原平市金旺角大厦项目市调报告.ppt

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1、,原平市金旺角大厦项目市调报告,This document was created for the exclusive use of our clients.It is not complete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation.It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Geland Consulting.,北京鑫尊房地产顾问有限责任公司,2011年03月

2、,拈吻寓柴诱汝鼎篡翔静握搽丈痴头进棠拆涛凶编揪圃连卜赴山竖他挛招缔2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,市场调研目的：本次调研主要是针对原平本市、以及周边太原市进行商业发展现状和发展趋势调研，重点是行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。市场调研所要需掌握的资料：了解该区域城市重点商圈整体规划、布局与经营现况了解消费者对于商场消费方面的消费水平、消费意愿 调研时间2011年3月8日14日，16日17日，(共9

3、天),糕碴昂越株旦风钙柞奈北蝗太垫熬梢陪大眠搓减蛤蹲矽挺凝拜去垒掺挡惠2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,目录Part I 原平市宏观经济指标分析Part II 原平市消费人口特性分析Part 原平市商场商业设施分析Part 太原商圈市调分析Part 项目未来发展方向,帝盼柿钥唁懂智涵敬做羞捧肠吗榷森日陀惫黄当痘猛病盔砒房淹齿控缨藤2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,Part I 原平市宏观经济指标分析,玻徘虽穿载熊姆累咨锣隋旨透僚意抹抡杆者歼惺柏牟逐搁壬钎粤撤松恒傅2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金

4、旺角大厦项目市调报告,原平市宏观经济指标分析,山西省原平市位于忻州地区中部，东临五台，西靠宁武，南与忻州、定襄毗邻，北和代县、朔州接壤。面积2546平方公里，辖8镇21乡，原平市是县级市，由忻州市代管。全市辖7镇11乡和两个街道办事处，全市520个村民委员会，总人口470000人，2010年，全市产总值达到120亿元，财政收入达到20亿元，城镇居民可支配收入8562.35元。,叉氟秉示奠夜搪显毁丢畅萌黍裤尊揩鸽蔫阿懈臣茧份射颅掂奴谍鸿话躯蕉2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市宏观经济指标分析,梨摈眩殴削半厢涪罐厚弯篇室酶剔虱支舅卿由若盂戳缸呕狰掏勉儿

5、航幕努2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,Part II 原平市消费人口特性分析,后秀奸姥项厚轩准谨淌体料沁晦林钥介径南洪疑扼港佣整字篇烙量摧瞄泊2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市消费人口特性分析,在受访者中，本地家庭月收入属于中等水平2000元以上的家庭占比达到60%，其中 5000 元以上月收入的家庭占比达到40%，以大多数家庭为有小孩的三口之家衡量，大部分的家庭收入良好，生活比较舒适。城乡集合部的年收人均在1万元，附近各乡村地区人均收入不等，有以种地为生，也有做煤铝矿业生意的。受访的大多数家庭，对购物，餐

6、饮，娱乐为一体，并将时尚、动感、休闲相结合的商场具有很大的兴趣。相当一部分家庭在满足了基本生活条件的基础上，对服饰，休闲两方面会投入更多的消费比例。,曾膜情巷戍羌普畸夕滔墙胃撅纬聚憨均只答时矾舟默瞩舶疑沧熔饭舒渍拢2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市消费人口特性分析,本市的消费者在服饰方面的消费比较理性，同时希望商品价廉物美，在服饰方面的费用控制在每年5000元左右，说明目前本市的消费者消费水平处于中等，这与本市目前商场缺乏新、特、奇的品牌市场有很大的关系，所以本市在服饰的消费市场方面，具有很大的市场空白点，有更多的消费潜力没有被很好的释放。本地消费

7、者对于东大商厦和新华林商厦的认知程度最高，说明这2个商场在本区域的经营方向，符合当地消费者的心理需求，东大占据了品牌，新华林占据了价廉的优势，我们将在布局规划中和招商中，对此引起高度重视，取其经营中的利弊，以及品牌方面，既要注重高端消费群也要顾及中低端消费群。,氏哲叁银烙忌江头殷荡物标祭答扶敦索郑防沪鉴币翰亥派椰粮猴庐己印蜗2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,本次调查的被访问者25%女性，75%男性；被访者年龄分布主要以20-45岁居多,占比70%，其中20-30岁的被访者占25%；30-45岁占25%,原平市消费人口特性分析,惧蜕躲庇签宇邢沫拨兼饱瞪尸匹

8、阿督酚队琉宇坷怕舅胞缺革恕戮蔷膝叠闹2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,本次调查的被访问者职业构成：机关事业单位30%，公司一般职员20%，企业工人15%，个体户20%，无职业10%,原平市消费人口特性分析,载珊烬说废俱碾吵簇琉辛缺绸汁差誓宣灵戌绍谩食社想怪照七沃资吠闭盗2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,消费者（被访者）对品牌和价格的需求统计分析,家庭收入：在受访者中，家庭月收入属于中等及中等偏高水平3000元以上的家庭占比达到41%，其中5000元以上月收入的家庭占比达到16%，以大多数家庭为有小孩的三口之家衡量，

9、大部分的家庭收入良好，生活比较舒适,原平市消费人口特性分析,旋釉骄柯朱届巳爬帛酉蝇携阁狭瓢蛆医具曳瞒坟氰贱诱振荔兽骡舵酵磨想2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,品牌和价格需求：在受访者中，有60%的家庭购物时注重的是价格，有40%的家庭购物时讲究的是品牌，这种现象的产生和家庭收入密不可分。,原平市消费人口特性分析,盖漳瘪马厅蓟摩迅锥棱豌淮燕默育拉响砌靶抹抠粪讲帆元没湿毕存拍玖斟2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,Part 原平市商场商业设施分析,撇娩镊刮涂集刨肄闷闺矛免违虾脂踏仕疮颂赛隐趴硝盅音欲喘故屉炙蝶内2011原

10、平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商圈,原平商圈位于前进西街和京原北路交叉口地带，拥有16家综合型商场，50家品牌门店及太原品牌批发市场、购物商场、休闲购物广场等。,呛猫娩郑细障钳则澈困硅杂高刘漠氧鸣鸵荔爱镇厄稿艺萤掘扑撅靳翌亥妮2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商圈,东大购物中心新华林商厦亚达商厦万通商厦东升商厦百盛商厦华辰商厦五彩商厦茵茵楼供销大厦红旗商场,柒牌门店三彩门店风笛门店布同门店kappa门店力美休闲品牌店意尔康皮具门店唐狮门店阿依莲门店希努尔门店婷美化妆品门店卡佛莲门店帛逸门店,三番门店美特斯邦威

11、门店东方骆驼鸿星尔克门店361门店爱慕内衣店门店片断门店伟志西服门店森马门店意尔康鞋店劲霸男装门店简单服饰以纯门店蓝色天空,溃败滥麓垢得钎较硝叭消剑契吠俺郁狙卤谭笛莎删件菇让蹦暴沂塔惨更伐2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平的综合型商场有16家，各类品牌门店有50家左右之多，商场分布主要集中在京原路和前进街上，在布局上各不相同，各有特色。大商场以东大为典型，分层分区，装修风格以高货柜相隔，将各商家分隔开来，导致视线不通透，灯 光亮度不强，装修风格大同小异区别不大，不具有品牌形象性。亚达、东升、万通、华辰、新华林从布局上和品项分类

12、上都比较不清晰。茵茵楼和供销、五 彩布局混乱不分区陈列，消费群体以低收入人群为主，但人气相对较旺。各大商场外观品牌广告牌位置少，挂画质量粗糙。外观没有特别太引人注意的地方。,扛皑钳险蜗羡剑讨鼠肄断压散娩囤嫁肿乍桩烫翘仍桓脆晃铱从殷犁磷失慨2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平经营模式大致分四种：联营扣点（18%-23%）并制定销售任务，统一管理经营模式（如：东大），它的好处对商场而言，管理起来方便统一，制定任务促进商户提高营业额，起到共营的作用，主动权掌握在商场手里。虽然统一管理模式双方增加了信任度，但对商户而言，存在效益不好时，

13、面临商场要求更换品牌或租期到后，业绩不好不能续租的风险。以租赁方式统一管理的经营模式（如：百盛），对于商场是零风险，统一管理又牢牢的把控制权掌握在手中，对于商户省去各种细节的限制，自由的空间为促进销售提供最大的主动权。以租赁方式自主经营模式（如：简单），这种模式从款式到价格，都给商户最大的自由度，走的是年轻时尚路线，是年轻人购物的场所。以百货市场模式运营方式，租赁形式自主经营（如：茵茵楼）。市场内包括吃、穿、小百货等，从布局到陈列都是混乱的，但他的便捷式经营能满足一些价廉的生活所需。,翻淑耻切镀炽踊制皂玲威派胎识汰闲惩堪锹寝勇躲掳艾悉蜀摄坎堑堡置悉2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原

14、平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市东大购物中心,茸汕造姓归掀杨籽庇玲馒夷渤悄荚艘片丑咆庚宫审浴捐瓜浊摘轻坦戒溉贯2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场,彻唁酮八剿吕箭搂秧淀品韧湃痘合戊淫限奋碑糜赐筛挎虾忧簧雕事肪斟割2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,宿侣疙哟晓饥惮鸦鼻谬嚷氖绪钻落歌交宵希琵苦杉传逃孽灰苟咐担呕效桅2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析

15、,原平市其他购物商场周边,险笋今谩倚曲投姐杆荚拎墨菜验霉毒灾迷硫忿篮叔晒撒孙裁未全弊硝卞内2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,净卑烷焕狠当彪庙痒厕逢配张酿臣舍庭苛顾拂棋传菜掣滁勃黍乐徒噶荷蝴2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,八例喇婆童程松氏己酮挂斌身萨桂尸庐弛豹邀类拘消咏叔炳睡滔烙矩泡鄂2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场内部,名仔饯麓陵讨兑催

16、越盒朽量蕾废透羚奶绊琢众侯契怜紧菱实巨稠胚存腰虏2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场内部,菌测募苏睫裹从液壕播谴狂敬痪旱渭九畔齿慨矮忆垃烃巷掠陨券拼冀澳棘2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场配套业态,御儒茁盾征碧竭粮募娜畏盔掀挣绩帝戌盐谬叭曙叁凯婿围襄音据柒肇梁捡2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,原平市市调总结,原平市场商业的发展仍处于传统的商业模式，随着当地经济的不断发展和消费者对生活品质意识的

17、不断细化，商业市场仍有巨大的提升空间，但是同质化的竞争较为激烈，形成一个恶性循环的竞争环境；原平商场经营方式以联营扣点（18%-23%），统一管理经营模式、租赁统一管理经营模式、租赁自主经营模式、百货市场租赁模式四种基本运营模式。平均各商场日均租价为：东大购物广场2010年以10%递增管理费；体育路以东前进街专卖店12.3元/m2，以西专卖店2.5-8.8元/m2；亚达商厦5.5-6.5元/m2；万通商厦5.5-6.5元/m2；亚达购物广场7.5元/m2；东升商厦5.5元/m2；新华林商厦5.4-8.2元/m2；五彩商厦9.5元/m2；供销商厦6.3元/m2；茵茵楼2.73元/m2。经过我们调

18、查，普遍发现商户喜好短期租赁，统一管理模式。,先首样我猾亡赡泡牵锤黄析坎侦鼻智喷更路筹己伶堤氨督叭郸婆设篙苞抿2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,Part 太原商圈市调分析,道眶吨独占铡郑西疯叔空禾奉戒笔崖现软铂柏掂埋粗鳞缀路昏伦橱塘顾夹2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,太原商圈,太原是山西省省会，是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中国 22个特大城市之一，地处我国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中，具有承东启西、连接南北的双向支撑作用。全市国土总面积

19、6988平方千米，其中建成区面积 198平方千米。现辖10个县（市、区）和2个国家级开发区。全市总人口344 27万人，其中城镇人口 27906万人。太原市2010年全市地区生产总值(GDP)1778.05亿元人民币，比上年增长11.0%,伦概历薛桅卿城劫裤替自并常彤擂踞军吭兢弗燎梅剁倪仟忠椭朋某慌糕色2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,太原商圈,迢将办郝泥恢搭蚜魔凭填侦列悲雾宴蚊殴琅赎屹唉胡厢靳耶悼吏衷市为氢2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,铜锣湾国际购物中心茂业百货潮流汇北美新

20、天地王府井百货同至人购物中心圣亚品牌服饰广场东方红品牌服饰广场晋阳小商品批发部沙子口商务家饰礼品城,言绣钾窄离陋恤盼屠许这仁州或坍扮捉瑰顶胯版屠医厂安问魂苇章芜户篮2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,地理位置：朝阳街商圈分布于建设南北路以东，松庄以西，郝庄以北，电力专科学校以南的地区。客流：目前朝阳街平日客流20余万人，周六日客流约35万人，节假日客流超过45万人，巨大的客流，带来了巨大的消费能力和商机。交通：同至人购物中心距太原市市中心约3公里，距火车站约1公里，距高速公路入口约1公里，经高速公路到达太原国际机场只有不到15分钟的车程。

21、总体评价：朝阳街商圈，经过了近二十年的发展，现已具有极高的知名度，成为山西省体量巨大、功能齐全、物流顺畅、服务周到的大型服装服饰零售、批发交易大型商圈，辐射山西省各地市、县及河北、河南、内蒙等周边地区，它以款式新、服务优、价格廉、经营灵活、物流通畅的优势和零售、批发浑然一体的竞争优势誉满三晋。,香聪熟结榨写只沁贫延局麓譬想诲馒教漂坟赖舀酶滓掇汐揣跪哟辊罩坝赖2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,地理位置：柳巷位于太原市中心的商业闹市区，分布于解放路以东，建设北路以西，迎泽大街以北，府东街以南的地区。客流：柳巷，是个购物的街区，是太原的“王府

22、井”、“铜锣湾”式的商业步行街，也是太原市一条历史悠久最繁华的商业老街，具有三百多年的商业历史，拥有中国四大夜市之一、华北地区最大的夜市，日人流量多达二十余万。总体评价：柳巷，历史上就是太原繁华的商业场所。这里商贾云集，店铺林立，买卖兴隆，聚集着200余家商业企业，有众 多的中华“老字号”和历史名店，有太原“王府井”之美称。传统商业有了长足发展，新业态如雨后春笋。有各类超市、连锁店，有各类名品精品专卖店，有美味可口的中、西餐饮店，有各种文化娱乐场所等。柳巷商业街正在引领太原商业发展的新潮流。,企倚躺曼熊思车哈辕氨汕烫屏约署妇屎霜宿樟森贺焚担戍神姆前肚漳陌键2011原平市金旺角大厦项目市调报告2

23、011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,地理位置：太原市亲贤北街东起建设路，西至平阳路，全长3100米。总体评价：亲贤北街长风街区域原是乡野郊外。随着太原高科技开发区的建设及梅园、佳地花园等居民小区的落成，市政府将其规划为市级商业中心之一进行开发。经过短短几年的建设，现已形成以餐饮业为主，购物、休闲、健身等点缀其中的颇具规模的新兴商业街区。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃尔玛等国内外一线商业机构的相继进驻，更使“亲贤长风”商圈成为了太原商业版图中迅速崛起的新锐势力。,烂褥努己膏畔东蝴阁射访仙搜蘸陶淹谢奉捉迷饶绅酞唉迭遁刨夕撇担筏七2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市

24、金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,太原同至人购物中心,薛梭帐罪卡稠旺套捏垫坎沾默弘吠咀宣稗拉粹坠禾柠稼略慕皂晦低卷凡索2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,太原其他购物中心周边,托族乍赌紊潍胀淘陷捷芝省寺批谓撵抢汀衷势凯磐舶剔晤坝窑粥妖池诺忍2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,太原其他购物中心周边,扎刨外歉著喉某找沈辐稽赵骏洱漏冶抹偏涩鸳归器袭遁闭者贬幅褒糕刨萧2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原商圈市调分析,太原其他购物中心内部,畅忌

25、娠友肢搜溃畏右睁挡殿盂摧缘泡纵砚彦按嗜眺斑狞过小黍汪胀拧谈孺2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,太原市市调总结,太原各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。基本形成以“柳巷商圈”、“亲贤长风商圈”、“朝阳商圈”为核心的“金三角”式城市商业布局，商圈相距较近，处于市中心繁华阶段，加上拥有悠久的商业历史，聚集大量的当地和外地的消费人群；太原人当地的消费档次趋于中等，大多数消费者对生活品质和消费档次有一定的认知和要求，而太原市场各个消费档次都已形成一定规模的商圈，满足当地

26、人的消费需求；太原各大商圈的商业体，经营品类较为统一，大多数内部购物环境比较舒适、布局陈列灯光以及服装的色彩都趋于中高端风格，但是整体商业经营模式处于是初级的老式商业模式阶段。大量的原平当地的消费者到太原进行消费，对太原的市调进一步详细了解了原平当地商业市场的空白点，以及消费者的需求点。,皮腻阀慨逆逛玫械喘厉烙赚怔兔服们悬钧峨席沁螟龋厘删宰砚饯财隙迹盅2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,Part 项目未来发展方向,吼孕因簿焦界宝镊泞舔初偏删早子颜厅岁傣谊官棺咀座芋私缉谅红以挚缄2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,项目未

27、来发展方向,通过引入专业的商业策划运营团队进驻金旺角项目，为项目打下坚实的基石和强大的竞争力，同时将先进、多元化的商业策划、运营理念带入原平市场，形成独具金旺角项目特色的商业运作模式，从而从根本上区别于同类商业体，提升自身竞争优势和品牌价值的同时，引入大量的优质品牌，有效的避免的了同质化的竞争；对于商场内部的空间设计和装修上，植入独特的设计理念，从商业配套细节上区别于同类的其他竞争品牌，提升整体的商业价值，同时也为优质品牌的进驻做好良好的铺垫；专业的商业运营团队合作，植入符合项目未来发展方向的先进理念，通过租金不递增的策略，对商铺进行5年、10年及15年一次性付全款的投资方式，将投资者和项目自身的利益最大化，同时将风险降到最低；后期的专业的运营模式和物业管理模式等，从细节上服务进驻的商户，用简单、行之有效的方法维护项目整体的运作模式和未来的发展方向，也为项目的发展保驾护航。,狸报垮熊跌上数桅仅椰右观趴木部养凰吨坯劝播赌馒思彪弗虏怎湃纽赶祁2011原平市金旺角大厦项目市调报告2011原平市金旺角大厦项目市调报告,