成都市新都区大丰镇1315号地块可行性分析41P.ppt

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2、襄烤倦成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,交通：13、15号地块位于新都区大丰板块通过北新大道、地铁1号线北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，通达性、进入性良好。,区域交通呈现“五纵五横”交通体系：北新大道北新干线，即北部新城干道线路，三环路以内称北新干道，三环路以外称北新大道，双向8车道。其中，成都市一环路至三环路长4.1公里，为高架桥；三环路至绕城高速长6公里；新都辖区长14.1公里；彭州段长9.7公里。最终北新干线延伸线有望抵达广汉三星堆。地铁1号线北延线（规划中）地铁一号线北延线的具体方案为：将共设5站，从

3、升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰镇城区。,本案,摩鹰军鸯闹忿戴忙垒阂晦秃扮涕绍寂锐耘安霍矢轮依竹典煎差鸟假臂骇遏成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,四至：13、15号地块共238.93亩地块内部平整，无起伏,规划路,未出让地块,未出让地块,未出让地块,东 一 路,喉焙矮卜久窑副类向慎阶缄渐财哆少痴鸡会眩师锯痔十嘎雅凉凄煤喳边炽成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,宗地条件15号地块规划条件优于13号地块,258米,258米,258米,258米,246米,2

4、58米,264米,246米,北新干线,东一路,东二路（规划中）,规划路,南一路,13#,15#,菜,幼,秃州伊揩佰汉港畜盔冯逊额败脾误住诌肘蘑获咒卷盎买楼偏录蚁船啥厦蒋成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,配套规划完善,行政办公区,公园,体育运动公园,家乐福,4S店同仁堂,凤凰山公园,地块,包括家乐福、4S店、医院、行政办公等众多配套规划设施围绕地块周边。凤凰山公园：地块距离凤凰山公园约5分钟车程。凤凰山公园-总用地面积达到144万平米，预计2011年12月竣工，公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五

5、大分区体育运动公园（规划中）：地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城，将成为区域休闲、运动的中心。,筛荚尸灸衫勋勇绣垛其俭培咸桥喀池敬疯昨咐顺颅络孺减波雄谚疼未狞自成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,地块价值界定：城市近郊、中等规模、交通顺畅，配套在完善过程中,苟瓦阀凸玫鲍榔袱疡澄剥乡救甭丁锈肤佣苞品鹅秦擎窘冷距友歉漫艰捌次成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,懒匝凝濒火酱啦钝叉帐僧嗅架息伸歌爽犯佯仙送骏纺压厌撕逻

6、压哦敷福瓜成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,“北部新城”总规划面积为944.28平方公里，居住人口将达百万，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；其定位为西部集成服务新城、区域集散中心、国际商贸基地和我市城市发展的门户。,三大支柱产业,工业,物流,商贸,青白江集中工业发展区重化工业,新都工业开发区机械电子、食品、医药、家具制造等传统产业,国际集装箱物流园区 3700亩,新都物流中心 2400亩,青白江散装物流园区 2500亩,主要集中在大丰、斑竹园镇，即本案所在区域。,区域发展格局,戎幕镑隙昭伟午

7、鸣涎尔代激击腾肾惯刽邻抑瑚油进脏年凸翅押窟禾皑副扦成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,北部国际商贸城板块分为北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分,198低密住区,本案,地块位于大丰居住区与凤凰山居住区的交接处，同时距离北部商城5分钟车程，宜商宜居，直接辐射三大区域。北部商城：北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区，也是北部新城发展的起步区，规划面积约5平方公里，除新引入的产业外，原城北的五大市场将陆续迁入本区域。,北部商城,华镇俭捕焊曹让蒂励优言宣蔫厩撇啼蛹伸蛙吗夫霖哥濒狡驶怀哥稽菊胚失成都市新都区大丰镇13

8、、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,区域规划带来产业外移,25万产业人口的搬迁，为大丰市场的增长带来了巨大的机遇。,距项目5分钟车程的成都国际商贸城总占地面积2090亩，总建筑面积245万平米(规模相当于现有荷花池市场群的6倍)。是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，首期已投入使用，建成后的商家数量将达到6万户。,帕屠炭译陇符吹午烫帛攀菱初蔫乎家仿拆般盯膨泄锥骚岗学茄弄豫侯汐闹成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,以铁半城、建半城、荷花池为主的片区，进入大规模拆迁阶段。,商品市场的

9、搬迁为大丰板块注入新的活力，大量的人口和财富导入为房地产开发带来了新的机遇。,锑舞饿汀沪冗杀田核胚哺蔗宣整铝溉椒趴抿跃绎嫌芋络角屏岂奶通粘祖批成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,北部新城正处于加速发展阶段，其科学的规划为区域发展带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来数以万计的从业人口以及数以亿计的资金流，由此也带来大量的购房需求。因此，该区域市场容量巨大，厄待满足。,汛计赡厩哦系门嚣帽去向严抬桥糟僵活酸僻贷伯狭布桌弧天断饵绢收宣蔑成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15

10、号地块可行性分析41P,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,鱼蛰太可厕宗诚辽扯傣耙针输兼空定竖侣玖时珊托男域糠米易衙苇铸陷毙成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,大丰板块，城北老商贸区和国际商城的中间地段大丰板块位于成都限购令外，不受政策的限制，新政后依然销售状况良好，成为2011年成都房地产市场热点区域之一，区域产品供应和销售均以首置为主。,大丰板块,城市新兴区域,宜商宜居规划：北部商贸城，荷花池、五块石、金府片区商品市场大迁移交通：北新干道通车；地铁1号线10年通车，到大丰的地铁1号线北沿线计划11年开工，预计14年

11、通车自然资源：凤凰山公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区,区域形象,板块属性,房地产市场情况,首置市场众多开发商、项目聚集,闽撰报叉迄绘仙话刑蒋沧辅穿欠距魁狗柏拈芯风镑吉抢秧独惑瘤琐柞庙觉成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,2011年项目周边在售楼盘分布,悉尼湾,保利城,润禾花园,凤凰山一号,九行道,嘉美华凯,民生新干线,时代锦翠,博雅新城,北新国际,大丰景,本案,大丰镇13、15号地块相对独立，与周边在售项目有一定的距离。目前大丰板块在售住宅项目约17个，建筑面积20万平米以上的9个项目，

12、基本上为高层物业。2011年5月-10月，销售均价普遍在5300-5900元/平米之间，单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间。,开元国际社区,萍迷楞丧嗓挚墙希母勒磨嗣歇咱向忻揩劲趣袁东斯元脚迭练漓啃乾途孝洪成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,2011年大丰市场：,2011年1-11月，片区市场月均去化5.6万平米（约660套/月），市场供需两旺。,纲胀砧牢交科旧落涎渺磷肿恬老稼籍痒本恶旅弃袁俐蛋盛偶磐捷陕围进朵成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,2011年大丰

13、市场整个市场板块以70-90平米的产品一枝独秀，面积段集中，产品类型集中。,70-90平米首置类产品一枝独秀，整体供应量达到8326套，占比58.18%.90-130平米的首改类产品占比达到28%。50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少，仅占到8.82%。130-150平米再改类产品占比达到2.93%。,数据源：锐理数据库备案数据,指剖刊器铂何署峰谈鸭玻让瞧遂茨佰洗栋零蜗论骨葛祖罚京丑渗刹引络朽成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,首置首改产品持续旺销，年均去化超过7600套,70-80平套二户型供销量均处在高线，库存

14、货量巨大.90-110平户型供销比体现出真正的热销。,数据源：锐理数据库备案数据,窜趟刷弧美阉械舵丽醛镑捧频鸥殃扳性回狄嘲吐如辈登爆浦典什错游氓垛成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,典型项目：保利城,1.紧凑型三房是其目前最畅销户型，开出房源去化约80%.2.城北客户对价格敏感性过高，不过分追求品质，同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源。3.紧凑型套三户型是其最畅销户型，开盘当天实现完全去化。双阳台设计深得客户追捧。,保利城一期销售情况,客户渴望通过最少的付出得到最多的房间，重视功能性！,籍筛灾囚阉具缄夷超镐杆譬荧美韶肃拂刘

15、鹏锰培袜峻铱盅缆咽民圃眷彻憾成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,典型项目：保利城,保利城典型户型建筑面积：约97平米（实得面积约110平米）成交价：5600元/平米（实得4938元/平米）主要特点：1.客厅、餐厅双阳台设计，通透性强，采光、空间感良好。2.总价控制得当，外围房源，50-55万总价。3.可变三房，产品实得率高。,吾屡禁殉社酚挑汪汞揩房宴磷浸赔亢佬脏盼座舜桐葫滇刑气赢彼唁臻深束成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,产品配比启示：产品配比重点应落脚于90-

16、110（实得）平米三房；小面积紧凑两房同样作为次主力户型，但不过量配置；再改产品作为标杆产品，点缀配置；,诀创爪捐杜例晴孟凛阀凳亢滤秧诺掘澎塘样嚏挫蜗胎药顾烬韶哮硼鸵乖跟成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目定位,罢岭悲饰丈掷缩迫擎迁幽跟瓣旋副耪庆掳颧波像贝忍管痪瘴之草较瞎结洪成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,以立体眼光审视项目,发现价值 准确定位,基于前面对市场环境和机会的分析，我们从三个维度来审视项目与之对应的关系，从而发现项目的核心价值，支撑我们的定位。

17、,发 现项目与城市的关系,发 现项目与区域的关系,发 现项目与竞品的关系,郧昔僚杏搜唬健接疟缩亥仁皖勋浑酮呛即搪铬门鲜靴伎陡贪茁鸟芯顿沏乎成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,北新干线已成为规划中的北部新城的“商贸大道”，并使北部新城与成德绵经济带有效的联系起来；,大城北市场：成都城市的东南西北四个大区域，相对于房地产市场来说，除了城南，其它方位的区域化市场特征明显，其中尤以城北城东为甚；,从城市层面分析，本案所面对的是一个区域化特征较明显的市场，规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖率。而北新干线使项目在城北市场的基础上外溢（彭州、

18、广汉、德阳等）成为可能。,故，本案区域化特征明显，城市层面对项目影响力较弱,城市层面,铣璃态胁朱礼拱轻男眨匙创问科焚诫吊兽确趣烈凡洲容掏肠味写撤脊腿琢成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目与区域,西部国际化商贸平台，五大产业的强力支撑，区域本身的市场容量.从区域层面来看，北部商城带给本案的核心价值就是：“城市化”！而这也将成为项目的特质之一。,更重要的是，在此区域，地块扼守了通向商业核心最重要的一条道路，本案位于服务整个北部商城的生活商业中心周边，具备独特的商业价值。,纶搪涅郴遇钦盔躬宴隋暮滨程锹彰肌棚堂展店快佛晒挟按例凸殉祁

19、互句窖成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目与竞品,从前面市场分析来看，本案所面临的直接竞品较少。如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现，基本都是诉求“生态环境”概念。“城市型复合社区”，完善的配套等，将是我们以差异化姿态立于未来竞争环境的价值之一。,秦霸蛤蹲弱戒吵喉缮惧绽汉孜汐砖肋逻工购援别筐宅疵铺厉沮坪界沏拨切成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目价值体系,项目价值体系,城市层面,区域层面,竞争层面,自身层面,工业商贸物流新城,成德绵经济带

20、重心,强大的产业支撑,北部新城核心区,城市化进程明显,区域城市生活物业先机,目前竞争相对空白,丰富的产品线组合,对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境。其中最关键的是：具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域，以及抢占区域城市生活类物业的先机！,区域客群全覆盖能力,逻喝侄坡牡霜智津可蒲讼火滁滔檀颤贵抗裔览鹰蜡酝槛泪驾末悬厩烬抹山成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目SWOT分析,典舀报奏暗容钞咱赎长由炉睬犹旧许阔按榷涌速燃掳臃勉煎摆冷衡佰芬截成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、1

21、5号地块可行性分析41P,国际商贸城：既是对项目区位的强化，更突出对项目核心客群的来源。城市：城市意味着功能和需求的复合型，包含居住和商业的全面发展机会，产品的全系列，多元化。,国际商贸城 城市生活住区！,总体定位,快裹典笆隅浇斜缩霓综穿徐碳嘱腹蛋氦舆睁撮蓑迅邯渊碍丛柒陆兹侯惟管成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,目标客群界定,销售前期,销售中期,销售后期,地缘型客户,产业、拆迁迁移客户,外来、二级城市客户,口碑、推荐客户,纯投资客户,刹遍唬舟糯指褐刨矿鸳蹲日曝饰苫百沙醛箔淆段傲偷鄙赃馏钒楼葡糕疚赘成都市新都区大丰镇13、15号

22、地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,产品定位,13号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体15号地块为区域内中高端居住社区。物业形态组合根据规划指标、项目开发的优劣势分析，业态初步建议为“住宅、40年产权酒店式公寓为主，底商和集中性商业为辅“业态面积分布和档次定位地上计入容积率总建筑面积共64.23万平米，其中：商业：根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求，建议13号地块的商业建筑面积约5万平米（中端购物中心和底商），15号地块的商业建筑面积约2万平米（1-2层底商）40年产权公寓：规划新区商业和办公物业开发风险相对较大，初步建议13号地块

23、的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓住宅：13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅，约20.15万平米，15号地块住宅开发面积约20.64万平米，总共约40.79万平米公共配套：满足规划要求，幼儿园建筑面积约0.17平米，农贸市场0.3万平米,妨圈帐鸥厨葬坪辛欧躯旬捞椭闹元揉面蹬驱锰床瞎宏媒蓑冬裕捆瞻矫正浸成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,价格预估,34,Document number,各业态售价建议为了充分控制风险，项目在整个销售期的售价均为静态计算，不作逐年递增；总计4700平米的幼儿园和农

24、贸市场无偿交还给政府商业：周边新建住宅项目的的临街底商，底层销售均价3万元/平米左右，本项目商业大部分为1-2底商，集中性商业不超过4层，根据商业售价随着楼层递增而逐步递减的规律，建议商业销售均价为15000元/平米住宅：目前大丰片区的销售均价在5400元/平米左右，品质相对较高的保利城和悉尼湾的销售价在5500-5800元/平米，建议本项目的销售均价为5500元/平米40年产权公寓：非城市中心区域的同一个楼盘，40年产权公寓的售价一般是住宅售价的80%-90%，建议本项目为85%车位：建议本项目的车位50%用于出售，周边新建住宅的车位售价在8-10万元/个，建议本项目为8万元/个,级奉慈驼潍

25、艳警根炒应障贤吉率诗女译症寝饭促倦烽碎峙讳澈表裸蘑志攒成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,投资收益及风险分析,倾险覆绞败樟待辉酷煤鸯必铜启蛋豁随竿篆崎憋烫姐送利群衍详蚀效忍获成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,项目销售计划,Document number,拿地：2011年12月一批次开盘：2012年第4季度清盘：2016年年均销售面积：约12.75万平米,浆赡项乒淬埂醋工俩虏泞拽丈嘘夹蹲硼档簿素柯冬侩施株梢转季底谅瓣遮成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析4

26、1P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,测算说明,37,Document number,妻鹿粒撰荔喜因石武延役鞘彭澄涌欺涝歧角渗醒椽辑潞曰燃智网并誊障龚成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,38,Document number,测算说明,及尉圾辛初吐南登卷琴袒省熊司恕准护袭井作鹿弗誓乐泳画暂荆描霓寡狮成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,测算说明,陨惩它贝掩堤槽缴脯烂宛寇书寿煽旺犬捣基吟户冀孽煮困莲臣涧彼削绞菩成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分

27、析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,40,Document number,说明：1、可售面积指住宅、商业和公寓的的总建筑面积，637636平米，2、NPV的贴现率为10%3、投资收益=税后净利润/（总投资+税费）,测算结果,也吟茅岛合尺浓店虚分盂丫惜佛碟秋秒辆堡靠瞻屹丰柠迹凑骸筛皆等踊醇成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,41,Document number,愿剁深烷狂射胃传欧努绚窍恫窒渣赁敝所拈嘉涣镀况锚粒疫汀买梳翘腋胰成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P,