南湖晓商务楼市调报告.doc

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1、南湖春晓商务楼市调报告苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司目 录壹、南京市商务楼统计指标概析一、 2001年南京商务楼统计指标二、 南京市1996-1999年商务楼空置情况贰、项目商务楼分析一、 河西商务楼概述二、 南京市商务楼调研比较表三、 南京市商务楼市场分析四、 南湖春晓项目商务楼建议叁、项目临街门面房分析一、 店面（含店面、店铺）现状调查二、 个案调研三、 南湖春晓临街店面建议肆、结论壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标类 别指 标办公楼商业营业用房房地产开发投资额（万元）10853790406施工面积（万平方米）126.0996.29新开工面积（万平方米）19

2、.8029.29竣工面积（万平方米）40.7127.96销售额（万元）70352108712销售面积（万平方米）14.1619.31销售均价（元/平方米）49685630出租面积（万平方米）5.148.52从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度，撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。二、南京市1996-1999年商务楼空置情况（单位：万平方米） 类 别年 份办公楼商业营业用房1

3、9969.909.1219979.788.82199812.9513.9519997.2810.43高层商务楼，市场前景不妙 近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商场卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖,必须整幢或整层购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥裙楼、中华路

4、、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述2001年12月11日，南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在河西。河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、东郊、城北地区，河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划，无不占尽先机。预计十年内，河西地区将崛起一个近55.7平方公里、资产存量近千亿的新城区。但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹，尚未形成浓厚的商业气氛，因此商务楼项目较少，且集中于江东北路两侧，目前销售中的项目仅为南京商会大厦和

5、文汇大厦。二、南京市商住楼调研比较表案 名文荟大厦民生商会大厦位 置草场门大街101号定淮门大街11号层 数18F26F主力面积（m2）110-200107、155、149办公时间24小时8：00-20：00诉求重点公共部分豪华装修、河西商务宝地星级酒店式物业管理车位情况以个数论价，可租可售地下出售：15-16万元/个地面出租：600元/个.月地面、地上均有车位地下出售：11万元/个售 价4770元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右每层建面1500 m2，1F作银行,2-5F作商场,5F以上，起售价3580元/m2,每上一层加50-80元/m2。租 金40元/m2.月。 只售不租物业管理

6、费3元/m2.月1元/m2.月配套设施浦发银行、大酒店、4台电梯中行楼房状态期房（2003年7月交付）期房（2003年2月交付）案 名御景园商务大厦新大都大厦位 置太平南路常府街层 数21F（1-5F为裙楼，6-19为主楼）15F主力面积（m2）每层建筑面积1300 m2，可自由分割面积自由分割面积办公时间24小时24小时诉求重点全方位秘书服务地段佳车位情况地面、地下均有车位，地下是双层机械停车，12.8万元/个。地下停车场售 价4680元/m2起售，每上一层约加80元/m2左右5480元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右租 金只售不租只售不租物业管理费3元/m2.月（含电梯费）3元/m

7、2.月配套设施浦发银行、送餐服务，4台电梯主楼有银行楼房状态准现房期房（2003年5月交付）案 名金轮大厦华泰证券大厦位 置汉中路100号中山东路90号层 数28F28F主力面积（m2）114.32、118.91、145.19、152.41、172.92、751.91自由分割面积71.77 m2以上均有办公时间24小时24小时诉求重点地段佳、价格优、智能办公、套型丰富5A智能，涉外高级写字楼车位情况地下停车场地上停车费：150元/月地下停车费：300元/月售 价5740元/m2起售，每上一层加200元/m28190元/m2起售 租 金只售不租2.4元/m2.天起租，21F租金2.8元/m2.天

8、物业管理费未定8元/m2.月配套设施电梯两台、其它设施暂无浦发银行、18F酒店、5F餐厅楼房状态期房（2003年下半年交付）现房案 名谷阳世纪大厦东方名苑位 置珠江路600号石鼓路（中央商场斜对面）层 数22F29F主力面积（m2）/50.96、56.58、168.62、170.61、179.33办公时间24小时/诉求重点商铺与写字楼的完美集合、珠江路IT核心中的核心商住两用车位情况只租不售，地面、地下均有停车场只租不售，地下二层停车租金：300元/个.月售 价未装修房：5400元/m2起售， 每上一层加50元/m2装修房： 6130元/m2起售5180元/m2起售，每上一层加50元/m2左右

9、 租 金只售不租只售不租物业管理费5-6元/m2.月/配套设施设有配餐中心银行、餐厅均有楼房状态现房期房（2002、12月交付）案 名福鑫国际大厦投资大厦位 置洪武路水西门大街与中山南路交汇处层 数34F31F主力面积（m2）自由分割面积最小150m2，自由分割面积办公时间/诉求重点地段好、5A智能大厦开发商品牌车位情况地面、地下均有停车场地下两层停车售 价6580元/m2起售， 17F约为7000元/m26700元/m2起售，每上一层加100元/m2租 金只售不租1.8-2.4元/m2.天物业管理费/4元/m2.月配套设施银行、餐厅均有1- 5层是裙楼，银行、餐厅均有楼房状态期房（2003、

10、7月交付）现房案 名南京国贸中心隆盛大厦位 置中山东路18号洪武路23号层 数33F27F主力面积（m2）自由分割面积自由分割面积办公时间24小时8：00-22：00诉求重点CBD原点写字楼、无压力租购、配套齐全品牌车位情况地下停车场，只租不售租金：500元/个.月地下停车场，只租不售租金：600元/个.月售 价6580元/m2起售，每上一层加100元/m2 6550元/m2起售，每上一层加50元/m2租 金50元/m2.月起租，14F为55元/m2.月65-75元/m2.月物业管理费5元/m2.月（不含电梯费，若是购买，免一年管理费）5.8元/m2.月（含电梯费）配套设施有工行、农行、餐厅3

11、楼设有餐厅，无银行楼房状态现房现房案 名新世界中心位 置珠江路5号层 数44层（共二幢，一幢写字楼，一幢办公楼）主力面积（m2）写字楼：192 m2以上；办公楼：71-245 m2办公时间24小时诉求重点立体社区，全方位秘书服务车位情况地下二层停车售 价写字楼：基价:5500元/ m2，每上一层加110元/ m2。商住楼：基价：5400元/ m2，24层以下，每上二层加110元/ m2，24层以上，每上一层加110元/ m2。租 金只售不租物业管理费未定配套设施写字楼1-7F做裙楼，5F做会所，有健身房、中央空调、百货超市、茶吧、休闲娱乐设施楼房状态2003年下半年交付三、南京市商务楼市场分析

12、按调研的商务楼分布情况，结合其广告诉求重点，将其分为河西、夫子庙商圈、新街口、珠江路、中山路五个区域来分析。1、 商务楼销售 l 南京市商务楼价格是越邻近市中心和繁华地段，售价越高。如南京国贸中心、华泰证券大厦等。l 商务楼起售价在6000元/平方米以下的，楼层每平方米加价大都在100元以下，而6000元/平方米以上，则楼层加价多在100元，甚至达到200元。l 河西地区在售商务楼项目较少，基价多数在4000元/平方米左右。B、商务楼出租l 从调研比较表上看出，南京市商务楼以售为主，少量商务楼由于售价较高等原因，是实行出租方式。如投资大厦、南京国贸中心、隆盛大厦等。l 目前远离市中心各商务楼由

13、于销售不是很理想，部分采用租售并举的方式，一般租金都在100元/平方米.月以下，租金随着楼层的变动不是太大。部分出租商务楼起租租金图: （元/ m2.月） C、租售面积l 商务楼的特点决定了其面积的大小，多数是在80-200平方米左右；框架的结构，可以根据客户的需求有所改变面积大小。D、商务楼车位调查l 商务楼车位多以出租为主，部分采取租售并举的方式。l 车位一般以个论价，标准面积在18-25平方米，价格在11-15万元/个。l 一般商务楼车位出租租金在300元/个.月，部分停车设施较好的商务楼可达到600元/个.月，如隆盛大厦。四、南湖春晓项目商务楼建议根据南湖春晓项目个案特点，结合河西商务

14、楼市场情况综合分析，提出以下建议。（1）商务楼销售销售基价：3350-3400元/平方米起，按楼层加价50-80元/平方米。销售均价：3450元-3500元/平方米。（2）商务楼出租建议先采用只售不租的方式，试探市场反映，且战且走。出租价位：45-55元/平方米.月。楼层越往上，可适当增加租金。（3）面积大小以100-200平方米为主，可灵活自由分割，适当配置100平方米以下和200平方米以上的面积组合。（4）配套设施电梯、银行、餐厅、停车场，应该是必须的设施；其余可通过店面招商的经营业种来实现。（5）物业管理费建议2-3元/平方米.月（含电梯费）收取。（6）车位销售考虑到车位的数量和停车实际

15、情况，建议以出租为主。部分出售。租金：300元/个.月；售价：10万元/个。叁、项目临街门面房分析一、店面（含店面、店铺）现状调查现有开店不满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计12032345281510161362304建筑质量2014113257141711821826物业管理02303036411139151051985租金过高320011186545411503991来客多寡3101144031364520222892配套合理0132345812813181272453 自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽理想，

16、来客量不足，物业管理不如人意，建筑质量差，和按揭费高。 而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二，再接下来是配套不合理，规划不理想，物业管理差及建筑质量不佳。显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆嫌少。现有开店满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计04003129461211139112264建筑质量0124113535312171652205物业管理2120302554916121192273租金过高30000639227125311121906来客多寡111125501915595323071配套合理11

17、330024613810614132302自有店家和上题相较，有50分积分者非常满意，可能生意不俗，而租赁者也呈现极有趣的现象，来客量充足，因此租金也列尾，不认为过高。您购买店面时，优先考虑的因素（依重要顺序1-8填写）顺序细项自有店面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉5111177 顺 序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量4122620610

18、2367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。您购买店面时，优先考虑的因素（依重要顺序1-8填写）顺序细项自有店面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉5111177顺序细项租赁店面

19、积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。二、个案调研调研以南湖春晓周边个案为主，强调“实事求是”之精神，使之具有可比性、参考性。案 名调研情况天都芳庭上下两层，面积在357平方米左右，必须

20、两层同时购买，一层价位：8000元/平方米，2F价位：6500元/平方米。可十年60%贷款，已是现房，物管费未定。云锦美地店面房处于住宅小区规划道上，只有一层，2003年5月才会有，据该案的销售员估计价格在7000-8000元/平方米。民生商会大厦1F:8000元/平方米，2F：7000元/平方米3F:6000-6500元/平方米，4F:5500-5800元/平方米，5F:4500-4800元/平方米。金虹花园小区中间，每层1800平方米，共分四层，全框架结构，无电梯，租与售还未确定。百子亭34号（临近湖南路、鼓楼）只租不售，共两层，92年造好，上下各700平方米左右，租金1.5元/平方米.天

21、，有电梯。案 名调研情况积善新寓（江东北路）小区内门面房，面积在10-20平方米/间，可分割，只租不售，租金为45元/平方米.月，水电自付，半年起租，押金2000元。银轮花园（集庆门大街198号）由清江实业公司开发，2002年4月竣工，只租不售，路边底层门面房, 有470平方米，租金为45元/平方米.月（含物管费），半年起租，未装修，水电费自付。典雅居(江东北路)南京嘉盛房地产开发公司开发，临近五洲装饰城，路边底层门面房，面积在186平方米/间，可租售。租金：55元/平方米.月。售价：6500元/平方米。三、南湖春晓临街店面建议1、规划面积应考虑20-30平方米和300平方米以上两种为主。同时

22、有80-150平方米之间分割的面积。2、店面面宽与其店面面积规划有关，300平方米以上的面积，多以大型商场超市等之用，宽度最好在8米以上，中型的店面宽在6-8米间为宜，小型店面则在3.5-4米居多。3、店面深度不宜过大，以5-9米之间最好，大型商场或小型店面可以适当调整。4、店面销售l 1F: 7000-8500元/平方米，建议以7500元/平方米起售，均价8000元/平方米。l 2F：6000-7000元/平方米，建议以6500元/平方米起售，均价7000元/平方米。5、临街店面出租新建商品房的临街店面在一般情况下，都以出售为主，本案建议以出售为主，如有出租，给出参考租金。1F：50-50元

23、/平方米.月2F：45-50元/平方米.月楼层越高，租金可适当降低，但基本维持在50元/平方米.月左右的价位。l 以上价位，可根据市场情况适时调整，对于特殊情况（如客户整层购买或承租），可在此价位上适当予以优惠。l 项目临街店面不应超过四楼，而根据本项目实际情况及规划方案，1F做店铺，2F以上做商务办公楼。故对南湖春晓临街店面销售价位建议到二楼为止。l 项目各楼层的租售价位高低与其用途有关，同样的楼层做店铺的租售价位应高于做商务办公楼的租售价。肆、结论从目前河西地区及南湖路未来规划发展来看，南湖春晓商务楼及临街店面房的招商可持比较乐观但谨慎而行的态度，在做好充分的规划和市场分析基础上，踩准商用房的开发节拍，迎接市场的挑战。