[PPT模板]登记官培训.ppt
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1、登记类型区分及登记案例 相关问题分析,二一一年九月,总体框架第一部分 登记原因、要件在不同登记类型中的适用第二部分 行政案例解析第三部分 民事案例解析第四部分 执行案例解析,第一部分 登记原因、要件在不同登记类型中的适用,(一)房屋登记技术规程对申请材料的要求B.0.9 申请房地产登记应提交合法、有效的身份证明材料。对申请书中需填写身份证明内容的,应注明证件名称,填写证件号码。说明:本条是关于身份证明材料的原则性规定,体现了申请材料的合法性要求,明确了实践操作中对身份证明材料内容的采集方式。,B.0.10 自然人身份证明材料应符合下列要求:1 境内居民:居民身份证,未成年人宜提交居民身份证或户
2、口簿。2 军人:居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件。3 中华人民共和国香港(澳门)特别行政区自然人:香港(澳门)特别行政区居民身份证或香港(澳门)特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证。4 中华人民共和国台湾地区自然人:台湾居民来往大陆通行证或台胞证。5 华侨:中华人民共和国护照。6 外籍人士:中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照。,3、B.0.11 法人的身份证明材料应符合下列要求:1 境内企业:企业法人营业执照。2 境内机关、事业单位和社团组织:组织机构代码证、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书。3 中华人民共和国香港(澳门)特别行政区
3、法人:在中华人民共和国境内设立分支机构或代表机构的登记证明。4 中华人民共和国台湾地区法人:在中华人民共和国境内设立分支机构或代表机构的登记证明。5 外国法人:在中华人民共和国境内设立分支机构或代表机构的登记证明。,其他组织 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。其中经常出现认识上困难的是各分支机构。民政部门核准登记的社会团体;经核准登记,并领取了营业执照的乡镇、街道、村办企业等;法人依法设立并领取了营业执照的分支机构;中国人民银行、各专业银行设立在各地的分支机构;中国人民保险公司设立在各地的分支机构等等。主要的判断标准是看其登记证明和组织机构代码证。提示:特殊主体1、破产清算中的清算组2、
4、工会法人,B.0.12 其他组织的身份证明材料1 境内其他组织2 境内法人设立的非法人分支机构3 中华人民共和国香港(澳门)特别行政区法人4 中华人民共和国台湾地区法人5 外国其他组织6 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构,B.0.13 房地产登记后,申请人申请办理已登记房地产的其他登记事项时,当其身份证明类型、证件号码等内容发生变更,应提供材料证明申请主体与登记簿等登记档案中留存或记载主体的同一性。注意:证件号码或类型变动并不是变更登记,申请人需要证明的是主体同一性。,B.0.17 用于申请登记的法律文书应为人民法院、仲裁委员会生效法律文书。已生效的一审法院裁判文书,
5、除法律规定不可上诉情形外,应提交一审法院出具的生效确认书或协助执行通知书。,B.0.19 公证材料 1 香港、澳门特别行政区出具的公证材料应经中国法律服务(香港)有限公司、中国法律服务(澳门)有限公司加章转递。2 中华人民共和国台湾地区出具的公证材料应经海基会转递,由中国公证员协会或各省公证员协会确认。3 与我国有外交关系的国家出具的公证文书须经中国驻该国使、领馆认证;与我国无外交关系的国家出具的公证文书,需经与我国有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证后,再由中国驻该第三国使、领馆认证。,B.0.20 境外形成的司法文书应符合下列要求:1 用于房地产登记的澳门特别行政区、中华人民共和国台湾地区
6、形成的司法文书,应经境内房地产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。2 用于房地产登记的外国司法文书应经境内房地产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。3 未与中华人民共和国缔结或参加国际司法协助条约的外国法院裁判法律文书、人民法院不予受理的香港特别行政区法院涉及房地产权属、婚姻关系等民事裁判法律文书、以及其他人民法院不予受理的涉外裁判法律文书,宜通过公证或认证后用于房地产登记。,(二)不同登记原因的登记类型归类初始登记:1、登记原因:新建2、主体上应注意的问题:法人;自然人;其他组织常见主体形式:房地产开发企业。应注意不同资质的房地产开发企业存在修建规模的限制。3、要件:
7、施工许可证的适用范围;集体土地和国有土地上房屋初始登记的要件、程序区分4、实践问题不计算建筑面积的房屋是否应予登记土地抵押、在建工程抵押、查封与初始登记的竞合,房地产联建时的初始登记方式土地的初始登记和房屋初始登记种类的区分涉及建筑物区分所有时的房屋初始登记 能够成为农村房屋所有权人的主体,本集体经济组织成员;主要包括以下几种人员:(1)本集体经济组织内出生,且户口在本集体经济组织的人员;(2)因合法的婚姻、收养关系,户口迁入本集体经济组织的人员;(3)根据国家移民政策,户口迁入本集体经济组织的人员;(4)户口迁入本集体经济组织并实际居住,在原居住地未取得承包地,无稳定非农职业,经本集体经济组
8、织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意,接纳为本集体经济组织成员的人员;(5)原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生:(6)原户口在本集体经济组织的服刑人员(7)法律、法规规定的其他情形。注意:农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时,都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员,申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。区分农村集体经济组织与村民委员会?,房地权利主体一致规则 我国实行二元结构的土地公有制(集体土地属集体经济组织所有,国有土地的所有权归
9、国家),因此我国立法确立的房地权利主体一致的规则是建立在土地使用权和房屋所有权一致的基础上的。由于房地登记机构分立,在实践中房地权利主体一致时常会出现难以调和二者一致性的难题。【例一】甲取得土地使用权证书,并依规划部门的规划许可材料进行建设,在竣工验收之前,甲将项目整体转移给乙,并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。,【例二】甲取得土地使用权证书,并依规划部门的规划许可进行建设,竣工验收后,甲将项目整体转移给乙,并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。【例三】土地或在建工程办理了抵押登记的项目能否进行预售
10、?【例四】土地或在建工程办理抵押登记的项目,能否直接办理初始登记?【例五】土地或在建工程办理了抵押登记的项目,能否直接办理转移登记?,转移登记1、登记原因买卖;互换;赠与;继承;受遗赠;涉及权利主体变化的房屋分割、合并;以房屋出资入股;法人或其他组织分立、合并导致房屋所有权发生转移;2、要件离婚财产分割协议体现的物权与债权区分3、特殊情形涉及抵押的房地产转移要件涉及租赁的房地产转移土地抵押、在建工程抵押与房屋转移登记的竞合查封与房屋转移登记,增加共有人与遗漏共有人的登记类型区分法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养遗嘱继承与遗赠的区分:主体不同。遗嘱继承人是法定继承人范围内的自然人,而受遗赠人是法
11、定继承人之外的自然人、法人、其他组织或者国家。对受领遗产的方式不同。遗嘱继承人在遗产处分前应当作出接受或放弃意思表示,如不作出,则视为接受。而遗赠应当在知道遗赠事实之日起2个月内作出接受的意思表示,否则视为放弃。登记原因不同。遗嘱继承的登记原因是继承,而遗赠是赠与。取得遗产方式不同。遗嘱从被继承人处依据事实行为取得,而遗赠往往从法定继承人或遗产执行人处取得。,转继承和代位继承禁止转移的情形不得转让的房地产:以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
12、权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;其他情形。登记机构是否审查转移的价格,转移登记疑难点:一:所有权变动中涉及到附有条件,或附有负担的内容是否应记载在登记簿中。在实践过程中,时常会出现申请人提交的房屋所有权变动中附有条件或附有其他负担的情形。在办理登记业务时,通常会面临两个问题:1、这样的附条件或附负担是否会阻止房屋登记?【例一】:甲、乙两人离婚,在离婚的民事调解书上记载如下“甲应当向乙支付12万元后,房产归甲所有。如果甲未在规定的期限内向乙支付12万元,则房产归乙所有”,后乙单方持民事调解书申请登记。此类属于附所有权变动成立条件的情形,是一种所有权保留。因为调解书中所附的条件一旦不成立就
13、会与乙申请登记的事项冲突,因此该申请不能准予登记。因此也就不存在登记簿中会记载附条件等限制。,【例二】:甲、乙两人离婚,在离婚的民事调解书上记载如下“房产归甲所有。甲应当补偿乙12万元。”后甲单方持民事调解书申请登记。生效民事调解书属有效裁判文书,其中对于房屋的所有权归属已有明确,因此应当予以登记,对于甲与乙之间的补偿款,应属于债权范畴,不属于登记部门的登记范畴,因此登记簿中不应当进行记载。如果甲未能对乙履行款项支付义务,应由其通过民事诉讼渠道进行解决。【例三】:甲、乙两人离婚,在离婚民事调解书上记载“待十年后,小孩丙年满18周岁时,房产方归甲所有”,后甲持民事调解书申请登记。该例是一种附期限
14、的所有权变动,甲对房屋享有期待权,这种情况不能直接办理所有权登记。如果甲、乙之间能形成预告登记约定,则可考虑办理预告登记。,【例四】甲将房屋赠与给乙,在赠与公证书上载明,“甲在有生之年对该赠与的房屋享有居住权,如受赠人转让该房屋,受赠人负责解决赠与人的居住问题,并承担相关费用。”甲乙后持公证书申请办理房屋登记。此类情形是一种附义务的赠与,理应办理登记,但由于我国现行法律规定并未规定登记部门应在登记簿上记载相应房产的使用权等方面的内容,因此相应的义务不应当记载在登记簿中,也不能产生阻止交易的结果。当然合同法第一百九十条、第一百九十二条规定了附义务的赠与,且受赠人不履行赠与合同约定的义务,赠与人可
15、以撤销赠与等内容,如果该例中乙未履行相应义务,应由甲、乙通过民事诉讼方式解决,不属于登记部门的管理范畴。,变更登记登记原因:房屋所有权人的姓名或名称变更;房屋坐落变更;房屋名称变更;房屋面积增加或减少;同一所有权人分割、合并房屋(一)疑难问题1、区分房屋面积增减和房屋改扩建2、区分涉及权利归属变化的房屋分割3、共同共有转化为按份共有4、按份共有转化为共同共有5、区分不涉及房屋权属的公司股份变化6、区分公司名称变化中的公司内部改造和公司主体变化的改制,注销登记登记原因:房屋灭失;放弃所有权疑难点:1、放弃房屋所有权指的是房屋所有权人对所有权的抛弃,而并非日常共有状态下当事人认为可以放弃就实现将份
16、额转移到共有人之一。2、申请注销登记的房屋尚存在他项权利,应当提供他项权利人的书面同意文件,遗失补证 遗失了产权证,在申请补证的时候,是否能因为有登记簿记载就不履行在报刊上刊登遗失声明?声明后能否立即补发?严格地说登记是一种行政程序性行为,程序是否遵循法定直接影响到登记结果的合法性,也是据此判断登记机构是否尽到了合理、审慎审查责任的标准之一,因此登报公示是不可或缺的。但由于立法并未对声明的时限作相应的规定,而行政诉讼中更多的是对行政合法性的审查,而不涉及其合理性。因此公告时限无相应限制。,一般抵押权登记1、分类以标的物区分:房地产、在建工程、房屋期权抵押以担保债权是否具体确定区分:最高额抵押和
17、一般抵押2、几个理论问题(1)禁止流抵押条款:抵押权人和抵押人不得在抵押合同中约定债务履行期届满,债务人如不履行债务,抵押物即归抵押权人所有。(2)掌握抵押登记的事项:如债务履行期限;担保范围;抵押人、抵押权人姓名名称、房屋坐落等。区分债务履行期限;登记时点;当事人约定的抵押期限担保法司法解释:当事人约定或登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力,登记簿上记载的是债务履行期限。,(3)抵押权设立时点登记生效;区分物权效力和合同效力(4)混淆点担保物权和用益物权的区分地役权是用益物权,登记时作为他项权利,颁发他项权证(5)区分权利价值和被担保主债权数额(6)超额抵押(7)抵押
18、顺位(8)禁止抵押情形权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;已依法公告列入拆迁范围的房地产;被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。,(9)无金融许可证的投资公司能否办理抵押登记(10)企业之间能否资金借贷,以房地产作抵押(11)民间借贷银行利率超出同期银行利率4倍(12)公司向其他企业投资、为他人提供担保以及为本公司股东或实际控制人提供担保(13)债务履行期限届满是否导致抵押权丧失优先受偿权(14)担保与反担保反担保与担保的根本区别在于,担保针对的是主债权,反担保是对担保人履行担保
19、义务后所取得求偿权的担保。反担保的订立程序、有效条件、当事人的权利义务、担保权的实现方式等,均与担保相同,提交的材料除其他登记要件外,还应提供反担保抵押合同、借款合同、委托担保合同、担保合同。办理反担保抵押登记时,登记簿中记载的担保金额及债务履行期限应与反担保抵押合同中约定的内容一致(最高额反担保合同除外)。(15)购销合同能否作为抵押关系主合同,抵押权设立登记抵押当事人根据申请将抵押权设立事项在登记上记载抵押权变更登记登记原因:抵押权人的名称、地址发生改变;抵押物的地址、面积发生改变;抵押权内容中的抵押权人顺位、抵押权存续期变化抵押权转移登记登记原因:抵押权人将其享有的房地产抵押权随主债权转
20、移给新的债权人,新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利,即抵押权的课题和内容均不发生变化,仅抵押权主体发生变化。具体情形:住房抵押贷款证劵化;阶段性担保;烂尾楼处置;金融机构不良资产处置,抵押权注销登记登记原因:主债权消灭;抵押权已经实现;放弃抵押权;债务人未经物上保证人书面同意转让债务。特殊问题:1、抵押权清偿顺序2、购房人权益保护、建设工程价款和抵押优先受偿权宅基地上建造的村民住房抵押的困惑物权法、担保法及房屋登记办法均明文规定宅基地使用权不得抵押,因此,在宅基地上建造的村民住房也不能抵押。所以,农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋,只有乡(镇)、村企业的厂房等建
21、筑物可以设定抵押,但其占用范围内的土地使用权一并抵押。,限制:农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。注意:把握乡镇、村企业的性质。乡镇、村企业并非指在乡镇、村地域范围内兴办的企业。按照乡镇企业法规定,乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,为乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。,在建工程抵押权登记关键因素:(1)目的要件:在建工程抵押权的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”,该贷款的用途是继续建造工程。这就要求银行不能接受在建工程抵押而发发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。(2)主体要件:在建工程抵押的目的是为了满足
22、本项目的建设需要,出于这个目的,其权益人与债务人须为同一人,在建工程的所有人不得将该在建工程为其他的债务设定担保。在建工程抵押的抵押权人是具有金融许可证的机构,可不限于银行,如信托投资机构等。(3)客体要求:在建工程抵押的抵押物必须是债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”。登记类型:在建工程抵押权抵押的是已经完工部分还是待建部分?,最高额抵押权登记1、最高额抵押权的设立登记 关于最高额抵押权设立登记需要注意的是,尽管办法第五十条只是说以房屋设立最高额抵押的,当事人应当申请最高额抵押权设立登记。但是,这并不意味着只有现房可以设立最高额抵押权,在建工程和预售商品房也都可以设立最高
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