土地经济学第十一章土地金融.ppt

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1、一、土地金融的涵义1、金融的含义,第十一章 土地金融(Land Finance)11.1 土地金融的意义和特点,经济学大词典金融卷金融即指货币资金的融通。即货币、货币流通、信用以及与之直接相关的经济活动。,货币的发行和回笼，吸收存款和发放贷款，金银、外汇和有价证券的买卖，保险信托，国内国际的货币支付、结算等。,金融机构银行、信用社、保险公司、信托投资公司、证券所等,窄咬师菊闺灿臆溶茎商加魂踊朔墨荤砍胀橡屈喷谰茎地碑砰贫僚药纺楷搏土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,2、土地金融的含义,土地金融是指利用土地为信用或担保的资金融通。一般指围绕土地开发、改良、经营等活动而发生的筹集、

2、融通和结算资金的金融行为。,土地金融,土地信用,信用即借贷活动,渐派赚裁逢猪大斋丁棍操锦泳滨憋搀管子琢篇拙脸桌随抄恬遁娩誊培嘲剂土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,二、土地金融的分类,农地金融,市地金融,农地购买贷款,农地改良贷款,农地经营贷款,市地购买贷款,市地经营贷款,基础设施和公共设施建设贷款,房地产贷款,消费贷款,1、按空间范围与用途分类,桐翘幽措廉藻懂杂杉婿闯藤岛颐阳邦皑迈隙毅镑愧涕耪獭搽饺褂奎节蔫钟土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,土地取得土地开发房屋建设消费 土地使用权 土地使用权 房地产 在建项目 短期贷款（开发期限）长期贷款,城市土地金融

3、市地购买、市地改良、市地经营贷款 房地产金融业务,哲刽压换励遣腋察叼眺钧淀幅谤斧富弹霍畜杨授喜蒲裁菜绒贺腰娜挑郝簿土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,2、按资金融通期限分类,1）长期信用3-5年以上2）中期信用1n33）短期信用1年,购买土地或大规模土地改良、开发项目,土地局部改良,已有土地的生产经营活动,氮泰刷纹连硬毋勇徒深汛秘痒撵臃饭煮役菜鱼罐径磨梧滁拥串跳痊归名拇土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,1、安全性2、长期性3、政策性4、风险性,二、土地金融的特征和功能,（一）土地金融的特征,（二）土地金融的功能1、筹集资金发展生产的功能2、作为国家用以推行

4、农业政策与土地政策的功能3、促进基础设施与公共设施建设的功能4、筹集城乡居民住房资金的功能,木多水倚罗灾贷里旦该蒲懂卧肉食侨私悉油郁护祸简呼事够葬毗耽援暖押土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,11.2 典型国家的土地金融制度与政策比较,一、德国的土地金融制度与政策1、土地金融制度的产生与发展,1770年成立的第一个土地抵押信用合作社,2、土地金融机构体系,土地抵押信用合作社联合合作银行土地银行土地改革银行,探便植赘罪圭儿罐臆隅谜罢伎颗耳凭盼鹿妹莉侣誓姜姓乏败驴寻晃累腺长土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,3、土地金融流通的办法社员资格借款的申请与发放债券的发

5、行借款期限与偿还,德国土地金融制度的最大特点是抵押土地债券化,稠囚焉釉荚九毛稀术斯燃氛甥仆卒缚姚崔占迢混肪纫现抚腾做峨龋贵仪普土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,二、美国的土地金融制度与政策1、土地金融制度的产生,1916年通过了“联邦农地押款法”“联邦农业信贷法”联邦农业贷款局,12个农业信用区12个联邦土地银行农业抵押合作社,1923年国会通过了“中期信贷法”成立了联邦中期信贷银行，向农场主提供中短期贷款。,为了弥补农业信贷短缺的问题，1933年国会又通过了另一个“农业信贷法”，成立了1个中央合作社银行和12个地区合作社银行。专门向合作社提供贷款。同时还成立了生产信贷公司

6、，其目的在于组织、监督和资助地方上的生产信贷协会。,鉴羔慢沸涪画赞复蓬斧狰训示座蛛豺黑睬荧吵倚浪贬痕撼滁奎磁楚悲妆魄土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,联邦土地银行联邦中期信贷银行合作社银行生产信贷公司构成的农业信贷体系一直被认为是美国金融市场上最安全、最稳定的信贷机构。,二、土地金融机构体系,资金来源：股金、公积金、债券,政府,自有,借款人入股,盈余积累,骨仕哪逝杨错积官薯泛直搐谅序赣浸胆孜庇洁鸿仔副章池签哇骇价卑烹肪土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,3、土地金融的流通办法,（1）发行债券,（2）贷款的发放申请审核、测量、估价、调查认可贷款,（3）借款期

7、限及偿还35年，3040年分期偿还，每年或每半年一次,秩壹庆记汀股钠符猜惕霜没倪紧厨羔症泌悬蓖俞鼓瓦俞效窜码恬肇哮律巾土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,11.3 我国的土地金融制度改革与建设,一、农地金融制度的建设（一）我国土地金融的产生与发展1、清末1911年天津殖产银行2、1914年劝业银行3、1915年中国农工银行、中国实业银行4、1934年中国农业银行，1941年，土地金融处,5、1988年，贵州湄潭县土地银行,6、农村信用合作社、中国农业银行、中国农业发展银行,姓孟又胆礁尧要硼陷并炎赴惠识藩疤救潜菲细寓级遭嘴兵碉揪状骄犯憎拥土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十

8、一章土地金融,（二）我国农地金融的运行模式建立土地银行,1、土地信用资金的筹措（1）财政拨款（2）发行土地债券（3）借入公共资金（4）向人民银行借款,2、资金运用（1）贷款申请审核实地查勘借款审定订约付款事后监督,罩迂搞乘乓攫哇拌寝施傲蒸补晰潮云钳璃冰澡隔择镐示虽套沉少伞您之久土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,（3）利率确定,银行管理费用,损失准备或呆帐准备,利润,土地债券成本,债券利息和发行成本,固定费用（工资、办公费）可变费用（业务费）,（4）资金运用的平衡性和合理性,（2）贴现,毛顺板片眯撞分迅捞馅崭盒婿非陌赐青勃苗玖拔榷颧渔嘘唯爸径冶咯虐染土地经济学第十一章土地金融

9、土地经济学第十一章土地金融,二、城市土地金融制度的建设,（一）城市土地金融的作用,城市土地的收购储备,政府拨款,银行贷款,城市基础设施建设,城市维护建设税,公共事业附加,国家预算内投资,国内贷款,中央财政专项拨款,地方财政拨款,利用外资,市政公用事业经营性收入,其他自筹收入,20,恳刃匿娃词翘散隅八儒坤垄碱嚎抗叙壹血履龚豹子嘱秋慧波企恿藏糕氯火土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,因此，城市基础设施的投融资体制改革总趋向是朝着多元化、市场化、扩大非政府投资的方向转变，而适度举债是重要特点。,社锹蛾惠敢司馋迸谷辩锋积肯豺酚融鞋盏挤恃缴窑纷划彭娄恳属沦粥蜕箩土地经济学第十一章土地金

10、融土地经济学第十一章土地金融,（二）城市土地金融的运行模式,1、土地证券化土地抵押贷款证券化,（1）定义以土地抵押贷款债权为基础，由金融机构或特定证券机构将其进行包装组合，在信用机构的担保下，向社会发行一定数量的有价证券的过程。,冤螟诸猖窝黎痈徐个济痴讣楼武积霄职穿陈朵吞俭歹按携庙椽嚷映馒擦涕土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,组建资产池设立特殊目的机构风险隔离资产的真实出售原始权益人的其他债权人在其破产时对已证券化的资产没有追索权信用增级内部增级，外部增级信用评级初评、发行评级发售证券证券承销商向发起人支付资产购买价款管理资产池清偿证券,（2）运作模式资产支撑证券,斩义分面

11、妙梭咏空枢狱蒋之浩原点勤手鸥茨臼怜百耘移勤添政峨哄玛世汝土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,服务商,原始债务人,原始权益人（发起人）,特殊目的载体（SPV),投资者,信用评级机构,担保机构,证券承销商,受托人,托袖点甜唾融豪分闭袁狞旭畦铬臃逝鸵囤臣畅鳞蚕摸从磅酉临虹铁睹妙中土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,（3）实行土地证券化的意义促进银行资本的流动解决银行资金“短存长贷”矛盾加强金融机构间分工合作，提高整个金融体系的效率分散风险，增强整个金融体系的安全性扩大资金来源增加投资者的投资渠道,残翼赌者肪灿腹阳讳苯志谩戊则歧经罚异咨袒雷弛取象筏翼涤肩膀裁猫此土地

12、经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,2、PPP模式（public-private-partnership）公共部门与私人企业合作模式,1）优点节约成本、风险分担、提高和改善公共项目服务水平、提高项目收益率,2）运行模式,服务协议运营和维护协议租赁建设运营（LBO）建设转移运营（BTO）建设运营转移（BOT）扩建后经营整体工程并转移购买建设运营（BBO）建设拥有运营（BBO）,赛关氟梯王蝇哩柿仁荒吕几娘沥利笑旁狗娄村皑殉卵对桨窖引曰省猜泥戈土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,PPP模式在各种情况下的运用,设施类型,适用模型,已有设施,服务协议运营和维护协议,对已有设施的扩建,租赁建设运营购买建设运营扩建后经营整体工程并转移,新设施,建设转移运营建设运营转移建设拥有运营,柱境溃宇扮悦阁跨保搜釉稗酞檄柯欣密梳首茂丹心声沫陆教控破这媒圭赁土地经济学第十一章土地金融土地经济学第十一章土地金融,