湘潭地产市场调研报告商业及租金、住宅、写字楼等 .doc

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1、 2011年湘潭地产市场调研报告一、商业市场分析（一）商圈概况市区商圈受老城发展和河流分割的影响，核心商圈集中分布在西北片老城区内，新兴商圈随着湘潭城市中心东南扩张发展起来。两个商圈在湘潭商业金融用地规划方面均为两个市级商业中心，但基建营商圈作为传统核心商圈，其地位随着旧城改造的不断推进，也将进一步巩固。1、湘潭商圈综合分析商圈名称级别档次消费群体主要业态基建营商圈市级商圈（原核心商圈）低档、中档、中高端综合人群百货+沿街商铺+大卖场+专业卖场步行街商圈市级商圈（新兴商圈）中档、中高端综合人群购物中心+沿街商铺+大卖场+专业卖场+步行街2、项目所在商圈分析名称基建营商圈概述市级商圈位置北至韶山

2、路、东至车站路，南至雨湖，西至解放路核心区域为由韶山路、车站路和建设路路组成的三角形区块商业类型百货+沿街商铺+大卖场+专业卖场典型商业百货：大洋百货、心连心百货、康星百货；大卖场：步步高；专业卖场：苏宁、国美、步步高电器城消费人群辐射全市、综合人群（二）代表性商业体分析1、基建营商圈典型案例分布：大洋百货项目位于建设北路与民主路交叉口，营业面积43000平方米，共5层，于2009年9月开业，定位于引领时尚、功能丰富、高品位、高格调的全客层百货公司。该店是大洋百货在湖南首家店面，也是大洋百货第14家分店。楼层主要品牌1F国际精品亨吉利名表中心；伊丽莎白雅顿、羽西、欧莱雅、美宝莲；周大福、千叶、

3、老凤祥、千禧之星；fed、思加图、千百度、康利、kiaa cat、百丽、伊伴、SONY体验馆；KFC；DQ、罗莎蛋糕等2F国际名品威可多、卡尔丹顿、杰凡尼、沙驰；声雨竹、玖姿、敦奴、雅莹、安瑞井、艺之卉；鄂尔多斯、春竹；曼谷银、梦特娇；味千拉面等3F青春流行衣恋、ONLY、VEROMODA、百家好、艾格系列、拉夏贝尔、季候风；黛安芬、安莉芳、BODY POPS、狄芬诗；爱丽芬特、泰迪熊；重庆小天鹅火锅等4F绅士运动阿迪达斯、耐克、李宁、匡威、探路者、骆驼；皮尔卡丹、利郎、柒牌；金利来、木林森等；5F童趣休闲艾迪达斯童装、衣恋童装、Paw in Paw、博士蛙、丽婴房、英氏；乐高、芭比；梦洁、富

4、安娜、多喜爱、多样屋、乐扣乐扣；红黄蓝早教中心、儿童乐园；美食广场等 心连心百货该项目位于韶山路与车站路交汇处，经营面积26000平米，于2005天11月开业。经营定位为中档，无中庭。楼层主要品牌1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/屈臣氏羽西、欧莱雅、欧珀莱、美宝莲；金伯利；fed、沙驰、STACCATO、百丽、她他；屈臣氏等2F淑女装/内衣哥弟、声雨竹、拉夏贝尔、播、简；安莉芳、狄芬诗、黛安芬等。3F少女装/休闲时装ONLY、VERO MODA、Jack&Jones SELECTED、艾格系列、美邦、自然元素、淑女屋等4F男装/休闲运动卡尔丹顿、金利来、七匹狼、恒源祥等；5F运动休闲阿迪达斯、耐克、

5、匡威、卡帕、以纯等。.步步高（金湘潭店）步步高集团1995年始创于湖南湘潭，目前拥有超市（Hyper-mart和Super-mart 超市）、百货（步步高广场）、电器（步步高电器EMART）、餐饮（大楚食街）、娱乐、大型商业地产等业态，致力于成长为中国第一的多业态零售商，并拥有中南零售业最大的现代化物流中心。截止2011年8月，多业态门店共计186家，年销售过100亿元。项目位于韶山路和建设北路交叉口的金湘潭商业广场，2007年9月开业，该卖场集合了步步高集团旗下综合超市、美采时尚平价百货和电器业态，是一家多品类的一站式购物卖场。 .康星百货项目位于建设北路与民主路交汇处，营业面积20000平

6、米，于2008年12月开业，物业条件一般，定位中低端。楼层主要品牌1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/屈臣氏千禧之星；丸美、欧莱雅、美宝莲；百丽、她他、森达、达芙妮；屈臣氏等2F淑女装艾格周末、海贝、水木年华、卡佛连；阿依莲、金苑等。3F男装罗蒙、恒源祥、金雀豪等4F休闲运动阿迪达斯、耐克、高邦、彬伊奴等。5F平价服装卖场平价服装卖场6F休闲娱乐魅力四色溜冰场（滚轴冰场、台球厅、电玩城等）2、步行街商圈典型案例分布：.步步高广场（湘潭店）项目位于建设路与河东大道交汇处，总面积达12万平方米，于2009年12月开业。该项目是湖南最大的购物中心，综合了大型百货、生活超市、品牌餐饮、儿童乐园、五星影城等主力

7、店，被誉为“湖南百货第一Mall”。完全按照一线城市中高端购物中心形式打造，物业条件好。楼层主要品牌-1F生活馆精品超市、同仁堂、老百姓大药房、天福茗茶、贴心花坊等、名烟名酒、汽车饰品等1F名品馆雅格狮丹、奥德臣、都彭、华斯度、LOCOSTE、CK JEANS；周生生、周大福、中国黄金；羽西、欧泊来、欧莱雅、美宝莲；Kiss cat、百丽、她他、千百度；苹果、索尼；星巴克、DQ、味千拉面、KFC；斯沃琪、帝驼、古琦；宝格丽、巴博瑞、菲拉格慕等2F魅力馆诗篇、恩裳、慕托丽、劲草、声雨竹、影儿、雅莹、敦奴、粉红玛琍、渔；春竹、恒源祥、花花公子；ELLE包；柏莱雅、丸美、卡姿兰；曼谷银；美甲、咖啡吧

8、等3F青春馆Mikebana、欧时力、季候风、ONLY、VERO MODA、江南布衣、拉夏贝尔、拉夏贝尔运动、谜底、小熊维尼；曼妮芬、黛安芬、桑扶兰、芬狄诗、华歌尔；美标、宜而爽；石头记；水果捞等4F型男馆LEE、李维斯、马克华菲、GXG、LOSACOS、杰克琼斯、迪柯尼、VANS、ELLE HOME；圣得西、皮尔卡丹、步森、海澜之家、与狼共舞；沙驰包、ELLE男包等；5F动感馆阿迪达斯、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、美邦、以纯；梦洁、富安娜、多喜爱；双立人、菲仕乐、隆达骨瓷、多样屋、家什居家居生活体验馆；可口可乐果汁吧等6F童真馆阿迪达斯童装、衣恋童装、安踏童装、米奇、小猪班纳、巴拉巴拉；丽婴房

9、、好孩子、可爱可亲母婴生活馆等7F美味馆伊东日本料理、常德口味粉、哈特波波巴西烧烤、大楚食街、思必客麻辣香锅、红鼎韩城韩国烧烤等8F梦想馆横店影城、阳光动漫乐园、丁丁童星教育等10F健康馆子阳健身白金会所 .莲城步行街项目位于建设南路以西，南起霞光路，北至岚园路，莲城商业步行街南北长680米，东西宽168米，成“丰”字型布局，形成三街六区格局。总建筑面积约20万平米，分期建设，第一期于08年2月开街。该步行街以“1小时长株潭生活圈”为依托，营造“可逛、可玩、可赏、可食、可购”的高游览价值的综合业态组合体。实地调研，内街商铺基本闭店，除主力店步步高超市人流较好外，其余商铺基本无人流，内街商铺均在

10、转租。（三）重点商业租金水平统计所在商圈项目性质商业业态租售价格（元/平米/天）商业面积（）基建营商圈大洋百货中高端百货百货、餐饮、零售专卖负一楼散铺租金约2-3元/天一楼沿街门店租金5-8.5元/天4.3万心连心百货中端百货百货/2.6万金湘潭商业广场中低端百货+超市+电器超市、小百货、专业卖场、零售负一楼散铺租金约1.5-2.2元/天6万康星百货低端百货百货/2万苏宁电器专业卖场电器专卖0.86元/天1-4层5110平米民主路沿街商铺女装5.56元/天30平米建设路沿街商铺（临近地块）女装8.5元/天35平米解放路沿街商铺女装租金2.2元/天，转让费4万150平米步行街商圈步步高广场购物中

11、心超市、百货、零售、餐饮、娱乐休闲等对外宣传该店2010年销售7个亿；2010年18家百货门店销售30亿元。但2010年财务公报显示百货销售额14.7亿12万（10层）莲城步行街步行街专卖店+超市+零售商铺3元/天130平米（沿街商铺）苏宁电器专业卖场电器专卖0.98元/天1-2层3375平米备注：以上租金均按建筑面积折算后所得，数据主要通过实地调研及商铺网报价所得。（四）商业市场总结从宏观层面来说，长株潭城市群被列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，且被国务院批准为“资源节约型和环境友好型”社会综合配套改革试验区。湘潭经济近年来迅速发展，人均可支配收入持续增长，这些为商业发展提供了动力源

12、泉。湘潭商业经过了沿街商铺大厦裙楼百货商场的发展模式，逐步向购物中心模式发展，开始步入商业物业升级阶段。随着城市的发展新城区商圈逐步成熟。湘潭核心基建营商圈经过长期发展，目前业态分布明显、各个路段商业形成了较好互动；但受交通拥堵、配套设施落后等诸多局限与不足，亟待改造。湘潭本地商业企业步步高集团实力雄厚，商业市场竞争激烈。激烈的竞争极大地繁荣了商业市场，推动了当地商业市场的水平向一线城市发展，代表商业物业如步步高广场。二、住宅市场分析项目位置开盘时间装修标准售价（元/平米）开发公司德仁聚星城河东区/毛坯4200（写字楼均价，公寓为返祖形式尚未出售）浙江德仁地产白石古莲城雨湖区2010.08毛坯

13、4500晨辉建工集团湘银纳帕溪谷岳塘区/毛坯4300湘潭湘银房地产金侨城九华区2010.07毛坯花园洋房，主力户型130-260平米，4200元湘潭金侨集团白石公馆（商住两用公寓）雨湖区二手房二手房面积4050平米52005500元湘潭湘源实业总结：1 湘潭老城区旧城改造推进较缓慢，住宅供应有限；新住宅供应商主要集中在河东新城区和九华示范区。九华因便于往返长沙的区位优势吸引了大量购房者，但因配套滞后，入住率低。2 本土开发商金侨集团、城郊置业实力较强，且碧桂园已入驻湘潭，湘潭房地产竞争越来越激烈。3 从住宅成交的面积结构来看，湘潭商品住宅面积集中于120-144、90-120、60-90；湘潭

14、商品房库存量从2010年年底的121.32万上升到2011年年底的242.44万，按照10年全年湘潭商品房登记销售215.71万总量计算，目前商品房库存量可供2012年一年消化。 4 2010年湘潭房地价格稳中有升，全年商品住房均价为2853元/，同比增长16.3%；2011年房地产价格上升较快，全年商品房均价为3638元/，同比增长27.5%。5 主城区住宅均价在3700左右，部分高品质项目达到4600元/平米以上。湘潭作为长株潭城市群城市之一，近年来房价稳步上涨；投资型公寓产品也逐步增多，但目前仍以传统住宅为主。三、写字楼市场分析1、2010年湘潭三次产业结构为10.7:55.9:33.4

15、，为工业经济主导城市，写字楼市场不发达，区域周边目前暂无写字楼新盘在售。现有的办公物业多为银行、联通、移动等自建物业，其他企业办公需求极小。2、写字楼市场尚未成形，租金低。二手写字楼出租租金在0.5-1元/天，如金湘潭商业广场精装写字楼平均租金在0.67元/天，大洋百货楼上（白石公馆）精装商住楼平均租金在0.95元/天。3、依附商业和住宅，档次偏低。与沿街商业/住宅结合，独立写字楼基本上没有大堂，只有面积较小的电梯厅，整体档次低。四、酒店市场分析酒店房间数最低房价（携程）最高房价（携程）外立面盘龙山庄309608623总结：1、 湘潭拥有中国红色旅游第一品牌韶山，且培育了大批名人，旅游资源丰富。2010年接待国内外游客人数较09年增长31.4%，旅游综合收入94.79亿元，占湘潭GDP的10.6%，旅游业已成为湘潭的支柱产业。2、 湘潭市区共有3星级以上酒店共7家，五星级酒店1家，全国连锁经济型酒店5家。旅游旺季星级酒店入住率可达90%，入住率较高。3、 高档酒店中旅游休闲度假型酒店占据市场主导，随着湘潭旅游业的不断发展，酒店行业发展前景较好。