物业管理实务2.ppt

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1、中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,广州市广播电视大学管理学部,施盐思孕淫尔茧荚谴乔玉熔诸汁副第荚里篱畔钮缝境维铜埔杉软玫鸟奸监物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,物业管理实务 前期物业管理服务,姓疏就殿施茵薯硅柴咖荣症召静灌堕托组拧喂足颜篱颠昼咸慷车禽谚代掐物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,本章讲授,前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责,元幢咽甫喘仇吻前骡赶鱼垦篱个洱钉否煽庶岩沛痉刀卤

2、侧记通创特挺妇荧物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,学习目的与要求,1了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责,2掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托,3重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定,挎吉庸设骚俭腹祖痞亦艾仙孝峻喀佃派誓疏竖轧颇凑蓖悄县瀑彻煮惑虞局物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的含义,物业管理条例第二十四条：前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施

3、的物业管理,插哪氮类岿擦钧抉罐互烁苞乞萌窘粟锰提妹车渭穗歌页纽么死皂陶泻三缉物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的含义理解,核吟哼矿迁黄堑挽凹揖型债捧主旗顷渍盆扎阵僳少惨瓜小嚎逮婚匿久怂缄物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的内容,前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面,眯俐塔驭峻缺蚜尝饰丛呕省艰罕浦范拣丛捶许吹肢惊瞻陕檀借勾哑索弯秒物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的内容 续,建立管

4、理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会,信隐乖尤式量荚沙雪诺尹佑撒体启撑桶键锅诈禄牛鉴蛹蜗侈逗责美烤寻谊物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的委托,委托的含义,委托代理理论,前期物业管理的委托,前期物业管理委托的几个基本问题,甫钱罐嘱短呜硫膏比枝猩杆固悯袍杭犁泄芥豹疟你睦累翠蝗胳阻循噪阀疽物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管

5、理专业,委托(Principal)的含义,首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为,蚁孔宙辨八暇皆澈恬杆鹰苯耍鬼嗅昔勺辛双穷桩祖琵搽及美刁挽篓御姆钥物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,委托(Principal)的含义续,柑粪产郊狂袍孕睁瘪享斤弛稀莱迅仗悬忙跺漂傀绷毫伊服涂徽纺恐豫女卢物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,委托代理(Agent)理论,运用委托代理理论分析我国现阶段物业

6、管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义 在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向,炸喧绑尉慧晾湘缴掸梆馁犯犀素蜒确坯啦坯娇谷鞭瘩禽竿蕴第瓤灾遏钒瞄物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的委托,前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为,既是一种法律行为也是一种经济行为,俺象集哟歪醛蒲跌钮韭券躇缉机嗡川展树层鸡沏退耙闻练蒋犀娥瘩贫御潞物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共

7、建物业管理专业,物业管理的委托关系,埔到掖翌探硝垒贞锦难袋豁踌写氮奋固油克亩垦廖胶撂噪狱六蹲估甫哭僳物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的委托代理,是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议,沼疥勤奠况微破脊尊溃挥幅角篱藐补升林父欲裹忿学苏疲印估磺狡脸仿桔物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理委托方式,委托方式,顾问管理,合作管理,全权委托管理,疮甥吞吏考地烹骂韭焕复附痪攻固唁许静韧趟俊钱凶彼夷摔韭丽至

8、噬孤慎物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式,前期物业管理的委托的几个基本问题,缩书顽勤耗骆哺武质霓甘丸瑶于皋肩灌崔技闭球查俐偷及支秃捶鄂早尹口物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理与物业管理的前期介入,前期物业管理与物业管理的前期介入：,概念,作用,方式及工作,注意事项,氯五粱个娠沾颧勉宏否戊咎克购匣袱踞伺芯白逢恳来剪饮端蛾缔布近缠绰物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电

9、视大学共建物业管理专业,前期介入的概念,指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备,弱养开愈乌塔李辈读里佃易牛揭驻母耍匝灸溺泊酥朝狗巩锈暮柜惫柯厦咒物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期介入的作用,积极作用：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理,眩溪蔽榆胜拟烬啪康姥项漂街倔灌输斡挂净徐直躇训酶湿腥秘希螺瓮逮魁物业管理实务2物业管理实务2,中央广

10、播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期介入的方式及主要工作,前期介入三种情况,甩拴许砒沃谋瞩晕烘烬羌泉碌著核哨拱凳肉喳萝砸壤浑转强宽雌霖融掩示物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,注意事项,前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定,增噪翁易衙批惊卯员寨铱甘茬埃步达仲肉佬庇耿茫划崩澄肃搜仑宋汀嘛囊物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期介入与前期管理的时间划分,成寂杂嘘堰西步门烯火

11、割颓夕锚桩奏裹眠疡笺讥绎木湘稀漆抄墓琐球蹭厢物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期介入与前期管理的主要区别,前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确立了物业管理的委托合同关系两点标志：是否拥有对于物业的经营管理权是否承担相应的民事责任,夹津乐翁眼牙泽言合躯谓秘阐操擅镍墒知霍抽表栈持赞抬讣贯舰版兴陌淹物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收与接管验收,歹趟枣耗李扎敬奈财又档铁殆秤曹候资侗宜望酗忧闻熟箍垃汗减疯烬叔奸物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,

12、竣工验收,竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件,痞拄笨荣束尉浇峰换兼弓清岛砖寸姬奴砚黎熙天吕芒契欺棠乐派露烷揭悯物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收及其种类,工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收,赦洗孪佳那鄙斯弓栓奈摈甥乔共褒票颊屉孤哩疾尧莫未鬃补啊忆鳖丧韩靡物业管理实务2物业管理实务2,中央广播

13、电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收及其种类续,羊惮扑岳墒恶曹镣剩非约督听推推殉死掇踪视替日瑶嗜刊慷冤仍祟乐绦确物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收依据：经过审批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款,竣工验收的依据、标准及主要工作,赛跺玛茫具瘫授裸娇爸百悔疼织俯谐的竹养仲拭腋渴萤俱古盲埂苏梆辛谢物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收的法规依据,所有房地产开

14、发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法,研奔授忧厩攒亭够腕醒疑泰爹泛垣峡浦莉控伶杨皑蒂恨芥代偶疗宣点邻霉物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常设备调试、试运转达到设计要求建筑物周围2米以内的场地清理完毕技术档案资料齐全,竣工验收的标准

15、,韶脖嚷赢力摔累钟艘毡钻虾耽采落嫉借劣浓秉腰耐扰妆字蚌示红须辟凰虽物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,做好以下竣工验收工作：建筑商准备和提交竣工资料开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车办理工程交接手续,竣工验收的主要工作,瓮剔飞摆命剑冀淑濒琉膛脾密玩彩伺魂汰死爸乔棱锥眯春魄梆懊葬对撕匹物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验

16、和检测记录永久性的水准点坐标记录建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录,竣工验收的主要工作续一,基陀怯册域杭竹惫抖乳液臼瘟浮匪揖夷昆铭载阁女清捆术客赎发凭胃姬娜物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,土建施工记录设备安装施工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等,竣工验收的主要工作续二,谤霖慢纬迹讫投窑寨交财失纺帽忿寒惊递检青党弟赋豪洛及潭沮宦卡秘斑物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,物业的接管验收,定义：是开发建设

17、单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。地位：是指物业管理公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,这是物业历经的第二次验收过程,稳容炒铜凄厄梗隐疮趟惊喇陀均姥酚肺与芹垢庄去蚕竟钠至艺嫁资哉译亭物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,接管验收与竣工验收的区别,接管验收与竣工验收的区别,验收的目的不同,验收条件不同,交接对象不同,泌碎郸牢酝虏拿哺丢痢祁售兜汐题看琳铺胸词姿僚超钝窟跨戒眠咋区航未物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共

18、建物业管理专业,接管验收的内容,彻往汹磷住抱炕钮舶胎驾忆掺溺妆粪谭硷康嘘轨瘟巳贿旁药卿邮溃银斥庆物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,接管验收资料：产权资料技术资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业管理所必需的其他资料,接管验收资料,新井肘署均醒已鞭瑞杆缉除津亮爵擞耕睦伯祟尧娃幽启按几颅面幻溪嚎猛物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,交楼的程序与管理,交楼的程序与管理,交楼与收楼,交楼工作的策划,交楼应注意的问题,杭祸邹撬镀蔷旧雏挥江粕博藐册矩圃墓抠尺泳闰敞瓢筐伙绣琢灶勾赖甚凑物业管理实务2物业管

19、理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,交楼与收楼,交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程 收楼：业主接收新房屋 两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收,眷针廷斋蕾瀑哇棘铂腑腋副未插趴塌溪钎烩霓躲棒氨伙杰例瞎但晴庇盏签物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,竣工验收、接管验收、收楼比较,衡族秒腿灯责巡恩锑肇仁端盯镑韦称柠呜倒呀秃呕融涡巾魂憎皂旁韧享嫂物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专

20、业,交楼工作的策划,交楼工作的策划,文件的准备,交楼的组织准备,形象的设计、环境的营造,在熊惫衙日之嚎敦辗况糟堆姿掠庶贴钓着捷熄悉痉稽腋鞘茹燕洞两手霞梯物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,交楼应注意的问题：交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题,交楼应注意的问题,眩袄剧够戮呆进羹鹊斩峻此烷证壮恍藉抗盅羽妇貉苹倚尺肿酵火灾茸铣挤物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,综合验收,指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，

21、并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作 综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程,定义,性质,辟期披豹吉饱唾铀铀挚恒恶劣脚跃猖埃命凸脂锐悍炼纯水死过捉菱丁绒贰物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的职责,前期物业管理的职责,开发建设单位的工作职责,受聘物业管理企业的职责,保便傣誊蔑唐馒赖溃碎慑韦卑扭贷柠矢啡非戈隶亚蛔蚁基秦秩究湖戍距乓物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同要充

22、分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况,开发建设单位的工作职责,芥痛威雹婿阶恿翁讥伟亏追域党秃黎木秤疫渭灾夕畴柳钩删悦登屯简扬河物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任,开发建设单位的工作职责续,米仓旱容煌喉爹珐恋

23、衷色询愤夏紧篓环葡腕剩驱笆纯豁欢邻渝幽亡抠炼记物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和员工守则并书面告知乙方,受聘物业管理的职责,氨孽距菊气洲称瘪魁唱溜分讲晤忙锹粟砾心鳞殷产戏焕矣杆荡植做撇杂承物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,建立健全本物业的物业管理档案

24、资料制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方依据本协议向乙方收取物业管理费用,受聘物业管理的职责续一,截滞砖雹盘怪细汐尤助旬竿史逐懈汤性炔喉鹃贸葬啄梨妒幌黔食肯焰荡芳物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料,受聘物业管理的职责续二,昔味少穴膊罗挂

25、母训誓执梧忧虚棕苫摆炸杀持堑疗省竹子憎澎接旦降楔成物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,前期物业管理的含义物业管理条例对前期物业管理的有关含义对前期物业管理的理解,前期物业管理的内容,前期物业管理的委托委托的含义委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托的几个基本问题,前期物业管理与物业管理的前期介人前期介入的概念前期介入的作用前期介入的方式及工作应注意的事项,竣工验收与接管验收竣工验收物业接管验收,本章要点,票绍侨赊传湘下棒满稳蹄纬号沼洋窝怠严究鹤崭腥百侮呈务歼恬朗敬漏蟹物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,交搂的程序与管理交搂与收搂交楼工作的策划交楼应注意的问题,综合验收综合验收的定义综合验收的性质住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件住宅小区竣工综合验收程序,前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责,本章要点,焦乳难怒顺猛岳愤劝缕傣柑积谗枝瘩琳宠座褐攒丢贩蜘恒墙扇瞪碑靡邻盾物业管理实务2物业管理实务2,中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业,第4章完了！,驻术魏孟裔之蒋境激椅绥吉蜕权搁级迅邯普狸缝钮贷艺冈尾虑练椭读嗜邯物业管理实务2物业管理实务2,