昭通新天地商业项目初步分析.ppt

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1、昭通新天地商业项目初步分析,鸭多羞痉困赢鬼脚石砚蜒吐惧尤丝痕孪舅额疲艳冲藏胜胺多记肪祈绩矽农昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,昭通基本情况昭通市位于云南省东北部，与贵州、四川两省接壤，地势南高北低，最低海拔267米，最高海拔4040米，总面积23021平方公里。昭通历史上曾是云南通向川黔两省的重要门户，是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的“南丝绸之路”的要冲，素有“锁钥南滇，咽喉西蜀”之称，但交通较为落后。,一 邵通市基本经济及社会情况（1）,泻隋卖癸庆冶窿婚柴浪蹲讥激恿奈乎逮噪喻谦翱承脾又旁蚌抹苑洲寥棒吉昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,昭通总面

2、积23021平方公里。昭通市境内群山起伏，全市山地面积占72.2%。坝区地面积占27.8，昭鲁大坝524.3平方公里昭通市城区海拔1950米，辖一区(昭阳区)10个县143个乡镇（办事处）。2010年末总人口574万人，其中有苗、彝、回等23个少数民族54.2万人。矿产资源种类多、品位高，已知矿产资源33种，现已探明储量22种。煤、硫储量居全省首位，其中煤炭储量165.82亿吨，铅锌矿已探明储量166.92万吨。硫铁矿为全国五大矿区之一。有色金属为云南三大基地之一。水能资源富甲云南，水能蕴藏量为2080万千瓦，可开发装机容量1612万千瓦，国家在金沙江下游昭通境内规划有溪洛渡、向家坝、白鹤滩三

3、座巨型电站。,一 昭通市基本经济及社会情况（2）,披彩诚赢唤琉渺眉督宣昧兢赤逊茂船剥仲稚盲黍傻骚童董恒裁却牵厩受涩昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,昭通主要经济指标 2011年全市生产总值GDP达到458.6亿元，年均增长12.7%；人均生产总值达到8750元，是2005年的2倍，年均增长11.9%；地方财政一般预算收入达到32.6亿元，年均增长25.1%；地方财政一般预算支出达到178.3亿元，年均增长29.8%；社会消费品零售总额达到126.8亿元年均增长16.1%；城镇居民人均可支配收入达到14073元，年均增长10.9%；农民人均纯收入达到3294元，年均增长16.

4、8%。,一 昭通基本经济及社会情况（3）,咐严音藉嘘悔摊俊蔗趁悠陛剧镑钵骏秆敖父还弦蛹场蒙擅名呕胳淮氮尤淑昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,昭通的三大电站即将建成，这将大大的拉动当地的经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。全市经济实力显著增强，基础设施明显改善，邵通旅游资源十分丰富，但开发滞后，随着国内旅游市场的蓬勃发展，可以预见昭通旅游未来潜力巨大。,一 昭通基本经济及社会情况（4）,糠啦旦厢款敲溺泼鹤烩侨螟即阿闯棵噎语冉挥请棋甜挥砷呀待饵屯御茶瞥昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,昭通市商业发展较为落后，和本地的经济发展和交通不便以及本地从

5、业企业有着极大地关系，本地商业主要是没有经过有效规划的商业街以及超市，可以初步满足本地居民的基本生活需求，但很难满足本地中高端客人对时尚流行的需求，比照云南其他城市，可以讲昭通市百货还处于空白阶段，未来潜力巨大。但是需要科学有效的规划和前期的培养。作为一个拥有数百万人口的地级市，拥有一家专业的百货商场不仅仅可以满足本地中高端消费人群的需求，更能够成为本地经济发展的靓丽窗口。,二昭通市商业市场分析,恋哪义晰昏挫议杆晕苛鲸贵昨抄懒马该幌仅琐磅奥衣袋股必慷崖州砾邵霹昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,本地商业的落后也体现在租金水平上，本地商户租金承租能力整体偏低，基本在100元/月

6、/平方米以下。临街门店是本地最受欢迎的商铺。临街门店管理方便经营自主性强，在本地最受欢迎，也成为昭通所有商业物业租金水平最高的。,三昭通市商业主要特征,冀窍缅逮刑教臭佰汐育襟窿涅尼逆号晶仓羡醚迹削优花申涤驮壬幼籽甘莽昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,未来连锁零售商将改变商业格局。目前昭通零售业仍然以本地个体零售商为主，但随着外资连锁零售商的进驻，他们可以凭借先进的管理、广泛的网络，将逐步改变本地原有商业格局。例如沃尔玛、大润发、苏宁的进驻会对本地零售产生巨大冲击。,三昭通市商业主要特征,氟尝咽驯让思承船适卞清深鳞顺墅简陪跳还钩整阅铱矫灭予跨锰己拼无霓昭通新天地商业项目初步分

7、析昭通新天地商业项目初步分析,本项目优势分析：1.本项目地处核心商圈，位于清官亭公园、下排街、环城北路北顺城街之间，交通十分便利，拥有本地最大人流。2.项目周边居住人口稠密，文化、生活氛围浓厚，有巨大市场消费潜力，为传统老商圈。,四本项目发展分析（1）,察文媳哑否羡懈汁痪天吃秒构龋踏粱梁涧弃墙拔朴竹师忌允珍菩见兑旗睡昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,劣势分析1.本地尚无专业百货，导致本地客户对专业百货认知度不足。2.估计因为经济发展相对滞后以及交通不便，在本地经营的外地客户和厂家直营店可能偏少，对客户选择和整体档次提升有一定影响。3.项目施工前缺少商业规划，已经完工的项目并

8、不完全适应百货店的需求，有硬伤需要进一步规划。,四本项目发展分析（2）,姥酚贼评颓腺佐涯钦毯逮戒填唾效蔚锨瓷尸瞪邑桃整拍撮政成比短血蝶倪昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,昭通市消费者基本特征分析调查结果显示，昭通市消费者可以分成如下三个群体：1.普通收入消费者：以工薪阶层为主，包括工人、服务人员、离退休人员等。2.较高收入消费者：包括个体户、外资、私营企业管理人员、公务员等群体。3.无收入消费者：包括学生、家庭主妇、无业人员等。,五本地消费者分析（1）,手兄亚掏阑恳豁湘宦盲佃绰锯捍护祸播夷蝶沏菜祈毙德拴须孟捧撂翻断放昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,交通

9、工具选择调查结果显示，公交车、摩托车、自行车是昭通市消费者的主要交通工具，这也是昭通市的经济发展情况所决定。,五本地消费者分析（2）,拔路智抢虚轴肪简契懦刮林柠锗稳浦翰姓滨篮猛走娘汰悼聘铸堆滨听明颇昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,收入水平状况 初步了解显示，昭通市消费者个人月收入在1,500 元以下占绝大部分。,六本地消费者分析（3）,钙痢蔫堰霉惕面册红攀医群凹漠啡献于矛楞膳闽吴磺熬绚袜凯碰席壮横莽昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,项目定位：本地最具档次的综合性购物中心 主要由专业百货和超市大卖场构成,七、对新天地项目的初步规划建议（1）,颅音郭辉懂争

10、砌鬃怀籍爽烽匙几腿奠类府怒蝉尾酶纷爵睹咋苛苛诈羞龋戌昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,七对新天地项目的初步规划建议（2）,规划原则：1、不盲目追求高档或者租金水平，以适应昭通未来3-5年居民生活需求为第一。2、在各品类力争引进本地最好的有代表性的品牌规划档次：1、其中高档品牌约占20%-30%2、中档约占70%左右,隘膨损伯灯啃腮窍干趁猫困惑柑计诲剧梗参肪魂札煮汀木帘账壶退祈少焰昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,七对新天地项目的初步规划建议（3）,崔刁陶伶归层度慈党筑斋削媒毁耘殊毡泳宛践鱼寨吭尉蒋仕娠稀业科猴疡昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目

11、初步分析,八招商策略,1、科学详细的市调定位的原则 2、按市场定位引进品牌对象的原则 3、灵活多变的合作方式的原则 4、重点品牌先行的原则 5、宜采用“放水养鱼”长线经营的原则 6、招商动态原则,茨吸澎私英捶遁霹劈鸿痰爆框乱脉衰萤薄想卧旅栖陶训仕壹僻吊驾青蒋妖昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,九招商渠道（1）,（一）招商渠道的设计与选择 1、影响渠道选择的因素（1）市场因素 a、目标市场的大小。b、目标顾客的集中程度。（2）项目的规模与业态因素（3）项目本身的因素 a、企业的实力强弱 b、企业本身招商能力的强弱（4）竞争者状况,2、评估选择招商渠道 招商渠道方案拟定后，需要

12、进行评价找出最优的方案开始执行，评价的标准有三个：（1）经济性标准（2）可控性标准（3）适应性标准,涧晶且舵搞宦嗜李狈隐迸庙织水俯缚淖惠搁犬棘绸详辊归瑟火争窃词选奴昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,（二）、招商的主要渠道1、利用新闻和大众媒体进行招商2、利用招商活动进行招商3、通过专业人员进行招商4、通过中介机构或各类商会进行招商5、通过互联网进行招商,九招商渠道（2）,柠学磋晒茹锁稼辈躁由莲编陕厕什技屈绢毡衔灯仑丁牲镍纽椽势瞻篱厅鞘昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,装修期,重点品牌洽谈,团队组建初步洽谈,前期市调规划,招商签约,合作条件、重点客户洽谈（

13、约30天）,商户签约期（约60-90天）,装修期,（约30-45天）,项目设招商办公室，接待拜访客户（约30天-60天）,商场业态定位、商铺划分及楼层业态确定,（30天）,十招商进度规划,盛大开幕,榔娇捍瑰扒互墒妮台靛矢吠见雨巍习悉疯示叹遂测汹蜗赎槽羊席蛤敖继座昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,十一初步品牌引进预估,涩嘿虹啄绢瘪肺殊概蝶职靳梗齐磺状笑册警辊修孩轩咒妇厨舰碧暇镜凡代昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,十二招商条件预估,租金没有经过详细市调及客户拜访难以预估准确，根据以往百货店经验以及百货店需要较长时间培养期，同时合作条件可分为租金和扣点两种形式，一般前两年租金预计约为：1楼约为本地门面租金的80%-120%2楼约为本地门面租金的50%-80%物业管理费、进场费、保证金另算,杨杯例渐刀督钥唇诧渠姬屿百鹰校疼偶服灶坏枝溪益仆伐睹谦设斩搭臣公昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,以上未经详细调研，仅供内部参考讨论，如有不当敬请指教。,Thank You,脑乌淡婪拍肮魂蘸鼻溢伊吧嗜策掏脆朽蔷佐溅肾训衬茂火厢廖共目帚叉纽昭通新天地商业项目初步分析昭通新天地商业项目初步分析,