xx滨江项目初设整改建议案.doc

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1、昌龙滨江项目初设整改建议案一、关于项目的定位设想昌龙滨江项目，位于重庆南滨路西向末段，隶属南岸经开区，周边高尚住宅区密集，现已包括【隆鑫俊逸天下】、【美堤雅城】等在内的众多楼盘在此修建或投入使用。恒基兆业集团也在紧邻项目旁的地块取得开发使用权，准备修建滨江高端产品。竞争对手的纷纷涌入，从侧面表明，本案所处的位置，毋庸置疑，是今后南滨路又一颇具升值潜力且发展空间巨大的优质地段。那么，昌龙滨江项目，它的定位，应该是怎样的？它应该具有什么样的特征，才能在诸多竞争对手的夹击中脱颖而出？才可以在南滨路这样一个比较特殊的开发地段充分彰显自身的价值并得到消费者的认可？在我们看来，昌龙滨江项目，至少应该拥有以

2、下四点特质：1、 首先，它是一个精品项目。由于项目占地较小，在不占据规模效应的前提下，只有走“精品路线”才能和周边的大型项目相抗衡；2、 其次，它必须要在产品设计上创新。至少它是在同区域创新，否则很难实现差异化，赢得市场；3、 再次，它能够有效针对多层类购房者产生足够大的吸引力，否则无法在竞争激烈的市场里分得一杯羹；4、 最后，它应该充分利用地块价值，最大化开发商的利益。可以将产品价值的最大化与开发利润的最大化完美结合。综合以上四点，我们就可以对昌龙滨江项目的初设进行有的放矢的指导性建议。首先，我们在立足地块基本条件的前提下，提出更有冲击力和创造性的建议。二、初设中原本存在某些问题，不符合“昌

3、龙滨江项目”原本应有的定位设想，亟需整改1、用地红线和建筑控制线混淆图中红色虚线部分，初设将其标为“建筑规划线”，而内部的蓝色虚线部分，又有控制规划的用途。二者明显有矛盾冲突的地方。因此，需要调整清晰。否则，后期的深化方案无法对地块建筑进行排列摆放。2、入口处紧布多层物业，直接影响到该物业的销售前景。小区大门处，紧紧摆放一栋多层单元，从销售的角度讲，这对于该单元物业存在致命性影响，更为重要的是，小区的主要商业设施与其直面相对，紧有近20米的间隔。所以，无论从哪个角度来说，这都是不合理的设计，需要调整，尽量减少此类型产品出现。3、小区商业设计过于平淡，设计上鲜有亮点。 不足之处 从平面图及效果图

4、上，可以看到，本案的商业配套几乎都依赖于入口处的这栋商业建筑，以这种集合式的设计理念来处理整个小区的商业配套。这对于大盘林立的本地块来说，显得太弱小了。第一，商业体量本来就小，占地不过3000余平米，第二，设计上仍然遵循最普通的“大面积住宅+一栋商业建筑”的陈旧模式。小结 这样的商业设计，给人感觉比较生硬，仅仅是为了商业配套而做出来的商业配套。在布局及设计上，鲜有亮点。如此设计，很难和一街之隔的隆鑫俊逸天下商业比较。最终只能沦为普通的社区型普通商业设施。4、容积率偏高从初设的图纸来看，项目的容积率高达1.56。作为高尚多层住宅物业，1.56相对较高。最主要的是，整体感觉小区排布比较密集。5、建

5、筑风格不突出小区整体上建筑风格不明确。无论是建筑风格，还是外立面的色彩，既无异域风格可言，也没有现代简约之美。很难给人留下深刻的第一印象。6、小区外围绿化带处理过于简单作为红线退出的绿化地带，绿化带处理得比较简单。仅采用种植绿化植物的方式加以铺装。没有配合景观小品或者其他的手段。7、入口可以适当增大，与外围绿化带相融合，增强入口的效果。如何将小区大门与门口的绿化带有机结合起来，是项目规划设计中可以思考的一个问题，这样，能够让本来就不大的小区显得更有气势，同时也是巧妙的利用了红线绿化带上的绿化设施。8、小区交通动线存在问题小区的交通车行动线，穿越小区中轴线绿化最大组团，明显是不符合要求。3）、车

6、库人行入口建议改换位置，尽量减少对消防的阻挡，同时增大整体绿化面积。将两个车库人行入口的位置改换，减小对车行道路的阻碍，更重要的是，可以使中轴绿化核心组团显得更加通畅和完整。9、小区存在大量西北向房屋，导致不得不面对西晒问题，对销售而言较为不利。 以上所标示出的房屋，都存在一定程度的西晒问题。尤其是卧室（红色方框），明显的西北向位置摆放，致使西晒不可避免。10、消防设计，与高品质精品楼盘的定位设想背道而驰。1）、西北向楼栋无消防登高面西北向的两栋多层均无消防登高面，设计存在明显的疏漏。甚至连小区中庭的“楼王”项目也没有涉及登高面。2）、在某些细部，可以最大程度的优化消防动线。这两栋多层间的消防

7、动线可以尝试取消，减小道路宽度，将其打造成带有私家花园性质的人性通道。但为了保证消防上的动线通畅，则可以考虑将这两栋房屋背后的道路拓宽，并设计消防登高面，满足消防应急之需。通过对以上原设计方案的细部考察，可知存在一定程度的与地块定位设想不符的细节，显然，问题的存在就会导致产品竞争实力的严重下降。那么，我们应该采取怎样的方式行之有效的加以规避？我司认为：有必要对原设计方案重新设计，充分满足和契合地块自身价值，实现地块的定位设想，做到物尽其用，价值最大化！真实的容积率是多少？通过计算我们可以发现，其实地块的容积率完全可以在规定的范围内打一个“擦边球”，将其提升，在不改变产品形态的前提下，进一步增大

8、销售面积。昌龙滨江项目的实际容积率完全可以达到1.65那么，在此容积率的前提下，完全可以对原有整体设计进行如下的调整，甚至是大规模的整改。方案一一项目可销售建筑面积及可入住户数对比项目总用地面积32750.83平方米，规划容积率1.54，规划绿地率30%，建筑限高18米，两种方案的可销售建筑面积如下（假设两方案商业建筑面积相同，故不计算在内）：原规划方案 板式方案原规划可销售建筑面积：46956板式可销售建筑面积： 54000原规划可销售建筑面积：480户板式可销售建筑面积： 360户备注：可销售建筑面积均不包括地下建筑面积，且板式可销售建筑面积及可入住户数为估算，仅供参考。二项目价值对比（一

9、）根据可销售面积计算假设两方案均价相同，忽略市场环境对均价的影响，项目均价拟定为5000元/。则两种方案的项目整盘总销售收入分别为：原规划整盘总销售收入：2.4亿板式整盘总销售收入： 2.7亿（二）根据可入住户数计算两种方案的设计居住品质不同，可能导致项目均价的不同。对比得出原规划方案的居住品质弱于板式方案，因此可以假设原规划方案的每户均价为50万，板式方案的每户均价为75万，则两种方案的项目整盘总销售收入分别为：原规划整盘总销售收入：2.4亿板式整盘总销售收入： 2.7亿两种方案的总销售收入差价为 3000万元三项目部分成本对比两方案的成本差异不大，土地、地下人防、车库、商业、公建、市政等成

10、本投入相同，区别在于地面住宅建筑的建安成本绿化等成本。序号费用名称预算成本计算说明原规划方案总价板式方案总价(万元)(万元)一工程费用404152501建安成本35214050按750元/计算2设备（电梯）5201200按40万/台计二公共绿化111131按100元/计算三管理费用124161（一+二）3%四财务费用217282（一+二）5.85%30.3五销售费用120135按总销售收入的5%计六总成本46135959两种方案的成本差价为 1346万元结论：根据对比分析可以得出，板式方案的利润高于原规划方案 1654万元，且更具品牌效应。方案一的优势1、 产品成本相对低廉，可以将更多资金用于

11、景观、配套部分的打造，进一步提升项目的整体品质，打造“精品”路线；2、 板式多层类洋房在南滨路虽然不算首创，但如此完整的板式层产品属首次出现，对南滨路的多层产品会产生较大冲击；3、 增加更多的销售面积和销售单位，可以为开发商创造相对丰厚的利润回报；4、 “短进深，长面宽”的板式建筑规律排布，可以更多的增加销售面积和销售单位，充分利用了方形地块的条件；5、 采光面较之原方案提高很多，规避了可能存在的西北朝向的不利；6、 在交通组织及消防动线上都显得比较纯粹、简单，为后期的运营及管理带来便利。方案二一项目可销售建筑面积及可入住户数对比项目总用地面积32750.83平方米，规划容积率1.54，规划绿

12、地率30%，建筑限高18米，两种方案的可销售建筑面积如下（假设两方案商业建筑面积相同，故不计算在内）：原规划方案 新建议板式方案原规划可销售建筑面积：46956板式可销售建筑面积： 45000原规划可销售建筑面积：480户板式可销售建筑面积： 300户备注：可销售建筑面积均不包括地下建筑面积，且板式可销售建筑面积及可入住户数为估算，仅供参考。二项目价值对比（一）根据可销售面积计算假设两方案均价相同，忽略市场环境对均价的影响，项目均价拟定为5000元/。则两种方案的项目整盘总销售收入分别为：原规划整盘总销售收入：2.35亿板式整盘总销售收入： 2.25亿两种方案的总销售收入差价为 1000万元（

13、二）根据可入住户数计算两种方案的设计居住品质不同，可能导致项目均价的不同。对比得出原规划方案的居住品质弱于板式方案，因此可以假设原规划方案的每户均价为50万，板式方案的每户均价为75万，则两种方案的项目整盘总销售收入分别为：原规划整盘总销售收入：2.4亿板式整盘总销售收入： 2.25亿两种方案的总销售收入差价为 1500万元三项目部分成本对比两方案的成本差异不大，土地、地下人防、车库、商业、公建、市政等成本投入相同，区别在于地面住宅建筑的建安成本绿化等成本。序号费用名称预算成本计算说明原规划方案总价板式方案总价(万元)(万元)一工程费用404143751建安成本35213375按750元/计算

14、2设备（电梯）5201000按40万/台计二公共绿化111131按100元/计算三管理费用124135（一+二）3%四财务费用217237（一+二）5.85%30.3五销售费用120112按总销售收入的5%计六总成本46134990两种方案的成本差价为 377万元结论：根据对比分析可以得出，板式方案的成本比原规划方案高377万元，总销售收入比原规划方案低1000-1500万元。方案二的优势1、 富于变化的板式多层洋房排布，可以打造出更有层次的景观，有利于提升整体品质度；2、 建筑密度较之以前大大降低，档次感更佳；3、 购房者在选择面上，更佳宽泛，与方案一比较，方案二不存在绝对位置不好，朝向不好的单位或者房间，销售上均好性很强。这是“短进深，长面宽”的板式建筑房屋所不及的。4、 在消防动线及交通组织上都比原方案更简单，运营管理也更简单；