xx一期(土地一级开发)工作可行性研究报告材料.doc

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1、第一章概述I项目概述1可行性研究报告的编制目的3可行性研究报告的编制依据3项目效益分析4特殊说明事项4第二章项目的界定与现状描述6宗地法律关系6项目的自然条件与区位7地上物状况9宗地环境10宗地开发目标12第三章投资环境1331海淀区经济介绍1332海淀区大西山风景旅游区现状分析1333海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题1434项目建设的必要性分析15第四章市场分析1641总体宏观经济分析1642土地市场分析1743旅游市场分析1944市旅游饭店业开展的主要特点2645竞争性项目分析第五章项目的策划和运作2951规划设计条件2952项目组织结构与实施方式3053拆迁补偿方式3054项目实施进

2、度计划3055资金筹集.3456土地销售时间和方式选择.3457收款方式与回款计划.3458营销策略.34第六章总投资本钱分析34661征地费34662拆迁费.3663前期工程费.3664市政根底设施与公共服务设施建设费.3765地价款.4066管理费用.4067财务费用.4068销售推广费.4069开发期税费.41610不可预见费41611资金使用计划.41第七章 项目竣工后的土地价值分析.4271假设开发法测算土地市场价格.4372开发余值的分析43第八章财务分析4581销售收入估算4582本钱分析4583静态分析4584现金流量分析4585借款偿还4686结论46第九章风险分析4791不

3、确定性分析4792盈亏平衡分析4793敏感性分析4894投资环境风险4995资金风险5096管理风险.5097政策风险50第十章社会效益评价51101对就业效益的影响51102对环境效益的影响51103对政府财政的影响51104对区域开展的影响51第十一章结论53第一章 概 述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于的西北城郊，如上图红色局部所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划、海淀区苏家坨镇镇域规划、

4、市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿、市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等一系列规划文件，已获得市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函【2005】1553号，这为凤凰岭地区的建设开展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的根底条件。市土地整理储藏中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目位置本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用

5、地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积万平方米。项目任务项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政根底设施建设和公共配套设施建设，达到“三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。项目实施的意义整体规划、统一开发，显化与提升国有土地资源的内在价值。在加强海淀区域经济开展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。项目的实施将具有以下意义：l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济开展和城市建设用地的需求；2、符

6、合海淀区经济开展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一局部，形成一定的区域优势，对整个地区的良性开展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以与健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，表现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平与社会福利；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续开展。为土地一级开发单位

7、提供决策依据；为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。市城市总体规划2004年-2020年海淀区土地利用规划关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复 市规函【2005】1553号海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆2003808号市非住宅楼房估价技术规X京国土房管拆2002646号地价项目区根底资料拆迁、估价、市政预算等行业标准项目建设期为9个月，回收期为11个月。通过对项目地块的土

8、地开发本钱测算与土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、本钱支出：项目总投资为12553.24万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为13653.35万元。3、利润：通过测算利润为1100.11万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元，年内部收益率为12%，项目在财务上可行。编写说明1. 本报告是在委托方提供根底文件、有关数据资料的根底上做出的。委托方对所提供的文件以与相关数据的真实性和可靠性负责。2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。3. 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。4. 我们已对本报告中

9、的研究对象进展了实地勘查。5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究与市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。6. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。第二章 项目的界定与现状描述1、宗地性质与根本情况市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。属于

10、国有土地。厂房与林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图21：地块用地规划图2、宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%家具厂，已停产。厂房与林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假与文化用地。3、宗地区域的历史价值该宗地位于市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。1、项目土地的自然特征本项目总用地面积为，项目区比拟规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比拟好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性

11、的大断裂分布。2、项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山清水秀、古迹繁多，属的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。图22：大西山风景区位置示意图海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区开展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技开展中的核心地位，具备开展知识经济的条件。海淀区位于市区西北郊。东与西城

12、、某某区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积426平方公里。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。项目用地位置X围示意图如下：图23：地块位置图该项目用地X围内大局部为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游与海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地1.22公顷，

13、占用的总面积的4.91%家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。 项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注一项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据1厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境1、自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷枯燥，全年平均气温16摄氏度，一月份平均气温3摄氏度，7月份平均气温30摄氏度，年平均降水600mm，全年无霜期200余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。2、

14、社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是IT业成功人士，公司白领，与各行业专家开会、办公、旅游、疗养、与举办学术研讨会的理想处所。3、市政根底设施状况1交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已根本处于停运状态。2市政设施现状自来水：自打井水和海淀供水一厂供水雨污水：无市政管网。雨水从山区自然排洪沟聚集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。电力：有聂各庄变电站，22万伏-1

15、1万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯：西山农场场部内有机房，容量1440门，有800门投入使用。线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视：由海淀区有线电视局提供。3周边大市政现状北清路：北清路一期敷设有DN800上水，末端距凤凰岭地区约7-8公里。北清路一期敷设有DN500中压天然气管，末端距凤凰岭地区约7-8公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。4、公共设施状况宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未

16、来开展需要。本项目完成后应达到：用地X围内的“三通通上水通电、通路与土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政根底设施管线接至规划红线外。第三章 投资环境31海淀区经济介绍海淀区以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业气氛、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的保卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区、上地园区已经成为高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。32海淀区大西山风景旅游区现状分析1、自然风光和民俗旅游凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了

17、当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。2、丰富的商业资源凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。3、优越的地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，与众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是IT成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。商圈环

18、境：海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。4、丰富的旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候与适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、某某文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。33海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。1、功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新

19、，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。2、配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。3、海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业气氛的开展旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业气氛的工作难以顺利进展。4、海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖

20、管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。34项目建设的必要性分析从海淀区旅游配套设施的总体供给量来看，市场供不应求，随着中关村以与高科技产业的进一步开展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域开展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续开展提供保障。第四章市场分析41总体宏观经济分析中国经济在过去的二十年中迅速开展，国民生产

21、总值已达到世界的3.4%。中国的零售业也在两位数的增长，与12年前相比，翻了四倍多。这样的开展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比拟低的水平不到4%，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的开展趋势：作为中国入世的过渡的一局部，经济的重要组成局部将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大开展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。是全国的政治、文化与国际交往中心，

22、又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是“十五时期，中共市委、市政府大力开展首都经济。循着经济开展要立足、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进展调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来的经济保持了高速增长的趋势，2001年-2004年GDP年均增长速度达到11.4%，GDP年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉动的根底设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。2004年，GDP总量为4283.3亿元，比上年增长13.5%，连续六年保持二位数的增长。人民生

23、活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到15637.8元，四年平均实际增长幅度达到12.4%。42土地市场分析从未来开展来看，现阶段土地供给以与房地产市场的强势政策调整对我国房地产业开展的影响主要可从以下几方面加以分析：、土地供给总量将会进一步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供给调控的紧急通知以与国务院下发的关于暂停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发区园区、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供给出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以与协议出让国有土地使用

24、权规定等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供给量缩减，土地价格如此将上浮，从而最终实现控制土地供给总量，减少土地收益流失。2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储藏制度以与土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供给总量调控力度的加大，使得土地供给规模有所缩减，加上开发商以与购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且

25、上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储藏制度的完善，土地利用规划、土地供给计划等的落实，政府将根据市场需求进展土地供给，以防止房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供给政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳开展态势。43旅游市场分析05年全市接待入境旅游者万人次，比上年增长15%。其中，外国人万人次，增长16.2%；港、澳、台同胞万人次，增长8.2%。全市旅游外汇收入亿美元，增长14.2%。全年出境旅游者达万人次，

26、增长0.7%。全年接待国内旅游者亿人次，增长4.6%。国内旅游收入1300亿元，增长13.5%。“十五期间，全市共接待入境旅游者1460万人次，旅游外汇收入累计达到 148亿美元，分别比“九五时期增长21.3%和21.4%。共接待国内旅游者亿人次，实现旅游收入亿元，分别比“九五时期增长26.3%和倍。不单是，05年全国的旅游业都在飞速开展。我国入境旅游人数达亿人次，出境旅游者达3100万人次，旅游总收入达7680亿元。入境过夜旅游人数达4680万人次，国内旅游人数达12亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游收入达5286亿元，国际旅游收入达到293亿元。预计，06年入境旅游人数将前所未有地达到亿人

27、次，比去年增长8%。其中入境过夜人数达到5180万人次，外国人2290万人次，国际旅游收入达到336亿美元。05年旅客运输总量60839万人，比上年增长22.3%。其中，铁路5778万人，增长6.3%；公路51925万人，增长25.2%；民航3136万人，增长10%。“十五期间，客运总量累计达到亿人，比“九五时期增长倍。作为中华人民某某国的首都，是一座有3000多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速开展的国际化大都市。作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对的经济有着重大的贡献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最

28、好的皇宫。在城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。天安门广场是世界最大的城市中央广场。的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。在中国31个省、自治区、直辖市中，是第二大旅游胜地。2001年，接待的海外游客达到 2,857,872人次，比上一年增长了。其中来自国外和某某、澳门、某某的游客分别2,398,790人次、269,265人次、14,220 人次和175,597人次。旅游业外汇收入总计达亿美元，比上一年增长了。这一年中，也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了8，旅游收入达亿元，比上一年增长了29。最近几年来京出差的人员比例在快速增长。外地游客平均在京停留时间

29、为 6.5 天，重游率为 69.5%。外地游客职业分布情况如如下图所示：图31：外地游客职业分布情况图数据来源：2001年统计年鉴，中国统计出版表31：2001年来京的不同职业的旅游者所占百分比职业其他省游客百分比当地游客百分比政府公务员企业管理人员技术工服务销售人员工人军人农民退休人员学生其他表32：2001年国内游客参观的分类百分比目的百分比 (%)渡假旅游拜访亲戚朋友公务会议看病某某文化体育其他来京的目的有从事文化科技交流 15.1 天和某某活动7.5 天；这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。如下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。图32：外地来京人员在京平

30、均停留天数 数据来源：2001年统计年鉴，中国统计出版市旅游业开展前景“十五期间至2020年市旅游业开展的前景根据市旅游开展总体规划对2010年旅游开展前景的描述，根据市旅游局征求旅游业专家学者的意见和市相关委、办、局几个区县的意见，我们对2020年旅游开展前景的描绘大体如下： 1的城市建设将有一个极达的开展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着城市景观。的根底设施建设将在今后20年中产生飞跃式开展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、某某建筑物的拆除、占路市场的清理以与增加停车场地等措施得以彻底的改善。城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步

31、提高，和根底设施相配套的城市标识系统将全面建立。旅游业将有一个更加轻松、更加现代的开展环境。2市将会竭尽全力保护古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化的古老文化的亮点。3的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为开展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。4的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以与农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅

32、游形式将得到充分的开展，届时，国内外旅游者将在对旅游产品有更多的选择性。5将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味气氛。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以与来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在全面开花，使成为国际知名的文化大都市。6旅游产业届时经过四十年的开展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，将成为世界最主要的旅游目的地和国

33、际会议中心，旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的开展。旅游者在将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。7旅游业无疑将成为经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。结论：中国旅游产业和旅游业的开展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长；已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园

34、等；总体上，旅游业仍处于开展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点；游客在京停留时间平均为国为天，重游率接近70%。假设在初次到京时已经游览了4个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万；所有的现有景点均为静态景观，缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点；将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲与旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设一定能成为充满活力的亮点。44市旅游饭店业开展的主要特点是：一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据明确，全市有52%的旅游饭店集中在某某区、海

35、淀区和东城区，它们实现了全市79%的营业收入、101%的利润总额和83%的税金总额。另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上区域集中了全市72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。高星级饭店集中全市旅游饭店60%的收入和70%的利润。截至11月底，仅占全市旅游饭店数16%的四、五星级饭店实现营业收入104.9亿元，同比增长49.4%，占总量的61.5%；实现利润总额13.9亿元，占总量的72.4%,收

36、入利润率为13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七成多的利润总额。三星级与以下饭店实现营业收入65.5亿元，同比增长25.5%，占总量的38.5%；实现利润总额5.3亿元，不足总体的三成, 收入利润率为8.1%，超过八成的三星级与以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利润总额。平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店的平均房价为411元/间天，比2003年增长6%；客房出租率为65%，比2003年上升15个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价分别比2003年增长3%和10%；客房出租率分别比2003年提升15个和1

37、6个百分点。二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升14和12个百分点。一星级饭店在平均房价下降5%的情况下，客房出租率提升12个百分点。表34：旅游饭店分星级的平均房价与客房出租率：星级五星四星三星二星一星平均房价(元/间天)762437281204166客房出租率(%)677163604545竞争性项目分析项目周边区域近期没有土地供给，区域的土地市场仍然在起步阶段。目前正在交易的地块中，距离项目最近的是位于温泉镇的D1、D2地块，规划用途为住宅、行政办公与商业。从04年至06年间市场上成交的地块中，规划用途为商业金融用地，同属于六类土地，并且对本项目有一定参考意义的地块有三

38、个，分别是：京土整储挂昌2005002号昌平区东小口镇建设用地、京土整储挂昌2004001号昌平区东小口镇中滩村建设用地、京土整储挂石2004007号石景山区八角建设用地。海淀区旅游业开展情况分析二十一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为旅游服务等第三产业。尤其是第三产业宠儿旅游休闲产业。随着中国改革开放的不断深入，中国政府大力扶持旅游产业，而旅游产业也越开展示出其勃勃生机，可以说旅游经济产业的黄金时代即将降临。据测算目前在我国，旅游业每收入1美元，又使国民经济增加3.12美元。使第三产业相应增加10.7美元。旅游业的独特经济功能，促使各地区都加大了旅游业的开展力度，特别是在景点建设上更是不

39、遗余力。国际与国内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会根底即天时。海淀中关村作为全国高科技行业的基地与窗口，近年来吸引大量的国际国内客商、专家，并带来大量商务与附属的旅游观光休闲需求。海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候与适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体和旅游界的关注即地利。凤凰岭厚重的历史、某某文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源即人和。总结结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域开展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中

40、关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续开展提供保障。第五章 项目的策划和运作51规划设计条件按照市规划委员会发关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的复函市规函20051553号的规定，本项目规划利用条件如下：项目名称：市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目1、用地规划要求：拟规划建设用地位置、X围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施二期项目，北至凤凰岭路。拟规划建设用地性质：旅游度假与文化用地总用用地面积：总建设用地面积：其中，旅游度假用地：其中，代征道路用地面积： 2、建筑

41、规划要求：建筑使用性质：旅游度假、文化建筑控制规模：旅游度假建筑控制高度：旅游度假9米 52项目组织结构与实施方式开发主体设想：本地块的开发与海淀区大西山风景区的开展密切相关，现申请在市土地整理储藏中心的监视下，以海淀区分中心作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。开发意向和意义：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档酒店商务中心，不仅可以满足海淀区对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期经营。53拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应

42、的拆迁补偿费用计入一级开发本钱。一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进展现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入一级开发本钱，以更好地表现平等自愿公平的原如此。54项目实施进度计划为提高效率、降低本钱、加大项目实施力度，本报告按11个月的时间安排项目实施进度计划即土地一级开发建设期计划。2006年1月开始实施，预计到2006年11月竣工达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安排如下：开发项目进度表单位天、月时间项目051515152515351545155515651575158515951510515规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地