扬州市房地产市场调查报告.doc

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1、扬州市房地产市场调查报告一、扬州市房地产发展的经济背景1城市土地和人口状况扬州市土地面积6634平方公里，其中市区980平方公里（2001年前市区不包括邗江区，土地面积仅为148平方公里）。2003年末，全市户籍人口453.61万人，比2002年增加1.39万人，增长0.3%，全市人口密度683.8人/平方公里。其中，市区户籍人口为112.52万人，比2002年增加1.75万人，增长1.6%，人口密度为1125人/平方公里。2003年，全市外来人口14.04万人，占全市户籍人口的3%，其中市区外来人口10.32万人，是市区户籍人口的9.17%，外来人口的比例相对较小。2004年，扬州全市户籍人

2、口为454.39万人，比上年增加了0.78万人，增长0.17%。（2004年为快报数据，下同）2003年，扬州全市地均产值975万元/平方公里，在江苏省长三角地区8个城市中最低。但其市区地均产值比较高，达3063万元/平方公里，高于苏州市区同期地均产值，这说明其城乡经济发展的差异程度还比较大。根据初步统计，2004年扬州全市地均产值为1188万元/平方公里，同比增长了21.77%。2宏观经济的基本发展情况过去由于交通不便利等原因，扬州经济的发展速度一直比较平缓，19952002年，扬州市国内生产总值年均增幅为9.33%，相比江苏省其他主要城市，发展速度显然缓慢一些。2003年起，扬州市国民经济

3、开始出现快速增长的势头，全年国内生产总值为647.22亿元，同比增长15.8%。2004年，扬州市国内生产总值为788.13亿元，同比增长21.77%。2004年，扬州市第一产业增加值为79.79亿元，增长6.4%，占全市国内生产总值比重的10.1%；第二产业的增长速度是同期三次产业中最快的，全年增加值为419.87亿元，同比增长26.99%，占全市国内生产总值53.3%；第三产业发展则相对比较平稳，当年增加值288.47亿元，同比增长17.66%，20002004年5年间的年均增幅为12.87%。2003年，扬州市人均GDP为14300元，同比增加15.62%。2004年人均GDP达1734

4、5元，同比增长21.29%。虽然2003年和2004年扬州市国民经济增长速度明显加快，但与同期长三角地区其他城市相比，其经济发展仍处于比较落后的位置，其中2004年人均GDP指标比仅一江之隔的镇江还低40.61%。表一 19952004年扬州市国民经济增长情况 单位：亿元、%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值299.20351.15376.67401.59426.97472.12505.46558.93647.22788.13比上年增加17.367.276.626.3210.577.0610.5815.8021.77

5、第一产业增加值46.2255.0957.7559.4161.6563.0267.2570.8375.0079.79比上年增加19.194.832.873.772.226.715.325.896.4占比重15.4515.6915.3314.7914.4413.3513.3012.6711.5910.1第二产业增加值167.89185.38188.94194.17204.77231.36246.08272.60330.62419.87比上年增加10.421.922.775.4612.996.3610.7821.2826.99占比重56.1152.7950.1648.3547.9649.0048.6

6、848.7751.0853.3第三产业增加值85.09110.67129.99148.01160.56177.74192.13215.50245.17288.47比上年增加30.0617.4613.868.4810.708.1012.1613.7717.66占比重28.4431.5234.5136.8637.6037.6538.0138.5637.8836.6资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）20022003年，扬州市固定资产投资的力度明显加大，2002年投资额为180.12亿元，比上年增长25%；2003年投资额为247.01亿元，较

7、2002年又增长37.14%，增长幅度创近10年来新高。其中，房地产开发投资的快速增长，对全市固定资产投资增速的加快有很大的拉动作用。2002年，全市房地产开发投资额为26.19亿元，增长45.66%；2003年达43.8亿元，增长67.24%，占同期全社会固定资产总额17.73%，所占比重较2002年上升3.2个百分点。根据初步统计，2004年全市固定资产投资完成330.05亿元，增长33.62%，继续保持较高的增长态势。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）3城市建设发展现状2002年，扬州全市基本建设投资力度开始加大，全年投资额为63.68亿元，增长52.59%；2003年达75

8、.5亿元，同比增长18.2%，占当年全社会固定资产投资的31%。从城市道路状况来看，2003年，扬州全市道路长度为1221公里，比上年增长14.59%，道路面积1539万平方米，同比增加13.29%；其中市区道路长度和面积分别增长29.85%和12.59%。同期全市人均道路面积为10.16平方米，其中市区人均道路面积9.79平方米；全市路网密度为0.98公里/平方公里，市区为0.57公里/平方公里。由此可见，市区道路状况改善的同时，郊区道路状况也有很大提高。城市道路正不断向外围扩张，不但有利于提高郊区经济的发展速度，而且为房地产投资增加了许多亮点，市区外围土地增值潜力不断提高，更具有开发价值。

9、但市区路网密度仍较低，需进一步改善。2004年，扬州市基本建设投资达到94.77亿元，同比增长25.54%。当年的交通运输基础设施建设方面有了很大突破，首先，上半年铁路的开通，彻底结束了扬州无铁路交通的历史，使扬州连接其他城市的路变得畅通了很多；其次，上半年城市建设和环境综合整治完成投资26亿元，改造道路19条，约45公里，进一步完善了城市公共设施；再者，总投资近60个亿的润扬大桥将在2005年上半年全线竣工，使得公路运输不再需要摆渡过长江或绕道南京，可以直接从镇江抵达扬州，这将大大加快扬州未来国民经济发展的脚步。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）4人民生活水平2003年，扬州市城

10、镇居民人均可支配收入8705元，同比增长超过10%；城乡居民人均储蓄余额（按全市户籍人口计算）为9901元，比上年增加1535元，增长18.35%。同期城镇居民人均消费支出5910元，比上年微增6%，占同期可支配收入67.9%。其中，食品类消费和居住消费支出分别占消费支出的40%和10%。根据快报数据显示，2004年扬州城镇居民人均可支配收入为9851元，增长13.2%；城乡居民人均储蓄余额11506元，增长16.2%；人均消费支出为6509元，增长10.1%。虽然收入及支出水平比上年明显有所提高，但从目前整个长三角地区来看，扬州城市居民的收入水平还比较低，在当年长三角地区16个城市中仅高于泰

11、州，比同期长三角地区城市居民平均收入低25%。从目前城市居民居住水平来看，2004年扬州市居民人均住房建筑面积为22.38平方米，比2003年增加4.1%。就居住面积来说，目前当地居民居住水平还比较差。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）二、扬州市房地产市场发展状况1房地产开发投资情况随着近几年扬州城市建设发展的提速，房地产开发投资方面的投入也开始不断加强。2002年，扬州市房地产开发投资26.19亿元，同比上升45.66%，2003年比2002年再增长67.24%，投资额达到43.8亿元。根据统计部门的快报数据显示，2004年扬州市的房地产开发投资继续保持高增长态势，当年全市房地产

12、开发投资额为63.98亿元，增长46.02%，其中住宅投资额48.4亿元，增长60.48%。当年市区完成房地产开发投资额35.16亿元，同比增长33.3%，市区商品住宅投资为29.78亿元。同时我们还看到，在近几年的房地产开发投资额中，商业用房的投资额扶摇直上。从2001年时投资额不到2.5亿元，到2004年时已达到12.8亿元，四年内增长了4倍，可见开发商对当地商业用房的需求前景充满了信心。再从扬州市房地产开发投资与其他同类城市比较来看，2004年其投资额已经超过南通，比镇江和泰州高出63%，当年投资力度明显高于长三角地区同类的江苏城市。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）注：20

13、01年以前办公用房及商业营业用房数据暂缺2房地产开发供应情况据统计部门统计数据显示，2002年，扬州市土地供应量开始放大，当年全市房地产土地购置175.05万平方米，比2001年增长185.1%。2003年，土地购置面积达226.81万平方米，比上年增加51万平方米，增长29.6%。从完成土地开发量来看，2003年，全市完成土地开发面积仅38.23万平方米，虽然同比上升89.7%，但还不到当年购置土地的五分之一。由此可见，开发商手中土地储备量很大。根据房地部门提供的信息，2004年受宏观调控的影响，土地供应总量比上年有所减少。112月市区共出让土地190.61万平方米（全部采用挂牌、拍卖方式）

14、，同比减少44.9%，其中拍卖出让土地43.79万平方米，挂牌出让土地146.82万平方米。拍卖出让熟地均价为1294元/平方米，其中住宅用地1120元/平方米、商住用地1502元/平方米、商业用地4650元/平方米。挂牌出让熟地均价为624元/平方米，其中住宅用地466元/平方米、商业用地1702元/平方米；挂牌出让生地均价为314元/平方米，其中住宅用地205元/平方米、商业用地466元/平方米、商住用地600元/平方米。2003年，扬州全市的商品房施工面积为424.74万平方米，比上年增长54.81%。其中，住宅施工面积353.21万平方米，同比增长63.61%，增长较快。2003年新开

15、工面积的增长速度更是超过了施工面积的增长速度，全年商品房新开工面积300.1万平方米，同比增长67.48%，其中商品住宅257.9万平方米，同比增长81.72%，两者分别占当年施工面积的70.6%和73%。办公用房新开工面积5.76万平方米，比上年大幅增长276.47%，占全年6.99万平方米办公用房施工面积的82.4%。房地部门提供的数据显示，2003年，市区商品住宅施工面积和新开工面积分别为218.1万平方米和163.7万平方米，占全市总量的61.7%和63.5%。2003年，扬州市商品房竣工面积的增长速度略慢于施工和新开工面积的增速，全年商品房的竣工面积为197.16万平方米，同比增长4

16、3.88%。其中，商品住宅157.04万平方米，同比增长47.73%；办公用房的竣工量则出现减少，为3.76万平方米，比上年下降31.88%，预计后期办公用房的竣工面积将会随施工量和新开工量的增加而回升。同期市区商品住宅竣工面积为101.02万平方米，占全市商品住宅竣工总量的64.33%。根据统计部门快报数据显示，2004年，扬州市商品房施工面积为585.26万平方米，增长37.79%，商品住宅施工面积为471.66万平方米，增长33.54%，增长幅度有所下降。然而在当年施工面积中，新开工量依然相当大，商品房及商品住宅的新开工面积分别为415.7万平方米和330.98万平方米，同比增幅为38.

17、52%和28.34%，分别占施工量的71.03%和70.2%。同期全市商品房及商品住宅的竣工量分别为275.15万平方米和223.02万平方米，增幅达39.56%和42.01%。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）注：2000年以前商品住宅竣工及空置数据暂缺根据房地部门提供信息，2004年，扬州市区房地产施工面积为313.44万平方米，比上年增长26.9%；商品住宅为274.43万平方米，占施工面积的87.55%，其中限价商品住宅为57万平方米，占施工住宅面积的20.77%2004年，市区房地产新开工面积220.42万平方米，商品住宅新开工194.77万平方米，其中限价住宅36.27

18、万平方米，占商品住宅新开工面积的18.62%。同期市区房地产竣工面积139.47万平方米，比去年同期增长23.3%；商品住宅竣工面积为118.88万平方米，其中限价住宅32.71万平方米，占商品住宅竣工面积的27.52%。3商品房需求及价格情况2003年是扬州市房地产市场需求猛增的一年。据统计部门数据显示，20012002年，扬州全市商品房和商品住宅销售面积增长率都在10%左右，而2003全市商品房和商品住宅销售面积分别为192.8万平方米和154.47万平方米，比上年猛增68.28%和52.85%；办公用房的销售面积更是增长494.25%，达5.17万平方米，超过全年的竣工量。同期商品房和商

19、品住宅的预售面积也大量增长，分别达到76.21万平方米和67.42万平方米，同比增长57.33%和77.14%。房地部门提供的市区商品房预售面积为115.31万平方米，比上年增加33.15万平方米，同比增长40.35%。需求的大量增加无疑推动了房价的上涨，2003年，全市商品房平均价格2008元/平方米，同比增长27.6%。其中，商品住宅平均价格1785元/平方米，同比增长29.6%，涨幅居同期长三角地区8个江苏城市之首，超过第二名无锡5个百分点，增幅远超过同期扬州市人均GDP、人均可支配收入和人均储蓄余额的增长速度。房地部门提供的数据显示，2003年，市区商品房平均销售价格为2660元/平方

20、米。根据统计部门快报数据显示，2004年，扬州市商品房销售面积为227.05万平方米，其中商品住宅192.97万平方米，分别增长17.76%和24.92%。商品房的平均价格为2317元/平方米，增长27.6%，商品住宅平均价格为2108元/平方米，同比增长29.58%。全市商品房及商品住宅的平均价格再次飚升。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）注：2000年以前商品住宅销售数据暂缺资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）注：2000年以前商品住宅平均价格暂缺连续两年房价以如此高的速度增长，主要是由于以前平均价格的基数较低，随着经济发展形势的看好及需求的大幅增加，使得2003年和

21、2004年的房价飚升。但从长三角地区8个江苏城市的房价来看，2004年扬州市商品房的平均价格涨幅已远高于其他城市。而且相对其目前并不算发达的国民经济及较低的人民收入水平来说，2004年的房价已经偏高（远高于镇江、南通、泰州等城市，仅比常州低6.5%）。另外根据计算，2004年扬州全市房价收入比达到5.82（全部商品住宅的平均价格80）城市居民家庭可支配收入），在长三角地区8个江苏城市中仅次于南京和苏州；而市区房价收入比则高达7.53（市区商品住宅的平均价格80）城市居民家庭可支配收入），大大超出了当地居民的承受能力，预计后期房价增长速度将会明显放慢。根据房地部门提供的市区数据显示，2004年，

22、市区普通商品住宅批准预售面积为117.18万平方米，预售登记面积为104.67万平方米，供求比为1.121，市场结构已转为供略大于求的态势。供求结构的转换使得2004年市区范围内的商品住宅价格增长速度已明显趋缓，普通商品房预售价格从年初的2755元/平方米到年末的2963元/平方米，上涨幅度为7.5%。从城区发展角度来看，原先西区一统天下的局面正被逐渐打破，东区正逐步缩小与西区的差距；从商品房总销售面积来看，东区只比西区少3.65万平方米；从各区的住宅价格来看，第四季度老城区平均价格为3497元/平方米，西区为3127元/平方米，东区为2789元/平方米，区位之间的差价正在逐步缩小。就2005年扬州市区房地产市场发展趋势来看，随着2004年上半年铁路的通车，以及即将开通的润扬大桥（连接镇江与扬州），都将使扬州市交通发生空前的变化，这将对扬州经济的发展、人民生活水平的提高有很大的推动作用，房地产业将保持健康发展的态势。从房价发展趋势来看，虽然2004年的土地供应受宏观调控影响，比2003年有所减少，土地的稀缺性使得开发成本中土地价格有所上升，同时建材价格的上涨（主要是由于国家强制性规定环保、节能材料的使用）也将使建筑成本有所提高。但由于限价商品住宅的大量投入，将抑制房价的快速上涨。因此，2005年扬州房价将保持平稳略升的趋势。