建业住宅集团项目开发关键流程及成果(doc8).doc

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1、建业住宅集团项目开发关键流程及成果（草案）一级流程二级流程成果责任单位责任人完成周期备注项目决策阶段目标市场调研项目营销策略市场拓展中心项目信息收集研究项目市场调研报告市场拓展中心实在项目可行性研究报告市场拓展中心目标宗地选择市场拓展中心一并确定开发周期、利润指标项目立项项目投资立项书（项目立项批文）财务中心部门经理2周项目设计任务书设计中心总经理1周设计中心牵头，工程部负责配合购买项目宗地建设用地规划许可证工程部部门经理国有土地使用证工程部部门经理节点：土地证办理完成日期注册项目公司公司营业执照管理部部门经理2周税务登记证审计证财务部部门经理1周组建项目公司企业组织机构代码证管理部部门经理1

2、周编制项目开发工作计划项目公司人员名单总经理总经理2周项目推介充分利用各种推介资源项目设计阶段设计单位招标项目开发工作计划书总经理总经理2周施工图设计单位设计中心1周园林设计单位设计中心1周装饰设计单位设计中心1周项目规划设计及营销方案确定项目投资估算书财务中心1周项目规划设计方案设计中心1月节点：项目总规方案出图日期项目营销计划销售部部门经理1周项目扩初设计及项目概算编制项目扩初设计方案财务部部门经理1周项目投资概算书工程中心2周项目施工图设计及项目投资预算、项目施工计划编制项目施工图财务中心1月节点：施工图纸完成交付日期项目投资预算书工程部部门经理1周项目施工计划书工程部配套人员项目实施阶

3、段项目报建文物勘探报告与地质勘探报告工程部部门经理建设工程消防审核意见工程部配套人员3周建设工程抗震审核意见工程部配套人员3周建设工程规划许可证工程部配套人员3周施工许可证工程部配套人员2周配套工程报建财务部部门经理1个月项目资金准备项目投资计划、融资计划财务中心部门经理1周按揭办理计划工程部部门经理1周招标项目施工单位招标工程部部门经理1周监理单位招标工程部部门经理1周设备材料招标工程部1周营销代理公司招标销售部营销物料招标销售部部门经理施工前准备图纸会审工程部部门经理场地三通一平工程部部门经理砌筑围墙、围墙装饰销售部部门经理节点：砌筑围墙及围墙广告完工日期项目开盘销售执行项目认购销售部部门

4、经理节点：预售证办理日期开盘销售部部门经理1周节点：开盘日期销售、回款计划书销售部客户服务销售部每月定期对业主开放、参观施工组织计划建筑工程管理工程部土建技术人员1年节点：开工日期、主体结顶日期安装工程管理工程部安装技术人员1年配套工程管理工程部1年园林绿化工程管理工程部部门经理装饰工程管理工程部部门经理竣工验收申请交验书工程部部门经理节点：交工验收日期单项工程验收单财务中心部门经理违工以及遗留问题的处理说明总经理工程决算项目决算书、项目档案财务部部门经理节点：清盘日期工程备案工程部部门经理过程保修工程部部门经理物业移交及客户服务阶段项目总结项目总结报告物业分公司2周移交物业物业移交验收函物业

5、分公司验收计划物业分公司验收清单物业分公司移交客户管理部产权证办理管理部项目后评价项目完成报告物业分公司项目执行情况审核备忘录物业分公司客户服务入伙手续办理物业分公司客户装修管理客户回访百问百答1、如何编写项目市场调研报告？ 营销2、如何编写项目可行性研究报告？ 财务3、如何编写项目投资立项书？如何建立土地前期购置决策标准体系？ 市场4、如何编写项目设计任务书？ 子公司5、如何办理建设用地规划许可证？ 工程6、如何办理国有土地使用证？ 市场7、如何在拿到土地后迅速制定项目营销策略？拿到土地后需要如何准备开盘工作？ 营销8、如何办理文物勘探工作？ 工程 9、如何办理地质勘探工作？ 工程10、如何

6、办理土壤放射性气体检测？ 工程11、如何办理公司营业执照？ 总办12、如何办理税务登记证？ 总办13、如何组建项目公司，项目公司机构设置及岗位职责有哪些？ 总办14、如何编写项目开发工作计划书？ 子公司15、如何编写项目委托设计任务书？ 设计16、确定规划设计单位需要注意那些事项 设计17、确定施工图设计单位需要注意那些事项？ 设计18、设计单位确定后如何配合？ 设计19、确定园林设计单位需要注意那些事项？ 设计20、确定装饰设计单位需要注意那些事项？ 设计 21、开发项目合理的设计周期应该是多久？ 设计22、项目规划设计方案需要明确那些内容？项目建设标准如何最终确定？ 设计23、设计变更如何

7、进行？设计变更的费用如何洽商？ 设计24、设计合同如何洽商？费用如何最终确定？设计费用支出的流程及办法？ 设计25、如何确定设计中心、工程中心和子公司的责任接口？ 设计26、如何编制项目估算书？ 财务27、如何编制项目营销计划？ 营销28、项目扩初设计方案需要明确那些内容？ 设计29、如何编制项目概算书？ 财务30、项目施工图需要明确那些内容？如何保障施工图的出图时间和质量？ 设计31、如何编制项目投资预算书？ 财务32、如何编制项目施工计划书？ 工程33、如何办理建设工程消防审核意见？ 工程 34、如何办理建设工程规划许可证？ 工程35、如何办理施工许可证？ 工程36、办理配套工程报建工作需

8、要明确那些内容？各项工作流程是什么？ 工程37、如何制定项目融资计划？ 财务38、如何编制按揭办理计划？ 财务39、如何办理按揭手续？办理贷款及按揭手续需注意哪些事项？ 财务40、项目施工单位招标需要注意哪些方面？ 工程41、监理单位招标需要注意哪些方面？ 工程42、设备材料招标需要注意哪些方面？材料的认质认价工作如何做？如何利用建立集团统一采购体系？ 工程43、营销物料招标需要注意哪些方面？ 营销44、如何配合监理公司工作？ 工程 45、招标的主体如何划分？哪些在中心？哪些在子公司？ 计划46、工程合同、材料供应合同签定中有哪些注意事项？ 工程47、砌筑围墙需要注意哪些方面？ 工程48、场地

9、三通一平需要注意哪些方面？ 工程49、图纸会审如何组织，需要注意哪些方面？ 图纸会审的意义、内容、目的、达到的标准是什么？ 工程50、图纸出来后，如何确定小区标高、房屋定位？程序是什么？ 工程51、如何进行工程预决算？ 财务52、如何审查施工组织设计？ 工程53、项目销售的流程？如何使销售管理工作规范化？营销公司在项目营销工作中的作用是什么？ 营销54、开盘工作需要做哪些准备？ 营销55、建筑工程管理注意事项？工程突发事件的费用如何解决？ 工程56、安装工程管理注意事项？ 工程57、配套工程管理注意事项？ 工程58、园林绿化工程管理注意事项？ 工程59、装饰工程管理注意事项？ 工程60、隐蔽工

10、程验收需要注意哪些事项？ 工程61、如何编写申请交验书？ 工程62、如何编写单项工程验收单？ 工程63、如何编写尾工以及遗留问题的处理说明？ 工程64、如何编写项目决算书？ 财务65、工程竣工，如何办理工程备案？备案需要那些资料？ 工程66、集团内部审计体系的内容和办法是什么？ 财务67、如何编写项目总结报告？如何建立项目档案？项目档案包括哪些内容？ 子公司68、物业移交验收函包括那些方面？ 子公司69、如何编写验收计划？ 子公司70、如何编写验收清单？ 子公司71、如何进行移交工作？ 子公司72、如何编写项目完成报告？ 子公司73、如何编写项目执行情况审核备忘录？ 子公司74、如何办理入伙手

11、续？ 物业75、如何进行客户装修管理？ 物业76、客户回访工作应注意哪些事项？ 物业77、如何实现集团文档资料（包括立项、报建、验收）的归口、规范化管理？ 总办78、如何确定月度预算中的估算项目？ 财务79、如何进行月度计划管理工作？ 计划80、如何加快公文、合同的流转速度？ 计划81、如何购置固定资产并进行管理？ 总办82、合同执行后评价制度如何建立？ 计划项目筹备阶段：该阶段的工作是，市场调研、组建公司、土地征用、项目定位1、公司注册、税务注册、团队组建工作2、土地手续办理：注意了解土地办理的相关程序和法律知识。3地质勘探及文物勘探4、项目定位项目定位是项目成败的关键，准确地把握项目定位是

12、项目运作的关键环节，此阶段应完成项目概念定位及概念设计。目标客户定位项目总体定位产品类别及建标初步定位价格策略定位营销策略的定位广告推广形象定位项目开发工作计划书的编制规划设计阶段：此阶段的核心任务是完成项目的规划设计工作的同时完成项目报批、报建和投资概算、施工图预算编制工作。1、 委托设计书的编制2、 设计单位招标：规划设计单位、施工图纸设计单位、园林设计单位、装饰设计单位等3、 项目设计方案4、 项目营销推广方案5、 项目推广设计方案和施工图纸设计6、 项目投资概算和施工图预算 7、 项目资金计划8、 项目施工计划9、 报批、报建手续实施准备阶段1、 资金准备：启动资金、银行融资2、 施工前的准备：围墙砌筑、场地三通一平、施工招投标、样板房、销售中心施工准备3、 项目推广准备：项目营销计划、项目推广会、媒体推广、现场形象包装、销售渠道、物料准备等项目实施阶段 组建施工及施工管理 销售执行：营销计划书、月度执行计划、月度回款计划 项目资料管理 项目竣工验收工程决算项目移交阶段1、项目移交业主2、项目移交物业公司3、项目移交备忘录项目完工后的评价1、 项目总结2、 项目评价：财务评价、工程造价、营销评价、管理评价