[商业计划]度假村项目策划书.doc

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1、 阳江乐逍遥度假村开发建设项目管科2班第二小组组长：林宇阔 联系方式：15989007756/69756组员：梁宏发 梁旭健 梁宇宏 胡欣 刘泽森 江锦锐 何燕春 连敏洲指导老师：廖诺第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1项目名称：阳江乐逍遥度假村开发建设项目1.1.2项建设开发公司：八一旅游文化有限公司1.1.3项目总投资规模：1.1.4项目拟建地址：广东省阳江市1.1.5项目建设期限：5年1.1.6项目建设性质：新建1.2 项目背景阳江市地处广东省西南沿海，紧邻珠三角，扼粤西要冲土地总面积7955.3平方公里，拥有丰富的水力资源、海产资源。交通便利，陆路距广州247公里，距湛江230公里

2、，距珠海160公里，水路距香港143海里，距澳门129海里，通过公路、铁路、水路、航空都可以到达阳江。阳江拥有独特的自然景观，悠久的历史和多资多彩的地方风情。其旅游资源以自然风光为主，以规模大、数量多、质量好、景观美的优质滨海沙滩为代表，加上阳春旖旎的喀斯特峰林、溶洞风光，以及丰富而优质的温泉群、高山瀑布和森林湖泊，构成了品种齐全、品位很高、空间组合良好的山海风光旅游资源。依山傍水的环境，远离都市且距离适中，便利的交通，优美的风景，繁荣的经济，使阳江具有很大的开发潜力，很适合在此建设度假村。1.3 项目建设的必要性和经济意义1. 3.1项目建设的必要性旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前中国第

3、三产业中最具活力的行业。旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。旅游业是第三产业的重要组成部分，是促进服务业加快发展的重点领域。作为需求潜力大的新兴产业，旅游业具有传统服务业和现代服务业的双重特征，加快发展旅游业，对于促进阳江现代化城市建设、构建社会主义和谐社会具有重要意义。因此，阳江旅游业的发展：1.3.1.1有利于提升阳江服务业发展水平，调整优化产业结构。旅游业是综合性强、关联度高的产业，其作为第三产业的重要部门，涉及“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现化服务业的支柱

4、产业。加快发展旅游业，有利于发挥旅游业的带动效应，进一步提高第三产业在三产中的比重，同时也可以促进服务业的优化升级，进一步巩固和提高阳江承接长三角产业转移的桥头堡地位，增强阳江新兴城市的集聚功能。 1.3.1.2有利于提高阳江旅游业的核心竞争力。当今时代，城市旅游业的竞争虽然只是城市综合实力竞争的一个方面，但其往往关系到城市品牌知名度的提升。旅游作为通过民间交往促进文化交流、文明传播的重要渠道，对促进城市软实力的提升，具有独特的作用。1.3.1.3有利于创造更多的就业岗位，促进就业。据世界旅游组织统计，旅游行业每增加一个直接从业人员，就会给社会增加3到5个就业机会。每创造1元的收入，可间接创造

5、7元的社会财富。加快发展旅游业，有利于开辟新的就业渠道，扩大就业容量，创造更多的就业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳动力不断增多问题。1.3.1.4有利于推进阳江新兴城市建设。综观世界各国各个现代化大中小城市建设的成功经验，它们都具有一些规律性的普遍特点：一是这些城市都具有全方位开放的市场经济体制和外向型经济发展格局。同时，第三产业发达，城市服务功能健全，服务水平高效优质。二是这些城市的商务、会展功能十分完善，各种服务设施非常完备。三是这些城市还具备旅游城市的特性，即旅游形象鲜明，具有丰富的、高品位的旅游资源；在城市产业结构布局上，旅游业成为国民经济支柱产业；具有高效优

6、质的服务设施和综合服务能力，能满足不同国家旅游者不同爱好、习俗和消费层次的需求；具有良好的国际旅游社会环境。因此，加快旅游业发展，有利于更好地促进旅游与商务、会展会务的有机结合，进一步促进阳江各种服务设施的建设，提升综合服务水平，推进现代化城市建设。1.3.2项目建设的经济意义1.3.2.1本项目将提升旅游总收入在全市经济发展中所占的比重。阳江人文自然资源深厚，交通区位优势明显，发展旅游业具有良好的条件。未来五年，阳江只有充分发挥旅游资源优势，进一步奠定旅游发展基础、全面提升产业素质，才能努力实现旅游业的跨越式发展，将旅游业培育成阳江县国民经济重要支柱产业，将阳江市建设成为旅游大县，并向旅游强

7、县推进，建成全省乃至全国著名旅游目的地。因此，本项目的实施其重要意义在于：1.3.2.2本项目有利于推动阳江经济发展与产业结构的调整优化。旅游产业不仅能带来直接的经济收入，更由于它强大的带动效应，直接拉动一地经济发展；旅游业作为服务经济，对提高一地服务产业的总量，优化国民经济一、二、三产业结构，有着举足轻重的作用。根据日本野村综合研究所的测算，在工业发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大2.71倍，投资扩大0.25倍，而在发展中国家则相对更高一些，分别可扩大3.7倍、0.9倍。因此，以旅游带动第三产业发展，以此来增加第三产业在国民经济中的份额就有着非同一般的意义。1.3.2.3本

8、项目有利于推动阳江社会全面发展。旅游是一项劳动密集型惠民产业，它为社会提供新的就业岗位。该项目建成运营后，阳江市将得到较丰厚的经济收入。1.3.2.4本项目将推动阳江文化建设。文化建设包括传统文化的传承、现代文化的培育，旅游产业正是承担了这样的使命，它使祠山文化通过旅游产品形式传承下来，也使现代文明因旅游而在阳江得到培育与发扬。1.3.2.5本项目将为树立阳江良好城市形象增添异彩。旅游是塑造形象、传播形象的最佳平台与途径。一方面，因为旅游而建设了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好的生态环境、卫生环境，从而具备了一流的形象基础；另一方面，现代旅游是大众旅游，大众旅游的口耳相传是实现一地形象远

9、播的最佳途径。而因旅游而发展起来的良好城市形象，又为阳江招商引资营造了优越的环境资源。第二章 旅游业市场发展预测2.1 中国旅游业发展前景展望在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。中国的旅游市场将持续增长，到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿

10、人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。中国旅游促进更大需求，旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行业的依托和促进作用也更为明显。初步预测，到2015年，中国乘坐飞机的乘客将达到4.5亿人次左右，需要新增飞机约1800架、新增航班约630万架次；乘坐铁路的游客将达25亿人次左右，需新增客运车辆约5万辆；全国将新增私家车约4000万辆；将新增客运船舶约1万艘；将新增各类住宿设施约20万家。旅游功能进一步发挥，今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元

11、左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到2015年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可

12、达1000亿美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。 提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据规划，“十二五”时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育

13、成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业政策环境持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。2.2 阳江旅游业发展现状阳江是中国优秀旅游城市，旅游资源得天独厚，市内自然景观秀丽，旅游名胜遍布，旅游承载能力不断增强，日臻完善的基础设施和优质高效的服务，使阳江旅游品牌更加响亮，美誉度、知名度大幅提升，日益成为国内外旅游度假的胜地。阳江政府对阳江的旅游业非常重视，大力支持阳江的旅游项目，意在把阳江建设成为国际休闲旅游度假胜地，打响“阳江旅游”品牌，充分发挥规划在推动国际休闲旅游度假胜地建设中的基础性和引领作用，规划先行，有序开发，编制了阳江市“十二五”旅游业发展规划纲要，明确了把阳江市建设成为国际休闲

14、旅游度假胜地的战略定位，打造“浪漫银滩、宋船古韵、温泉之乡、水墨阳江、休闲绿城”五大旅游品牌，推介“滨海休闲度假之旅”、“南粤精品文化之旅”和“南国药膳之旅”精品线路，对接“珠三角”，融入粤西旅游一体化发展格局的战略重点。我市还根据旅游景观的特色、空间分布、区域组合和接待设施结构等，按“一个龙头，一条风景带，两个中心，五大旅游组团和若干旅游路线”进行规划布局，即以海陵岛为龙头；漠阳江为风景带；以江城区为旅游组织主中心，春城为副中心，以南部海陵岛滨海旅游组团、北部阳春岩溶地貌旅游组团、西北部阳春八甲生态旅游组团、东部阳东山海泉湖旅游组团、西部阳西山海风光旅游组团为五大旅游组团；自旅游中心向五大旅

15、游组团辐射开发特色旅游路线。 多手段、全方位的宣传营销，使阳江市赢得了中国优秀旅游城市、大角湾国家AAAA 级旅游景区、春湾凌霄岩国家地质公园、海陵岛“中国十大最美海岛”、国家海洋公园、阳西县中国蚝乡等一批“国字号”旅游品牌。新建位于海陵岛保存“南海I号”的广东海上丝绸博物馆，是具有国际影响力的旅游文化“名片”。旅游项目建设为我市旅游业快速发展提供了强大的动力支持。2011年，阳江接待游客总人数达到了899万人次，旅游总收入达66.3亿元，全市接待游客、旅游总收入分别同比增长18.0%和42.1%。分别是“十一五”游客总量和旅游总收入的30.5%和41.3%。海陵区今年头4个月接待国内外游客4

16、7万人次，同比增长49%，旅游总收入约30670万元，同比增长86%。“五一”期间，该区接待国内外游客19.7万人，同比增长26.2%，旅游总收入1.21亿元，同比增长35.2%，创历年最好纪录。2012年一季度，全市接待游客、旅游总收入分别同比增长18.0%和42.1%。2.3 阳江旅游业市场及发展前景预测2.2.1阳江旅游业市场随着经济的快速发展和农村城市化的推进，在看惯了名山大川和现代都市，回归自然界的青山绿水的特色观光旅游，将必然成为广大游客的青睐选择。阳江旅游名胜遍布，旅游承载能力不断增强，基础设施日臻完善，市政府重视发展旅游业，坚持旅游旺市的方针，把旅游列为经济支柱产业来发展，目前

17、已形成能提供“食、住、行、游、购、娱”服务的旅游环境。便捷的交通、完善齐全的设施以及周到的服务，丰富的旅游资源，使得阳江的旅游市场发展空间很大，未来一段时间的市场需求也很可观。2.2.2 阳江旅游业发展前景预测阳江旅游产业渐入佳境， 2011年，阳江接待游客总人数达到了899万人次，旅游总收入达66.3亿元，分别是“十一五”游客总量和旅游总收入的30.5%和41.3%。2012年一季度，全市接待游客、旅游总收入又分别同比增长18.0%和42.1%。从以上数字可看出，旅游业作为一种新兴产业，在旅游资源丰富的阳江的发展前景是非常乐观的。第三章 项目拟建地址3.1 项目建址现状阳江市位于广东省西南沿

18、海，属于亚热带季风气候，年平均气温22，长夏无冬，阳光充沛，气候条件十分适宜旅游。阳江市有众多独具特色的旅游资源，在阳春境内，峰林溶洞风景资源非常丰富，千奇百怪、瑰丽壮观。国内和香港多家影视制作公司以这些风景为外景拍成了30多部影视片。阳江各地旅游项目建设，也是一浪高过一浪。海陵岛试验区近年建成或在建的重点项目多达27个，总投资370亿元。由央企广东保利集团建设的保利银滩项目，总投资达80亿元，包括4家五星级酒店、多个休闲度假公寓群、一个大型生态体育公园以及十里银滩海滨泳场等设施。总投资80亿元的广东敏捷集团雪流湾高级旅游度假区项目正强力推进。广州恒大集团投资100亿元的御景湾项目开工建设。在

19、阳西县，有一个总投资250亿元月亮湾旅游度假区项目正在紧张地建设中，这项耗资巨大，集海滨、海岛风情观光、大型水上乐园、生态体育主题公园（含高尔夫球场）、游艇俱乐部、航空俱乐部、马术俱乐部、七星级酒店、豪华度假别墅、豪华商业街、温泉度假会所多功能一体的旅游项目建成后，将成为中外游客理想的旅游度假胜地。3.2 建址条件阳江市位于广东省西南沿海，漠阳江下游，紧邻珠三角，扼粤西要冲。陆路距广州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳门129海里。阳江市位于广东省西南沿海，属于亚热带季风气候，年平均气温22，长夏无冬，阳光充沛，气候条件十分适宜旅游。阳江市有众多独具特色

20、的旅游资源，在阳春境内，峰林溶洞风景资源非常丰富，千奇百怪、瑰丽壮观。阳江旅游资源丰富，交通便利。2011年，阳江GDP总量达779亿元，同比增长达16%，高出全省平均水平16个百分点，增幅首次名列全省第一，工业GDP达到1100亿。人均生产总值达32190元，在粤东西北地区率先突破5000美元“大关”，同比增长12.9%。此外，阳江固定资产投资总额400.9亿元，同比增长40.4%，增幅居全省第三位；社会消费品零售总额440.1亿元，同比增长18.3%，增幅居全省第五位。依山傍水的环境，远离都市且距离适中，便利的交通，优美的风景，繁荣的经济，使阳江具有很大的开发潜力，很适合在此建设度假村。第

21、四章 项目拟建内容本项目主要拟建内容是：度假村行政楼、宾客接待中心、高级住宅区、餐饮娱乐中心（包括餐饮服务中心、桑拿洗浴中心、KTV，集中于一栋楼）、运动场、生态休闲园区、马术俱乐部、温泉园区、高尔夫球练习场、度假村道路、职工宿舍、配备建筑（停车场）等。4.1度假村行政楼度假村行政楼建设于度假村大门附近，主要作为度假村综合管理功能的集中中心，其包括度假村行政管理、对外业务管理、人员调度中心、安保中心等。行政楼主要由单体建筑和室外辅助工程组成，占地面积为25*20=500平方米，大楼共5层，总建筑面积为500*5=2500平方米4.2宾客接待中心宾客接待中心是乐逍遥假村项目有效经营的基础。作为乐

22、逍遥度假村项目营运中的一个重要部门,其主要的工作任务是为宾客提供一个舒适、安静、优雅、安全的住宿环境,并针对宾客的习惯和特点做好细致、便捷、周到、热诚的对客接待服务。 客房接待中心主要由单体建筑和室外辅助工程组成，占地面积3000，建筑公8层，总建筑面积24000。4.3 高级住宅园区高级住宅园区主要是以单栋别墅建筑为主，此园区主要针对一些高消费水平的客人，为一部分高消费水平的顾客提供单独优雅的度假住宿环境，还可以为亲子团旅客提供一个方便、集中、温暖的度假休息住宅。高级住宅园区主要有45栋单体别墅和室外辅助工程构成，园区总占地面积为250*100=25000平方米，单栋别墅占地面积为10*12

23、=120平方米，单栋（3层）别墅建筑面积为120*3=360平方米.4.4 餐饮娱乐中心餐椅娱乐中心，一个现代化的休闲中心，是通过即时或预约制作加工、商业销售和服务性劳动等，向游客消费者提供食品和消费场所及设施的服务活动中心，拟设餐饮中心、KTV、桑拿浴足疗养中心。餐饮娱乐中心主要由单体建筑和室外辅助工程组成，占地面积50*20=1000平方米，单栋建筑工7层，总建筑面积为1000*7=7000平方米，其中1楼为餐饮娱乐中心接待区，2-3楼设置为餐饮区，4楼为桑拿浴足疗养中心，5-6楼为KTV，7楼为大楼管理中心。4.5 生态休闲园区生态休闲园区，以绿色为主题，以生态园林景观为主方向，为旅客提

24、供休闲享受，户外拓展，烧烤娱乐等服务，拟设自摘果园，化外拓展区，烧烤区、钓鱼区等。生态休闲园区主要由单体建筑和园区辅助工程组成，整个园区占地总面积170*160=27200平方米，其中园区接待中心为单体建筑，占地面积为10*10=100平方米，共3层，总建筑面积为100*3=300平方米，其他辅助工程均以生态园林景观为主方向设计建设。4.6 温泉区温泉区，一个以咸水矿温泉为主题的温泉园区，园区设置各种不同类型的温泉池，未旅客提供多种选择，让旅客可以享受到各种各样的温泉服务。温泉区主要由单体建筑和温泉主体工程以及辅助工程组成，整个园区总占地面积为120*90=10800平方米，其中温泉园区接待中

25、心为单体建筑，主要提供淡水浴，更衣，以及接待等服务，建筑占地面积50*20=1000平方米，共3层，总建筑面积为100*3=3000平方米。4.7 马术俱乐部马术俱乐部区，提供的是时尚和贵族化的休闲运动，该区的消费定位高，适合收入较高的人群娱乐。主要以临时消费和会员制度经验，可以为旅客提供马术教导员、大量的马匹，而且可以为旅客寄养马匹。在马术俱乐部区，你不但可以放松身心，还可以享受着贵族般的生活。该俱乐部是小规模围建马场，主要由单体建筑和马场工程组成，总占地面积为300*200=60000平方米，其中单体建筑为区接待中心，占地面积为20*15=300平方米 ，3层，总建筑面积为300*2=90

26、0平方米，区内剩余地方还有一个小型的饲养马场50*40=2000平方米，还有室内马场（障碍场1000*80=8000平方米，软沙练习场100*80=8000平方米，硬地练习场100*80=8000平方米）、其余几乎都是以草地为形式的放牧马场，面积200*100=32900平方米，一个马匹游泳池40*20=800平方米，其余少量通道。4.8 运动场运动场，一个拥有现代化体育运动服务的区域，为旅客提供竞技休闲的选择，拟设篮球场，羽毛球场，足球场，网球场以及露天游泳池。运动场区主要由单体建筑和园区辅助工程组成，总占地面积为200*150=30000平方米，其中单体建筑为运功场管理中心，占地面积20*

27、20,=400，共2层，总建筑面积为400*2=400平方米，其中厂区内 足球场为标准七人制足球场地，其他场地均按标准场地设计建设。4.9 职工宿舍职工宿舍，为度假村大部分员工提供生活住宿服务。职工宿舍主要由单体建筑和辅助工程组成，单体建筑占地面积为20*60=1200平方米，共 5层，总建筑面积为1200*5=6000平方米。4.10 高尔夫练习场高尔夫运动是一种绿色、健康的运动，风靡全球。而高尔夫练习场主要是专供初学人员和高尔夫爱好者练习的场所。在我们度假村的高尔夫场所里：有球衣室、专卖店、停车场、教练水平高、设备精良，环境好、装潢豪华等高尔夫练习场区主要有宾客接待处（包含有专卖店、球衣室

28、、教练房、洗球房、存包房、小型休息房、洗澡房等）、停车场、高尔夫场地（100个打位），一共有50025平方米左右。其单体建筑宾客接待处20*40=800平方米，3层，800*3=2400平方米，其余的主要为为高尔夫练习区域。4.11 供电房供电房，为度假村基础设施建设，为度假村提供高低压电。供电房主要由单体建筑和室外辅助工程组成，单体建筑占地面积20*15=300米，共1层，总建筑面积为300*1=300平方米。4.12 每个区域的相关配备建筑相关配备建筑，就是每个地区、整个度假村所附带的不可缺少的工程建筑，如停车场、超市、道路、绿化带等等，都是必须建的建筑，并能给予方便。占地面积一共为755

29、00平方米。第五章 项目拟建设规模本度假村项目总面积为299825平方米，约450亩，具体规划如下表：序号工程名称占地规模建筑面积1行政大楼25*20=500500*5=25002宾客接待中心100*30=30003000*8=240003高级住宅区250*100=25000单元占地面积：12*10=120单元建筑面积：120*3=360，45栋 4餐饮娱乐中心50*20=10001000*7=70005生态园区170*160=272005.1生态园区接待处10*10=100100*3=3006温泉区120*90=108006.1温泉区接待处50*20=10001000*3=30007马术俱乐

30、部300*200=60000600007.1俱乐部接待处20*15=300300*3=9008运动场200*150=30000300008.1运动场接待处20*20=400400*2=8009职工宿舍20*60=12001200*5=600010高尔夫练习场500255002510.1宾客接待处20*40=800800*3=240011供电房20*15=300300*1=30012每个区相关建筑（停车场、道路、绿化地区、商店等） 7550075500项目工程规模表格第六章 消防安保建设6.1消防建设本项目位于广东省阳江市阳西县，是休闲旅游综合性项目，按照表8-1耐火等级标准，度假村建筑耐火等级

31、为二级；耐火等级建设标准一级耐火等级建筑钢筋混凝土结构或砖墙与钢混凝土结构组成的混合结构；二级耐火等级建筑钢结构屋架、钢筋混凝土柱或砖墙组成的混合结构；三级耐火等级建筑木屋顶和砖墙组成的砖木结构；四级耐火等级建筑木屋顶、难燃烧体墙壁组成的可燃结构；消防耐火等级建筑建设标准表项目占地面积约450亩，建设总面积面积299825平方米，按照规范要求，项目区域内所有建筑，周边道路均纳入消防设计范围。在总平面布置中考虑到消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板

32、、楼梯、建筑物耐火等级为二级。建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与区内各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。建筑物装修材料均为阻燃材料。本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，采用临时高压消防系统。 依据有关规范及现场条件，本项目采用如下图所示给水消防图：整个度假村设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。6.2安保配置乐逍遥度假村座落于阳江市阳西县,总规划建设面积299825平方米，项目安保建设主要涉及到该度假村的各个入口的闭路电视监控系统以及保安人员配

33、置方案。项目采用雅居乐集团提供开发的监控系统，由项目小组从雅居乐集团抽取安保方向技术人员，完善安保方案建设，按照高起点、高标准、高质量、高效率的基本思想，同时按照“成熟、先进、经济、安全、实用”的技术路线去建设安保系统。度假村完整的安保系统建设工作计划在项目验收（2016年10月）之前交付并投入使用。其中初步的安保方案在项目设备进场（2013年4月）之前完成并投入使用，具体完善的方案将与项目建设总体进度同步完成。第七章 组织机构与人力资源配置7.1 组织机构 本项目承办单位为八一旅游文化开发有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，建立完善的组织机构和健全的规章制度，本项目建设投产后由八

34、一旅游综合开发有限公司现有机构管理。组织机构详见管理机构图。 公司管理机构的设置，由公司根据度假村经营管理工作需要适时调整、增减。公司管理机构图如下图所示：董事会总经理副总经理副总经理休闲娱乐中心行政部安保部餐饮部办公室财务部客房部歌舞厅疗养中心健身娱乐项目策划项目组织旅游组织接待大厅各楼层清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务会计统计出纳财税环卫水电通讯设备维修基建职工食堂节能环保安全生产绿化会议接待文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心中西餐饮中西餐厅特色餐饮餐饮策划原料采购安全保卫消防防盗门卫保安大队监控中心管理机构图7.2 人力资源配置7.2.1生产作业班次:

35、三班制7.2.2年工作日：年工作日360天，每班工作8小时。7.2.3 劳动定员: 本项目劳动定员500人。旅游淡、旺季节，度假村可视营运实际需要临时增减员工若干人。7.2.4员工来源及招聘方案：本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应大、中专以上文化水平及专业知识，骨干由八一旅游文化开发有限公司在现有员工中选派，其余通过县人才交流中心在毕业生人才库中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘。2/3招聘人员送往广州星级宾馆实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。第八章 项目实施进度8.1 项目建设期本项目总开发建设时间为6年，项目建设开发期最初一年（即2011年）为项目开

36、发建设调研期，为度假村开发建设提供可行性以及资金保证；项目工程部分建设期拟定为5年（2012年-2016年），项目工程部分启动建设最初两年为项目工程准备阶段，部分子项目边建设边完善各种配套设施建设以及人力资源配置。项目采取滚动式开发建设的形式，在建设中发展，在发展中完善。8.2 项目实施计划本项目开发建设期第一年（2011年）为项目可行性研究报告的编制及报批，以及度假村开发的经济效益预测、项目建设地点状况调研、资金初步筹措计划等，预计需时12个月；项目开发建设期第二年（2012年）开始为项目工程部分建设期以及相关配套设施服务完善期，具体计划进度如下表所示：项目工程部分实施计划表以上实施计划中，

37、大部分工序都是穿插进行的，具体进度均以各个子项目进度计划为准。工程实施计划的第四年（2015年）开始同步完善度假村相关配套设施服务以及人力资源配置，预期在工程项目完成时，同时交付验收。第九章 投资估算及资金筹措9.1 投资估算依据9.1.1建筑工程费用：参考类似工程造价,建筑土建工程按照市场均价（2000元/平方米），装修费用均以中等星级装修标准价格（1800元/平方米）。9.1.2工艺设备费用：定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价，未知市场价格的设备均以对应费用的5%抽取估算，其中安装费用以对应费用的5%抽取估算。9.1.3其他费用：按有关计费标准估算，抽取相关费用的

38、9%。9.1.4流动资金：参考类似项目估算。铺底流动资金按全额流动资金的30%估算。9.2 项目建设投资估算本项目开发建设总投资人民币6.4亿元。为估算方便起见，以下计算单位均为人民币（注:项目分项投资费用以工程设计或实际发生的投资费用为准）。其中2011年为项目建设开发调研以及准备期间，预计投资130万元；2012-2016年期间为项目工程部分建设期以及配套设施完善期，投资估算为6.387亿元，具体各项工程子项目投资下表所示；乐逍遥度假村项目工程部分投资估算表9.3 资金来源与筹措本项目由八一旅游文化集团负责建设开发，总投资约6.4亿元，我方与雅居乐集团按相关比例筹措，即：建设开发方：八一旅

39、游文化集团出资60%，3.84亿元；投资方：雅居乐集团出资40%，2.56亿元； 序号渠道 金额投资条件1开发建设方资金3.84亿元无2投资方注入资金2.56亿元每年分红40%利润3国内银行及信托基金贷款0无 表13-3资金投资筹措表9.4 资金使用计划本项目建设开发期限为6年，前期（2011年）投资由八一集团单方预支出资，估算总值为1300000元；固定资产投资共6.387亿元，（2012年-2016年）分年分批投入，第一年约占5%，第二年至第三年各年约占20%，第四年约占40%，第五年约占15%（见附表11-4项目资金使用计划表）。根据本工程施工体量大，施工周期长，资金需求量大的特点，为保

40、证工程按期完成，必须有足够的资金保障。根据资金管理有关制度，结合本工程的实际情况，制订该项目资金管理办法。本项目资金计划均以各个子项目实际投资为准，投资冗余均向预备费用注入储存。第十章 经济效益分析10.1 项目分析参照依据10.2.1 成本估算（估算值用四舍五入法，下同）(1) 客房经营成本按该项营业收入的12%估算。 (2) 餐饮服务的经营成本按该项营业收入的48.5%估算。 (3) 休闲娱乐营业直接成本按该类营业收入的23.6%估算。(4)桑拿洗浴营业直接成本按该类营业收入的15%估算(5)康复疗养营业直接成本按该类营业收入的25.2%估算(6)生态园区营业直接成本按该类营业收入的10.

41、2%估算 （7）温泉区营业直接成本按该类营业收入的24.5%估算 （8）马术俱乐部营业直接成本按该类营业收入的50.2%估算 （9）高尔夫球场区营业直接成本按该类营业收入的38.8%估算 （10）其他费用估算按营业总收入的3.5%估算“其他费用”，包括办公费、职工培训费、职工制装费、广告推销费用以及差旅交际等费、管理费用和不可预见费用等。（11）人员工资及附加定员800人,其中管理人员年均工资48000元/人,一般职工年均工资24000元/人。按工资总额的40.0%计取社保医保失保和福利费用。10.2.2本项目建成后，主要有以下几类营业收入：（1）宾客接待中心和高级住宅区营业收入：10053万

42、元考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%估算宾客接待中心： 表12-1 客房营业收入表序号客房名称客房间（套）入住率（%）价格(元/天)客房年收入(万元)1标准套房2507068042842豪华套房3010808163别墅套房2016808474商务会议服务收入500合 计3006447高级住宅区：3180元/天45栋360天/年70%=3606万元（2）餐饮娱乐中心营业收入：9447万元 餐饮营业收入：早餐：600位/天就餐率70%20元/位360天/年=302万元中晚餐：600位/天就餐率70%100元/位360天/年=1512万元 娱乐营业收入（包括：KTV、酒吧和

43、桑拿浴足疗养中心）：KTV、酒吧：1000万桑拿：350位/天100元/位360天/年=1260万元沐浴：550位/天100元/位360天/年=1980万元其中：接受按摩健身服务率按70%估计，即 550位/天50元/位360天/年70%=693万元足浴：350位/天100元/位360天/年=1260万元康复疗养：400位/天100元/位360天/年=1440万元（3）生态园区营业收入：450万元 户外拓展：100万元 烧烤：150万元 钓鱼：100万元 自摘果园：100万元（4）温泉区营业收入：900万元 500位/天200元/位90天（冬季）=900万元 （5）马术俱乐部营业收入：500万

44、元（6）高尔夫球场营业收入：1000万元（7）其他收益：500万元按以上方法估算后，项目达产后年营业收入合计为22850万元 10.2.3营业税金及附加估算a.营业税: 营业税税率按5%。b.城乡建设维护税:以营业税额为基数,取5%。c.教育费附加:以营业税额为基数,取4%。d.水利基金：以营业总收入为基数,取0.6。计算得营业税金及附加费：1259万元10.2.4利润计算所得税:所得税税率按25%；计提公益金按税后利润的10%。 应缴纳所得税=22850-（17468+1259） 25%=1030万元 项目利润=22850-（17468+1259） （1-25%）=3092万元 计提公益=309210%=309万元10.2.5盈亏平衡分析：根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得用生产能力表示的盈亏平衡点为50.2%。即：生产能力盈亏平衡点（%）=年固定总成本（年销售总收入年可变总成本年营业税金及附加） 10.2.6敏感性分析： 根据惯例，在对项目进行效益分析时，有必要对项目经营效果的敏感性进行分析，即当经营成本提高10%和经营收入降低10%的经济状况。当成本提高10%时，则 总成本为：17