[从业资格考试]土地估价实务.doc
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1、土地估价实务目 录第一章 基本概念1一、土地价格1二、土地市场1三、土地估价原则3四、地价影响因素5五、土地估价8第二章 基本估价方法8一、市场比较法8二、收益还原法9三、剩余法(假设开发法)10四、成本逼近法11五、基准地价系数修正法、路线价法11六、各种估价方法的比较12第三章 案例分析13一、案例一13二、案例二14三、案例三15四、案例四16五、案例五17第四章 实际工作中的问题17土地估价实务第一章 基本概念一、土地价格土地价格与一般商品价格构成不同,就一般商品而言,价格是价值的货币表现。例如:一个杯子的价格中包含着固化在其中的价值,由原料加工成为杯子消耗了资源和劳动力。其价格由生产
2、成本和生产商的利润及流通环节的利润构成,即价格来源于商品本身。土地是一种自然产物,不是人类劳动的产物,所以没有生产成本,土地的价格主要是反映土地作为资源和资产的经济价值,产生的原因主要是由于土地的所有权或使用权的垄断性。土地价格的高低取决于可以获取预期土地收益的高低。土地价格是土地的权利价格,是指土地在一定权利状态下的价格。一般来讲,地价是土地的权利价格,我们现在所评估大多数的土地价格是在一个评估时点、设定用途、设定土地使用年期、设定开发程度条件下的土地使用权价格。同一宗土地规划限制的用途不用,如:商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地等,会造成土地价格的巨大差异。比较地价的高低,在用途一致的
3、前提下比较楼面地价更加具有说服力。二、土地市场土地的交易市场,实际上是土地权利价格的交易市场。土地市场与一般商品市场不同,一般的商品交易后买方支付商品价格,获得商品;土地市场交易的是土地的权利,买方支付土地的权利价格后,作为标第物土地位置无法发生转移,仅是土地相关权利的权利人发生变化。由于土地具有稀缺性,随着经济的发展、城市化的进行,现有的城市规模不断扩大(最近十几年是我国城市规模膨胀很快的阶段),人口增加(农业人口纷纷进入城市,人口比例中,城市人口的比例上升),生活水平的提高(例如人们对住宅的要求,从简单的满足生活需要,到追求高质量得居住环境,对居住面积的需求日益增加),人类对土地的需求会越
4、来越大,往往土地的供给不能完全满足人们对土地的需求,从而出现了土地占有的垄断性,最终导致土地价格的上升。按照土地市场的一般规律,在社会经济发展较稳定的情况下,土地价格应该是逐步上升的。土地市场具有较强的地域性,这是由于土地自身具备的不可移动的特性决定的,在济南获得一块土地是不可能搬运到青岛,这就决定了不同地域间土地不具有替代性。所以不同的地域有不同的土地市场,不同的土地市场的具备自己不同的特点。土地市场的发展具有不均衡性。城市的发展、膨胀不是按照同心圆规律发展的。同一土地市场中,由于人口的密集程度,商业的繁华程度不同,人们的消费观念和购买心理不同。从而导致土地市场的发展不均衡。将一个城市的地价
5、向等高线一样标示出来,会像风向玫瑰标一样。在一个区域内进行土地评估工作,必须对该区域内的土地市场有比较详细的了解,了解该区域内土地市场的特点。从土地市场中完成的土地交易价格,可以作为对当地土地市场了解的重要依据。日常工作中对土地、房产交易案例的收集是了解当地土地市场情况的非常重要的手段。三、土地估价原则这里着重分析几个日常评估中经常采用的几个基本估价原则。1、替代原则替代原则是土地估价中广泛采用的基本原则,是市场比较法和基准地价系数修正法最直接的理论依据,同时也作为收益还原法、剩余法、成本逼近法的重要的理论依据。根据市场运行的规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格最
6、低者吸引最大需求,也就是说有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是通过相互影响和比较之后决定的。例如:市场上同时存在两个手机经营商,甲经销商推出新品种,市场替代性小,可以获取高额利润;乙经销商推出相应的手机品种,使其在功能上具有较强的替代性,价格较低,于是购买人群流向乙经销商,这样甲经销商就要采取降价等措施吸引消费者,最终在市场中该类型手机的价格会趋于一致。在同一个土地市场中,土地的价格也同样遵循这个规律。功能上或预期收益上具有替代性的土地的价格应当趋于一致。个人看法,商业用地的替代性最小,住宅用地次之,工业用地替代性最强。2、预期收益原则前面讲过,土地的价格实际上是取决
7、于可以获取预期土地收益的高低。作为一个土地的投资者,要对某一块土地进行投资,就需要预测将要投资的土地未来所能带来的收益。这就需要估价人员了解该土地过去的收益状况,并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响做出细致的分析和预测,准确预测该土地从现在至未来能带来的利润总和收益价格。这是收益还原法所必须依据的基本原则。预期收益的估算必须是客观合理的。这要求估价人员必须对价格的形成因素经过认真分析,并对将来的变化作出客观合理的预测,应当排除脱离现实使用或因投机及违法使用土地所获取收益的预测。因案例收益的特殊性求取得土地价格往往容易脱离实际的地价水平。预期收益原则是收益还原法和剩
8、余法的理论基础,再采用这两种方法求取待估宗地的价格时,确定待估物业的预期收益就是预期收益原则的具体应用。预期收益应当是客观的、现实的、在未来的多少年是可以实现的。3、最有效使用原则土地的用途是具有多样性的,不同的利用方式会给权利人带来不同的土地收益,而土地的权利人都期望从其占有的土地上获取更多的收益。我们日常接触到的土地评估,大多是现状评估,在明确土地的权利状况的前提下,根据土地的现状,通过分析地价影响因素,选区适当的评估方法,测算土地价格,往往不需要分析最有效的利用方式。但在用途变更、新增地的出让、收购储备土地的招标、拍卖、挂牌出让等过程中容易碰到设定土地利用方式与现状土地利用方式不同的土地
9、评估。这时就需要运用最有效使用原则。在判断土地是否为最有效使用时,应当考虑一下因素:该地块的最佳利用方式是什么。目前的利用方式是否最有效。转换为最有效使用的可能性。最有效利用方式的持续性。历史形成的城市内部的工业用地的价格较高,就在一定程度上反映了最有效使用原则。其价格高并不是再现用途上产生很高的土地收益,而是他在用途上存在潜在变更可能性,可以为将来的开发者到来较高的土地收益。4、报酬递增递减原则在经济学中有边际效益递减原则,是指增加各生产要素的单位投入量时,纯收益相应增加;但达到某一数值以后,如继续追加投资,其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。对土地的投资同样遵循着一原则。例如在某一地段建
10、设高层写字楼,随着建筑楼层的增加,纯收益相应增加,当超过某一层数以后,收益就难成比例增加。该原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。该原则在项目可行性研究上应用较多,根据该原则可以测算出土地的边际使用点,使对土地的投资利用达到最有效。5、需求与供给原则在完全的自由市场中,一般商品的价格,取决于需求与供给的均衡点。需求超过供给,价格提高;供给超过需求,价格下降。土地的价格同样也由供给与需求的关系确定。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等特点,使得土地的价格具有独占性。替代性越差的的土地受需求与供给原则影响的幅度越小。作为工业用地,影响地价的主要因素为交通条件、基础设施状况、宗地形状
11、、土地面积等,这些因素与土地的自然因素联系较少,随着交通的日益发达(道路状况和交通工具)这些主要因素的人为变动成为可能,适合于工业项目的用地面积增加,其价格受需求和供给关系的影响增大。对于商业用地则不然,其影响地价的主要因素为商业繁华程度、人流量、商业气氛(人气)、公用设施配套状况等,这些因素的变动相对困难的多,其价格受需求和供给关系的影响较小。四、地价影响因素1、一般因素说明影响土地价格的一般、普通、共同性的因素,这些因素对土地价格的总体水平产生影响。一般因素包括:行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素等。一般因素对地价的影响是影响整个城市的地价水平。城市的规模和整个城市的经济发展
12、水平决定了一个城市的地价水平。地价水平大概指一个地区的平均价格。济南、青岛经济发展水平高于其他地级市,济南、青岛的地价水平要高于其他地级市的地价水平;从全省的经济发展水平来讲,东部地市的经济发展水平要高于西部地市的经济发展水平,东部地市的地价水平要高于西部地市的地价水平。具体的可以从各地方相应的房价水平上体现。2、区域因素说明影响土地价格的区域因素,区域因素一般包括区域繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业积聚状况、规划限制等。城市特别是大城市的发展是不均衡的,城市的不同区域地价水平、经济水平的差异是巨大的,区域因素的分析结果应当分析出委托评估土地所在区域地价水平处于整个城市的位置,
13、及区域的发展预期。对于住宅用地和商业用地来讲还存在一个购买习惯和居住习惯的为题。可以举例说明济南发展的不均衡性。3、个别因素个别因素是待估宗地具体的使用条件,其对地价的影响是最直接的。一般包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、临街状况、规划限制、使用年限等。各因素条件对于不同用途的土地价格的影响程度和影响趋势是不同的。个别因素中往往出现决定地价的因素,如方正的一块土地上空有高压线经过,按照要求高压线投影两侧15米内部允许建设永久性建筑物,这会严重影响土地的利用效率,从而影响土地的价格。下面以基础设施条件对地价的影响作一个简单的分析。基础设施条件作为土地利用的条件对地价产生影响,基
14、础设施条件的不同会导致地价的不同,基础设施条件对不同用途地价的影响幅度不同。 对于工业用地,基础设施的“三通一平”(通路、通水、通电、场地平整)是正常生产的最基本的条件,上述基础设施条件配套状况齐备便可以满足正常生产的需要,对工业用地地价水平影响较大。对于商业用地,区位条件是影响商业用地地价水平的最主要的因素,基础设施的条件对商业用地地价影响较小。对于住宅用地,基础设施的配套水平直接影响着居民的生活质量,因此基础设施的条件对住宅用地地价影响较大。由于有暖气和煤气对地价的影响幅度远比暖气和煤气的配套费用要高。4、按照几个主要用途分析主要影响因素和次要影响因素针对与不同用途的土地,地价影响因素对地
15、价的影响幅度是不同的。评估中分清主导因素和次要因素对把握待估土地的价格是十分重要的。下面从商业、住宅、工业三种用途分析一下不同用途土地的主要地价影响因素。商业用地对商业用地影响最大的因素是商业繁华程度、人流量、商业气氛(人气)、公用设施配套状况,交通条件、基础设施条件、环境质量、生活配套设施状况等因素为影响地价的次要因素。 住宅用途对住宅用地影响最大的因素是生活配套设施状况、环境质量、基础设施条件、公用设施配套状况,交通条件、商业繁华度、人流量等因素为影响地价的次要因素。工业用途对工业用地影响最大的因素是交通条件、基础设施状况、宗地形状、土地面积等,商业繁华程度、生活配套设施状况、环境质量、人
16、流量、公用设施配套状况等因素为影响地价的次要因素。五、土地估价宗地地价的评估是根据评估目的、待估宗地的规划限制条件、宗地特点和当地的土地市场状况,选择适宜的估价方法(根据规程基本评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法假设开发法、基准地价系数修正法)对待估宗地的一般、区域、个别条件进行分析,评估出待估宗地在某一时点的土地使用权价格。第二章 基本估价方法根据城镇土地估价规程,一般可选用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等,评估中估价方法的选择应根据当地地产市场的发育状况结合委托评估土地的具体特点选择。一、市场比较法市
17、场比较法是评估方法中最让人信服的一种评估方法,市场中客观存在的价格应当是最合理的,该方法适用于各种用途的土地,限制条件是当地地产市场发育完全,可以获得充足的市场案例。需要注意的几个问题:1、案例的选择具有替代性。比较实例应选择与估价日期最接近,与估价土地用途相同,土地条件基本一致,属同一供需圈内相邻地区类似地区的正常交易实例。2、交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常的市场价格。交易行为中的特殊因素主要有以下几种:有利害关系人之间的交易;急于出售或购买情况下的交易;受债权债务关系影响的交易;交易双方或一方获取的市场信息不全情况下
18、的交易;交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;相邻地块的合并交易;特殊方式的交易;交易税费非正常负担的交易;其他非正常交易。3、比较因素的选择及因素修正幅度的确定。不同用途的土地,影响价格的因素不同;同一种因素对不同用途土地价格的影响幅度是不同的。4、比较过程中一定采用待估地因素条件指数比比较实例因素条件指数。综合修正系数的简单公式为:Dz=Dp/DeDz综合修正指数;Dp待估地因素条件指数;De比较实例因素条件指数。二、收益还原法收益还原法是根据地租地价基本理论演化的一种估价方法,该方法适用于存在现实收益的土地的评估,一般情况适合于写字楼、商场等可方便求取收益的物业。不适合于工厂、仓库等
19、生产企业用地。需要注意的几个问题:1、客观收益的确定。待估物业的实际收益不一定可以作为客观收益,这中间实际上仍然是替代原则在评估中的应用,有点类似于市场比较法中比较案例的交易情况修正。客观收益应是现实的、在未来的多少年可以继续获得的。2、土地纯收益的确定。评估实例中收益的调查获得的往往是综合收益,单纯的土地收益往往调查不到。例如在写字楼、商场、住宅等用途土地的评估中,调查到的租金收入是整个物业的租金收入,着就需要估价师从整个物业的收入中将土地的纯收益剥离出来。(总收益扣除需要正常支出的各项费用,再扣除由房屋或其他特殊因素(好的物业管理、整套的家具等)带来的收益,求取土地纯收益)3、土地还原利率
20、的确定。土地还原利率确定的准确与否直接关系到最终评估结果的准备性。土地还原利率的确定一般采用下列方法:土地纯收益与价格比率法;(平均收益/平均价格)安全利率加风险调整值法; 投资风险与投资收益综合排序插入法;(高风险,高收益)不同用途的土地还原利率应当不一致。(市场的验证)从房屋出租的租金收入及房屋的售价中可以进行验证。三、剩余法(假设开发法)剩余法(假设开发法)是根据整个不动产的价格(假设开发后的价格)中扣除开发费用,开发费用中包括建筑安装成本、开发配套成本、项目的前期费用、适当的利息利润测算剩余地价的一种方法。实际是从开发商的角度测算开发项目所能够承受的最高地价。一般适用于可以出售或出租的
21、物业所占用的土地价值的评估。需要注意的几个问题:1、不动产价格的确定。一般需要通过市场分析确定不动产的售价。最好是通过市场比较的方法求取相似区域相似物业的售价情况,这将直接影响到求取得土地价格的可信程度。预期收益原则的应用,确定的开发完成后不动产的售价要具有现实性可实现性,要考虑到当地土地市场的发展趋势。2、开发费用的确定。需要比较详细的了解当地房地产开发项目的开发过程,开发过程中需要发生的费用,熟悉不同结构、不同用途房屋建筑安装成本和必须的装饰费用。3、规划材料的重要性。土地的价格是一种权利价格,规划条件决定其价格的高低。规划控制指标容积率、建筑高度等。四、成本逼近法成本逼近法是根据土地取得
22、过程中所要发生的各项费用求取土地价格的一种方法。该评估方法适用于位于城市边缘,用途为工业、仓储、特殊用途(军事、机场、高尔夫球场)等土地利用效率较低的土地的价格评估。需要注意的几个问题:1、土地取得费的确定。城市周边区域的征地往往不是完全按照土地管理法的相关规定执行的,这需要估价人员对当地的征地市场又比较详尽的了解。2、土地开发费的测算。3、在城市的内部区域使用成本逼近法往往求取的地价偏离市场价格。个人认识:在城市周边获取土地,征地成本+出让金+相关税费和手续费=地价。五、基准地价系数修正法、路线价法基准地价系数修正法、路线价法是根据政府有关部门测算的地价成果测算地价的一种方法。该方法适用于各
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