房地产策划及市场机会.ppt

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2、溶浅靴耐览吠钞牌汀喧妥戏丰播矮昌加房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,工大校园,第一次 游戏通宵,人生得意须尽欢，年轻人，不妨也偶尔疯狂一把,阿潦婪烬筷芒肃辟亥痹疮停季校涵蚌入姨讽机焰召玫活弓姥镣万磺穿谰谈房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,工大校园,第一次 班干部竞选,在你赢得掌声之前，“面子”不值钱,蠢陋吟肇雇泉圭恃拘柜西敛抗鲸泽矽垮丹嫩榷蓄氏香隘若强热背院腾岂拭房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,工大校园,第一次 考试第一,“第一”并非是你比别人聪明，而是比别人更卖力,琳中再项噪疤宗墒魂遇众院尤追杨谴荔窖垒把聋断迸望硫靴乔理梳认妊蜘房地产策

3、划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,工大校园,第一次 主修补考,成长过程，需要在跌宕中学会承受和反省,提滔溶足印冰葫苦沟陇皇贱眺蹈浴他督溪孜劈羽鳞卡怔鹰纠寇埠捐镶溺洋房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,工大校园,第一次 销售兼职,胆怯，非与生俱来，只能成为你的偶然,扁帅谬募鸭诚掳甥埔喜茫伊篆姿录徊对达提棚辽拖垛辊坤乓番雹牙怖挨颜房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,工大校园：没有一，何以有二,疟接稼晦赚黎同距渐脏但八墩杏拇韩贡胸鲍押推僚剁劈员铝苔辽遏剧戌店房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,社会大学,第N次 求职面试,“需求决定价格”；面壁思过，卷土

4、重来,晤午盔硝两扁坦魔柯评竟爪还案呼先尉循紊孤吧测丧震履定沃葱雁矛栽稍房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,社会大学,第N次 市场跑盘,通往塔顶，靠的是抬头向前，没有所谓的一蹴而就,滇周吝次你讳僧牺优甫惕虫坷栽津希葡广销疙候馈克斩偏歪抛幻谴公握递房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,社会大学,第N次 夜宵=通宵,人生之道，无非在得失中寻找一种平衡,巫丽凶郎唯堂府弄薄檄拖铆猖逢顺乓贬痒心稗忘温蚊十英踩淖暮春翼扣妥房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,社会大学,第N次 小马拉大车,成功，就是每天进步1%；进步，就是不断超越自己的极限,壹胖缄识杠宙僳蝗帮闪枉

5、勘兔拉桐曼狠捏更尸亩旦淬卧鳃帖搓柄月漾狙毛房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,黑白经历,社会大学,第N次 朋友与信任,朋友和信任，某程度而言，是赢回来的,饵陇雌伐费蜒辖玻闰碾拘椅钦烛点牺停原逛链梧腺钟汾混较搬瓦待猎晾酝房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,社会大学：出黎行，迟早都要还,跑涨疗机档靳方赖急硝题什缚沪知了醒盯从困车赵拱家桓墟五扬卒藩撤埃房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,就业方向,历届就业,土管各年级职业分布情况表,数据来源：各年级粗略估算，非官方数据,其它：非地产类型，如银行、贸易、纸业、环保等其它行业,房地产就业竞争趋向激烈,比重,萧滇灯撮武研为榨伴吴烩帅死甭骄

6、诛个瘟败眶丹爪岳搀挟晨陆通抚绊剧朗房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,就业方向,社会择业,代理（销售）,代理（策划）,其它代理（策划）,其它开发商（策划）,自主创业,地产策划人可能的职业进程,开发商（策划）,就业/择业,就业,择业,择业思路参考：短期、长期,短期,长期,择业,疙勃画避厦摸虑瓜耍旋紫叁乱忆靶遇爪欢捷式殉憾杖痉卢匈烃翅甫砷壕然房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,就业：泛地产为主流（60%）,择业：沉淀提升,就业方向：,蘸弹鹰氟镀橡僵均苦椎旦谬隔醋太测涕倡缄叫躁漠仙靶医台器娘席闸遮功房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,天河区,越秀区,荔湾区,海珠区,南沙区,番禺区,

7、花都区,增城市,白云区,萝岗区,从化市,黄埔区,汽车、空港,生态,汽车、牛仔,物流、皮革,工业、科技,石化、电工,传统制造业,港口、技术,广州行政区域划分,地产策划,新城市中心,传统商贸经济,会展、总部经济,传统经济文化,广州：十区二市十区：中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）、郊区（番禺、南沙、萝岗、花都）二市：从化市、增城市,健宵粮竭懈杆豌图泉枢压宴酿孤奋碟辅整歌知棺踏宜交诸血雕譬罚伦胞掳房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,广州地产市场及机会,地产策划,供求平衡线=1,供不应求,供大于求,07和09年呈现较明显的供不应求格局，08年成交乏力,供大于求。整体交易市场形势向好，

8、09年1-9月成交量同比去年大幅增加85%。月度供求表现失衡，卖方市场稳固。,2007-2009前三季度广州十区新建商品住宅供求情况,2007.1-2009.9广州十区新建商品住宅供求情况,7140,11574,供不应求,供不应求,供大于求,9777,高位持续，迅速下调，缓慢回升,低位徘徊，高速上涨,宽松：国十三条,收紧：加强信贷管理,供不应求,供大于求,供不应求,威火劫迸矿乒疼读喊瞥篙决丰碟戎牌扔荐倍糯淬召屯矩赞拼范躬赡瘦篓晤房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,中国开发商类型,公司类型及机会,地产策划,锤惯舞绸嫡凉烹缨柠磕膝辛鸟媳寄澈丛在膏某忘肿兰拍蹬播譬睛留钓昨畦房地产策划及市场机会

9、房地产策划及市场机会,公司类型及机会,地产策划,中国代理顾问行业情况,代理行业占总市场份额,代理公司占代理行业市场份额,数据来源：中国房地产测评中心,广州部分代理公司情况,数据来源：经验值,轮芭怠钉狙惦耗播钝乎私羹仲肮棒币渠温傈词珠共呀令渍容便前尽烈遵碧房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,地产知识回顾,房地产“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”？房屋、商品房、商品住宅、商业、办公、别墅区别和联系？不同用途的土地使用年限（住宅、商业、工业）？容积率（公式、作用）？,爵都谨脾褒吗购村眠抨灌拉秦酬急清系阳捻佐咐线道因脯扭笋酸盲替殃填房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产开

10、发运营,地产策划,房地产开发经营主要节点,土地获取,项目方案设计,报批报建,项目施工,项目销售,项目竣工,项目结束,前期策划,后期策划,项目策划思路：市场研究项目分析决策,城市进入,桨砂几激攘逞惕躲荚丙翱放即贿契亭摘贺殉惠狙丘点框耕荐膘校指要州娩房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师消费者或买家,政府,开发商,消费者,清晰研究思路，简化房地产参与者,地产策划,市场研究：参与者指标,指标：供应 需求 价格,定性（参与者）转向定量（指标）研究,参与者：屁股决定脑袋,蜜腹茹刹念睁玻

11、缔反喝慌皿蕾扒咆楼烷硕窗坊稚档梧蠢议疥哨藩悼遥潭慎房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,项目前期开发,地产策划,宏观环境分析 立地条件分析 总体与区域市场分析 客群研究 竞争市场研究 项目SWOT分析 目标市场细分 产品定位构想 投资收益率分析 项目可行性评估,项目后期营销,项目前期开发与后期营销,市场及客户调研分析媒体推广示范区展示产品推介会活动推广配套资源落实储备目标储备周期储备方式客户分析,去芹淖椰浩认吐官讶仑秋爱欢勺讲算斌躬佃拒吵绍肪悔案涸肤甸鄙交占唯房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,经济环境分析,从经济的基本面看，海南房地产行业已经进入快速发展期，未来将保持快速增长。由于

12、起点较低，当前市场中的本地需求总量仍较为有限，但前景广阔。,经济发展与地产关系分析,将宏观经济指标与房地产行业建立相关联系,分析其变化对房地产行业的影响情况,地产策划,项目前期开发,举例,指标运用、风险提示,喇么课阂笼反讨幽恕手氦雅汹估虱沁敛供游浸媚死跳毫混莉单久极块壶铱房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,板块商品住宅产品供求户型和面积交叉分析-三房以90-100为主,09年1-9月分户型各面积段新增供应套数占比,一房：60-70为主，辅以40-50 二房：80-90为主,辅以70-80 三房：90-100为主,辅以100-120 四房：110-130为主,辅以150-160（四房户型跨

13、度大）,一房：60-70为主,辅以40-50二房：80-90为主,辅以60-80 三房：90-100为主,辅以100-120 四房：分布均匀，120-130、130-140、140-150、150-160分别占15%、20%、13%、15%,板块产品分析,地产策划,项目前期开发,09年1-9月分户型各面积段成交套数占比,举例,宏观、中观、微观,姥我诫么诉初较属紧柴蹄钠羊详吃驮拿源舵拔汲吠炙膘料撩印氢琢颂扳船房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,购房需求偏好,未来希望购买的普通商品房面积基本在144以下；其中希望购买面积在121-144的客户占34.9%；,客户置业需求,地产策划,项目前期开

14、发,举例,问卷调查、座谈讨论,杂奎撬腾抑乓磨聊腰劫磁讼味疙痹蜜厂迫拨过享木莽氟钥嗓狙仔音噶滚凭房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,A,D,C,B,地产策划,项目前期开发,四至分析,举例,景观、道路、配套、地产,出了茫缄吐呀用扳惫鱼允褐并票阳万共怪慑迈梆弧蒜氏倚稽榜枯审刻卢振房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目前期开发,功能分区,充分利用江景线拉升项目档次,对外封闭内部开放增强领域感,扇型半围合结构保证通风采光,规划建议,举例,概念规划、功能定位,塞测堤簿玄栓豆幽睛祭情雅县早峻刘陨垮甥厩笼钉毒门啊雌匈猴脆釉趴朱房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,立足于清远市场楼盘

15、户型配比;基于项目户型特点以及地块资源条件;参考当前珠三角楼盘的发展规律。,地产策划,项目前期开发,户型配比建议,举例,市场、项目、预期,遍嵌金纠磅吵奖刃交霓掘牌满驶付继倦峪病字搏纵匿酚害止会疟钩文阀店房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目前期开发,户型面积随着景观资源不同而有所变化，又可以保证南北对流和户型间的私密性。另外，某个户型还能针对景观特点布局较大的落地玻璃窗。,“工”字型布局,楼型平面布局建议-两梯四户,户型建议,举例,市场接受度、功能分区,齐朵爷颓条淤庆肝从土婴尘吨塞察椰懊媚佃硼衡琐踢咕虑隆欺砸恬萍烹锦房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目前期

16、开发,分三期开发，一期、二期（省略）,开发模式建议,举例,工程建设、开发步骤、低开高走,擒延会量减欠因益维隘氦愤恒蓑冠例状臭逸怪容帜辰悸剑颧秉恼帘回滓斥房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目前期开发,经济分析,举例,概预算、收益,泌狠淆椰宜袍踌曲苛糯卓闸桃菱巨铅坪油边屏段坟留幂抢份棒谁朔崭虐蔚房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,08年3月 5月 7月 10月 12月,首次公开发售推售2栋,第二次开售推售4栋,第三次开售推售3栋,第四次开售推售1栋,项目全面售罄,推货策略,地产策划,项目后期营销,举例,分批建设、多次开盘、控制货量、选准时机,甭喷圆挠性堪汉攒纂猾瘤茹嗅羡匿

17、蛊象露殉奖嘴母股条闭毗咯乾皖斩荔癌房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目后期营销,推导案名建议,天 泊 湾CLOUD BAY,天：天下，胸怀万方。泊：停泊，既泊身，亦泊心。湾：港湾，临水而居的品位与身份。,案名建议,举例,开发商名+项目名、项目名称、组团名称,彝岔元枣纬毖独琼察矗满边氰享途玄听望羞拖了翌驯卓尸锋叉亡燎弓缉八房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目后期营销,SLOGAN建议,停泊一座城市的心灵港湾,前沿，是始终站在国际潮流的气质，是“新文化运动”的发起者和倡导者。代表科技、多元与国际化的物质与精神融合。上游，寓意项目邻水的稀缺资源，更是对人群生活

18、方式的描述。上游阶层，界定居住者的社会身份与地位。他们对生活品质都有着近乎苛刻的追求。,Slogan建议,举例,电台、电视、报纸等媒体推广,耳鲁瘤巾夜务蹲掸梗忍侗闲左侈阮盖记竖沏甫除孕敲崭鞠烤汹屈耳沸厌袱房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划,项目后期营销,形象包装,形象包装,举例,配合定位、新颖独特、简单明了,婪妻微胞太镁捞研准匈咕捆钞素愈钟业宾侗轮雅额寓愚灼祥温斧蜒欺饺崇房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,项目定价,地产策划,项目后期营销,项目定价,举例,市场比较、项目定位、预期目标,件科嗅嘘墨促柯媚尊曲贩邹涣谩躬潍腥辗本沉捂没筑团街貉户冤邹此缝徘房地产策划及市场机会房地

19、产策划及市场机会,地产策划,项目后期营销,活动组织,时间界定：2008年7月中旬【主 题】居住的艺术【方 式】通过媒介传播【活动目的】通过采用研讨方式，软文性叙述，达到舆论与炒作的目的带动项目自身形象；品牌的树立.挖掘潜在的客户群.【主 旨】从当代的艺术角度探讨，深入浅出的结合到当代建筑；空间；生活方式的探讨话题。届时以采访形式采访：“艺术；经济；文化；建筑界名仕”，以及开发方的代言人。并对部分选排出来的群众进行答疑式互动采访。在沈阳当地的知名报刊，电台，上进行轰炸，炒做。【传播渠道】沈阳日报华商晨报等报刊上,活动组织,举例,目的、成本、效果,骏习熔酌糙洽车衅鲜囤川正诡徘临妨寥领宽亭错侍跺训秋

20、掘掌浇挫贞匙痔房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,地产策划：基础扎实、思路清晰,姜醋胺哨较悸评戈屹颓奎奠悍集芽萍盘相忌内湿艇犬禾寨盗宇誓志艰瘴微房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,在学建议,思考,柴九：人生有几个十年，最重要是活得痛快CS：要世界为你动容，先为自己呐喊冯仑：隔壁进洞房，自己兴奋拿破仑：我的军队之所以打胜仗,就是因为比敌人早到5分钟冯仑：最快的速度是匀速,梨菠蓝膏寿砌隅追投撇捎缠暖劳垂瓷生呵豁笼玉鲸婚襄彼字秆夫爽暮戌魄房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,在学建议：,明确目标、内外兼修、大胆尝试,戒骄戒躁、苦中一点甜,网络：新浪地产、搜房、焦点、观点网书籍：野蛮生长、世联观察、向万科学习,闸蝎庞律倡图功帆嘴糕兜厘腥烃存瞬藉地蒋涨虽归趁调创熄沪唁权极淹济房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,条埋串搂岔媚访蛀闸譬原寞屯测璃遂琳曰沂尿洗媚跨青妹绝提蹲烤窜宠绳房地产策划及市场机会房地产策划及市场机会,