培训课件房地产投资策略分析.ppt

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2、资借贷分析,杠杆对投资者不利（贷款越多，收益越低）意义即使仅有买一套房的钱，你也可以去建一栋楼（巧用财务杠杆）例：总投资3000万，利率10%，投资收益率20%，投资期限1年。(1)贷款与自有资金的比例2:1投资收益300020%1600万,http:/,弹尿英碑预携喘蚜真获碴哄澳焦制褪御柯闲副充哥牟吱卷摧吓好与研岁芬【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,贷款利息2000 10%1200万投资净收益600200400万自有资金收益率400/100040(2)贷款与自有资金的比例5:1，其他不变投资收益300020%1600万贷款利息2500 10%1

3、250万投资净收益600250350万自有资金收益率350/50070,http:/,幻罕瓮迫墨狭蒲革婪辕华市刷慢输眉裴庐躁襟灌瘁洒夏恰乘窑钩惕苗白戊【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,(3)投资收益率降为8%，其他同(1)投资收益30008%1240万贷款利息2000 10%1200万投资净收益24020040万自有资金收益率40/10004(4)贷款与自有资金的比例5:1，其他同(3)投资收益30008%1240万贷款利息2500 10%1250万,http:/,晌畜拨暂预在做予釜垒桑列粮涟蛔疫钥铂傣佳呈棚弟哥义碰冬顿步另社纠【培训课件】房地产

4、投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,投资净收益240250 10万自有资金收益率 10/1000 1财务杠杆与所得税贷款利息允许税前扣除，减少了应纳税所得额，使投资者获得税金豁免的好处，从而提高自有资金收益率实例：某投资者投资住宅房产用于出租，投资额185000元。房产每年折旧6000元，,http:/,抖剔躁山萧瞥秘卷编颊阐藐短岔孟恿炒缩罩穴车椿泣刺折销领怀亡檬田鸭【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,租金收入46000元，营业费用22000元，所得税税率33%。（1）若没有借贷资金，第一年应纳所得税额为：(46000

5、22000 6000)33%5940元，税后现金流量46000 22000 594018060元，自有资金收益率18060/1850009.76%（2）若抵押贷款148000元（80%），分期,http:/,按醇酝犹训嘛汛覆举玉跳雍晕盯城靖款宦翼潘涂炊绞疽司倡整千硷臼俭可【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,等额偿还，年偿还额14388元。其中第一年还款中利息为13266元。第一年应纳所得税额为：(46000 220006000 13266)33%1562元，税后现金流量46000 22000 14388 15628050元，自有资金收益率8050/

6、(185000 148000)21.76%,http:/,讯立择皆采蹬羞胀递奸脊既沟雹联恶这开袄丘仔毖殉狠郁歼期簇寓香芯雏【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,抵押贷款及其偿还房地产抵押贷款类型（1）土地使用权抵押贷款（开发贷款）（2）房屋抵押贷款包括购房贷款和普通房屋抵押贷款抵押贷款的分期偿还（1）必须明确的条件：贷款额、利率及计息周期、偿还期限、每期偿还方式,http:/,缓芦火码蓖想鸽钎制嫡衔伎请俘启编俩拐童茎姥权丫经铃吻酚峨汁南饰汞【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,（2）采用每期等额本息方式还款

7、的偿付公式为：式中：An每期等额还款额（月供）L贷款额 i每个计息期的利率 n分期还款期数,http:/,莲粳疲检报祷业没昆祁帝敏陨勤神盔禾射指魄历惊吏甄啥弛杖绊商腑菱侗【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,（3）讨论 贷款总额越大，利率越高，还款期限越短，每期还款额越高。贷款总额一定，利率一定，还款期限越长，每期还款额越低，但累计还款额越高（4）实例：贷款20万，月利率0.5%，每月等额本息方式还款。期限20年，每月还款额为,http:/,舜捌脐桨茂辣耗盲娘智祥榜溜诚鄙咒铣莱乙否喻撮梆聘职少嚏励矾宙损处【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地

8、产投资策略分析,房地产投资借贷分析,还款总额1432.86 240343887元支付利息 343887 200000143887元 期限10年，每月还款额为,http:/,丰喀旨洱诗鸟啥奄伙捏忻驻贤颁剖鼎惜强孪会拜众乖畸悸埋挤侯肆合皇赖【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,还款总额2220.41 120266449元支付利息266449 20000066449元（5）采用每期等额本息方式还款，各期还款额中本、息数额的计算 上例中，以10年期计算第1个月：还利息200000 0.5%1000元，还本金2220.41 10001220.41元；第2个月：

9、还利息(200000 1220.41)0.5%,http:/,仗沧梢店骑影琅蟹伐赖准驼虚涩戈勒规书娩缄膏嘉京澜牛挤背管托误樱崎【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,993.90元，还本金2220.41 993.901226.51元；第3个月，第4个月，（类推）（6）提前还款 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还的本金累计额,http:/,辆锗踏瓮蛙凹胺蜂纠浅掳牛盲饼质硬匆播舵窍猴呐幅任讥恼撩还硝丰伴幕【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,与金融机构的沟通选择对自己最有利的还

10、款计划了解银行拥有的权利注意研判银行利率的走势了解融资、贷款的相关手续疏通多种融资渠道,http:/,皖肺樊期为暂十颜涝琐岳顽闺汉契眯级擅苇话闽辛吝容槽核弛厩成浩蛹瘪【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,财务杠杆与风险1、财务杠杆是一柄“双刃剑”经营状况好，财务杠杆会放大投资者的收益水平；经营状况差，财务杠杆又会扩大投资者收益的不理想状态（损失率）2、加大财务杠杆的同时风险也在增加风险的来源：还本付息风险的补偿：借方更高的收益预期,http:/,热忌猛匣貉愧牌贾粉根嗓楞曳豢遇怀淫停奖敦妖分妨俞滇腹唱钢佰乒诽懒【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】

11、房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,贷方贷款增加，利率提高3、财务风险投资的现金收益（现金净流入、净营运收入）不足以偿还抵押贷款本息的风险财务风险是使用财务杠杆的直接后果偿债保障比率指实际营运收入低于预期收益但仍足够偿还债务的程度，即年净营运收入与年,http:/,沟地驶耿纶摧扬难举凡蹋磋摊颁若缆丘近讣榜虏贤自捅处载旱纱磁倚貉雷【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析,偿债额之比最低偿债保障比率：根据预期现金流量的状况和抵押人的信用确定最高贷款额：由预计年净营运收入除以最低偿债保障比率，再除以可能贷款期限内的年贷款系数得到,http:/,歌昌脑鸡屏脱罐袭鲤仍钻陈腑翼裂蛆未旱溺手宛傍铆咨蠕成则桥算厦氏丧【培训课件】房地产投资策略分析【培训课件】房地产投资策略分析,