xx物业管理顾问合同.doc

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1、中国 物业管理顾问合同二零零八年二月二十五日-物业管理公司物业管理顾问合同 甲方 ： （下称：甲方）地址： 邮政编码： 电话： 传真： 乙方 ： 戴德梁行房地产物业管理顾问（ ）有限公司 （下称：乙方）地址： 邮政编码： 电话： 传真：鉴于：甲方系依据中华人民共和国公司法规定在中国境内设立并合法存续的公司机构，是下述物业的管理者。乙方系依据中华人民共和国公司法规定在中国境内设立并合法存续的公司机构 ，依法从事物业管理业务。甲方有意委托乙方对甲方管理的下述物业提供物业管理顾问服务，乙方亦同意接纳有关委托。甲乙双方本着互惠互利，真诚合作的原则，经过友好协商，就以下物业之管理之事宜，达成以下协议，并

2、签订本合同以资共同恪守。有关物业是武汉名流人和天地，详细地址：盘龙城经济开发区楚天大道特1号。 根据中华人民共和国的相关法规，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同意委任乙方对该物业提供物业管理顾问服务，因此订立本合同。：注释除合同内文或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下之意义：1.1 该物业指 ，位于 ，总规划用地约3400亩，首期1000亩中，产品涵盖普通住宅、联排别墅及独体别墅多种类型，同时还有商业网点、幼儿园、小学、医院、酒店办公等公共配套，其中一期200亩建筑面积约17.3万平米。 1.2 物业管理顾问合同即本合同。1.3 物业管理顾问指以本合同中约定的方式、时间完成本合

3、同规定工作内容的整个工作形式。1.4 业主公约指从物业交付使用日起至业主委员会成立前，甲方及物业之各业主均须遵守之管理约定。1.5 业户指该物业之业主及用户。： 物业管理顾问期限2.1 物业管理顾问期壹年，即自2008年 月 日起至2009年 月 日止。 2.2本合同期满前1个月，双方应就是否续约协商进行商讨。如双方同意续约，应于期满前1个月签订一份补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。： 物业管理顾问的内容3.1乙方向甲方提供之物业管理顾问服务以全面提升物业服务品质和建立优秀的业主满意度、广泛的社会信誉度为目的，内容包括：3.1.1 評估總結 物业公司的发展现状3.1.1.1. 物業管理方

4、面3.1.1.2. 工程維修保養方面3.1.1.3. 行政人事部方面3.1.1.4. 財務方面3.1.2 健全公司内部管理机制，规范各项业务的操作流程3.1.2.1. 物業管理部3.1.2.2. 工程部3.1.2.3. 行政人事部3.1.2.4. 財務部3.1.2.5 建议物业公司规模发展战略3.1.3 物业管理运作监查服务，确保顾问服务内容能真正落实到员工的工作中，并建立相关的考核机制及晋升、奖惩制度3.1.3.1 系统培训员工3.1.3.2 稽查员工之表现3.1.3.3 定期提交修缮报告及进度检讨报告3.1.3.4 顾问服务执行监控3.1.4 配合销售物业3.1.4.1 设计与该物业销售配

5、合之管理模式3.1.4.2 协助发展商培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，以便销售人员在促销时答复认购人的查询。3.1.4.3 从物业管理的角度，协助发展商完善该物业楼盘整体之专业形象。3.1.4.4 安保服务3.1.4.5 清洁服务3.1.4.6 绿化保养及节日布置之安排3.1.4.7 会所设施设备的验收及日常维护保养3.1.5 项目滚动开发跟进3.1.5.1 项目后期开发品质延续3.1.5.2项目滚动开发中评估相关设施设备3.2上述3.1的具体内容将在本合同附件中详细解释。： 物业管理顾问服务方式4.1 物业管理顾问服务方式从本合同签署日起，乙方将按上述3.1的顾问服务内

6、容，为甲方提供物业管理顾问服务，为期一年。在此阶段，乙方组成专业的顾问服务班子负责上述内容的组织实施并形成实质性效果，在甲方现场有效工作日不少于三十天。 ： 物业管理顾问服务费用5.1乙方于物业管理顾问服务期间之服务费用总金额为人民币叁拾万元整（RMB￥ ），分三期支付： 首期-乙方收取人民币拾伍万元整（RMB￥ ），甲方于本合约签署日起七天内支付；二期-乙方收取人民币拾万元整（RMB￥ ），甲方于二零零八年九月之首七天内支付；三期-乙方收取人民币柒万元整（RMB￥ ），甲方于二零零八年十二月之首七天内支付。5.2 以上所述相关费用由甲方根据本合同向乙方支付。乙方同时将应收金额之发票给于甲方。

7、： 双方责任与义务甲、乙双方在武汉名流人和天地之物业管理顾问合作中应精诚合作，以保障物业公司高效的运行和维护该物业的权益。甲、乙双方均允许对方于签订本合同后并于履约期内使用其公司或集团名称、图片资料相关内容进行商业宣传。但在使用前均需就位置、形式、规格等内容书面通知对方记录及存档。所有相关物质和标志图像须在本合同完结时交还物品所属对方，如有缺损按物品原有价格予以赔偿。甲方责任：6.3.1甲方应成立工作组与乙方进行顾问工作衔接，相关文件、资料以及物管方案由甲方指定专人签字认可，如甲方工作人员有变更，甲方应提前十个工作日书面通知乙方。甲方工作人员有义务告知乙方工程进度情况，以配合乙方根据该物业的工

8、程进度提供顾问服务内容。6.3.2甲方为乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务。此处所称机密仅限于上述项目乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关。甲方应按本合同5.1条支付乙方顾问服务费用。乙方责任：乙方应按本合同确定的目标和内容提供有效的物业管理顾问服务。 乙方负有为甲方严守商业秘密的义务。此处所谓机密，包括甲方向乙方提供的有关武汉名流人和天地项目的图纸、文字资料以及乙方为甲方制定的各种物业管理策划、制度、方案等。乙方将不会以任何方式出让或转让本合同。： 合同终止事由除发生下列7

9、.2之情况，立约双方在本合同生效期间不得终止本合同。本合同可在下列情况下终止：7.2.1 甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任，蓄意或故意违约，而在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施时。若乙方未能按本合同第5条按时收到顾问报酬时，乙方有权于提出七天通知后，终止合同。签约双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。第八条 ： 争议解决双方在履行本合同如发生争议，双方应协商解决。协商不成时，提请武汉市人民法院通过诉讼方式解决。第九条 ： 其他事项如因甲方原因不能如期举行顾问会议，应提前十个工作日书

10、面通知乙方，双方可协商另行安排顾问会议时间，但甲方不得以此作为延期支付或拒绝支付乙方顾问费的理由。双方对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，有关之补充协议经双方签署后与本合同具有同等效力。若本合同内有任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行时，本合同其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。本合同的制定是根据中华人民共和国的法律。任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、电传、或专人送交方式送到本合同内注明各当事人之地址。第十条 ：合同生效 本合同自签订之日起生效。10.2本合同正本一式四份，具有同等法律效力。甲乙方各持两份存档。10.3本合同所有附件均为

11、本合同的有效组成部分。10.4本合同已包括所有合同双方之协议，并取代所有先前双方之间关于提供物业管理顾问服务的协议或沟通合同双方：吾等同意本管理合同所载之条款及条件。甲方 ： （负责人签署及公司盖章）日期 ：乙方 ： 日期 ： 物业管理顾问合同附件第一节 1.1 評估總結 物业公司的发展现状乙方于委任后立刻对 物业现时情况的工作进行评估总结，内容包括对管理公司正在管理的物业的有关文件和运作情况进行审查。其中包含以下几个方面：1.1.1 物业管理方面对物业方面，乙方将查看物业管理公司是否具备有关的档案、文件和程序的文字方面的数据是否健全。若发现有缺漏的，将提供模板供管理公司使用。乙方将对以下文件

12、进行审查：- 验收程序、数据及档案- 管理文件及规章制度- 员工岗位之配置及工作范围- 物业清洁检查标准及制度- 物业保安制度及治安情况- 业户档案同时，乙方也将考察管理公司现时的日常物业管理运作安排，内容包括：员工的岗位配置是否齐全和完善，是否符合需要物业清洁的情况及检查标准客户的投诉的处理情况物业的保安治安情况物业是否已经购买保险及保险的种类情况物业绿化的管理情况及安排乙方將對以上情況進行瞭解後，對現時的運作提出專業的意見。1.1.2 工程维修保养方面在工程维修保养方面，乙方也会分检查文件和视察运作情况两方面进行。乙方将做以下文件及数据：- 公共区域设备图纸、数据及档案- 物业公共区域设施

13、维修保养程序- 业户二次装修之申请及批审程序乙方也将检讨以下的工程运作安排：-物业验收及遗漏工程之跟进情况-物业日常维修工程之工作安排-物业内市政公用设施之管理安排乙方将派工程师及工程人员，结合香港的先进经验和武汉本地的实际情况，为物业管理公司提供工程方面的意见及建议。1.1.3 行政人事部方面管理公司的行政人事部也起一定的协调作用，因此乙方也将在行政人事方面对现时的管理公司进行检讨工作,包括员工手册及制度、员工入职程序、员工档案之处理、采购及行政制度、办公室档案处理及行文格式同时，乙方也会考察管理公司对员工入职培训之课程及安排进行检查及检讨。1.1.4 财务方面同样地，在财务管理方面，乙方将

14、总结评估物业管理费水平、物业管理预算案、每月财务报表格式同时，还将对管理公司及管理处是如何追收管理费程序进行总结评估。乙方计划用一个月的时间完成上述的总结评估，希望通过总结评估及了解后，将针对性地提出今后物业管理顾问的服务内容。1.2 健全公司内部管理机制，规范各项业务的操作流程1.2.1 物业管理方面之制度及数据1.2.1.1管理公约、管理守则及业户手册物业之管理守则将作为公约条款之一部份，乙方依据国外之专业管理规范配合国内之特定环境，订定一套符合各物业所设定之管理规章。除附设于公约条款之管理守则外，乙方将会制定各物业之业户手册及装修流程和守则予各业户, 俾业户于使用及搬进物业前对管理运作能

15、充份了解。1.2.1.2协助调整管理架构及岗位人员要求 根据乙方对物业管理公司之评估意见，协助物业管理公司优化人员架构，确定各岗位物业管理人员之标准，并在招聘过程中协助监督。 1.2.1.3 完善物业管理流程及文本文件 依乙方之以往管理经验完善贵司物业管理流程，在评估物业管理公司之后协助完善相关文本文件，包括企业制度、服务作业指导书等。 1.2.1.4楼宇交付使用流程及表格管理服务工作内容包括检查用户之有效文件, 并由组长级员工与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、装修需知、运送对象安排等。单位元内工程瑕疵亦需要用户于一定时间知会管理公司作适当修葺。乙方将提供有关之流程及表格以便管

16、理公司依据以落实正式之交付程序。1.2.1.5清洁管理制度 乙方将协助拟定物业清洁服务之基准, 如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工。乙方将备有适当报表监督清洁承包商日常运作, 如查核清洁员工资历，监察清洁服务质量等。乙方将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁质量，罚则纪录将定期审核以厘订清洁费用之基准。1.2.1.6 治安管理制度协助聘请适合员工辅以专业训练，依乙方以往经验，直接聘任管理人员可免却因外承包商产生之管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对物业之认知等。乙方将配合甲方及物业管理公司，拟定保安人员岗位，设立特定适合物业之保安制度及编制各相关巡逻路线表等。1.2.1.7 消防安全管

17、理制度 乙方特别强调安全第一, 无论管理人员, 装修承包商及用户, 必须遵守乙方订定之安全守则, 以防发生意外。如用户单位内设施之更改, 易燃物体之管理及处置等, 管理公司将有特定之规定监管，以策安全。1.2.1.8 处理客户投诉之程序乙方将建议处理投诉之程序。物业管理处将记录所有用户之建议或投诉, 并以最短时间内处理。1.2.2 工程方面之制度及数据1.2.2.1 接收楼宇之程序及有关表格数据按甲方指示，协助管理处制定接收楼宇之指标，及指导管理队伍跟进缺点之程序，并协助指导管理处如何把有关楼层交付业主及租户。1.2.2.2物业设备维修保养手册及制度乙方将协助物业管理公司制定物业内所有机电设备

18、之运作及保养服务。各驻物业技工将在高级技师督导下处理各项操作、维护及定期保养工序。乙方将协助编制短期及长期修缮计划, 建立机电维护之基准及质量定位, 并备有各类保养报表达至特定之效果。1.2.2.3 二次装修流程、装修工程守则及控制之程序为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营运情况, 乙方将提供有关装修指南及二次装修程序制度, 要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关数据及费用, 以免妨碍物业之正常操作, 确保业主及用户之权益。1.2.3 行政人事方面的制度及资料1.2.1.1管理人员架构及员工手册乙方将针对发展项目的物业管理情形, 协助管理公司及管理处制定管理人员架构, 并提供有关

19、员工手册范本及员工培训课程资料。1.2.1.2 員工培訓課程資料乙方將協助管理公司對各管理處的人員進行定期的培訓，並協助制定員工培訓課程及有關資料。1.2.1.3员工岗位之配置及考勤制度协助制定员工编制表, 当值时间表, 员工手册及各项运作报告等。于物业正式营运前指导及协助管理公司安排各承包商提供培训与各机电及管理人员, 以熟习各项设施运作, 配合日后管理服务。制定人员考勤制度, 控制物业管理质素。1.2.1.4办公室档案制度及行文格式制定完备的办公室档案制度, 落实系统性的办公室档案处理。提供各种正式的行文格式予物业管理公司, 以统一文件格式; 因管理公司于发函及通告时在格式上的统一性, 会

20、予收函者对公司的形象认识。1.2.1.5采购制度物品采购制度是为了保证质量的前提下, 采购价廉物美实用的物品。1.2.4 财务方面的制度及资料1.2.4.1管理预算案之制定管理预算案主要针对物业日常运作支出, 作出评估并制定。乙方将建议预算案作为物业财务管理之基准。并依据预算案, 乙方将建议管理费及保证金之订定金额。1.2.4.2财务管理系统为使管理公司能顺利开展工作, 乙方会提供有关之财务部运作资料、会计制度、员工应注意的事项, 以及计算机软件在财务方面的应用。1.2.4.3追收管理费程序乙方将建议向欠交管理费之用户发出催收通知书, 以确保管理费能依期收到, 并拟定一套催缴费用的程序, 以有

21、效单元管理费欠款于一套系统性催收程序下按时清付。建议物业公司规模发展战略 随着项目开发的不断进行,接管面积的不断扩大,建议物业管理公司规模发展的战略以供参考。1.3 物业管理运作监查服务，确保顾问服务内容能真正落实到员工的工作中，并建立相关的考核机制及晋升、奖惩制度1.3.1 员工培训乙方将按照管理公司的表现评估报告及各类定稿的规章制度制定员工培训计划，有关课程内容拟包括下列各项：-业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)-管理员工之职责-管理员工于物业扮演之角色-员工守则、行为及纪律-物业专门名词介绍-物业保安措施及辅助巡逻设备-物业设施之定义及应用-管理服务之目的及重要性-移交及回收单位之

22、程序-防火知识及消防装置-无线电通话机之应用-物业管理之基准- 紧急事件处理程序- 领导才能, 组织能力及责任感等另物业之维修技工训练课程除包括上述之选择性项目, 将会加插有下列课程:- 机电维护之措施及程序- 物业空调运作流程- 维修工具维护及保管- 物业设施之操作流程等1.3.2 员工之表现稽查乙方将按管理公司的情形提供上述课堂式的培训, 并不定期派人员进行稽查管理公司员工于培训后之表现，有关报告将提交发展商及管理公司作为员工提升的考虑。1.3.3 定期提交修缮报告及进度检讨报告每月管理公司举行例会总结及报告有关的管理进度，并提交修缮报告予管理公司跟进落实工作。另于有需要时举行特别会议,

23、商讨其它有关管理问题。提供管理公司每月管理报告之模式, 内容将包括物业人力资源状况、用户之投诉、物业维修事项及管理费收支表等, 以供甲方审核。 物业顾问执行监督依据乙方针对物业人员之培训及员工表现之稽查协助建立绩效考核制度，同时定期与开发商沟通相关顾问工作的跟进及实施，却确落实顾问服务内容。 1.4 配合销售物业 越来越多的客户在买楼之前更关心交付使用后他们所面对的物业管理问题，他们更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面对的服务软件会是什么水平问题，用送物业管理费或低价管理费去促进销售的做法，已逐渐被客户质疑日后物业管理的质素；物业交付使用后管理费之收入、构成和使用以及物业管理公司将提供哪些具

24、体的服务内容已经成为销售过程中之常规问题。乙方将对这方面向甲方提供意见。1.4.1 设计与该物业销售配合之管理模式 于该物业销售期间，乙方将针对该物业基本情况而设计适合其日后运作之物业管理方案，以便于甲方销售宣传及解答购房者对该物业日后管理之疑问。销售市场随时间的变化会不断地产生新的要求，亦要求甲方依市场需要对物业的使用功能进行适当之调整及变动；乙方将配合甲方之调整而调整管理方案；以配合日后管理之顺利进行。如在销售现场设置物业管理助理，让用户提前感到项目物业管理的优质服务，使他们对项目充满信心。乙方将对这方面向甲方提供意见。1.4.2 协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，

25、以便销售人员在销售时答复认购人的查询。专门针对销售期间客户关心该物业管理问题制定培训项目，于该物业销售期间，协助对销售人员进行有关该物业管理事务培训，以增进销售人员对该物业管理方面的认识，便于在销售过程中能解答买家对该物业管理方面的疑问，增强用户的信心，促进该物业的销售，同时亦便于日后物业交接及该物业管理之顺利进行。1.4.3 从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。物业管理已经成为完善物业的一个重要组成部分，日益受客户的关注：物业管理的质素，物业管理费之厘定、物业管理费之构成以及物业管理公司日后的服务水平等等问题。乙方协助完善该物业楼盘整体之专业形象。对该物业设计构思完美的物业整

26、体形象，从专业开发到专业销售及交付使用后的专业物业管理，整体的专业配合有利于充分体现项目的形象及以客为先，一切从客户使用的角度去设计之用心，更能体现发展商让客户放心之专业经营理念，从而迎取目前竞争激烈之物业销售市场。1.4.4 安保服务做好销售中心/会所内24小时安全、消防、防盗工作。销售中心门前空地的车辆引导停放管理。保证销售中心工作环境不受外来人员故意骚扰。保持良好的精神面貌，文明礼貌用语，待客热情主动。夜间值班人员必须保持清醒及警觉状态。做好每日的工作记录，遇重大突发事件及时通知汇报领导。协助销售人员作好一些力所能及的事情，并要求员工对项目情况有一定的了解程度。(不能对客人的提问一无所知

27、)。根据销售中心/会所的具体情况，在大堂出入口、外围车道等区域设立固定安保岗位，并安排巡逻人员以及时发现销售中心各处可能出现的异常情况。采用固定岗位、流动模式，通过定时的换岗流动，尽可能使当值人员在有效时间内达到最佳的工作效果。1.4.5 清洁服务清洁保障是物业销售中心应提供的基本服务，它的作用是为客户提供一个卫生、舒适、清净的环境。订定销售中心保洁服务的范围、清洁的次数或保洁程度等其它任务。拟定清洁服务标准，使现场之清洁工作达到理想成效。安排相关清洁员工对销售中心提供日常保洁服务。1.4.6 绿化保养及节日布置之安排绿化保养及节日布置安排绿化保养承判商处理日常园艺景观之维护并于特定节日，如中

28、秋节及春节等安排布置。1.4.7 会所设施设备的验收及日常维护保养为使会所设施能良好运作，乙方协助甲方对相关之机电设施进行验收。并且于前期针对各设施设备制定短期及长期的维修保养计划，务求令各设备能够良好运作，以协助物业销售。1.5 项目滚动开发跟进1.5.1 项目后期开发品质延续 为保持项目开发后期物业管理品质，乙方将在人员培训基础上拟定评估标准和评估方案，协助建立完善的管理流程/制度、文本文件等，保证物业管理品质的延续。 项目滚动开发中评估相关设施设备从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的位置，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见；从日后管理的角度，分析物业建造的选料

29、及安装方法等减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。建议物业内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置，使日后管理运作能更为顺畅，节省资源，并协助制定管理维修保养计划。第二节按摩技师承包协议 （以下简称甲方) （以下简称乙方） 为适应市场需求，强化浴场内部管理，为浴场将来拓展铺下一条坚实之路，保障技师技能优异提高，效益双赢之目的，经乙方主动提出意向，经董事会考评，研究决定，同意乙方承包工作，并负责浴场内在场 技师日常管理、培训、服务、工作，对承包工作相关事宜，甲、乙双方本着自愿协商的原则，一致同意签订本协议，具体条件如下：承包服务范围： 技师 等服务技术。甲方权益

30、：甲方有权核定技师人数及整体素质进行考核，必须根据营业状况，甲、乙双方协商决定。在本协议期内，甲方有权根据甲方规章制度对乙方进行指导、监督和奖励。在协议期内，甲方有义务提供乙方人员食宿。甲方有权要求乙方在一定期限内推出合法新项目，乙方必须遵照执行，以提高企业竞争力。乙方权益：乙方必须自觉遵守甲方的相关制度及管理人员的监督，如乙方违反甲方规定，则按甲方规定条款予以处罚。乙方人员在与顾客沟通之间，不得诋毁公司生誉，违者甲方有权对乙方作出处罚（视情节轻重）乙方有义务在与客人沟通中推销其它按摩项目，并了解客观存在的问题，顾客不满意的方面及时反馈给甲方高层管理人员，以便甲方不断完善内部机制，达到顾客满意。其它事项：1、 乙方需在人员进场前向甲方一次性缴纳抵押金人民币 元，协议期满后，退还给乙方。如乙方单方面违约或者由乙方原因对浴场的经营带来负面影响和损失，由乙方承担全部责任并视情节扣除押金或追加赔偿。2、 如因不可抗拒的外界因素导致不能正常运营，双方将所产生的利润分配结清，协议无条件终止，损失双方自行承担。协议期限：1、 自 年 月 日起至 年 月 日止