场所影响了中大布匹市场的形象。 缺乏合理规划布局，配套设施建设滞后 由于早期建设

12、缺乏必要的规划，管理不到位，中大布市基本是商家和投资者自行发展扩大至今天的规模，一些市场投资者只看眼前利益，缺乏对市场总体规划的考虑，也没有考虑周边环境、交通设施以及同类市场竞争。同时，停车场、物流中心、商务酒店、写字楼、展示中心等市场配套设施建设严重滞后。场内道路狭窄，人车混杂，交通秩序混乱等。3.2.5 未来规划发展近年来，海珠区政府十分重视中大布匹市场的发展，不断加大力度推进其升级改造、优化营商环境，促使其向现代化、国际化方向发展。海珠区政府已正式将中大布匹市场定位为“全球纺织品交易中心”，并把升级“四大板块”作为中大纺织商圈发展的重中之重。目前，第一、三板块已基本完成硬件改造。第一板块

13、以瑞康路为轴心，以广州国际轻纺城为重点，包括长江辅料城、瑞纺、富庄、宽大、五凤B场等16个市场，构建以贸易尤其是国际贸易为主体的中、高端产品交易中心，是市场发展的龙头。第三板块则以东晓南路为出口，以五凤村委到中大布市管委会为中心，包括华岭辅料城、江南纺织城、旭高纺织城、雍纺城、汇名湾、澳海、恒宇等18个市场，重点面向国内中、低端市场客户，构建以辅料、家纺、针织、仓储业为重点的东晓南商业板块。第二、四板块是近年改造重点，计划在2010完成改造。以逸景路为轴心、以合生逸景地块和官洲经济发展用地为主体的第二板块，包括运通皮具城、宏益、恒毅等场及周边的约180亩地，规划建成物流中心、产品研发和高档加工

14、中心区域，从品牌文化和物流管理的角度进行深层次挖掘；第四板块则以新港西路为出口以五羊地块为主体，包括长享、江南美景等场共约250亩地，将建成商务酒店、高档写字楼、展示中心、高档商铺等，形成配套商务服务区域。根据海珠区政府近年对中大布匹市场的规划发展，商圈未来的发展蓝图前景广阔。首先是在硬件方面，整个商圈的面貌会有一个崭新的面貌，经营场所的层次不断提高。虽然可能不是全部是像国际轻纺城那样的规模，但起码各个市场符合消防标准，规划有序，铺面美观，设施现代，周边的道路建设完善，并具有现代物流配送中心。同时，周边的配套环境日趋完善，拥有多家上档次的星级酒店，拥有金融、通讯、证券、拍卖中心等高端服务行业，

15、拥有一批写字楼或国际公寓，能提供外来进驻到商圈的商业代表、公司机构、进出口公司等使用。此外，在信息化方面，上档次的商户都能建立信息化系统。而这些系统，最终能形成整个中大纺织品商圈的联网，从而形成具有一定影响力“广州价格”，只要行业人士一打开这个系统，就能看到各种布匹、各种辅料、各种纺织产品的价格，而这个由中大商圈统一起来的价格，能影响其它类似的布匹市场的价格，即其他市场要根据“广州价格”定价格，成为中国最有影响力的纺织品价格。从贸易方式来看，目前现金现货的交易方式能逐步减少，电子商务成为这个地区主要的销售方式。到时，中大布匹市场现场只是一个成品的展示中心，客商来这里时看板订货，在网上交易订货，

16、然后充分依托现代物流业，统一储运、配送、电子结算，形成一个有序、连贯的供应链，提高交易质量，降低交易成本，促进市场向现代化、国际化发展。经过了孕育期、整改期、发展期，预计中大纺织商圈能在未来2-3年内迎来商圈发展的黄金期。 3.3 周边主要布匹辅料市场情况 长江服装辅料广场 项目规模：经营面积18000平方米，是长江企业自有产权的物业，1-3层商铺800多间，4层为100多间高档经营品种展区，5-8层为300多间中高档写字楼。 配套设施：广场内配有双排自动扶梯14条、客货梯2条、观光梯1条、宽带网络系统、有线电视系统、无线对讲系统、中央空调、广场内部监控系统、消防安全系统等。 功能布局：1层：

17、烫钻、饰品、纽扣、五金、毛皮 2层：花边、绣花、皮带、贝壳、五金 3层：花饰、皮条、织带、毛皮、纽扣4层：服饰辅料精品展示区5-8层：写字楼、仓库 租金：1层：8平方米的铺月租2万，相当于月租金2500元/平方米 2层：约1000-1500元/平方米/月 3层：约800元/平方米/月 4层：约200-300元/平方米/月 5-8层写字楼、仓库月租金约：100多元/平方米 点评：“长江服装辅料广场”位于中山大学正门对面，在原长江中大服装辅料交易城的基础上扩建，经营面积18000平方米，是长江企业自有产权的物业。广场经营已有近十年的历史，是海珠区重点立项的项目。自开业以来，吸引了众多商家和厂家进驻

18、，迅速旺市，客户遍及欧美、日本、韩国、东南亚等几十个国家和地区。广场的经营品种汇集了国内外流行的高、中、低档服装辅料和配料，品种齐全，货源充足，物优价廉，市场内外贸、内销交易活跃，出租情况理想，租金水平高，商铺出租率在95%以上。 广州国际轻纺城 项目规模：建筑面积30多万平方米，拥有4000多个商铺，配套住宅公寓1200余套，1000多个车位 配套设施： 功能布局： 租金：负1层：8平方米的铺8年使用权60-70万/间，月租金约800元/平方米1层：约2000-4000元/平方米/月2层：约1000-2000元/平方米/月 点评：与区内其他市场相比，堪称“全球纺织品采购中心”的广州国际轻纺城

19、无论“硬件”、“软件”，还是定位、产品和档次，广州国际轻纺城都要“高”出一筹，因此其租金最高，经营情况好，剩余的铺主要是三期负一层的辅料区。 广州长江轻纺城 项目规模：占地面积约10万平方米，总建筑面积达40万平方米，地上五层、地下两层，6000多个铺位，超大型的全球纺织品交易中心，面、辅料一站式采购基地。 配套设施：规划有商务办公、产品展示、仓储物流、娱乐餐饮等多功能专业区。天台、地下车场及每层配备的专用停车场，共计3000多个停车位，全场近200部扶梯、客货梯直达各层。每层规划有多个购物休闲大厅、商务区，南北两处超大型圆弧广场能承接各种大型公关活动，汇聚国际时尚的潮流基地。 功能布局： 租

20、金：负1层：约500-600元/平方米.月1层：约800-1200元/平方米.月，需一次性交5-20年租金 2层：约500-600元/平方米.月 3层：约300-400元/平方米/月 4-5层：约100元/平方米/月 点评：广州长江轻纺城是长江集团在区内最新开发的项目。长江集团是中大商圈内最大的纺织品专业市场开发运营商，12年来它已经有10个兄弟姐妹，长江服装辅料广场、长江布匹交易城、长江纺织城、长江窗帘布艺城、长江瑞康花边世界等，商铺经营总量占原中大商圈一半以上。广州长江轻纺城建设规模为40万平方米，定位“中国轻纺总部经济区”， 2008年12月12日开始招租，现已开业，出租情况理想。4 项

21、目定位项目SWOT分析优势（S）：1) 雄踞广州中大纺织商圈的核心位置，瑞康路与广州大道之间，交通便捷；2) 附近有广州国际轻纺城、长江服装辅料广场、长江布匹交易城、长江纺织城等，交投旺盛，“中大布匹”的品牌已得到全国业界人士的认同；3) 规模大、功能多元、配套完善，作为商圈的龙头项目，其硬件、设计、运营等在商圈内都可谓一支独秀；劣势（W）：1) 受开发商问题影响，开发进度缓慢；机会（O）：1) 广州市和海珠区政府十分重视中大布匹市场的发展，已正式将中大布匹市场定位为“全球纺织品交易中心”，未来发展前景好；2) 项目已列入“广州市重点建设项目”、“海珠区重点建设项目”外，近期更被列入“广东省重

22、点建设项目”，成为省、市、区三级重点。3) 周边大多市场交易场所简陋、档次低，项目有发展机遇；4) 逸景路作为中大商圈连接广州大道和东晓南路的东西交通要道，政府已强调尽快打通威胁（T）：1) 同业竞争，目前在项目附近区域的大型专业市场对项目在客户资源上形成竞争；2) 金融危机后，中国纺织品出口市场受到一定影响；项目定位主题：广州纺织博览中心性质：中国纺织品牌展贸示范基地，全球首席纺织展贸功能：打造中国最旺的纺织品交易流通中心、最成规模的品牌展示发布中心、最集中的行业总部基地。业态布局：在功能分布上，项目负2-3层为车库，负1层为辅料交易广场，13层为面料专业展贸商场，4层为家纺展示中心，5-6

23、层为写字楼、仓库、服务区。设有客户服务中心、多功能展厅、国际商务会议室、纺织品品牌推广中心、商务会所等全面的商务配套设施。目标消费群：中大布匹商圈内需拓展升级的商户，全国乃至全球纺织品、服装品牌企业厂家、销售商、采购中心。项目价格定位 商铺价格定位：类比项目租金水平(元/)广州长江轻纺城负1层：500-6001层：800-12002层：500-6003层：300-4004-5层：100广州国际轻纺城负1层：8001层：2000-4000 2层：1000-2000长江服装辅料广场1层：25002层：1000-15003层：8004层：300-4005-8层：100 结合市场调查数据，保守估计项目

24、商铺租赁价格为：负一层：500元/平方米.月首 层：1000元/平方米.月第二层：500 元/平方米.月第三层：300元/平方米.月第四层：150元/平方米.月五六层：100元/平方米.月5 经营推广建议5.1. 经营管理服务建议 设立商务中心 设立信息中心 设立客户服务中心 打包广泛发布场内商户信息 定期举办新品发布会 邀请国内外订货商前来参展，统一采购 对场内展商实行会员式管理 5.2. 建立国际皮料五金交易平台完善的配套设施及商务交易平台，倾力打造具有国际性辐射力和影响力的大型皮料五金交易中心。完善的功能设施： 现代化多媒体国际会议中心 产品演示展览中心 商务中心 配套停车位 休闲中心齐

25、全的配套商务服务： 互联网站连电子商贸平台 多国语言翻译服务 专业律师驻场 专人处理报关及清关手续 货运物流仓储服务 银行服务（含外汇及汇款） 会计及税务 票务服务（机票、车票） 特色餐饮配套 各种休闲娱乐服务 广告制作（平面及影视） 人才招聘及培训 邮递快运服务 商务中心及秘书服务 车辆电召、租赁服务 礼品中心、旅游服务 强势宣传推广 全球性的产品推介会 定期的行业展览交易会（展示、订货、推介、交流） 举办行业交流团到世界各地考察和开拓市场 组织参加世界性的行业展览会交易会 各大媒介的宣传广告 与出版社合作发行专业和权威的行业杂志 定期的新产品发布会 5.3. 招商方式采用媒体组合与直销推广

26、相结合的方式进行招商。“媒体组合”就是有意识、有目标、有针对性地进行多种形式，各种角度的媒体宣传。充分利用“新闻炒作”配合有效的推广活动，将会对商户心理起到一定的促进作用，起到树立商场独有形象，让商户对商场未来经营前景产生憧憬的作用。“直销推广”利用手头已掌握的有效客户资源或更广地挖掘客户资源，直接与目标客户进行一对一的沟通。直销推广是最有效、最直接而且最省钱的推广手段，同时亦是商家最受落的洽谈方式。另外，在招商操作中根据商户的实际情况（品牌的知名度、产品是否适应市场以及是否能为商场带来旺场的前景等方面考虑），灵活掌握，对品牌商户采取宽松，灵活的优惠政策，必定令招商工作得以顺利展开，使商场达到

27、旺场的至佳效果。5.4. 推广策略人脉传播利用我司及商会等人脉关系传播派发单张印制单张，在广州各个布匹纺织专业批发市场派发电话直销通过各种手段获取目标商家电话，对这批客户进行电话直销、手机短信群发的方式进行宣传推广。厂企拓展针对广州、珠三角洲、外省的布匹纺织厂商进行巡回招展。报纸广告在报纸上刊登招展广告网站发布可借助广交会网、中国纺织网、世界纺织网、批发网等网站进行宣传推广专业媒体刊登可在中国纺织等专业媒体上有选择性地刊登招展信息。现场包装展馆现场招展现场设置招商/招展中心，配备相关招商人员进行现场招商，并做好横幅、展板、易拉布等包装工作，配好多条电话线以备高频度CALL客，以满足短时间拓展需

28、要。新品发布会联合相关政府或行业协会为指导单位，每年举办春、夏、秋、冬四个季节的纺织品新品发布会。6 投资方案项目招商方案：根据周边市场的招商惯例，项目按一次性缴纳8年租金的方式招租，可迅速回笼资金。租金收入：项目总体租金收入估算：楼层铺位个数平均每个铺面积（m2）月租金水平(元/ m2)月租金总额（万）年租金总额（万）8年租金总额（万）-1F700555001925231001848001F6005510003300396003168002F700555001925231001848003F700553001155138601108804F70055150577.56930554405F70

29、0551003854620369606F70055100385462036960合计48009652.5115830926640项目预计月出租总收入9652.5万元，年总出租收入11.58亿，8年的总出租收入92.66亿元。招商周期：现时中大布市商圈内大型商场的经营情况理想，出租率高，因此，本项目预计3个月可完成1-2层30%的招商面积，可回笼资金=（31.68+18.48）*30%=15亿元。投资成本：本项目我司拟整体包租，租金水平初定50-60元/平方米.月，承租期20年，所需资金：1年租金成本约需：4800*55*60*12=1.584（亿元）20年租金成本约需：1.584*20=31.

30、68（亿元）融资计划：我司初拟每年需融资3亿元以支付租金和运营费用，利息支出约2500万。还款计划：我司在贵行开设独立账号，招商期间贵行可派专职人员进驻招租现场。同时，我司承诺租金收入首先偿还贵行的借贷。项目评价：可见，项目每年的承租支出约1-2亿，但回报非常可观，理想状况下，年租金收入约达10亿元。另外，按现时周边市场的招商惯例，项目按一次性缴纳8年租金的方式招租, 预计只需3个月可完成1-2层30%的招商面积，可回笼资金15亿元，项目资金风险不大。项目主要的风险在于未来商圈商铺租赁价格会否大幅下降，出租率能否保持理想水平。但综合前述的市场分析和判断，未来商圈的发展前景仍然非常看好。而且项目的投资不大，收益可观，抗风险能力强。广州市富雄投资有限公司2010年2月24日29