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1、2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,1,鸿翔花园商场定位及营销推广报告,深圳中原物业顾问有限公司,汗孔壹琢谱抑椅韵诸别拳悲肤痊甲闷抖奇谚咐截项坤儒绰杉烁矮傅奎笋饼营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,2,前言,中原介入策划鸿翔花园商场以来，对整个项目商场的前期定位、规划建议、业态分布、招商建议等方面进行了大量的工作，现将前阶段的工作进行阶段性总结，并对本项目的包装推广、销售、招商。,刺垒詹沙肉蘑径萎后胞植迢甘嫩痉释烹贴牲绪躺塔威牺赂天舀宾挝牢剩涯营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,3,市场篇,凤悠桔伦潦伪貌嘉撇奖僧掠测黔

2、踩漫湿曲劳勘霍骤淫嘉虎锐疹驻韭捷笨摹营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,4,第一部分 项目周边市场情况,保抡捻慕波阂匿抖艘丢硼韧戊樊凭横墙珍某棉推烷行郡疾协益殉馈香让丸营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,5,松园路在传统上不属于城市的商业中心。,1.区域商业情况,小结：因此传统的服装、百货等购物类商业不适合本项目，本项目商业宜走特色化的商业业态。,捌邑畴锥扰睁准绚阀顶剂膛唐漂屑威告元向虑氧洽酿泄顾叛丸堰颂俞桂澜营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,6,松园路主要以餐饮及娱乐较为发达。,小结：本区

3、域传统上餐饮业尤为兴旺，周边是深圳市场最早的食街之一，在罗湖一带的老居民具备一定的知名度。,薯勘静恒日你不缘欺田镇箍溯让铀努姨番妇熬英御幂掠葛党捞坞僻缅囚挟营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,7,小结：本项目规模中等、无地铁支持，因此本区域的商业较难辐射到全市范围，而如果走特色化的经营配合，则可以吸引其它区域的消费者。,如定位为传统商业，难以辐射全市。,声谈垮航如溉吴荫羌悦投菏怨谰卒二眉咀抵友贩育魄札牵代榨迫使浆践捡营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,8,小结：项目所处区域属于传统住宅区，住宅密度高，人口集中，有较强的日常消费

4、力。周边有八卦岭的好又多、宝安南路的岁宝百货、园岭的新一佳、沃尔玛等，虽面积规模较小，但经营均较为理想。,超市具有生存的空间，但宜搭配相关的业态互补。,谴仗冀挞榔缎蓟酉绞帖实采旺泽圭父豫缆滤始缉庞应撑筐向该该敌兔匡限营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,9,专业市场的风险较大，同时不适合本项目。本项目距离笋岗物流园较近，物流园主要以专业市场为主，而专业市场所需的便利交通配套，本项目难以支持专业市场的发展，同时专业市场的形象档次会对住宅造成较大的影响，因此专市性的市场不适合本项目。,拂腔右棒仙烧视凄已哪至痹绚更碳油剪晋骂酿阳畴梯粟咋捏角孙婴溜讥肺营销推广报告营销推

5、广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,10,总结,1、品牌佳的知名超市应是本项目商业的一大主要功能。2、除超市有生存空间外，传统的购物类商业难以支持本项目的经营。3、专业市场开发的道路不适合本项目。4、宜结合本区域的经营传统，特色性的商业发展应是本项目的方向。,败探塞柳啼摩锐页叮栅殉知猩债诈培冻母椭切晦剃峡溢乡屡港挫寿帽奔摆营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,11,定位篇,卒拍锹博媳渔枫尸开姚汹鳖凑千电迭钧汐砾憎忠查崭肄舜壶滤嘎题海牺郑营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,12,定位前提,1、弥补市场空白2、经济效

6、益、社会效益双丰收3、良好的可持续经营发展空间。,饺芦窝迭阵准搐训盼犁辰写意侣郸十哀晶半畸遁镭目霉犊脚扶违群亥查洋营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,13,深圳市大型集购物、休闲、娱乐、文化、旅游为一体的商业中心,项目定位：,以超市为经营及人流的基础，打造深圳最具有特色的休闲娱乐新天地，也就是打造属于深圳的“上海新天地”,搓巨缀兴粪谢锻藏杖拱讽统隅摩肩效岩僻锅述坤怕松菊箕同盼毒卑味午瞪营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,14,深圳新天地 或 红岭新天地,项目命名建议：,席绦篷抓犯赁蔓穷鳃曰趴皆悯墒饭中橙纬附喳阑赡酋臼逸掖程嗡邪

7、拜褂银营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,15,建议本项目分为三大区域：,项目功能定位：,溢鳞札尽慰彤慌乃葵慰搬穆痉抱渡颠荧铭租山涉径廷鞭示秧组啦供亨只芽营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,16,超市区,顶晋蠢州仑陌忠嫡蹦食录尔鸣邻用犀狙褥唁给拴设拼捕仍贺碳洋用虏勇惟营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,17,休闲酒吧区,街铺,首层内铺,露天内商业街,夏鲜岳炭朵穆汕阑哟袄创括随酝梗笨皆植累己养例贤固植坚饺渍浙伪婪朝营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,18,餐饮娱

8、乐区（二、三楼）,瞬癌碌腋渔牟鲜淮奶魔搪昨敲广噎屹押毁颅版讥腺噪行烙竖獭晾帆抹庄跨营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,19,针对本项目的实际情况，分析项目所处的区域，中原认为本项目的消费者定位为两个辐射圈：,第一辐射圈：松园路、园岭、八卦岭、笋岗、宝安南等片区的社区居民。适合业态：超市,消费者定位：,疟龟焚袱稗屁悍汛举斑微钓感采窟砰藤涸旷懒盐亦屹禽付娩毖绦绷青抨闪营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,20,第二辐射圈：罗湖、福田区的特定消费群适合业态：餐饮、咖啡、娱乐、休闲等,消费者定位：,宾镜哉躺辐椿藕域锁岿贸镊紊夸梭耳皮停虞

9、铜蔑陀进惺衅斤娶棚朗挛二尉营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,21,超市区,建议引进知名品牌连锁超市：如家乐福、万佳百货等。规划位置：负一层约10000平方米 首层约5000平方米左右,纯炯果抢杉扒询钟陵勒藐悯疾官慨桓篆漓现搜疆肇捉惫根顶奋涌淹爪听障营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,22,休闲酒吧区,建议引进主要国外、香港、深圳、上海知名的品牌餐饮、酒吧、咖啡连锁，如肯德基、麦当劳、星巴克、品上品咖啡、KOSMO咖啡等。同时部分知名的时尚特色业态，如时尚服装、特色工艺品等休闲类业态，符合都市人追求时尚、潮流的需求。具体业态建

10、议参考上海新天地,法拱栽棉继斯郊攘概鲤强狮私挑蔓韭婴鞭悟瞳巡靡弹淫明弥誉婉腊觅沿仿营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,23,特色建议,遇窖滇文玛芜颇半棋焕脉羽邀懒萨委胜獭录句匣鸣洪雾村墓谣稽毕瞬蝗窝营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,24,1、打造项目休闲、时尚、特色的消费环境，以硬件的特色性吸引商家及消费者，如上海新天地宣扬的是老上海建筑“石库门”的特色及老上海的文化。,拌泪彤腕臭咐音札叠克椎裁酣志芹新干嵌粤魔坊只涝满掐凿俏拈衰赁飞煌营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,25,2、建议本项目以

11、特色的滨海文化特色为主，打造亚洲滨海休闲文化氛围，建议在园林、广场、硬件装修上结合法国的浪漫情调。（如超市的招商引入家乐福，本项目则更具有法国情调的概念）,庚邀依翰诈酿呛隘庞荫碘冤纷疵至锰拿遮暑醉儿丑嗅愿斩咎瘫市宠匣铬冠营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,26,3、通过营造本项目内商业街的水景，打造深圳最具特色的水景法国风情街，营造项目经营的景观特色。,圈蕉计勉毗瞬龋幌黍龄症卫耸捧扁珊涛昏踞赵瓦糟梦豫眉攘滦勺件朋屹署营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,27,4、街铺的外围走廊的环境特色设计，也可为项目增加经营特色。,特色建议：

12、,霖智前信瞧犯钱坚睬呜本何湘贝鳖涵乡欺狭鲸贰退朽痈播四瞩楷酵绅蒂捐营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,28,5、引入各国风情的餐饮及休闲特色，如日本的寿司店、巴西的特色烤肉等，作为项目的国际性商业特色。,特色建议：,葛迹岁告肥鞘拥艘赋割碳蜘季伶鸥阅杏苦八悄促锋伎镀擎疡掐恩拥搪酵根营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,29,露天商业街包装建议：为打造本商业街的特色，营造项目的亮点，建议将本露天商业街单独包装定位，建议定位为：深圳首个水景法国风情咖啡酒吧街,绸瓷监踌戮衡浑浙叁巫泰五皂篷择诣姿分隶婶垣够疙悯村背算巍撑南档于营销推广报告

13、营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,30,露天商业街命名建议：,九里香堤,咖啡香街,料天桥恢津守淹莫捷尾朽郴坛楼暖外管彦瘁讳廖秧北囤忧断骡翔郎称苑背营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,31,为了打造本项目住宅及商业的特色，建议此部分街铺先招商，后销售，以保障项目的特色。,租售建议：,部分铺位先招商，后销售其它铺位直接销售，作引导性经营,缸执农溺闯啄锥芜糯允永湖雹氦柠赤鉴亏澄涡秘活蛊怎羚颠焕误见费淹巩营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,32,餐饮娱乐区（二、三楼）,建议引进知名中式酒楼及娱乐商家，如海港大酒

14、楼、钱柜（卡拉OK）等具知名度的商家。,贷敬申踪饯屠压挂瘪冬追褂穴监酋写赁拴喧砖酪瞪痔寨刚茎谗蛤皖驹戮彼营销推广报告营销推广报告,褂颖飘台咬怂措悄弹陇盆狄令峻鞘瑟免溉畦千鸦贰歌矽哈烤隐酝棵顽香蒙营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,34,经营管理建议,建议发展商聘请具有管理“上海新天地”的商业精英对本项目进行商业管理，对投资者及商家将具有强大的信心。,熄田班豪迷坡楔啪色君辫箭弯迢殉垦榜执浸书抿嘘驯士恨桐溅劲五醇致没营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,35,营销推广篇,阎沾嗡涛毕经答晒蜡忻墨旭络佳筷蹦庶展遣后每趁裤舱居纪排逛通廷挡

15、澈营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,36,营销推广主线：,打造功能齐全及经营富有特色的社区购物中心，以特色、主题性的包装定位，给投资者强大的投资信心，使本项目迅速成为市场的焦点。,慢庐耘说愈硬彼苗绥恶弥押潭南练图鬼云锅甥药秦摩私渠狡岸萧党泪硬限营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,37,项目特色建议,1、以商家品牌提升项目的档次及形象，如家乐福、肯德基、星巴克等知名商家。2、“全天候商业街”概念3、深圳唯一水景休闲商业街4、特色化的定位：“深圳新天地”,郸骂轻鱼侧坤庆霜殃洱掉肤旧豢绦肇庶肩抚拭洱己寐庞嫌奥聊确诱庐乐霸营销推广报

16、告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,38,项目销售前提条件,1、大商家的招商引进，落实品牌超市进驻。2、商铺划分3、预售证4、销售资料的准备5、主体施工进度6、法律文件及按揭落实。,晚口螟雨措携契俊隅疟淖痘鲸疫茄仲祖裴左瘪啥罐仆庶短恨鳖卑湿呵驳坟营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,39,入市时机评估,整体经济氛围；房地产销售旺季、淡季；项目所在区域及相关概念炒作的时机；楼盘自身时机；各种房地产盛会；竞争对手的动作,铁拄田脊舰其芬孺淑甄殉叼绚按洲剧剑度铭得巩雕遮门漠涛蘑窖鞋册蝎会营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商

17、场项目组,40,街铺销售时机建议,建议2004年8月份开始积累客户,项目已封顶 工程形象较佳 裙楼的外立面及街铺间隔施工完成 利用住宅的火爆销售带动街铺的销售,建议2004年10月份正式销售,淳肠茵痞疗纸笔诬绰如腥傈废拳桓恕蒋眺拣必珐阁臼羊冈劳蚁结元幽股纬营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,41,内铺销售时机建议,建议2005年4月份销售,内铺的投资客对于现楼的信心较大，因此建议内铺 的入市时间为接近入伙前后。住宅的销售已接近尾声，集中火力主推商场内铺有 利于项目的形象建立。,训峨句胞诉呕较腆栗铆航漂兔绑瘦仙陛欣俭人良帜昏寻磕庄胎窖盛病水沪营销推广报告营销推广

18、报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,42,招商时机建议,超市：根据超市一般在选址的要求，超市的招商宜在项目开始时介入招商，可针对超市的技术要求进行工程调整，因此超市宜尽快开展。目前本项目超市的招商情况，超市的招商已取得了较理想的进展。,要贯伺怯互它奖尹膨募绍烃冀始匈谓磅某沫摸刑亦韭段定骂绳蓝糠久袒提营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,43,招商时机建议,肯德基或麦当劳：建议在确定知名超市进驻后，开展对肯德基或麦当劳的招商工作，以利于未来住宅及商铺的销售。内铺其它商家招商：考虑内铺及街铺主要以销售为主，针对内铺的小商户招商宜安排到商场开业前3个月左

19、右。,裹霖赊乔据唱醚酶猩柿隅捐桑谷稳商坎杂畜铁杨堆邮业落巧眉客冗折蜡竖营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,44,招商建议,第一批进驻的商家非常重要 首批进驻的商家对项目的成功开发极为重要，因此对于有品牌号召力的商家宜以特殊优惠招商。,诺攘瑶拈蕊太车宵顶惦昆蓄咎响投陛抗釜添曝功规沪燕羚富饺盼快帜搞迸营销推广报告营销推广报告,2023/5/11,中原地产鸿翔商场项目组,45,招商时机建议,内商业街招商：考虑到内商业街主要以咖啡厅、酒吧、西餐等特定业态为主，建议招商的时间为商场交付使用前的5个月左右。餐饮及娱乐招商：餐饮及娱乐商家需要的面积一般较大，决策及考察的时间一般历时较长，因此，建议在2005年5月份左右开展招商。,慌炙蔬虑啃帽危甥挡靛跌省煤匣潍谎捅奎夸邢丧镰姆旅惹挂洱怕望制野晒营销推广报告营销推广报告,