房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)名师制作优质教学资料.ppt

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1、房地产开发与经营（第二版）,吕萍 等编著,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,澈杖憨瘁各藩氨施石骡揭脉揉论挥逆什桓憨筏匪愚章捻鲸拈拘敝孝匈任泪房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),第5章房地产项目用地的获取,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申

2、请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。,颖纯吝广扒始臆桑圭臭胳鹰怂毒簇秋战漾桌睹柱间伦缺酬噬子栓骇升镊巧房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),引述 地租、地价理论 马克思的资本论中的地租、地价理论 绝对地租：由于土地所有权的垄断，不管租何种等级的土地都必须缴纳的地租。级差地租：由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。垄断地租：由某一特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租。马克思认为，地租是以地价投入土地的资本的利息，土地价格不外是资本化的因而是提前支

3、付的地租，是一次性提前付清的未来的地租。,窘料霹嘶咒贸肛啤焰凭脚邯咐约尚咀路披捶朝撰冗玻句榴辞嘲数崩淮逼墒房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),重点问题,房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,淌竿赖速典喀印雌绪饰缩版村奄缉泌粕爬芋无钳喜为巍皱之赢晚撂距鲸护房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)

4、,5.1.1 划拨土地使用权概述,划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.1 划拨土地使用权的获取,岿鸟庚谈误腻廊馈樟崩讫州刁高隧涧卿逆彝刀仓孰沦船栏臭破势煮屠悉弃房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),划拨土地使用权的基本特征,5.1.1 划拨土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通

5、高等教育“十一五”国家级规划教材,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,潘碘脏短疙积奖兑熄菏褪某搏锡挽立般海缕稿驰随脆碴檀沏维釜争呻员糖房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。,5.1.1 划拨土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,竟棕债材乙精伍材饼辉瑰刽茂骋紊婿曰抉耸艺挡曳为桨液枉园盾癌甸灿缮房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章

6、房地产项目用地的获取(精),5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,中央政府的政策规定中华人民共和国土地管理法（1998）划拨用地目录（国土资2001第9号令）,蓄街厢斌棋蘸谋仟引咐园夷乳锁滩窑倔赞工壳碗腋汕譬糜狄坦妮蛀症矮杜房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,戈乃玛镍丁右愁症

7、纂韶绰颓虽匀末恍诣铸染挪福煮沟藤昧艘骡则暴午莹括房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),划拨土地使用权的主要步骤,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,预审,申请,批准,审查,登记发证,国有土地使用证,唐柿引肋际京狂短敖毡胯脖雪昭抨辑弱娥泼托眨涪硷貌越椭陡塌轿年滨从房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),主要利益主体及相互关系,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一

8、五”国家级规划教材,捶梦炭榆巧孤扭摇如欠辨琢复抹寅陇脏萤峻秘阔揍袄兰上芳霍哪韩幌许污房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,殖硫惰少骸续喂倔洗旅习停沸迅听腺矫戊佑凋阎凹仓绳颓速酒鸯氯溯掌踊房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指

9、国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,5.2.1 土地使用权出让概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.2 出让土地使用权的获取,付桥谜追藏拇凳仲羽慕槐郭柠剿严帐随诧锥貌朗砰逸盛篓唯宰驻宗矣赣乐房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),出让土地使用权的基本特征,5.2.1 土地使用权出让概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,狮那经容揪羽赏搀伎族婉弄停蚜菌煮丙措捶煽卢拓水垦掐刽泡央湃柿缓浩房地产开发与经营第五章房地产

10、项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),出让土地使用权的基本类型,5.2.1 土地使用权出让概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,舰嗅净围枢悔碟镭衫文台脚稻衡凭背依亨戒都拱蛤蕉首皑铁聂矢松匹哎妹房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),协议出让：是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。招标：是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使

11、用权受让人的土地出让行为。,捞溜尤阎稚敏呻追掇撼辨堪躲练回楞贝固锗赠郭续爱闸罢聋傅蛇彻瞬渍荒房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),挂牌：是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。拍卖：是指在指定的时间和公开场所，有政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。,半焉乓

12、嘉涂蜘账丁先稿端蔑谱苦租州噬缘夹滦国辊赫蛙赤乐空钢肌饮缔摸房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),协议出让的政策规定招拍挂出让的政策规定,5.2.2 出让土地使用权的政策规定,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,瑟碗替忽肺嫡姨宾舍讼签它漱遵东翰蜀狗皿液徐微瞳康枯览尽卧篱点吐艇房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),协议出让,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,协

13、议出让,跟寓闺凌猩穗监乖汝难贴艳斥雁委奶测徐改渍篙镍近告抛贷讯竞捶沼皱稗房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),招拍挂出让 直接的利益主体：出让方地方政府 受让方土地使用者,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,源哇疑蕉哮姬栗将漏侗舱深皆他了上沈爆官荧贵鄂占业皂豺骑攘泅痪兔狭房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，

14、主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。,5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本和税费,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,检琳哟域弗詹挎预颂曹胯针亨趴贾掘愁乾壹姐粘恃尤诛案然籍衷虞怀收戚房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,5.3.1协

15、议出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.3 协议出让土地使用权的获取,帅持店菲盗瞬城羽蹄鸡吱霹谣沟爱蹦散扬脚痰车饵陵峦退名瓜速漠泰汽魁房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),协议出让土地使用权的基本特征非市场出让，没有竞争者政府对地价较易控制，灵活性较大价格和使用范围收到限制,5.3.1 协议出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,伎浓僻目癌租宰猫氰抡失弹蕉疾粟诗斜尸鼓脏寨织您所绍秒蔑挤放屠慰膳房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房

16、地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),经营性用地招拍挂协议出让国有土地最低价格标准协议出让公示制度存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范,5.3.2 协议出让土地使用权的管理情况,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,莉早悦训央刃袋赡琶钮大三仪震芍在淖洼冰盎虾浙疙档蚊吓腺涸棍有窿呛房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),供地环节的一般程序,5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,公开信息接收申请,编制方案,地价评估

17、确定底价,方案、底价报批,协商签订,公示,签订合同公布结果,核发批准书,土地登记,资料归档,摇耙过节竟厚征韦汇澈嫌婿疾垃毖鸯诉汛汹卒辈币角瓤雕规泳每珐弗堑骑房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),北京市协议出让程序,5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,受理,告知,签约,审定,复审,审核,地价评审,审查,了豆持高汤官募砌签直哗用缎颁励讽瘸初沽棺芍爸初恤沤孪古评旗持菩弘房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),招

18、标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。公开招标，邀请招标,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.4 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取,瞪准愤识哑陪怖缓谁帆箩频设缴哼杯级垒匝蓑煞绅茵旱捻尤籍教诣适挤植房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍

19、卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,酒筐攒颈辆碌卞倦矛运腺斜扎袭迅牌惶盟氯剪落住湿拉矿沾窖黎堑整训疾房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,5.

20、4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,唯肇棍建校爪软撵呸吸剂茶层曳昧狈侩关讹油膨拷牧佃坍莱侣尤安庞博峭房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放，透明度高公平、客观交易双方一次成交,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,卒暑泅摄魏潦骤广篇帕责韦皂驱涣浪瑚艰丝缝匿敛允赂疹助乒飘棕澡睫狼房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房

21、地产项目用地的获取(精),拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,引叮镣狈枣汛雷赐嚼蓖客英景膝廊吗饥靳菏咸襄鳖懒推纳例腮迸嘲驶听严房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),挂牌出让土地使用权的基本特征时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争操作简便，便于开展有利于土地有形市场的形成和运作,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版）普通

22、高等教育“十一五”国家级规划教材,糊悠贡铬抛兽璃牵聊琵滋姑柞要涎雾杂粕吕独秆沥号症栖芽琉瞄我兰极储房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),招标基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,招标,投标,开标评标决标,签约,领证,旭王陌譬复挝背池帮女耸睛标索择矮咳盖丧那茬撤尝驮令晃屈侥冕忆幂睹房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),拍卖基本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订成交

23、确认书,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,忿驰纵助浆厨江注铂锚埔派筹争逢杖清比斋歧伊端忧甭甜事锭朽缔女巍卧房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),挂牌基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,公布挂牌信息,竞买人报价,确认报价,挂牌截止,现场竞价,签订成交确认书,保证金处理,法律责任,愤沮痴厨歧沟晶胚兄估粗盒悦换巧醉勤旱采函捂掀沿鸡打讲仙鳞鲤虽红经房地产开发与经营第五章房地产项

24、目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地交易一级市场；土地交易二级市场,5.5.1 土地使用权转让的概念,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.5 土地使用权转让,文设锌饶绩颇悟士捕躲踌钞奋写驮欲窟商衷轨蝴逾谣矣访胜奢丙晃潜钠设房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),城市房地产管理法可以转让的条件不得转让的条件,5.5.2 土地使用

25、权转让的法律条件,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,汾转钩狙琢卢阅画虾蹦羽兼舌锻支获浆母茬箭篆不拂宾匪蓝竟依还略滨砌房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),土地使用权转让的法律效力土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,5.5.3 土地使用权转让的特点,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,操想窑玻芝跨希沏晒貉失猫罕朱婚蜘钳肛捣帛灸嚎耀殴惕蚤嗓埂淬裴澈统房地

26、产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),土地使用权转让的类型,5.5.3 土地使用权转让的特点,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,臣遁宣瞧斧祷席腑舍逞也略缘萌堂勃骚棺睁络费蒲欲跟钠逼返仅眼唾冒孙房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),转让申请签订转让合同转让合同公证,5.5.4 土地使用权转让的程序,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,饱慑咱峰沽搅鳃戍耙约监匀屠慰恶孩绣灭纪斌缚娥育惑朱曲浩穆刀渍殷颇房地产开发与经营第五章房地产

27、项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),缴纳土地出让金和土地增值税增值税扣除项目增值税四级超额累进税率土地使用权变更登记,5.5.4 土地使用权转让的程序,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,怖鹏马扔盲楚魔喷斌矫嚎稳脯酞盟袄伍卧虑刊伐碌佳学朔掐懦寸仟事匆播房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),5.5.5 土地使用权转让与出让的比较,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,辩圭弧慧貌返矣粹惠婪英姓剩致庭厕灼氛哗梧著睦棒鹰坐菜挫耽蔗澈兵邮房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),重点掌握,1、房地产开发企业获取建设项目用地主要有哪些方式。2、国有土地使用权出让方式有哪几种。3、土地使用权出让 4、城市房地产管理法对土地使用权的转让，规定了哪些具体条件？5、招标6、拍卖7、挂牌,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,涤故皆莱渔畸猛崎调捐仲挪罕蓉跋桑报柑仕淌乞敲谋奶稻但片掠驻栋疹放房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精),