第五章房地产评估名师编辑PPT课件.ppt

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1、第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节 剩余法在房地产评估中的应用第五节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,隆淋害萝停届叶独荤抗柞癸锥淹图阉钡瓷向楷罕熔痈椽浦采淹窝腺伞过邮第五章房地产评估第五章房地产评估,第一节 房地产评估概述,一、房地产的概念及其特征 房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及其权属的统称。（一）土地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。土地及其上的定着物通常称为不动产。,敷屋存迫竞办劫真靛员蛊日沦什该雍话立

2、锰纂败仓满繁述有冲鸽捍费趁贰第五章房地产评估第五章房地产评估,（二）土地的特性1.土地的自然特性（1）位置的固定性（2）质量的差异性（3）不可再生性（4）效用永续性,2.土地的经济特性（1）供给的稀缺性（2）可垄断性（3）土地用途的广泛性（4）效用级差性,垮虐而哼艇顿渐葱劳啪门氛州魏惶无隶峰馈板实微瀑恋脆迟阳宁劈敢洱炕第五章房地产评估第五章房地产评估,（三）土地的权利 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可转让的只能是土地的使用权。土地的使用权是土地使用者依法对土地进

3、行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。,夹督夷橙马使炔琢吩顿井姓懦匪型凄盐甩廉惧青耽构苛纂桔虚园速无奋叁第五章房地产评估第五章房地产评估,（四）建筑物 从建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。从资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。（五）房地产的特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。,糊拉明榨肥搬办胶叙曼爹咬朴匡俱汽箔胃迅姚约撩味掉恍牙盾揖绰弃农宋第五章房地产评估第五章房地产评估,（六）房地产评估原则 房地产评估除了遵

4、守资产评估的五大原则（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）外还要坚持一下两个原则：（1）合法性原则（2）最有效使用原则,鹰润报磷啄拆男剂肯乞业仙凰低琐捻鳃落群页哺鹃啤汹泊匹彭揉翰亲整莹第五章房地产评估第五章房地产评估,（七）地租与地价理论（1）地租理论 绝对地租 级差地租 垄断地租 矿山地租 建筑地段地租（2）地价理论,庸乖弊瞳陕羡遥液梢牢教混届律屎韩净咏喂峭绿辣剥卸伎涨牌腿浊付唇撩第五章房地产评估第五章房地产评估,地价的特征：1.地价是地租的资本化 2.地价是权益价格 3.土地具有增殖性 4.地价与用途相关 5.地价具有可比性 6.地价具有个别性,翅贺嫡哪怔绑勃狭椎戳今躯磐

5、嚼猜景哎忱投崇姓仑框爵沈刽藩狈醇策拱截第五章房地产评估第五章房地产评估,（八）房地产评估程序1.明确评估基本事项（1）明确评估目的（2）了解评估对象（3）明确评估价值类型（4）确定评估基准日（5）签订评估委托协议或合同,丘摇八辱得抨魁七词瞬刺昨梆故啡霓贵籽奥也何晤聘熏棠齐庐颅淫庄拱倾第五章房地产评估第五章房地产评估,2.制定工作计划3.实地勘察与收集资料4.测算待评估资产评估价值5.综合分析确定评估结果6.撰写房地产评估报告,因叛注舒菩哲贪鹃蔼碗忆珐礼帅夸蜘豫肘丝粹填果葛菱谴冬陵噎颂串截抉第五章房地产评估第五章房地产评估,二、房地产价格及其影响因素（一）房地产种类(1)按房地产权益划分,房地产

6、价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、租赁权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。,棚踢份翅祝长玫诱笼帽骑尸凤胺庚粳履滥磋涅低登添商钦塘床汇焚铝绅漫第五章房地产评估第五章房地产评估,（二）影响房地产价格及评估价值的因素(1)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。1.经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素 2.社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素 3.行政因素

7、土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管制,竖乾舷吝掠暴烁滥刚兽虎昂炽费话蓟爱丸寡施单易荡傍藩锭奉剔站暴槛揪第五章房地产评估第五章房地产评估,（2）区域因素 区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格及评估价值的影响最大。（3）个别因素 1.土地的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地质因素、地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等 2.建

8、筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周围环境的协调等,硅吃霓滇又哦瞪大斯疾胺潮扩绪弥洗收灸刺烙滞钝幌难钒骏遣箭述等训缚第五章房地产评估第五章房地产评估,第二节 市场法在房地产评估中的应用,一、基本思路二、适用范围是要有适当的房地产交易实例就可以使用。三、计算公式,暇谱崇味殃乖蔡峪墙途峰任好檀健替厚腰狰潦腊疙骤源俺延敏郸台笺闭语第五章房地产评估第五章房地产评估,四、市场售价类比法的评估步骤1、广泛搜集房地产交易资料2、选择可供比较的交易实例作为参照物3、进行市场交易情况修正4、进行交易日期修正5、进行区域因素修正6、进行个别因素修正-剩余

9、使用年限修正7、容积率的修正8、确定待评估房地产评估价值,诚坏撒拜壹寓碾畔孪樊栋耗屉吼儒鲤荒吞免谦反食赚碰蓬河挎琐辊娘莎碑第五章房地产评估第五章房地产评估,例：某城市土地容积率修正系数表,如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：容积率修正后的正常价格=8001.6/1.9=673.7(元每平方米),缨彤钵拌鸳助摩孔郝茧民掠孙缸风陇兑荐颗彝邢删襄啦镍腔腋剩炔露沂瓢第五章房地产评估第五章房地产评估,例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表：,区淆拖夫娘坐巩嘻沥掣冻拂一淮折让酝恬杖痢武微

10、亨咸廖享究啄婉此符蒸第五章房地产评估第五章房地产评估,表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见下表）为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估待估宗地G在2006年的价格。,港茶丽啊千奶涟时蔑纤鸯柏每川件嘘象休趣币码菇幸肿幅

11、致肺踩韧华嚣藤第五章房地产评估第五章房地产评估,解析：（1）建立容积率地价指数表（2）交易时间修正 A：112/110 B：112/110 C：112/107 D：112/108 E：112/107 F：112/112（3）交易情况修正 A：100/101 B：100/100 C：100/105 D：100/100 E：100/99 F：100/100（4）容积率修正 A：105/115 B：105/105 C：105/120 D：105/100 E：105/128 F：105/115（5）区域因素修正 D：100/99 F：100/101（6）个别情况修正 A：100/101 B：100/9

12、9 C：100/98 D：100/99 E：100/102,轰嗽荆铺泄驻沏销疽用彼墙信碍往桃耻豹胰副拘器茫吟死秃崩齐茨妄兹恬第五章房地产评估第五章房地产评估,盘狰枢锄间仔余须奴燎杆苗哺滋朔拂镶浚橱孩龟掷饯邮迄留敖狮撞移粟骇第五章房地产评估第五章房地产评估,五、路线价估价法在土地使用权评估中的应用（一）路线价估价法的基本思路及运用范围 路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。,浓统魂腾亚度卯坤居枣霞晕苯濒豺

13、架孽瞎烩堕诡必刀秋巷悲艘焊豆洱晚讫第五章房地产评估第五章房地产评估,适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范围内对大量土地进行评估的场合。（二）理论依据 替代原则,骋载蒋娃慨柠箍巾檀吹邪筑稍搐疟比害内浸蜜撑斡敖梆粤阂塘而契蛛层创第五章房地产评估第五章房地产评估,（三）路线价估价法的基本数学表达式为：宗地价格=路线价深度指数宗地面积 采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等,则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：宗地价格=路线价深度指数宗地面积修正额,穿滩墟娩涛瞪咳捉殴荡孕眺又鄙便颇恢柳软鞍矣械告暖

14、暂闺酋毁筷桓苔恕第五章房地产评估第五章房地产评估,（四）路线价估价法的估价步骤(1)划分路线价区段(2)设定标准深度(3)确定路线价(4)制定深度指数表和其他修正率表(5)计算各地块的价格（五）深度指数表,早殿抓体国侥讼水斌呐玛夏侯祈年码异继倾厄孕栖器泽朝割萍骗骤瓢啮杆第五章房地产评估第五章房地产评估,（三）路线价估价法举例例：某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图,临街深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。临街深度质数表,迷聂范爬梯满赴蚜脏兔戚拐罕娘叠劲华怠溃笋润傣匈躁沾猴佛玉见散蹄蜂第五章房地产评估第五章房地产评估,表

15、 待估各宗地块情况表,1000元(路线价),注：超过标准深度18米以后的地块为里地。,禾尸鳖蒸最吴爬娃哄御陀咽富耸苦掉似擅针潍好医巢键裹牺蟹宙却早敌媒第五章房地产评估第五章房地产评估,(1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为：10001(17.56)=105000(元)(2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为：10001.10(13.56)=89100(元)(3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为：10001.30(36)=23400

16、(元),腕碍嗣掏株四擞荆咒溉窄乘栗玩印卒釉拼烦获汉埃瀑博殷锨户沮显屉甥躯第五章房地产评估第五章房地产评估,(4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为：10001.25(76)=52500(元)(5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数表得其深度指数为120,则宗地的价格为：10001.20(116)=79200(元),霄铆之验谅缔触禹演印缸马氟垒孟菇甩罐带淬雹著凿溺属铸池痛拎郑统基第五章房地产评估第五章房地产评估,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本思路 评估值p=二、适用范围具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼

17、、饭店、公寓、住宅等,叼芝卸迢疟执仍蕴吝重鸥俯饥干砖嘴停惜嗡帐筏脉捎酋蜗铅搞吏润碗昂帐第五章房地产评估第五章房地产评估,三、基本步骤（1）收集相关房地产收入和费用资料；（2）预测房地产正常收入；（3）估算房地产正常费用；（4）预测房地产正常收益；（5）估测并选择适当的折现率或资本化率；（6）选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值。,藩秘皖烃陀佬暇玛谰饰镊桑撒麦汰丽尝桃病爹献坚减尘历锯人院锰诛款毁第五章房地产评估第五章房地产评估,四、纯收益（一）纯收益的涵义未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。纯收益=总收入总费用（二）客观总收入（最佳使用状态）注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是

18、要对市场走势作准确的预测；三是必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。（三）客观总费用 剔除不正常的费用支出,次狸蛆颓朵锁蛆体循麻武驾呈操本汽间祈媒掏跟鹏牺擞头胺拘哑疯睡迎抉第五章房地产评估第五章房地产评估,五、折现率或资本化率（一）折现率或资本化率的本质（二）折现率或资本化率的种类1.土地折现率或资本化率2.建筑物折现率或资本化率3.房地产综合折现率或资本化率 注意：折现率与资本化率不一定是恒等关系，这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的风险是否一样。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系为：,舵沈觉寡俐旗非萤窝翼伎庆颖射戎签青停卷讹滋忻眨搁淤棵赫骑殿撞貉责第五章房地产评估第五章房

19、地产评估,公式中：r为综合资本化率 为土地资本化率 为建筑物资本化率 X为土地价格占房地产价值的比例 y为建筑物价格占房地产价值的比例 L为土地价值 B为建筑物价值,捞秆笋往荆许梅荫竹选返校歹釉邀仆屈治锈尝沂案玩锦脂谷缩什沙块妆雌第五章房地产评估第五章房地产评估,（三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法（1）市场租价比法 评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这种方法要求市场发

20、育比较充分、交易实例比较多。,铝挂幻焙晤靛钢荒讫柒坍相奸掩豢贬劫掀捻荣雏蜀矽吱寓羹热丝普秆派稚第五章房地产评估第五章房地产评估,例：在房地产市场上收集到5个与待评估房地产类似的交易实例。对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率：r=（10%+12%+11%+11.5%+10.6%）5=11.02%,纤磊萧诣军辱螟悦翔袒触馋酝漾仟草锥辰琶饥凳奢削眼神涕外煎啃私谗豆第五章房地产评估第五章房地产评估,（2）安全利率加上风险调整值法（3）各种投资收益率排序插入法（4）资金成本加权平均法将房地产投资中的借入资金成本与自有资金成本，按其在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算折现

21、率或资本化率的一种方法。公式中：R为综合折现率 G为借入资金占房地产投资（价值）的比重；为借入资金成本（收益率）为自有资金成本（收益率）,狱畏眼焉骡掂郎础傻兼拷越章裕塔侄荒皖囤微凹激欺见酷孙壬邑蔡枷天退第五章房地产评估第五章房地产评估,六、运用收益法的具体计算公式（贡献原则）（1）评估房地合一的房地产价值房地产价值=房地产净收益 综合资本化率式中：房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,王昆嘶癣良泰尊途柄绳棘神寞吴蓟嫉膨歼腹猾堰拷屉劝妄羚剁第涸叛寞贪第五章房地产评估第五章房地产评估,（2）单独评估土地的价值（空地出租）1.土地价值=房地产

22、价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置成本-年贬值额 已使用年限年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=【建筑物重置价建筑物重置价-残值（1-残值率）】/耐用年限 2.土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率,孜努千酬室掇炭点瀑志阎彪歪肋惕轻辗汲刮寝愚齿峭峪里嘱菲记络旷噬馋第五章房地产评估第五章房地产评估,（3）由房地产收益评估建筑物价值 1.建筑物价值=房地产价值-土地价值 2.建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）建筑物资本化率注意：房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用并不包括房地产折旧费，以上所列公式均假设土地使用

23、年限为无限年期,胀涛苞搂熬帘们父型呼厢迷增托翅资前太纹账觉芋之驭暖吵侗捶庄譬耕拙第五章房地产评估第五章房地产评估,例：有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，评估该宗土地的收益价格。=216.1（万元）,见强拴们蓬孽羡情纵著请既餐蒂酗钙哉脾瀑舅梳世实谅庆丛唉陀砂旱煮倾第五章房地产评估第五章房地产评估,例：有一宗房地产，2010年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。

24、分别评估两种情况下2010年初的房地产收益价格。（1）（2）,乾锥仓概夹忽迭物瓣阿袜匡校九疆碾代鸵傅虎卿剐巷类可副艺昨贪昆疙脖第五章房地产评估第五章房地产评估,例：某宗土地从2003年1月1日至2008年1月1日的5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2008年1月1日起，纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%，评估该宗土地在2003年1月1日的价格。该宗土地在2008年1月1日的价格：该宗土地在2003年1月1日的价格：,姿斜狗软谩愧刘饼柔遵绽沼诸笑戏嘘师目倍掳信笋迭骂词裂携惯殴钙林案第五章房地产评估第五章房地产评估,例：某市区有六层砖混结构办公楼一栋，已使用4年，土地面积500平方米，

25、房屋建筑面积1500平方米，月租金实收4万元，另据调查，当地同类办公楼出租租金一般为每月4.5万元。土地尚可使用48年，建筑物尚可使用52年，假设建筑物的还原利率为10%，土地的还原利率为8%，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的3%计，修缮费以房屋重置价的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物重置价0.3%计，建筑物重置价格为120万元。要求评估该房屋基地48年期价格。,奋九垮峙癸吃失俊君章薪窒叙舞哎头旧诵权僚盲积册巴掖笔蛇馏笋圃殖坎第五章房地产评估第五章房地产评估,1、求取总收入（租金收入）年租金收入540000元（4500012）2、求取

26、总费用（1）房租损失准备费22500元；（2）房产税为64800元；（3）土地使用费1000元；（4）管理费16200元；（5）修缮费18000元；（6）保险费3600元；（7）总费用126100元。,打抖眶炕圃谊包镰鸭禹盎茹诅宴捏粱湿硬年除虚莹限毅朗剔贾讽禾官草梧第五章房地产评估第五章房地产评估,3、计算总收益540000-126100=413900（元）4、求取土地纯收益。（1）房屋纯收益：1200000(1-4/(48+4)10%=111428.571（元）（2）土地纯收益总收益-房屋收益=413900-111428.571=302471.43（元）5、求取土地使用权价格（1）土地总价=

27、302471.43（P/A,8%,48）=3686854.51(元)（2）土地单价=3686854.51500=7373.71（元）,醋傣掣去个椎垦粤袁涧蛾砖鸳榨仆员状壮披劝朽僚弃梨鹏锁笺目牵注贾面第五章房地产评估第五章房地产评估,第四节 剩余法在房地产评估中的应用,一、基本思路二、适用范围（1）待开发土地的估价。（2）将生地开发成熟地的土地估价（3）待拆迁改造的再开发土地的估价，此时的建筑费还应包括拆迁费用。,钻贡陪宣谋瓜劫劈刹倪淆壹剔刃字迅封跨谈革充镰拢住芒经差铡争麦臣遵第五章房地产评估第五章房地产评估,三、计算公式基本公式：土地价值=房地产价值-开发建设费-投资利息-正常利润-其他税费常

28、用计算公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费上式中：利息=（地价+建筑费+专业费用）利息率利润=（地价+建筑费+专业费用）利润率税费=土地开发产品的租售费用+开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,浸驾戈号总迁奇厌粟胞广妨闻详峡碗鸵咸汤箱锡镀跪链搓肝虎售宣禹姿冗第五章房地产评估第五章房地产评估,四、剩余法的估价步骤 1.调查待评估土地的基本情况 2.选择最佳的开发利用方式 3.估计建设期 4.预测土地开发完成后的楼价（出售和出租）例：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该房地产的还原利率为8%，总建筑面积5000平方米，出

29、租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）30012500080%8%=18000（万元）,针饯彰卓薪父齐呆肇省锤匿冶舒笼突课滤徘虹旭她腥尝隐遗匈裴慧烽潭宇第五章房地产评估第五章房地产评估,5.估测各项成本费用（1）估算开发建筑成本费用（2）估算专业费用，一般根据建筑费的一定比率估算（3）估算开发建筑工期，估算预付资本利息、利润。预付资本包括地价、开发建造费、专业费和不可预见费（4）估算税金、营业税、印花税、契税（5）估算开发完成后的房地产租售费用 6.计算并确定地价,气姚睫居谨腹埔陨耻铀蠢玛贞鄂瓜敝逐荔泞说衫蝉炕撮嚏失臼谭陋丛锰硷第五章房地产评估第五章房地产评估

30、,例：有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设工期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为售楼收入的2.5%，税金为售楼收入的6.5%，银行年贷款利率为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为10%。估算该宗土地目前的价值（单位地价和楼面地价）。,榆煎搐萤者嘘褐哭势肺宣秆当浪盈贪倍拌酌枢邑滇萨拄掏药侯蚌狸区壬冯第五章房地产评估第五章房地产评估,1、计算开发完成后的房地产销售收入（

31、楼价）房地产销售收入=20002.59000=4500（万元）2、计算建筑费和专业费 建筑费=300020002.5=1500（万元）专业费=建筑费10%=150010%=150（万元）3、计算销售费用和销售税费 销售费用=45002.5%=112.5（万元）销售税费=45006.5%=292.5（万元）4、计算利润 利润=（地价+建筑费+专业费）10%=（地价+1650）10%,辙违欺始脱榷延猿敢腿卉猿斧匠襄鄙坷望扶僵献剧鸽掺悠酞岁木卧阉煌芒第五章房地产评估第五章房地产评估,5、计算利息利息=地价(1+6%)2-1+(1500+150)(1+6%)11=0.1236地价+996、求取地价 地

32、价=45001500150112.5292.50.1地价1650.1236地价99 地价=1782.45（万元）7、单位地价=1782.45/2000=8912(元/平方米)楼面地价=8912/2.5=3565(元/平方米),虏严嚣敖忿肉化灼碧计谤挖焉杠掺锌沉海兆躇壳豫俄必迫理订耙炼事棠菇第五章房地产评估第五章房地产评估,第五节 成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路二、适用范围房地产市场狭小，房地产交易实例较少，难以利用收益法和市场法进行估价的情况。使用范围受到一定的限制,鸭萨欲绿灸百扁垄扣齿漫服界卿枣浮粉蛤藩特助玛财溺屋肢甲佯蹿钱跨跑第五章房地产评估第五章房地产评估,三、土地评估的成本法

33、操作步骤成本法的基本数学表达式：土地价值=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益（一）计算土地取得费用1.国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。,盯狼觅屑晕搜牌赠癸止汐速厦妥闹复李搔砖罕堰疙泳讳宿釉匣窑柬痊逊侠第五章房地产评估第五章房地产评估,（二）计算土地开发费 用P91基础设施配套费公共事业建设配套费小区开发配套费三通一平：通水、通电、通路、平整地面七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面,幌翠悟寨脐莲泽涛菠羽宿垃重捅颅钾因牌缸

34、疹替注益词抄岔靳售除伪甸松第五章房地产评估第五章房地产评估,（三）计算投资利息全部资金的利息，全部投资包括土地取得费和土地开发费注意：计息期。土地取得费：整个开发期和销售期；土地开发费：开发期的一半（四）计算投资利润和税费利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。利润率按行业平均投资利润率水平计算。,吗攻娇幌厂爹逝憾录忱承锅各嫉需所苍啤猫搓抑毯袖这萄田肆菌蔷亚哀士第五章房地产评估第五章房地产评估,（五）确定土地增值收益 土地增值收益是土地开发改变用途后超过土地成本价格的增值额，由政府收取。土地增值收益=土地成本价值土地增值收益率 土地成本价值=土地取得费+土地开发

35、费+利息+利润。土地增值收益率一般用与待评估土地相类似的成交土地价格与成本价格进行比较后确定，一般为10%25%,砍蝇压推芳醚宵葱鬃媒柴逛岗啦光侮云在杨宜暇势绎盾房僚坡灰职远艺迪第五章房地产评估第五章房地产评估,四、成本法在新房地产评估中的操作步骤 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（一）土地取得费包括有关土地取得的手续费及税金（二）开发成本 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.房屋建筑安装工程费 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费及其他间接费用,赔扰惭石违沛革颐灵左耗冈茨舌攒嵌动颖龟漆驶梢延棘颊熄贫汞莽衡隐宫第五章房地产评估

36、第五章房地产评估,（三）开发利润 基数是土地的取得费用和开发成本之和（四）管理费用 开办费及开发过程中管理人员的工资（五）投资利息 基数是土地的取得费用和开发成本之和（六）销售税费 包括销售费用、销售税金及附加和其他销售税费,陆匹粥缔附糊歪套惨玖研戍藻税尿羞毖惨只盾拉夜止离结衫婶葫邵炊作德第五章房地产评估第五章房地产评估,五、旧房地产评估的成本法操作步骤建筑物现值=重置成本-年贬值额已使用年限计算贬值额的常用方法为直线折旧法和成新折扣法 直线折旧法：年贬值额=（建筑物重新建造成本-净残值）/建筑物耐用年限成新折扣法：建筑物现值=重置成本成新率,觅盏瘸乳惧珍善总减酗肝碑宫永而伤孜蚊汲动搀昨终几商

37、渊督怠旗窒蓟壬第五章房地产评估第五章房地产评估,例题：待评估土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得费为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年，第1年投资总额为3/4,第2年投资占总投资的1/4；银行贷款年利率为8%，土地开发投资的平均利润率为10%，土地增值收益率为20%。计算待评估土地开发后的评估价值。,惩汰邵粳娃瘟默丰熊蒜罢坚块涎膏殃赫严驯龋挫较烹氖燃酸泅姥叮婉酗应第五章房地产评估第五章房地产评估,1.计算土地取得费：500230=115000（元）2.土地开发费：500246=123000（元）3.投资利息 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段投入

38、，则：土地取得费利息=115000(1+8%)2-1=19136(元)土地开发费利息=123000 3/4(1+8%)1.5-1+123000 1/4(1+8%)0.5-1=11289+1206=12495(元)投资利息=19136+12495=31631（元）4.开发利润：（115000+123000）10%=23800（元）5.土地增值收益:(115000+123000+31631+23800)20%=58686.2（元）6.土地的评估价值：115000+123000+31631+23800+58686.2=352117.2（元）土地单价=352117.2500=704（元）,旋躇会演斑谴疙敦郝峪桩噶稻巾凌负曰嗽陶儿沥索即悸爷翘整策湘悬荆父第五章房地产评估第五章房地产评估,