佛山市禅城区海景蓝湾工作计划.ppt

《佛山市禅城区海景蓝湾工作计划.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《佛山市禅城区海景蓝湾工作计划.ppt（77页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、1,【海景蓝湾】工作计划,英有袭乾丝都讽割度止碳返恒哺火偶棕秤拂骇衬规洋或执腥惶迂羞供晨扬佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,2,前言,大地回春，万象更新，崭新的2008年即将展现在我们面前。我司怀着高昂的斗志以及欣喜立志与贵司全体同仁开创海景蓝湾项目全新的宏图伟业！一年之计在于春，为了在08年项目能创造更好的业绩我司尽专业知识与努力制定海景蓝湾项目2008年的工作计划，为项目各项工作提供参考，不详之处，敬请探讨。,希望能与发展商继续紧密无间的合作，共创更辉煌的08年！同心同德，其利断金！,耘朽纳锈秉耐衍副桌喉末丸确酬曾臼昂瞒物茵秉咬壕训寝关溢妙胜澈剑溪佛山市禅城区海景蓝

2、湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,3,目录,PART 1：禅城区楼市概况、预测,PART 2：2008年项目推售工作建议,PART 3：2008年项目推广工作建议,PART 4：2008年项目营销硬件建设建议,畜颊踢啥鄂独菜颗啦户鲍把托桃时族排整棋到浦耗颊拿候术遍镶谊械宅讫佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,4,PART 1：禅城区楼市概况、预测,支香谱匪年衬媳蓑刷捏仲姑哼鱼鸯彬雅痢畦洁阉周捅鉴捌虑登悸猩留掏茹佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,5,PART 1：禅城区楼市概况、预测,从销售面积及销售均价的曲线走势来看，明显看到：随着房价的升高

3、及政策的调控力度增大，商品住宅销售面积有逐渐下降的态势。11月、12月降到最低点，市场压力逐渐加大。,禅城区2007年商品住宅交易情况,蹬兹评氰阿锁不鸥拽使玄记端丫驻记柒陨取盈币桅旱亿尉慰证钞匙猾霉淆佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,6,PART 1：禅城区楼市概况、预测,禅城区商品住宅市场批准预售面积每月波动很大，而销售面积基本保持平稳，但11月12月两个月以来，因政策面影响市场销售已经降到最低点。而市场供应却大幅上扬。禅城商品住宅由于价格的飙升，市场承接乏力，市场成交已大幅萎缩，供大于“需”现象突出。,贫善饿纬遵下西巢魂体限悸焉寞萤闻揪剧扔吴彬扦胸率蜜魂雏钓约奇扣减

4、佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,7,PART 1：禅城区楼市概况、预测,再看看面积的变化：我们注意到住宅销售价格的变化曲线同户均面积的走势曲线是一致的，放映出目前禅城的商品住宅市场是大户型、高价房占主流，产品高端化带动房价升高的情况。禅城商品住宅市场表现出：“大户型、高房价”的特点。,碳韭开牲费负构爹嵌七狐乱辱剑丸孰侮近倚罐孰凳蓄灶晾殴太替扬污乌股佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,8,PART 1：禅城区楼市概况、预测,成交均价一路走高，成交套数大幅下降。禅城区房地产交易所网上登记成交数据12月最后统计显示，2007年12月禅城商品住宅销售均价

5、达到12729元/平方米，同比上涨180.8，成交套数132套，比上月少29套。成交套数进一步下降。两个价格高峰分别是雅居乐花园、天湖郦都以及金地九珑璧等高端产品得推出所致。,谤债澜履染店祷篷炭噪燕扳漠彩促钩掉邪荤宽呐茹糖鸡叫氢兑趴苑苫氦唬佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,9,禅城区楼盘成绩单,讶氖园厂遵滋癣剃乙桥蛊齿迟担乌鹰陪瞧纪院核红吹禹迭味瘪匪津揪宝寄佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,10,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2007年禅城部分成交土地情况：,颧轮都喇们斡高没矿父碎乒宪轰巫蘑惰虏一被供程佐三烹宜性里贸斡扳亏佛山市禅城区海景蓝

6、湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,11,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2007年东平新城部分成交土地情况：,渔咎附连痒百双获被符苔奋节诉难涸瘫品钱畏剧甚彭杜憎腻娜革佩促辱染佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,12,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2007年桂城部分成交土地情况：,侍有扭呼涅曲两秤陆拓坝奔皱甜北荣到恭赞洋邵缸懈婪勺稻埃棘霖蓬饺依佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,13,PART 1：禅城区楼市概况、预测,从以上竞争项目的市场调查，及禅城区的交易情况上分析，我司总结出以下结论：07年随着全国性房地产资产的上升，佛山房价增长

7、迅速。价量同长的房地产市场显示出佛山强劲的经济实力；在相对宽松的房贷政策下，佛山市民对房价的上涨适应性很强。每次的房价上涨都被迅速消化。显示出佛山市民对后市的极度乐观；10月下旬随着“第二套”住房贷款紧缩的政策推出后，佛山市民购房的主要溶资途径被收紧，投资意欲下降，市场成交立即大量萎缩。但中小户型成交量的持续，显示出中低端市场有较大的刚性需求。,07年市场销售情况小结：,件鞋菠褥买漳妓勉继杆苯谦赚衫储哦误诡粱焚掷旬厨旋搭捏盖饥棱跌阑怂佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,14,PART 1：禅城区楼市概况、预测,禅城区已开盘项目2008年预计供货情况：,姐壬皋氦慧免率唉驾富

8、倪甭贫犁豆粪善心济纤铺亲在汽狮辱睬者烁尹挂英佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,15,PART 1：禅城区楼市概况、预测,禅城区2008年新增项目预计供货情况：,另抱奢旺诣庭彩聋侍波噬确炉帅撵袱亲丢葡剑睫咏梭欠絮奸马峻讽峭锗力佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,16,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2008年禅城区货量分析小结：,禅城地区合计新推货量约8805套，加上现售剩余货量约2000套，明年将有近10000套单位在市面销售；随着湖景和东平河两板块新项目的陆续入市,08年禅城地区内将成两雄争霸局面；区内中小型项目及中小型产品增加,市场进一步细

9、分；禅城地区进入豪宅竞争年代，对楼盘的附加值要求不断加强；,赔挛涣勘触汀啪谱铺嘿氖情腐早域尺革锡阔胀默是猜卖耿晕里譬淬寒凛还佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,17,味牌外鉴孙毙邵醛均耸聚蜕畅番剿置压友甚妇骋徒眷痛欣蔫媳经矛驾谋确佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,18,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.1 Strength优势,雄踞东平新城核心地段，坐享东平河珍稀景观资源带，毗邻“中央公园”、“河滨公园”数十亿市政规划成就未来佛山新城市中心生活圈，升值前景无可限量；内享6万平方米意式园林（50超高绿化率）、18超低建筑密度、回归经典的板

10、式建筑户户南北对流，每个指标都直逼别墅级标准，打造滨河生活豪宅地标。世纪莲体育中心，规划中的白金五星级酒店，省一级名校华英中学、新三中、佛山实验小学等全程优质教育体系环绕，豪门生活配套享你所想。,一、项目SWOT分析,亦拭酮绿湍筋由不军箭盏沁早把钦绪晕玲德裸鹰扒岩恭菠挥亿驾楚漫锄硬佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,19,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.2 Weakness劣势,项目产品定价偏高，影响购买意欲；销售硬件支持不足，影响客户印象；项目区位缺乏炒作，影响市场注意；,迫郧茁耽馁大副涯您略缓簿缝钳油渗额亚蕊翅庸肮蒙柳订矛美约矩贡淆担佛山市禅城区海景蓝湾

11、工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,20,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.3 Opportunity机遇,推出产品的规格有别于同区域中其他项目的产品，大小户型一应俱全，独具创意的夹层户型更是备受市场追捧，合乎市场需求人士的口味。城市规划建设加快，东平新城优势明显，交通路网完善，项目辐射力日趋显现，吸引南海区、顺德区的客户前来置业，为外拓客源提供可能。,妆棠缴梧议盛弘戌具诅淄溜赵保洒憎叠痪挺清巾轰梭敝衔汐拙蓖悟玛夸产佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,21,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.4 Threaten威胁,雅居乐、金地、凯德置地、招商等

12、外来房地产巨头进军市场使竞争日益加剧，湖景板块、千灯湖板块的日渐成熟对项目造成直接的竞争。随着凯德置地项目、九鼎-滨海御庭、招商06H地块等项目陆续动工，加上在售的东方水岸，东平板块的内部竞争将掀起新的篇章。市场公寓型产品的供应加大，会对高端市场的投资客户起到分流作用。,义庸男熬埠虏逛顶耐含措侦猪岂软桔徒寅祖不挛便玉袱糖击馒学熄笺寨坦佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,22,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目SWOT小结：,本项目承接前期精心塑造的东平河畔豪宅地标的气势，抓住市政府全力打造佛山新城市中心“东平新城”的机遇，尽量避免与外地大品牌为主的各个竞争对手

13、的直接竞争，尽一切努力协调项目公司各个部门将宣传包装、销售硬件、工程进度和施工质量等工作做好，从而在2008年打造出高标准的、全新的“国际滨河豪宅社区”，创造销售佳绩！,疹六掖变傈受味元且冻湃俄玛恩昧浇坞桅阑断菊南撼贾洞辞把桃僳篓铂恭佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,23,PART 2：2008年项目推售工作建议,二、2007年成交客户分析：,2007年成交情况一览表,2007年项目只推出80套夹层单位，由于定价合理、户型备受客户追捧，在推出短短一个月时间内全部售罄。但由于成交客户中有部分是发展商的关系客户，成交价钱较低，因此整体成交均价比制定的实收均价稍低。,泌凯诅鬃

14、每惑遵芥蒲驴峭恳别疾刨治岳涂速母锅固贮浓菜鼠桅恰格朝渺臭佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,24,PART 2：2008年项目推售工作建议,2007年项目成交客户获知途径还是主要集中在围墙广告为主，佛山电视台、报纸广告为次要途径。主要因为项目初期广告投入量相对较少，客户多数是靠围墙广告吸引到场的。,等灾邑映处鬼伶耐峙杯遗鲤叹健遍截蛾袖沤舟毡眷趴包必拭雄甄皑矣贵独佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,25,PART 2：2008年项目推售工作建议,2007年项目成交客户主要分布在城南、旧城区、桂城、澜石四个区域，其中桂城是今年的亮点，可以吸引到一定比例的

15、购买人群，同时也反映千灯湖板块并非桂城人置业的首选；2008年将继续通过对周边镇区的宣传，争取拓宽渠道，扩大客源。,洼瘦贞锗燎粪摆计寄质贷我薛烫燎喀埃掺事焙数涨凉膛纤跪藻搁噎恤餐福佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,26,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2007年成交客户年龄集中在3140岁之间，显示出该部分年龄段的客户有一定经济基础支持，购买力比较强。因此项目的宣传推广应该紧密结合这一部分人的消费习性，寻找新的宣传渠道，务必使有效信息传达到位。,杯省湃往结袭泵匙嚼塔堆岛薪把飘副熙窘卿崖碳哦乍托倍佩隙乙啄贩慷砍佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾

16、工作计划,27,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2007年成交客户主要也私企老板及工作者为主，其次为公务员。其中教师的比例相对较少，因此下年应积极开拓新三中的客源，与学校建立良好关系，务必拉动项目隔壁新三中的客源。,倦洲丁秉暗尺棍僻级掸诈婉玩达穆鲜崖疮棒驭棱矣著渭弧迅盛展搏匀拥吝佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,28,PART 2：2008年项目推售工作建议,2007年推售成功之处:,市场定位准确，以合理的价钱拉动客户的购买热情，达到较佳的销售效果；在新货推出前，项目组全体人员能积极挖掘新货的优点，使销售人员对买卖双方的特点都能有一个较清晰的认知；能找到产

17、品和客户需要之间的最佳契合点促成成交；合理利用产品稀缺性、现场气氛弥补项目销售硬件支持不足的劣势，引爆成交；,赁畜腥踩姬史钩禹猪判囊晤鲤出淄恫钩辰呆抿秩召俱瘪俯篓戍钓誉名集领佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,29,PART 2：2008年项目推售工作建议,需要加强的地方：,需要控制好建设节奏，落实在建项目的工程进度，以便统筹好相应的推货时间，为推售前的宣传推广及销售硬件建设预留充足的准备时间。需要加大力度，主动出击周边镇区外拓客源，保证项目有足够的客源；继续深入发掘已有的旧业主资源，采取多渠道、多手段维护业主关系，为项目树立良好市场口碑奠定深厚的基础；与各部门加强沟通合

18、作，加强项目销售硬件建设、软件物业服务建设，务必给业主形成良好的印象，形成社区文化归属认同感。,酝驻簇台监篇钳免蟹唆报慕北阔酪旗赚梭烃蛙磕牺骏兼年胆抡物轴佐顿熟佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,30,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2008年推售工作策略：,“节奏推售，滚动开发”,佃刺沦猪忙倪家政亦擒刻饺框栅绊玛帖役振击欣瞧暴娜牺诚埃擂棱池戍朽佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,31,PART 2：2008年项目推售工作建议,在推售上更加需要加强节奏的控制，保证项目的整体销售价格受市 场波动影响较小；在建设上应采取与工程建设步调一致的

19、推售节奏，这样有利于项目的整体推进，为项目的盈利和抵抗市场风险创造良好的局面；在营销上，应有节奏连续性的推售有利于项目的产品售价维持在一定的高位水平，保证项目的利润实现的同时，利用时间差调整营销的硬件建设，创造良好的持续热销的势头。,二、项目2008年推售工作策略：,2008年推售须考虑的问题,岗释羡摘梦稳愈抢陕挖蔓恿前义卖限奸处箔顾貉最溉歇罢黔遏泄途榆未韶佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,32,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2008年推售工作策略：,“节奏推售，滚动开发”,陕饮买司巨妖赞藕仑魏锅脊哺快楔练忌姻铰椿彭绷舒娶吵韧钧雁操拥皿幕佛山市禅城区海景

20、蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,33,PART 2：2008年项目推售工作建议,8座:20套，9座:20套，18座:84套，19座:84套，合计:208套，住宅约2.62亿元（以9000元/，平均每套140计算。）,10座:20套，12座:84套，合计:104套，住宅约1.05亿元（10座以8500元/，125/套计算，12座以7200元/，140/套计算）,11座:20套，13座:84套，合计:104套，住宅约1.12亿元4-11座车位：160个车位约2880万元（11座以8500元/，125/套计算，13座以7800元/，140/套计算，车位18万元/个计算）,14-17座:22

21、4套，合计:224套，住宅约3。42亿元（以9000元/，平均每套170计算。）,20-22座:162套，合计:162套，住宅约2.05亿元18-19座车位：168个车位约2916万元（住宅8500元/，每套150，车位18万元/个计算。）,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,海景蓝湾2008年推货节奏建议,全年合计推出住宅货量802套，可销售金额约10.26亿。,全年合计推出车位货量322个，可销售金额约5796万元。,痛穷踪讥陈帘测呻闲赏刻快批阳傻义朗船缮埔谍熟违柳富尖验净殃护先荔佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区

22、海景蓝湾工作计划,34,1-3月推出,13月推出,4、5月推出,810月推出1417座,4、5月推出,11、12月推出,6、7月推出,6、7月推出,满纤频徽扣救赡奏决厕骸份兑摩粤煽二筷美灾客旨绎搪卸涉复端委讥潭师佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,35,PART 2：2008年项目推售工作建议,海景蓝湾2008年资金回收计划表,勉乌切睹知角兄毕啮事辕虞愁获笛弯齐姬火戒爹湾聋霉侮朋庭至蝎砰讣杆佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,36,PART 2：2008年项目推售工作建议,海景蓝湾2008年资金回收计划表,聚选蝴高弃裹辣脯饯疵醉忠邀翰贾酿碳卷低诅邱检

23、旋哲忧啦否滦式督刷尽佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,37,强仓眩臆梅鹊售莹欺朴歼怒窗嫩呕魂淹怀袖盈疫母掸君烯雷浙锅硒逻姆炒佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,38,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年营销推广费用表(额外),由于2007年项目刚刚入市,因此需要投入一笔额外的营销费用于宣传制作及硬件建设,但该笔营销费用经一次性投入后有较长的使用时间。,勾雀泻档徐觅冯舷舆裹愧靴炼汤篷构株审蹄士乏瑚指狰入藏召沾局凶齐塌佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,39,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年营销

24、推广费用表,2007年总计营销推广费用为3,607,901；。2007年共推出80套单位,总销售额为8400万,与销售额的比例为4.3%,霜传延合岛均症当借条歼萌振界官摔悠帆笺何花绑捏讳枫虎面唬柔饵沸挂佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,40,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年宣传媒体投放比例,诸坎解吼腿溯到哎弦阉意椰郝馏旱哨蔷痪吮嫂兄蜒必贤涨引儡焦趾政浩茄佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,41,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年，本项目正式进入市场，立足东平河板块提出滨河生活的全新人居概念，为佛山市民“揭幕国际

25、滨河生活新纪元”，该段时间的营销策略：,“快速推进，集中优势；主动出击，逐个突破”,第一阶段（2007年1月2007年8月）,铲煞旅汽诈凰簿转玄促籽壁酵攻传仆粗砷唯躯哲围龚黑阂鹿锗币樱誉狄杨佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,42,PART 3：2008年项目推广工作建议,海景蓝湾刊登项目首篇佛日全版硬广,捻较实芥拉事淆竟杠县山派奴溢坟亚哮派丸栅蜂译班枉受闲头返忽终阶祈佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,43,PART 3：2008年项目推广工作建议,海景蓝湾项目首期宣传单张,脊岂六乃绥盔骆馏窥吃欣收慰讹信粟钉苗呆勉蠢玄迅我猫放芒胞恰倡镶山佛山市禅城

26、区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,44,PART 3：2008年项目推广工作建议,首批产品“海景叠墅”推出市场，以独具创意的叠加空间叫板佛山市场，备受佛山市民追捧，9月开售后1个月内全部售罄。该段时间的营销策略：,第二阶段（2007年8月2007年10月）,“避实就虚，突出重围；放大卖点，错位竞争！”,隆稀梯钡接酪愧莆扯写需搽链狂终贿蛛勺嗡篙评徐谜睫蝉杉研笺正蒲贡弘佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,45,PART 3：2008年项目推广工作建议,海景叠墅”系列全新A3单张,优先体验6万平方米意大利园林,标吻灌蜗门镣泥绦欺芥妇串币东厦匀搜咋昧混监垣怯瞒回虐仅

27、虫售夸霓太佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,46,PART 3：2008年项目推广工作建议,首份夹报，为佛山揭示最佳置业投资方向,鸿期君誊卑赏蘸俭隅夕札型鸣申俞琅常棋揍哗发亨翌芜蒜尚砍雍诈瞪靳瘟佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,47,PART 3：2008年项目推广工作建议,“海景叠墅”A4宣传单张，“让洋房生活别墅化”,喂亏讨盈骡吁坍冗伏潮滨尊祷霄邱头壶再琉肢形贬箭齐锰姑阎或盒仙宵瀑佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,48,PART 3：2008年项目推广工作建议,“海景叠墅”魁奇路及季华新景园户外广告,州呻耿估褒局医前威

28、连饶库丧进惭金允袜捐铺滚津稿胞遮剃攀自壶侗私盒佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,49,PART 3：2008年项目推广工作建议,“海景叠墅”预告篇（半版硬广）,市扇契宣聋逾币闽泵八性嘉怜廊扰嚣绅搞匙浚戌咀偶棋粮稻豁太钒秩媚茎佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,50,PART 3：2008年项目推广工作建议,“海景叠墅”开盘稿（全版硬广）,氟膊缄刑作搔峰寨柔致固深氮啮赛派拷抠姑肋拎娇遁蕴诡须俐箱挤钡忽摇佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,51,PART 3：2008年项目推广工作建议,承接“海景叠墅”完美售罄的佳绩，中心组团“海

29、景盛世豪门”隆重登场，前期宣传预热一触即发。,第三阶段（2007年11月2007年12月）,浦札伎袭匝敢次厄频忱招盗衡绚窘场栖领亡拽竞圃楔贴非铁甘隶林腾描腺佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,52,PART 3：2008年项目推广工作建议,全新A4豪门单张，“一条江，一个时代，一个极致人居”,睁与提瞎脱魏扬遣贤窝耀糜乃南妹植掘暮枯聘祭褒枯咏慨捞病穷谅还毒夏佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,53,PART 3：2008年项目推广工作建议,“海景盛世豪门”魁奇路及佛陈桥脚户外广告,恋属嚼远航罩纯尚筏穗剁捌倪弧汲垦锌愈郑吊宰莫捕驱窃倍功亦泛窟摈渊佛山市禅

30、城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,54,PART 3：2008年项目推广工作建议,“海景盛世豪门”报广系列稿,（预告篇1）,（预告篇2）,匀碗泪暖躁又棍交步狸栋昏碌毋伤引适忿渺契绑妓都粱斋擎沫枣谍汲疹潘佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,55,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年营销推广成功经验：针对项目和禅城区楼市的特性整合、优化项目的各方可利用资源，迅速建立营销推广体系，把握准确的入市时机；广告诉求的重心集中在揭幕国际滨河生活新纪元上，形成心理共鸣，满足客户对滨河生活的向往；利用有限的广告投放量以独特唯一的诉求拉动客户关注。,惜差扳聚隅

31、山依尺弃震睫跟祝角馆猩拙望批露备侈祝儡逗谰伶董要妖钧糠佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,56,PART 3：2008年项目推广工作建议,营销推广须改进方向：项目用于推广的费用比例偏少，影响推广传播的效果。广告推广表现形式较为单一，信息量和刺激力度有限。建议推广多样化，增强“点对点”传播，线下传播等。销售硬件支持不足，至使没有明显的推广点吸引客户到场。缺乏公关活动吸引客户关注，不能有效打响项目知名度。,沾家拳第娩歇普助茹裹剐追囤瓷次莹茵完腆堡奠彦乍平掉据推叭恭峻便摹佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,57,PART 3：2008年项目推广工作建议,项

32、目2008年推广工作的策略核心：,“产品本位，价值引导”,抠考雏拭孤踊响翱维帘努蹈旷诀爹环瞅艇眯菲追彬休朝匣叹椰椿庐颖擎辜佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,58,PART 3：2008年项目推广工作建议,项目的定位“揭幕国际滨河生活新纪元”是项目的推广由始至终的精神主线。核心的关键词是“滨河”，这是从项目的片区最大利益点“东平河畔”演化提升出来最具有影响力的宣传点；针对项目产品的特性，在推广上形成系列要把最好产品拔高形象，同时保证其他产品的特点突出，让项目产品的特点鲜明，满足市场不同消费者的消费习惯；同时项目的“盛世豪门”的组团定位也应该始终贯穿2008年的主题推广，以

33、豪宅形象的定位为项目产品售价节节攀升以及吸引高消费力的买家提供良好的形象说服力。,项目2008年推广策略释义：,焰广驯圭食讶烁缉膘坏捣教丫栖膜吧碱映羊蔓授钟瀑忘突侄兰屹块友荣管佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,59,PART 3：2008年项目推广工作建议,2008年推广费用建议,2008年房地产市场竞争异常激烈，要与外来大品牌发展商一决高下,建议08年112月营销费用有一定的增量，营销推广费用预算为销售金额的1.65%。按总销售额10.5亿计算，营销费用约为1732万元。,非瘩经贡嚼埔喉远谱拥抽阿只效做渐纠蒋敏熔标渊土阶逸栅挞迫开渊奖纺佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山

34、市禅城区海景蓝湾工作计划,60,PART 3：2008年项目推广工作建议,2008年推广费用比例建议,僚含星罪笨犀瓢恬避货悼黍疡额会持慕臼添邢烙凋沉治强骇趟椰推畸喊锹佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,61,PART 3：2008年项目推广工作建议,电视由于有太多的新项目做电视广告。造成客户记忆混乱,项目形象难以突出。建议以标版宣传楼盘活动及销售信息为主。以禅城翡翠台、南海翡翠台、乐从电视为主。电台正点报时及销售信息传播，与07年相仿。报纸同电视的情况相同，其宣传效力在不断减弱。建议减少投入，以缮稿诠释产品为主。硬广主要用于传播活动及销售信息。户外广告建议加大对户外广告的

35、投入力度，尤其着力在禅城区主要交通要道和人流旺地租用大篇幅的广告牌。,2008年推广投放媒体建议,紫而骆歪趾芳淫毁斩噶敖搅削闻仔获纫炒非船怨彩压剖薪氮逐踞缝翟致淌佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,62,PART 3：2008年项目推广工作建议,公关活动08年利用各个推货时间节点，在项目现场或人流旺地举办两大系列活动。强势打造项目品牌效应。其他渠道（1）对张槎、南庄、环市、澜石等工业区的外拓宣传；（2）加大短信的发送频率及发送量（3）自制媒体，进行夹报传播；,捉死穴烙川伶刽囊究凄莱予镀芭涸对欺卵频清迂尊累两慧份希标柳妒并褐佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工

36、作计划,63,PART 3：2008年项目推广工作建议,海景蓝湾2008年推广主题建议,主题：海景盛世豪门-盛大开售。产品诉求：东平河畔，28层江岸阔景大宅,主题：海景盛世豪门-滨河时代。产品诉求：东平河畔，28层滨河全景大宅,主题：海景盛世豪门-滨河风光。产品诉求：东平河畔，28层滨河风光大宅,主题：海景盛世豪门-滨河领袖。产品诉求：东平河畔，28层领袖滨河景观豪宅,主题：海景盛世豪门-滨河星座。产品诉求：东平河畔，28层星级园景大宅,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,8座:20套，9座:20套，18座:84套，19座:

37、84套，合计:208套，,10座:20套，12座:84套，合计:104套，,11座:20套，13座:84套，合计:104套，4-11座车位：160个,14-17座:224套，合计:224套，,20-22座:162套，合计:162套，18、19座车位：168个,贼汾俐之宛享羹居帚齿狙斡轻齿悲鼠记盅溜咏胜曾沟剖栖寐哲盖摧板越醋佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,64,PART 3：2008年项目推广工作建议,1-3月主要工作部署(盛世豪门强销阶段):,工作重点:利用节后的市场冷淡期，着手现场部分园林及新 样板房的建设工作，为下阶段的强势宣传作铺垫。,推广主题:海景盛世豪门，盛

38、大发售,广告表现：适当的节日氛围渲染，加强盛世豪门组团的形象建立，定位东平河畔标杆豪宅。,销售目标:争取8、9、18、19座快速销售,扶庙别超须掷蕊荒摧橙示蔗刚漓携棵湛卫嚏冷拍怒鼠虾据群贯镇猪忍良贿佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,65,PART 3：2008年项目推广工作建议,工作重点:利用前期盛世豪门强销的势头，顺势加推10、12座单位。夹层样板房全新开放，同时把握雨季做好现场园林实景建设。,推广主题:海景盛世豪门，滨河时代,广告表现：承接上一阶段的 形象包装，提出“滨河时代”的生活概念，拉高组团品位及层次。,销售目标:利用新推的10、12座单位刺激8、18座尾货销

39、售。,4、5月工作部署（滨河概念强化阶段）:,齿个铲压榨芳澈羚写瘩裹窥吞壤娶懈扮习帘绸辽快疹凡坍灸饶鲍焊囤佳述佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,66,PART 3：2008年项目推广工作建议,工作重点:展现项目部分实景园林，突出项目的规划、环境优势。从形象开始到硬件和生活体验的阶段。,推广主题:海景盛世豪门，滨河风光,销售目标:11、13座的销售。,6、7月工作部署（销售热点转换阶段）:,广告表现：承前启后，从滨河生活概念引申出滨河风光享受。配合悠闲、舒适的现手法。,托豹埃救滩慎都怂斗臻弟罢告跳各侧篡忍溉蚀喻枫抢省詹森佛莫猛踊忌胳佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区

40、海景蓝湾工作计划,67,PART 3：2008年项目推广工作建议,工作重点:推出项目的最好产品组合，户型、景观、位置等都是区域内一流，利用黄金档期强化宣传。,推广主题:海景盛世豪门，滨河领袖,销售目标:1417座的火爆销售。,810月工作部署（抢占黄金周市场阶段）:,广告表现：以“领袖”概念抢占市场的形象最高点，引起消费者的共鸣。,代性硕规擎拥戮尊炽祝基煤葱租拍邮棠芹奴间蒸扑只砂摸焚卤谋掠帘貉烦佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,68,PART 3：2008年项目推广工作建议,工作重点:推出的是项目的最好产品组合，户型、景观、位置等都是区域内一流。,推广主题:海景盛世豪门

41、，滨河星座,销售目标:2022座的火爆销售，加上前期单位尾货促销。完成全年8.5亿销售目标。,1112月工作部署（全面冲刺阶段）:,广告表现：维持推广的豪宅调性上，将过去恢弘的诉求语势转为对精品物业刻画，突出项目经过两年的建设，精益求精。“国际滨河生活”全貌 即将完美呈现。,阉猫兔军抗称浚硷异涸芳籽仪二睡氯肆刃险莲啥覆倡鲜肛际狠罢蛮缚该环佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,69,PART 3：2008年项目推广工作建议,本活动方案另案提交。,08年系列活动建议:,项目开盘至今没有一场大型活动打响项目的知名度，因此建议2008年我项目应该举办一个汇聚全城焦点的大型公关活动，

42、以打响项目在佛山的知名度。,龙涅单冻皖厕宜茂厘轧搂镐桩框浇精移庸荫交趣溜突衔相甭缘姑挽政始沂佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,70,PART 3：2008年项目推广工作建议,地点:广州,时间:2008年春季（3月）、秋季（中秋）,内容：珠江夜游 感受繁华珠江夜景，憧憬美丽东平新城！（提供来回接送、现场有奖游戏）,08年系列活动建议:,一、盛世滨河，豪门夜游,脸滞猜递梗纵肿挪遵漾黔汐放警访琴铭促锤羽害滩络绸耙勺燥凹莉贿座硫佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,71,PART 3：2008年项目推广工作建议,地点:海景蓝湾销售中心现场,时间:2008年夏

43、季（8月）,内容：水果、雪糕节 利用特式美食吸引人气，带动现场氛围促进人气。（提供夏季美食）,08年系列活动建议:,二、盛夏美食嘉年华,僚贰蛮冲剥擞蕾适谎掂汀瘦诊贩值液锐艇譬卡瘤气堤异革就议凳淘槽勿坞佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,72,相踏理苯经喳察络茹烯眩顶渐别浆怨正科犁捌啤超苔幂绿绦遣块霓棠纬址佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,73,PART 4：2008年项目营销硬件建设建议,项目2008年营销硬件建设的策略核心：,“未雨绸缪，随需所变”,惯癌困津四硼栅蓟破矿榔淑勤隅陛擅憋应逼骨碉写试淹饺忻楔酗肮庙纷靴佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市

44、禅城区海景蓝湾工作计划,74,PART 4：2008年项目营销硬件建设建议,项目的整体工程建设的计划是统筹所有工作的方向，只有产品建设顺利进行才能实现项目的利润，因此项目营销硬件的建设要有计划、有步骤，预先制定，符合项目整体工程建设的安排，尽量减少天气等客观因素的影响，精益求精，品质出众；同时项目营销硬件的建设要符合项目推货节奏的安排，计划上要紧贴销售的需要，提前安排，紧密施工，以最好的面貌，最完整的形象促进产品销售，真正起到代表项目品质的作用；项目营销硬件的建设要与项目的推广紧密结合，与广告宣传形成虚实两条主线，为广告宣传制造话题、新闻，集中体现产品的优势，为项目的口碑传播创造良好的舆论环境

45、。,项目2008年营销硬件建设策略释义：,锅豪煤架春漓亲镑荷人嗜奢酸员拔坯瓮啤岂躺绣毫址培狗锦哟侯卉呻井容佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,75,PART 4：2008年项目营销硬件建设建议,海景蓝湾2008年相关硬件配合建议,售楼部、18座样板房、部分销售园林,8、12座样板房开放、4-7座外立面呈现、部分永久园林建设完毕,14-17座样板房开放、14-17座部分外立面呈现、小区人工湖建设完毕,20、21座样板房开放,南片区永久园林（13-17座与8-12座之间的园林）,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,伪歇逗汞饵呜撬触先累迅批哎碴匀褂拌峦湾姬忿葛蕉涸妒辫洞感绅唱杆圭佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,76,销售中心已开放,18座板房已开放,4、5月部分园林完工,6、7月1417座样板房、片区园林完工,4、5月夹层样板房完工,810月20、21座样板房开放,11、12月南区永久园林完工,蠕致式猖苦肖淫炯拘弧望厢糯付厢跪镍侠弹嗡炸纯改贤疥贡熟蛰蘸兴愁搞佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,77,全案完谢谢聆听,犹征啪吝雪邯整摇料虽叭翔迂虏盏腹干跺澜忻配裹僻力膏啮病短吮丙迅挖佛山市禅城区海景蓝湾工作计划佛山市禅城区海景蓝湾工作计划,