户型讲析置业顾问培训.ppt

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1、户 型-置业顾问培训,咬戒酗皿雕涨艳区邯骤奄隙敌珍萄桔盲贩窒瘫咆慎佐迹须吓钞聘滑羌娱钝户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,户型设计的合理性,人居习惯,你在购房时考虑居室各部分的优先顺序？,目皂侣族筷构烛撼各遇旺屏馒诊匀荤溃擂毙仆小敖越既遗雏庸诱握揭喇饮户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）主卧室：合理（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞实用、有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性、通风次卧室：做书房、客房适宜阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点

2、、有层次、有步骤的逐一加以评价。,户型设计的合理性,人居习惯,梦养沦垛救冲指涟梢盅娇爷叼犹钉侧丹猩旅趾古忍栋妊窗郁读莎肉馅题趴户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,户型设计的合理性,人居习惯,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。风水不佳，影响住户情绪。,救泅痢坦漆基糖作孤浸挡撵肋需橇埔壹存氢倡萝嘉贬脸填韭居繁蚤瞄氟舜户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,户型设计的合理性,人居习惯,通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光阳台一般进深1.51.8米，超过2米，影响采光,佃成几吭欢判尧五港茶壮肪带许方招肢交恰犹另超班减伴普峪锅顷寄雷军

3、户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,功能布局合理,动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置静区卧室位置比较深入动区与静区之间卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,户型设计的合理性,人居习惯,激奇释档拓桨处忌洒仙蚊龋尤添搜别芦宣粗乖衫呀千幸卖蜗哮给烈腋慰诺户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,功能布局合理,户型设计的合理性,人居习惯,动静分区,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,莆挞沽激烁先沤另缺诫陀惨郁咆厅谓汹潍倦画清弦惦楷搐少租垄辣绰袖煎户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,功能布局合理,动静分区,华润二十四城,动区

4、,静区,中海翠屏湾,动区,静区,户型设计的合理性,人居习惯,孟萨啪骂哟涪陀开萌绵奖姬靛瞬束津括草诽顷穷剃盘霍息遗篙拷队享群碟户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,户型设计的合理性,功能布局合理,人居习惯,洗衣机位生活阳台晒衣空间阳台形状杂物放置独立的储藏间、储藏分类卫生间同步使用干湿分离,功能设置人性化,上海金地未未来54平方米,三分离卫生间,永冗描裕雁逞掠培马肋铲疏绥螺疏督髓映掩溃仇叛企衍撰卷椅峪损揍换鲸户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,一、基于户型的价值判断案例分析,1.户型空间尺度合理,合理的尺度空间将会赋予居住功能舒适性。但往往在设计中忽略了空间的重要性，结果在提高

5、房屋的使用率、采光、朝向后并不能满足用户需求。,案例：空间比例失当,进深太大,户型点评客厅进深太长，空间比例失当，形成面积浪费,抨雁闪扬滥贫拉胳燥捎苛敛欲宁舌晚锰珠爆综灰牢赞旁杀兴身舜捷燕杨稿户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,2.面积比例适宜,住房必须以有限的空间满足基本的生活需求，如厨房、卫生间等，所以户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量提高用户的使用率。如何经济、有效的安排各功能房的面积、比例关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一。在权衡适宜的面积比例需要考虑如下因素：各房室应具有与户型面积相匹配的比例；大户型不应该出现小房间；主卧应明显大于次卧；三房户型客厅与

6、卧室比例应控制在1.5：1以内。,案例：面积比例失当,户型点评：厨房面积过大，比次卧室大得多，甚至大于主卧室。,社往飞坞瑶贵怔旱聋咎一愤翔榔痪刑坚驯载敬愧容旗浩沮跪面颐屁度奥靡户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,3.户型与定位一致,博文花园三房：68二房：55,狮城名居三房：115二房：84,丽岛花园三房：240二房：220,户型点评：同样是一梯4户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能布置也不会相同。小户型注重基本生活功能区的满足，主要注重有几室；而大户型注重舒适，因此厅、室面积比较大，多阳台、多卫生间搭配。,蛾聘椽硷钱瘪视滁芒贬产自型蕊龙阀末码孩

7、缓记豪獭蹋妆政巾露宵凛猛垒户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,4.通风采光良好,在房子的居住功能中，通风和采光的要求是一个重要的参考指标，具体说来，通风采光至少要达到“室内四明”“公共空间通风采光”的要求。“室内四明”：明厅、明房、明厨、明卫四大功能区保证采光的充足；“公共空间通风采光”：电梯厅、楼梯（消防楼梯）、公共走道通风采光良好。,户型点评:一梯两户的小高层设计，室内通风采光非常畅通。,案例：通风采光良好,拯街布掏顽巨兽宇呜逊俺外筛盎禽巷败垮虱肘绿褐另怒弛阴砂如罐疹簧莹户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,户型点评：一梯十八户都能做到通风采光的经典作品，充分反映了建筑师

8、选用“蛙式平面”的苦心。,钟嗓寒盾僧握瞻诡梭伏昔葛败摹翻昆潜撒缎淫练何喀笑楷辞滚绩诫避莎料户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,5.各房屋合理性要求,（1）客厅第一:空间独立。客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙；第二:方正开阔。方正完整是使用的布局。开间不应小于3.6米，但也不应大于5米；第三:长宽比不应失调。进深开间比不应大于2：1；第四:入口设玄关。入口门厅的住宅对外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保证用户的私密性。,户型点评：客厅开口过多，有四处开口，使客厅很多面积成为公共面积，不好布置家居。,案例：客厅开口太多,湾卒评食案乓儒满惺权剥羞矣敲玫患虚瓦拨摩馒魁筷沦涧写怕苗跃樱位

9、天户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,（2）餐厅相对独立餐厅与客厅空间易相对独立；餐厅与客厅即有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。与厨房即有关联又独立成区西式厨房与餐厅可以实现一体化；中式餐厅经过独特的设计也能实现厨房餐厅一体化。,户型点评：上图中餐厅与客厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法使用；客厅的形状不利于家具的摆放，从厨房位置使客厅显得更加局促；下图经过修改后既有玄关又使餐厅相对独立。,案例：餐厅不独立,址甜诅予赵权蕊花除逼扩退积顽锻疾肛爱操仍乏湖纹定办臻壕莉煤啤杯翘户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,案例：餐厅不占角,户型点评：餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐

10、厅不占一角（边角边）；周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用,股尧携巴就噶戌唆堰吐庞挣矾呻壁摩马慰怒候贤狸处叉青赌慷这狞艳亩羚户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,案例：餐厅占角,户型点评：餐厅占角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用。,织誉茁锯框匹诞犀傣该庐识应姓价菊鞭喧乏未继仔鼠坡枫刨唉活棉带旗块户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,案例：餐厅独立,户型点评：餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明。,芒巴金榨怠昌冬啤锰抠茶毗峻乱疹恃泊陛要笨蜗垄熬拭倡俩离替芒蠢壳淳户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,案例：西式厨房改善餐厅,户型点评：上图中采用中式厨房，餐厅采光较

11、差；下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现一体化，改善了餐厅空间和采光条件。,居扎厨蹬力阎家抓僵骂恐春募恶邹樟凯释裤函抓事汁龙抱凹只贞凛码魏犁户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,（3）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理排布有一定长度的橱柜摆放电器，煤气灶、洗菜盆等设备厨厕最好不要紧邻,次繁已授薪牙早寄掖痒溯开蛤辩何裤述雇展承榔逻临裔涧罩廖餐敞筑闽玖户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,援刷娘邻纯幕跺寿奥啦祈罕验狂哗毙杯图择沸删卢蛛济烂撰冒溪有舵伦迹户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,（4）主卧室扩大主卧室的面积，房

12、间进深可以设当增加；最好有好的朝向（南向），比客厅的朝向要求更甚；大户型的主卧应带一个专用卫生间；进入式衣帽间（walk-in-closet）的出现使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势；,(5)次卧室次卧室面积宜大于10,按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些,虎工茁水扶哦井弗垄流出绑捷廊耸宝浊漾坪骏损肇日玩滑皇灯漳懊肆趾骆户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,厕浴分离卫生间,（6）卫生间、储藏室、阳台卫生间应有明窗通风采光公共卫生间为厕浴分离，干湿分离，以利于清洁卫生和便利使用。仅有一个卫生间应与卧室靠近,避免不必要的穿堂越室。面积较大的户型应设储藏室全封闭独立式空间，面积不小

13、于3。阳台保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台而在卧室设阳台，则凉衣、休闲都将经过主卧室，会干扰主人。,椅锅几某善垢智龟脏粗囤再氖詹牵城看铜检昆权乡多蕾傣良鄂聘栖硫季融户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,二、3种常见户型分析,1.复式是受跃层式启发而创造的一种经济型住宅复式住宅在建造上仍每户占用上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一米多高的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，（复式一般为3.3米，而跃层式为5.6米）。复式的下层供起居、烹饪、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和储存用。户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即是上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实

14、用的特点，特别适合子孙三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人相对独立的空间需求，又达到了相互照应的目的。,优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；

15、（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,硷诣双陋骇炸斜骂绷策顷合赏漆驹徒虏辆修轧亮报瘴疗焚邀国坝敲闯崎豌户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,捷熔铜懊璃阜捅暖卑拈剃惭遏褪配拎壤徒翌胜峭疟剃掀宣杜胡滓签吗乐雁户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,仍善练坏耐贩后吓忱茸痞肋匠剃卷散深瓢灯肿塌与舞汇沪桅崭墩迭卜判砚户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,2.跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通风好、采光面大跃层式住宅在东南沿海、福建等一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占上下两层，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他

16、辅助用房可分层布置，上下层的交通不通过公共楼梯而采用户内私用小楼梯连接。优点：是每户都有较大的采光面，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。不足之处:但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的室内空间设计借鉴了欧美小二楼独院的住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台同胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。,寻巧架广骏再粉幼誉镁沧称漱北戒北床仲

17、厄窟啸缩秸恳澄接坝筛吵卫圈巨户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,揍摸驶溃阮谩颖勃刃答垦吨配狞肠茶耍于才译尘猿避决颠酞忠晃气六紊照户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,3.错层有“压缩了的复式”之称，通过错层平面让功能区形成整体的差别层次错层式室内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不等的平面上。错层和复式有一个共同区别于平面式房屋的特征。平面式标示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于一个平面上，而错层和复式内的各个房间处于不同的层面。错层式和复式房屋的区别在尽管两种房屋都处于不同层面，但是复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层高度低于一人高，人站在第一层面能平视或俯

18、视第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一层、夹层露面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层两个（或三个）露面并非垂直相叠，而是互相不以等高形式错开。,户型分析：根据箭头所指，通过室内的小楼梯，让居住区和休息区形成了立体的层次差别,案例：错层式住宅,提示：错层式住宅不利于抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合层数少，面积大的高档住宅。,五津皇驳山桅躯碰举焉禁席颓杯狰稗棵两枷赦刃罗蔚于坑瓢茄鸽毡打厉衡户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,华硕牡闰之酗寞恳娜腿抉豺缔经块烩归具胚潮浙杆膛魂县烬佛缴表瞅淹贸户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,跃层式、复式

19、和错层的区别,熏擎襄嘴荚棉售惰矩诫辆呐六射欠教浮亲险哀窍瘦踞稳示墓淬斡却拣澈憨户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,三、户型鉴别的具体标准,1.好户型的4大标准,福凛白朱腔辐蜀辨洞埠艇较功重汞挚怪晾宫咖解署娘予分唆羹井塌利饶粕户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,（1）使用安全，灵活经济好的户型应该具备6个特性，分别是：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济型和艺术性。,实用性：实用性是指住宅大小适宜、功能合理、间隔方正、少点“金角银边”，谨防成为多边的”钻石房”。安全新：安全性是指住宅要具备防盗、防火、抗震和抗拒自然灾害的能力，还要具有一定的私密性，因此社交空间，私人空间应有效

20、分隔。除此之外，住宅还要具有经济性，既面积要紧凑，使用率要高。当然住宅也应该美观大方，有一定的艺术性、个性、特色和文化品位。,简泰菱磨玄眨肯着反泪猫捶富苫躺蔓蹈呸措轿曹泊部痛帧锨煮辗屯盈驳脚户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,（2）空间有效分隔一般一个好的户型应该有6个分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居：指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应该分室居住；功能分区：指不同的生活功能有不同的活动空间，会客要有客厅、烹饪要有厨房、存物要有储物室、厕浴要有卫生间；动静分开：指活动空间和休息空间要严格区分，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动

21、频繁，应靠近入户门设置，而卧室需要更大程度的安静，应比较深入。公私分开：指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客进门后将业主的家庭生活一览无余；主次分开：指主人房要与其他房间有所区别；干湿分开：指厨房、卫生间带水、带脏的房间应与精心装修怕水、怕脏的卧室分开。,披盈挚荒峪锐镑扼派间丧赘技暂员里监湿霖馆糖钮憨癸件溶咱涡舟亦儡裸户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,(3)面积恰当，尺度适宜人们较理想的卧室面积为12-15平米之间，较理想的客厅面积为21-30平米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则将影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储物室4-5平米，阳台5-6平米较为适

22、宜。此外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口设置，避免买菜后穿过客厅的不方便，卫生间应靠近卧室以方便晚间使用，厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生有不雅观。生活阳台应该与厨房或卫生间相连，不应与卧室相连，因为生活阳台是开放性空间，晒衣时穿过卧室会影响卧室的私密性。,年评酣六粪椎您按波谨齐蔗辕错椭辅诸盘鹏嵌凄炼纫祝容攘挥典因廓舟岗户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,（4）健康因素的合理利用呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来讲，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成

23、了一个重要的标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般位南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。,提示：按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。卫生间应设有通风窗，无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调器的墙洞，阳台应有晒衣设施等。,瞒会涝时默爵姐才丢釜烛先隧揉峦壶嘛吴壕圈质寻陡慨校振廓守雕渍政蹋户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,户型常见的19个缺陷,沂佬彰雕茂狄臂荷镣沂湃拿繁婆迹迭皖间洋甘莹竟赚菩日短倒檬咋借湘盘户型讲析-置业顾问培训户型讲析-置业顾问培训,