医药商贸物流城项目可行性研究报告.doc

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1、医药商贸物流城项目可行性研究报告医 药 商 贸 物 流 城可行性研究报告编制单位：编制时刻：1.项目概况1.1. 项目名称：医药商贸物流城1.2. 项目定位：1.2.1.最大的医药物流城1.2.2.条件最好的多功能、医药商贸基地1.2.3.国际国内专业医药、医疗商品的集散地1.2.4.地区最大的集生产，流通、销售于一体的医药贸易中心1.3. 项目拟选址：经济开发区，用地面积3000亩。1.4. 项目投资总额：项目投资总额为30亿元人民币，一期投资15亿元1.5. 项目背景及简介：依照现代物流进展的需求，将建设医药商贸物流城，提供一个集商贸、物流、加工、科研等多功能的大型医药物流基地。医药商贸物

2、流城要紧功能有：商贸物流中心、会展服务中心、加工制造区、行政及生活服务区、中医药科研区。医药商贸物流城的建设不仅为集团可连续进展奠定坚实的基础，同时在促进区域物流中心的形成、支持医药和物流产业进展和呼应进展战略等方面有着重大意义。2.项目建设的意义 2.1建设医药商贸物流城是地区社会经济进展和对外开放的需要XX地区是我国自然资源最为丰富的地区，然而由于区域政策性等缘故，使得该地区的社会经济长期落后于全国的平均水平。随着国家XX战略的实施，地区经济的进展和对外开放速度不断加快，连续与XX各国建立了紧密的经济贸易联系。2.2投资医药商贸物流城是集团公司可连续进展的需要XX正抓住历史机遇，不断寻求和

3、培养新的利润增长点，通过多年的建设、经营、进展以及体制改革，差不多在多方面具有强大的实力，在做好自身产业进展的基础上，为可连续进展，做大做强企业，需要进行积极的战略性扩张。同时，通过港口群为依靠，投资与之形成紧密互动的医药商贸物流城的建设，可协同打造港口的物流链，从而促进共同的进展。3. 项目的市场调查分析为了对本项目的市场需求有一个科学而客观的了解，并以此作为项目建设的重要依据，公司派出人员到安徽亳州、四川成都等地对全国闻名的医药物流城进行了点面结合的市场调查，把握了本项目市场需求的差不多情形。 3.1. 市场调查目的 3.1.1.了解亳州、成都等地医药物流产业现状及进展趋势，包括经营品种、

4、产业规模、就业规模、政策环境和市场环境等。3.1.2.了解医药商贸物流交易中心后台作业内容以及投资和就业情形，包括数据收集、后台处理、数据处理、客户服务、物流集成等。3.1.3.了解亳州、成都等地能够将后台治理、作业模式引进“医药商贸物流城”的潜在市场需求，以及对物流园区配套的要求，并探讨商贸物流后台作业集中到“商贸物流中心”的产业集聚效应。3.1.4.了解配合医药商贸物流的其它配套服务进驻“医药商贸物流城”的潜在市场需求，以及对园区配套的要求。借鉴亳州、成都中药材交易中心的建设体会，使医药商贸物流城能够有更好的功能定位和市场定位。3.2. 市场调查方法本项目采纳资料查询、重点访谈和实地考察调

5、查相结合的方法。对当前我国医药物流业的现状和进展等宏观形势通过网络、咨询、专业期刊进行查阅；对业内资深人士进行面谈，了解业内资讯和学习实地调研的方法；对中国（亳州）中药材交易中心、成都西部药业集团成品药批发中心、西南中药材交易中心进行实地考察。（详见表1）表1 市场调查对象调查对象性质单位数行业宏观形势访问网站94条较有价值的信息业内资深人士访谈2位医药物流信息编辑机构走访3家医药（药材）交易中心实地考察3个经济开发区实地考察3次工业园区实地考察1次另外，房地产公司还组织开发、市场调研等人员进行大量的前期工作，所做的前期工作也为本次市场调查提供了重要依据。 3.3医药、医疗器械及药品原料市场研

6、究医药行业是一个多学科先进技术和手段高度融合的高科技产业群体，涉及国民健康、社会稳固和经济进展。现代医药行业分类为：化学制药工业、中成药工业、中药饮片工业、生物制药工业、医疗器械工业以及其他工业。回忆我国医药行业近五年的进展情形，全国医药生产一直处于连续、稳固、快速进展时期。2004年医药行业共实现利润279.55亿元，同比增长9.25%。在要紧子行业中，化学药品制剂工业实现利润96.65亿元，同比增长15.69%；化学品原料药工业实现利润50亿元，同比下降10.95%；医疗器械工业实现利润24.4亿元，同比增长49.01%；生物制药工业实现利润25亿元，同比增长14.22%；中成药工业实现利

7、润74.39亿元，同比增长11.37%。2005年医药行业累计实现工业总产值4459.44亿元，比上年增加近1000亿元，同比增长26.19%，全年出现连续加快的增长走势，并创下“十五”期间医药行业的最高增幅。实现工业增加值1475.17亿元，同比增长17.5%；新产品产值621.91亿元，同比增长23.58%。累计完成化学原料药生产123.84万吨，同比增长36.9%，实现中成药生产75.89万吨，同比增长11.6%。在工业总产值方面，生物生化制品、化学原料药、卫生材料及医药用品制造3个分行业出现快速增势，同比增速分别为36.60%、33.18%和27.76%，均高于全行业平均水平。2006

8、年15月我国医药行业销售收入前十家企业累计产品销售收入最高的达到了447324万元，企业资产总计最高的达到了1026381万元，利润总额最高的达到了34583万元，2006年15月我国医药行业销售收入前十家企业累计全部从业人员平均人数最高的达到了19715人。2006年，医药流通领域的盈利空间随着药品分类治理、药品价格透亮化和药品降价等政策的连续推出而进一步压缩。目前，中国的医药商业竞争专门猛烈，但更惨烈的激战还在后头。通过竞争，医药商业完全有进一步集中的可能。相信随着医药电子商务的开放，大的医药物流配送公司和大型医药商业公司的运营成本将会大幅下跌。2007年的中国医药市场发生了质的变化，第一

9、是依靠于国家积极鼓舞政策，其次是得益于中国丰富的自然资源、廉价的成本，这些被视为中国出口医药的优势。除此之外，还有一个不得不提及的突显现象：涨价。作为中国大宗原料药重要产品之一的维生素类，涨价可谓是全面覆盖,部分产品同比增长率超过200%. 3.4保健品市场研究随着生活水平的提高和工作节奏的加快，消费者对自身的健康也日益关注，这给保健品行业带来了庞大的商机，保健品市场出现保持高速进展的态势。历史上，保健品生产企业曾经制造了许多销售业绩的神话，行业的进展一直倍受瞩目。2000年，中国保健品行业达到辉煌的顶峰，市场销售额达到500亿元。随后几年市场则迅速转入低迷，2001年、2002年销售额分别下

10、降了43%和29.8%，2002年销售额仅为200亿元。2003年初，突如其来的“非典”疫情再次激发了人们对自身健康的关注，保健品行业明显回暖，当年销售额就达到300亿元；2004年市场连续了2003年的上升趋势，连续保持平稳增长，销售额为340亿元。2003年和2004年两年销售额同比增幅分别为50%和13.3%。专家表示：以后5年，中国保健品市场整体上将保持高速进展态势。中国保健协会副秘书长周邦勇介绍说，依照有关方面推测，到2010年，我国保健品消费总额将达到1300亿元，即达到人均100元的消费水平；到2020年，保健品消费总额将达到4500亿元，中国将会成为世界保健品增长最快的市场。目

11、前，中国城乡平均恩格尔系数分别为52.9%和56.8%，处于温饱向小康的过渡时期，这一时期也是保健品风行的时候。从人口学的统计数据来看，中国在逐步走入老龄化社会，人们的保健意识不断增强，对保健品的需求也将进一步扩大。中国保健食品协会资料显示，欧美国家平均消费中，保健品方面的消费占了总支出的25%以上，而我国现在是0.07%，人均保健品消费大致是31元，是美国的1/17，日本的1/12。业内认为，我国保健品的进展潜力仍旧庞大。3.5全国较大规模的药材物流市场3.5.1.中国（亳州）中药材交易中心亳州是全国最大的药材集散地，年销售收入突破100亿元。近年来，药材已成为亳州四大经济支柱之一，建成“中

12、国药材第一市”。 中国（亳州）中药材交易中心，是全国最大的中药材专业市场，市场面积60万平方米，上市品种2000多种，年成交额38.8亿元，药材吞吐量10万吨。立体化、多元化的种植模式，不仅使安国在50万亩耕地上连续十六年夺取粮棉果大丰收，更以药材年产量占全省65%而成为全省乃至全国的中药材种植基地。截止目前，已吸引80多家埠外医药单位、厂家以及国外客商设立了门店或经营部，中药材贸易已辐射全国30个省、市、及自治区及韩国、日本、东南亚、香港、澳门等20多个国家和地区。中国（亳州）中药材交易中心中国（亳州）中药材交易中心铺位经营中国（亳州）中药材交易中心摊档经营3.5.2.成都西南中药材专业市场

13、成都西南中药材专业市场由荷花池市场药材交易区和五块石中药材市场合并而成，是中国西部最大的药市，在全国药市中亦名列前茅。市场总占地450亩，中药材交易区占地近80亩，共有营业房间、摊位3500余个。市场经营的中药材品种达1800余种，其中川药1300余种，年成交量可达20万吨左右。四川中药材资源极为丰富，是全国中药材要紧产区之一。川产药材具有品种多、分布广、蕴藏量大，南北兼备的特点，在常用的600多味中药中，川产药材占370多种。大量的川产药材聚拢成都，销往全国，销往港澳台和东南亚国家。成都西南中药材专业市场成都西南中药材专业市场交易区成都西南中药材专业市场摊档经营成都西南中药材专业市场物流配送

14、3.5.3.成都西部药业集团成品药批发中心成都西部药业集团成品药批发中心坐落在成都大丰区，是成都西部药业集团公司设立的一家专供医药经销商、医院等机构批量采购的成品药批发超市。进入该批发中心采购药品的商家均实行签约制度，并谢绝一样散客购买。成都西部药业集团成品药批发中心成都西部药业集团成品药批发中心3.5.4.河南禹州中华药城素有“中华药城”之称的河南禹州，也是我国医药发祥地之一。禹州具有悠久的中药材种植、采集、加工历史，以加工精良、遵古炮制著称于世。历史上就有“药不到禹州不香，医不见药王不妙”之说。自春秋战国以来，神医扁鹊、医圣张仲景、药王孙思邈等都曾在禹行医采药、著书立说。在他们的直截了当阻

15、碍下，禹州的医药业也得到大的进展，从唐朝开始禹州的药市逐步形成，相伴着药业的进一步进展和繁荣，明朝时期，禹州就成为全国四大药材集散地之一。1996年，禹州被国家中医药治理局、卫生部、国家工商行政治理局定为全国十七个中药材专业市场，河南省唯独的国家定点药材专业市场。为进一步进展中药材市场，充分发挥禹州专门的药业优势，禹州市委决定在市药城路东侧、商贸大世界北侧新建一座占地300亩的禹州“中华药城”。该药城包括一个占地30亩，建筑面积21000平方米的交易大厅，是一所大型现代化中医专业市场。河南禹州中华药城3.6.物流行业进展现状3.6.1.物流基础设施欠缺，产业模式仍处于传统时期物流业进展水平较低

16、，仍停留在传统的运输储备时期。工业、商业领域采购、制造、运输、仓储、加工、配送、销售等环节彼此分割，制约了物流配送的社会化。现状仓库布局凌乱，处于无序建设和进展的局面。相对集中的仓储用地要紧沿铁路站场分布，或是位于工业集中区邻近。3.6.2.各种物流方式进展不平稳由于受外贸规模的限制，产业结构不合理，要紧以矿业、农产品为主，缺乏加工制造业的支持，而且由于经济进展水平较低，缺乏投入，使得真正代表现代物流业水平的集装箱运输方式专门薄弱，港口集装箱货源流失严峻。 3.6.3.具备成为区域物流中心的产业基础，进展空间庞大经济进展具有较好的基础，专门在粮食、医药、建材等行业，差不多上目前物流企业中的主力

17、军，在XX都市已显现一些稍具规模的承担都市配送的物流企业，要紧是商业连锁经营企业建立的配送中心和以商业物流为主的综合性第三方物流企业。2005年全区商业物流配送规模为38亿元，2006年上半年商业物流配送规模为25亿元。按此估算，2006年广西商业物流规模约在200亿元以上，物流配送市场的进展空间较大。3.6.4.物流需求增长趋势明显依照XX市的地理区位优势和在区域经济进展中的功能和作用，其物流需求和实际操作要紧分为三部分，一是作为枢纽都市的中转集散物流需求；二是XX市自身产生的物流需求；三是我国与XX国家贸易物流需求。随着经济的连续快速增长，都市化水平不断提高，物流需求出现质量和效益逐步提高

18、，规模不断扩大，种类多样化的变化趋势3.7.物流行业存在问题3.7.1.物流节点等基础设施有待规划进展在东部地区保税物流园区建设已如火如荼，港口群及其辐射的西南地区的物流园区等物流节点建设却鲜为人知，专门是港口群的四大港口至今尚未建物流园区和物流中心，这与港口群及其辐射的西南地区的物流业进展极不相称。3.7.2.缺少大型物流企业的拉动效应2005年全国公布的首批26家A级综合物流企业中，港口群及其辐射的西南地区一个都没有。尽管中远、中海、中外运等5A级综合物流企业在沿海及西南地区的要紧都市纷纷设立分公司或办事处，逐步建立起物流网络，然而，大型物流企业的优势尚未充分发挥，物流业进展的拉动效应不明

19、显。3.7.3.缺乏有力的政策扶持和推动为推动物流进展，我国已采取了许多优待政策措施，但这些措施差不多都落到东部发达地区，至今公布的享受优待政策的物流试点企业和保税物流园区中，港口群及其辐射的西南地区一个也没有。 4. 项目的功能规划医药商贸物流城项目总用地面积3000亩，是集交易、仓储、加工、物流、会展、商务、研发、住宅配套于一体的综合性功能医药物流城。项目服务辐射各国及欧美，是专业化、多功能、现代化的医药物流商贸市场。4.1.项目前期用地面积为1000亩，建议分别规划为：功 能面 积商贸物流中心（中药材市场、药品及医疗器械市场，第三方物流、仓储等）450亩加工制造区（工业厂房）350亩行政

20、及生活服务区200亩4.2.预留进展用地面积为2000亩，初步规划为：功 能面 积会展服务中心待定中医药科研区待定市场二期待定生活服务区（扩建）待定配送中心（扩建）待定工业厂房（扩建）待定4.3.规划一大体系两大中心三大区项目整体布局应充分考虑到目前及以后的进展需要，充分表达合乎“理念”，整体规划，分步实施，布局合理，交通流畅，功能齐全，卓有成效的建设精神。整个项目分为：客户服务体系、商贸物流中心、会展服务中心、客户服务中心、加工制造区行政生活服务区（包括：酒店、商场、公寓、住宅、写字楼）、中医药科研区等六大区位功能。 4.3.1商贸物流中心商贸物流中心涵盖中草药、药品及医疗器械市场。商贸物流

21、中心配送网络四通八达，能够与大型物流企业进行战略合作，形成全国性的物流配送网。为场内商户和客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。4.3.2会展服务中心常年承办国内外高规格物流商贸会议，举行系列性高规格展览会、原辅材料展览会、增值服务展览会。4.3.3.加工制造区医药、保健品、医疗器械等半成品的包装、加工基地，为厂家产销商品实现一站式、一体化，节约成本。 加工制造区可建设注射剂车间、口服液车间、提取、精制车间、胶囊剂车间、片剂车间，研发大楼等，拟生产高科技产品，市场前景可观。 另拟建中药滴丸车间、软胶囊车间，正在研发中药先进的产品投入生产。 每个车间占地8000-10000平方米，由

22、于制药行业对环境的要求专门严格，各车间独立运作，间距要求较大。4.3.4行政及生活服务区设置公寓住宅作为项目的生活配套，与商务区一步之遥，但又独立治理，便利之余尽享寂静，生活与事业同步进展。行政及生活服务区是园区工作人员的办公和生活场所，内设行政区要紧有酒店、商务中心、办公楼等等；生活区要紧有商场、职员宿舍楼、饭堂和职员康乐室等。行政及生活服务区既要远离商贸物流区，使园区职员拥有安静的办公和生活环境；又必须交通便利，在10分钟内能步行至商贸物流区。4.3.5中医药科研区先进、完善新药研发的基地，提供办公室、实验室、会议室、中试车间等物理空间，为医药项目提供研发和孵化服务。4.4. 客户服务体系

23、在功能设计上，运用商流，物流，信息流的动态一体化的服务系统，全方位的满足客户在产品进入市场前关于同意订货，储存保管，评判交易条件，通讯联络，新品研发、流通加工及配送等各种需要，注重综合性与专业性结合。4.4.1. 服务中心 服务中心指客户服务中心通过 接触客户进行业务处理。 服务中心能够为客户提供不受时刻地点限制的业务办理、信息查询等服务内容；由于物流城内的客户数量剧增、业务种类繁多， 服务中心的人员坐席规模也将逐步增大。 服务中心作为前台系统的一种，具体的业务处理仍由后台业务系统完成。由于坐席人员并不直截了当面对客户，而是通过 与客户交流，因此坐席人员所在位置并不重要，关键是沟通技巧等。医药

24、商贸物流城将充分利用经济开发区良好的网络环境，建设企业信息平台 服务中心。4.4.2. 网上服务中心网上服务中心指客户通过网站与园区较大商家进行业务往来。关于客户来说，通过登录医药商贸物流城的网站，能够实现与 服务中心提供相类似的业务。而且，得益于网络专门的优势，网上服务还能够通过加密等技术实现更为丰富的业务内容。例如，客户通过安装专业版的网上银行服务软件，能够实现网上汇款、网上支付等业务。与 服务中心不同的是，网上服务中心一样不需要坐席人员，而是落单处理人员，一样所需的人员规模远远小于 服务中心。与 服务中心类似的是，落单处理人员不需要直截了当面对客户，其服务质量水平不受地理位置的阻碍。医药

25、商贸物流城将配套安全、顺畅、不间断的网络通信条件，保证各商家网络通讯服务的运行。网上服务中心工作流程示意图5. 项目用地、布局和选址规划5.1.项目用地规划由3.4 节项目的市场调查分析可知，项目总面积需求达3000亩。考虑到项目整体开发存在市场风险，因此需要预留一些进展储备空间，以滚动开发的方式进行建设。本项目的首期开发用地为1000亩。5.2.项目配套要求依照本项目规划的功能特点，要求园区拥有较好的自然条件和良好的交通、基础设施、公共设施和劳动力等方面的相关配套。5.2.1.自然条件要求从行业特点看，医药物流产业的从业人员较多，人力资本发挥着较大的作用，行业本身不产生污染，因此在选址方面需

26、要考虑本项目建设绿色物流城特点的自然环境，具体如下： 地质条件要求：园内地势较平坦，地质构造稳固，一样厚度在5-15米； 水文条件要求：周边水系丰富，拥有河道及完善的雨、污水排放系统，确保防洪排涝能力。 气候条件要求：温度适中，气候怡人。5.2.2.交通配套要求本项目的功能定位是作为地区最大的集生产，流通、销售于一体的医药贸易中心，因此要求园区与具备便利的交通条件，园区与其他城区通过市政路、快速路或铁路等便利接驳，能与机场、港口、口岸等对外交通节点快速通达。交通条件的好坏将直截了当阻碍各大厂商入驻医药商贸物流城的决策。 5.2.4.公共设施配套要求 初步估量整个园区将带来较多就业岗位，因此需要

27、园区周边建设相应的学校、医院、文化娱乐及公共住宅等公共配套设施，同要求良好的治安环境和治理服务体系。 5.2.5.劳动力配套要求依照医药商贸物流城需要较大数量具备一定文化知识水平和一定职业技能的从业者，因此要求园区周边的劳动力应该丰富，人口的结构层次应相对较高。5.3. 项目布局规划本项目的功能规划布局遵循以下原则：5.3.1.高标准规划、高质量建设、高效率治理；􀂄 5.3.2.满足商贸、物流之间的协同和紧密配套；􀂄 5.3.3.具有前瞻性和柔性化布局，开发与预留兼备；􀂄 5.3.4.环境优美、空间利用合理、人与自然相和谐；𙦦

28、8; 5.3.5.基础设施完善、交通通路简洁通畅。概念性布局规划草案示意参照以上标准，本项目整体规划分为三大区域：商贸物流区、加工制造区、治理服务区。除道路系统，公共绿地等基础设施外，商贸物流区包括交易区、物流区、金融业务区（银行、保险）等功能区域，治理服务区包括行政区、配套服务区和生活区等功能区域。5.4. 项目选址规划依照项目功能定位和市场调研结果，经初步勘查研究，在当前经济开发区现有土地储备条件下，可供项目选址的地块要紧布局在大道旁，地块面积为1000亩，所选用地产权条件清晰。结合项目面积规划情形，建议将本项目的容积率按1.05 进行开发操纵（建筑面积可达70万平方米）。5.4.1.自然

29、及现状条件项目选址片区所在区域地处属亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，气候温顺。年平均气温21.7，年平均降雨量1300毫米，全年无霜期345360天，项目选址片区的地质构造比较稳固，多年来无地震灾难发生，地块形状规整，自然条件符合园区建设的要求。项目选址用地现状为经济开发区所属地块，项目开发不涉及征收、拆迁等问题。注意的是，片区内的现状道路需要在进展中加快完善设施服务水平。5.4.2.区位条件XX是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是最便利的出海通道上的枢纽。6. 项目的规划、开发和治理依照医药商贸物流城的功能定位，物流城的规划、建设和治理都需要高起点、高要求，从各方面满足进驻客商的经营要

30、求。在规划方面，将组织土地规划、信息技术规划、物流进展规划和其它相关专业的规划机构和部门，科学地、前瞻性地制定本项目的规划。在开发建设模式方面，将由我公司聘请专业的设计、施工、监理单位进行物流城的开发建设，使物流城能够最大程度地满足各厂商的实际需求。在物流城的经营治理方面，将出台优待的进驻政策，并以服务医药商贸物流业进展为宗旨，合理地消化园区爱护成本。6.1. 项目总体开发战略6.1.1依靠区位优势，交通优势港口优势，基于先进的运算机、信息及互联网技术，将虚拟市场与实体市场有机结合，实现医药领域与保健品领域供需链中相关的制造、供应、储运、海关、金融、会展、客户等要素的动态集成，形成现代化的国际

31、专业化、多功能、综合性的医药、医疗商品集散枢纽。 6.1.2以信息资源为核心，融合国内外先进的商务模式，建立高效、低费、可信的国际贸易体系及前店后厂的深化模式，通过信息、商贸、物流、会展等多元化有机集成及协同运作，为客户提供信息、交易、物流、展现等优质的、全方位、连续性的个性化服务，使之成为地区知名的大型贸易物流城。6.2. 项目的开发建设6.2.1 项目进度概念依照项目总体进展目标，打算在4年内全面完成医药商贸物流城的开发建设。开发建设分为三个时期：筹建启动时期、进展提高时期和完善收尾时期。1)、筹建启动时期在筹建时期中，要紧任务是在充分调研论证的基础上，编制可行性研究报告及相关规划上报市政

32、府，完成审批的必要程序。完成施工区域内土地地势勘测、编制区域总体规划和操纵性详细规划，编制总体建设打算和投资打算。完成区内土地平坦等工作，制定相应的治理条例和规章。在开发建设时期中，要紧任务是完成园区的开发和相应的配套基础设施建设，建设治理办公场所，同时加大招商引资力度，引进一批符合条件的医药企业或医药、药材经销机构进驻园区。本时期利用两年的时刻，分两期完成项目的开发建设，其中首期完成1000亩土地的开发建设。 2)、进展提高时期 要紧任务是力争在较短时期内，形成产业规模并产生规模效益，同时，连续完善物流城的投资环境，完善基础设施，大力引进优质医药厂家商家，为区内已有单位做好全面的配套服务。

33、3)、完善收尾时期要紧任务是完善物流城周边所有配套设施，选择信誉良好、资质过硬的物业治理公司接管物流城内的物业，加紧项目的整体结算。6.2.2项目实施进度6.2.3.项目融资方式及资金安排1)、公司自筹资金；2)、通过项目定向增发；3)、战略合作伙伴的资金注入；4)、通过分期开发获得周转资金；5)、通过银行融资。6)、首期投资：15亿元人民币 6.3. 项目运作建议6.3.1招商建议1)、充分利用政府力量，将当地及地区知名度高，号召力强的厂商以低成本吸纳进入加工区。2)、争取得到国家药品研发监管部门支持，以良好的政策鼓舞药品研发部门进驻中医药科研教育区。3)、通过国家级有关协会组建国际考察团，

34、向国际推出，同时通过参加国际级的展会宣传项目。4)、主力品牌商家的进驻会对其他商户产强烈的号召力起到领头羊的作用，同时对项目运作后的旺场起到顶梁柱的作用。因此引进具号召力的品牌龙头商户引入（给予销售政策或租金优待，再借其品牌优势，带动散户进场），视乎工程进度，提早与龙头商户的接洽，以保证其对规划的专门要求。5)、在全国较有阻碍力的医药及保健品市场进行招商活动，吸引商家进入商贸物流中心。6)、在各专业媒体宣传本项目，达成全方位，立体化效应。7)、组建营销队伍，开展全员营销。8)、开通网站，并与知名网站联动，宣传项目。6.3.2运营建议1)、专业市场的医药产品要丰富，尽量做到产品采购的一站式。2)

35、、向商家提供金融服务，担保服务，有效的拓宽商家的融资渠道，促进企业的高速运转。3)、利用客服中心，向商家提供代理，经销，联营等合作形式。4)、向购买商家提供代购服务。5)、整合市场内各商家的优势，联合商家参加区域内的项目竞标。6)、为商家制作网页并进行网上宣传，做成真正意义的采购网站。7)、进行情报收集，第一时刻传递给商家。8)、成立市场管委会，迎合市场业主自主参与治理的意愿，更好的服务于商家。9)、成立广告公司，为商家提供广告宣传服务。10)、成立展览公司，为商家参加展会提供系列服务。11)、成立客服中心，解决商家、消费者的各项纠纷。12)、成立物业治理公司，全面治理市场，提供优质的物业治理

36、服务。7. 项目前景推测7.1.经济利益推测依照推测，项目一期用地面积为1000亩，投资约15亿人民币，项目总用地面积为约3000亩，项目全面建成开业后可实现年销售收入及产值约50亿元人民币，年纳税5亿人民币以上，库存药品容量可达200 万箱以上，日处理药品定单10000份，具备药品出入库吞吐量5万件/天的能力，开发前景十分宽敞。7.2.社会效益推测项目面向医药行业、辐射区域广泛，具有产业优势、港口优势和区位优势，市场前景较为宽敞，同时项目也提升了阻碍力。项目建成后，全面建成后年上交税收5亿元。提供产业特色鲜亮、人居环境优美的现代物流基地，有效拉动合作国家和地区的商贸物流，对促进进展将起到重要

37、的作用。8. 项目优劣势分析8.1优势（Strength）8.1.1项目规模宏大项目总面积达3000亩，是目前为止规划最大的多功能、综合性专业医药商贸市场。建设规模宏大这一高起点对现有的及潜在的竞争对手起到强大的震慑作用，并有利于抢占较大的市场分额。庞大的规模能够容纳众多厂家，其将生产和销售大批量的医药、保健品产品，使项目成为名副事实上的“医药物流商业航母”。8.1.2项目区位优势明显 XX市将成为中国内陆地区连接市场的最重要的枢纽之一，成为中国与东南亚地区经贸合作的重要桥梁和基地。以XX的地理区位之便，在区域之间物流规模扩展的过程中，XX市依靠区位优势而成为物流组织中心将是具有专门大机会的。

38、为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济进展要素更大规模的在XX市积聚和扩散提供了地理上的可能性。8.1.3逐步建立的外向型经济提供了物流进展的市场基础随着东部沿海加工贸易的快速进展和产业结构调整升级，加之土地资源、能源、原材料供应趋紧，劳动力成本上升等因素制约，东部地区加工贸易向中西部地区梯度转移趋势日益明显，中部地区面临着承接加工贸易转移的良好机遇。同时，成功引进和建设重大产业项目为XX经济区构建了对接市场的具体载体。8.1.4港口升级提供了现代物流的升级基础目前，XX还加大了沿海港口的建设力度，使之向大型化、深水化进展。XX经济区都市群正在从比较原始的“前港后厂”框架向“港区和物流园区一

39、体化”框架过渡，临海型经济进展模式产生的效益逐步显现。8.1.5开发商实力雄厚项目开发商拥有20多年房地产开发、都市基础设施建设的丰富体会，并有着开发大型别墅区项目的成功先例，实力雄厚，具有良好的经济效益和社会效益，确保项目建设的顺利进行。实力与信誉的保证，对招商起到推波助澜的作用。8.2.劣势（Weakness）8.2.1项目投资大、周期长物流地产开发周期相对较长，资金需求量大，存在着一定的投资风险。就本项目而言，有来自项目外部的各种风险（政治经济风险、通货膨胀风险的等），然而这些风险偶然性较强，能够不做重点考虑；而项目开发风险，要紧是市场风险、经营风险、财务风险、招商风险需注意。8.2.2

40、地域限制从XX市进展现代物流的差不多条件分析，XX市尽管具备了一定的现代物流生存土壤和大力进展的基础，而且进展的前景也专门好，然而，由于受到XX现有经济水平和物流进展水平较低的阻碍以及便利交通网络尚未完全形成等因素阻碍，就项目个体而言短期内产生直截了当经营收益有难度。8.3.机会（Opportunity）8.3.1投资环境给予项目勃勃生气在“XX进展应成为新的一极”的指导思想下，中央在政策、资金等方面给最大限度的支持，并明确要把XX建设成为立体交通运输体系物流大平台、信息网络物流大平台、连锁经营为主的物流配送大平台以及全面开放的物流市场大平台，优越的投资环境给予了项目勃勃生气。8.3.2XX在

41、中国与XX合作中地位专门，优势明显。 8.2.威逼（Treats）市场不规范。医药行业市场的纷乱、医疗器械质量的担忧、保健品行业的监管空白使项目的运作受到重重阻力，制约着项目的招商及营运。9. 可行性研究结论市场调研结果说明，随着国家规范市场的法律法规不断完善，我国医药物流行业出现平稳进展的态势，前景宽敞，具有专门大进展空间。医药商贸物流城的建设将极大地推动经济合作及区域性国际物流中心地位的确立，促进珠江三角洲制造业的西移，促进当地经济的进展。9.1医药商贸物流城的建设是现代产业进展的需要。9.2医药商贸物流城项目将极大地促进港口集装箱的进展，打造集装箱物流链，有利地呼应港口进展战略。9.3集团参与医药商贸物流城的开发将塑造和提升现代物流的新形象。9.4项目建设适应加快经济进展的进程需要，有利于推动都市建设的进展，规范贸易市场，能够为各大厂家商家提供高效率的商贸平台、高质量的产品研发基地、高规格的会展服务以及高品位的行政生活服务区。可行性研究结论是：医药商贸物流城是一个对公司具有重大战略意义、经济效益良好的项目，具有建设可行性，建议开发建设该项目。在项目具体操作上，应加强风险防范，并严格开发成本。