[经管营销]个人合作建房1.doc

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1、 第一部分 我国各地个人合作建房情况任大明2006.10.28 目 录第一部分 我国各地个人合作建房情况 一. 北京合作建房情况 二. 武汉合作建房情况 三. 深圳合作建房情况 四. 成都合作建房情况 五. 昆明合作建房情况 六. 广州合作建房情况 七. 温州全国首例个人集资建房项目有望动工 八. 第二届全国个人合作建房研讨会温州宣言第二部分 国内媒体的有关报道报道和分析 一. 个人集资建房 “风起云涌” 二. 个人集资建房惊动建设部 三. 个人集资建房VS只给富人建房 四. 低价诱惑难抵挡 集资建房是福音还是陷阱 五. 个人合作建房：蛋糕还是画饼？ 六. 大连个人合作建房者质疑行政决定 七.

2、 最新消息: 2006年11月16日个人集资建房温州破 冰成本不足周边楼盘一半第三部分 有关专家及业内人士意见及观点第四部分 个人集资建房主要法律问题与风险全面分析 一、引言 二、个人集资建房的出现背景分析 1. 地方政府行政积极行为 2. 地方政府行政不作为 三、个人集资建房的政策与法律支持 1. 政策支持 2. 法律支持 3. 行政法规支持： 4. 具体实施方案支持： 四、个人集资建房的概念与主要内容 五、社会上流行的个人集资建房的模式 第一种，成立公司（有限责任公司与股份有限公司） 第二种，成立个人合伙企业。 第三种，成立社团法人。 第四种，与房地产公司合作。 六、成立有限责任公司集资合

3、作建房的实践风险 如何保护隐性投资的利益 七、成立股份有限公司集资合作建房的实践风险 第一 公司注册风险 第二 公司管理风险 第三 公司决策权行使的风险 第四 如何有效保证股东大会的决策权和监督权。 第五 建造房屋的土地面积获得风险。 第六 中途增资和集资人中途退出风险。 第七 集资建房费用与廉价控制风险 第八 个人集资建房的必要性 第五部分 2005年中国房地产市场形势分析和2006年展望 一、2005年房地产市场宏观调控 二、2005年中国房地产市场形势 三、2006年房地产市场走势 四、政策建议 第六部分 鞍山地区运营方案(待整理) 一. 北京首例个人集资盖楼项目说明方案参考 二. 北京

4、首例个人集资盖楼项目方案参考说明第七部分 附录: 有关法律及名词术语1.关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(2006/07/06)2.国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知(2006/06/13)3.国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006/05/29)4.国六条详细内容温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展措施(2006/05/07)5.建设项目用地预审管理办法(2004/12/01)6.国家发展和改革委员会关于印发国家发展改革委核报国务院核准 或审批的固定资产投资项目（试行）的通知(2004/09/

5、06)7.国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定 (2004/07/01)8.国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知(2004/01/10)9.国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(2003/08/12)10.协议出让国有土地使用权规定(2003/08/01)11.国务院办公厅关于印发处置海南省积压房地产补充方案的通知 (2002/10/28)12.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002/07/01)13.出让国有土地使用权审批管理暂行规定(2002/05/09)14.建设项目竣工环境保护验收管理办法(2002/02/01)15.国家重大建设项目招标投标监督暂行办法(2

6、002/02/01)16.征用土地公告办法(2002/01/01)17.建设项目用地预审管理办法(2001/07/25()18.中华人民共和国招标投标法(2000/01/01)19.军队经济适用住房建设管理办法(1999/12/16)20.建设用地审查报批管理办法(1999/03/02)21.中华人民共和国土地管理法（1999/01/01修正版）22.中华人民共和国土地管理法实施条例(1999/01/01) 第一部分 我国各地个人合作建房情况 房价太高上涨太快已经成为全国人民的话题。最近几年房价年年涨，年年说要跌，尤其是上海杭州等连续几年上涨幅度超过20%的长三角城市，但是最终不仅没有跌下来，

7、而且在宏观调控和加息措施之下，继续“逆向”上涨，甚至涨幅更大涨速也更快了。房价一波高过一波，创造了只涨不跌的“神话”。与此同时泡沫破裂论，拐点出现论，“普涨之后砍去一半实属正常论”则一个接一个不攻自破。要求房价下跌的人们一次又一次由希望变成绝望。人们对房价上涨也日益麻木，几个月甚至几天里涨三、五百元习以为常，无奈不得。房价真有点“只要压不死打不烂还要涨”的“刚劲”。再看看其他产业，无一不是市场越发展，竞争越激烈，产品价格就越下降，服务质量就越变好，为什么房地产恰恰相反，开发商始终朝南坐北，房价能够涨个不停？ 仔细分析，不难看出这是房地产这个产业包括其市场，销售，各方力量以及政府和其政策等一系列

8、“与众不同”造成的。房地产是一个特殊产业，其最大的特殊性在于离不开土地，房地产最大和最重要的资源是土地。房地产和其他利用可再生资源的产业不一样，土地本身要求增值，由此造成房价“本能”地具有上涨的动力和要求。从土地和成本方面看，房价上涨是正常的，不上涨才是不正常。我们知道，不管是汽车、彩电还是任何其他任何依赖可再生资源发展的产业，其基本规律就是“产量一放大价格必然跌”和“市场越成熟价格越是低”。作为不动产业，房地产业的基本规律恰恰相反：“产量一放大价格必然涨”和“市场越成熟价格越是高”。开发商当然是房价不断上涨的最大得益者、鼓吹者和倡导者。在成本既定的情况下，房价涨一块，开发商纯利润就多一块，所

9、以开发商千方百计利用各种可能，甚至不惜违规违法变着花样提高房价，为房价不断上涨创造条件。与其他产业不一样，由于有了土地价格不断上涨的客观要求，开发商这种不断提高房价的要求和愿望竟然得到极大的可能和满足。与其他市场的消费者可以结成坚固的联盟与开发商抗衡对阵不同，房地产市场的购买大众是不统一的，甚至是分化瓦解的。由于房地产的特殊性（既有消费属性又有投资属性，而其他任何消费品只有消费属性没有投资属性，而其他投资品只有投资属性没有消费属性），房地产市场的购买大众分为自住者和投资者两大类，在很多情况下两大类的利益是不同甚至是对立的，无法形成可以和开发商讨价还价的有效力量。自住者嫌贵了，投资者还觉得便宜：

10、本地人买不起了，外地人和境外人觉得有机可乘；国内人拿的是人民币不存在增值不增值的压力，境外人拿的是美元和目前比美元更加值钱的其他外币，正好利用中国房地产市场躲避一下风险。在房地产市场“三足鼎立”中，政府扮演着最重要的角色。政府尤其是各级地方政府，无论作为城市经济建设和发展的领导者，代表国家实行土地批租的执行者，还是通过土地批租获得巨大财政收入的实际得益者，都没有任何理由希望土地价格和房子价格下降。作为城市经济建设的领导者和肩负重任的责任者，他们当然希望城市发展越快越好，城市面貌越新越好，吸引资金越多越好，市场越“荣”越好，财政收入越大越好，开发商和投资者就成为实现和完成他们“政绩”和目标的左臂

11、右膀（至于房价高了商业成本大了，竞争能力弱了，那是以后的事情）。自代表国家实行批租土地“点土成金”之后，中国的各级地方政府成为世界上最富有的政府。他们从改革开放初期财政收入极其困难捉襟见肘，到现在一掷千金，什么样的宏伟建筑和城市设施不敢建造！纽约肯尼迪机场到皇后区牙买加（JAMAICA）交通枢纽，连接地铁和轻轨的一条短短几公里的高架轨道，各种审议花了五年时间，筹措资金又花了五年时间，前年年底才刚刚完成。这样的工程不要说在上海，在中国任何一个省级城市不用一年肯定“搞定”。市场并不是无动于衷的，市场有市场固有的运作规律和机制。房地产有明显的周期特征，缺乏灵活性，缺乏调节能力和应变能力。一般来说，开

12、发商从批地到建成通常需要二三年时间，在市场出现短缺的情况下，供应量不能立即提高，造成房价上涨。而在房价上涨的情况下，更多的开发商愿意高价拿地，高价拿地势必造成下一轮房价的上涨。但是一旦上马，即使市场发生重大的逆向转变，也箭在弦上不得不发，停工成为“烂尾楼”将遭受更大的损失，因此开发商周旋余地极少，只能顶着头皮上，造成高的时候价格可以更高，低的时候价格势必更低；供过于求时更加供过于求，供不应求时更加供不应求，形成大起大落局面。房地产业比其他产业存在更大和更多的周期性，滞后性和极端性，这种刚性在房地产高速发展时期尤为突出。然而事实的情况是广大的老百姓需要得到他们自身承受得了的房价，人们在寻找着各种

13、的降低土地成本，和开发成本的办法。个人合作建房也在是在这样的背景下出现了，这是一种新的尝试。 一. 北京个人合作建房始末 2003年的12月1日，于凌罡在网易、新浪、搜狐、绿野等十几家网站发出帖子，提出自己的理念。他写道：“我是一个北京人，深刻地体会到房子的重要性，有了自己的房子，不用支付高昂的房租，不用担心被房东或家长扫地出门，美好生活也就从此开始了。 “现在，我打算在国家政策允许下，组织大家集资盖楼，我希望可以得到大家的支持，我们会建立一个具有法人资格的，以协议为主、协商为辅，实行民主制度的非赢利性实体。它叫什么名字，我还没想好，不过，全程透明，是这个合作社的基本宗旨。也许全程透明就该是它

14、的名字”简单说来，于凌罡的思路就是：参与者们，也就是将来的业主们共同出一定的钱注册一家公司，以这家公司的名义购买土地，然后选择设计部门、施工部门、物业提供者等，建起一座属于自己的楼。于凌罡的方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。他提出的设想是，首先业主需要交15万元(可分批交)，利用这15万元，每个业主可以从银行贷到22.5万元。用这笔钱支付买地和建房的费用。楼建好后，因楼房的底商和附属商业设施也属于业主们，可以用从中获得的租金收入来冲抵那笔银行贷款。所以，根据于凌罡的估算，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜40%。 于凌罡还设想了这栋楼的其他一些细节：这栋楼大概是五百来户，

15、共12到15层，每户36平米，层高高于4.8米，可以隔成两层，成为复式住宅。每户可以买两套帖子一发出去，就引起了好多人的兴趣，各种跟帖问的问题五花八门。如，如何规划立项？买土地时能个难题就是资金的运转。最近一段时间，于凌罡和他的合作者们做得最多的事是到北京市土地储备中心的网站上去看土地的拍卖信息。自从国土资源部关于土地的71号令出来以后，以前协议转让的土地，现在必须公开进行挂牌拍卖，这个政策的主要目的是防止土地的不透明交易，对于合作建房来说，这是一件好事，这些信息都是于凌罡特别需要的。最近于凌罡感兴趣的土地有那么几块：一是在西城区官园附近有一块正好适合一栋楼的地方，楼面地价在4000到4500

16、元之间，虽然价钱高了点，但是地处二环路边上，交通发达。惟一不足的是，这块地在规划中是用于综合性用途的，有可能无法用于民用建筑。另外还有北四环霄云路的一块地，楼面地价是3000到5000元，也成为备选。于凌罡现在还不太急，因为土地的信息是陆续出来的，需要有耐心等到一块最合适的地方。不过，他觉得，与开发商一起去竞拍，自己在价格上还是有竞争力的。他们要出比开发商更高的钱才会拿到地。于凌罡给记者算了笔账，以证明他们在土地上的预算实际是比较高的。500人，每人按规定交15万元，共计7500万元，用这7500万元做抵押，预计可贷款1.125亿元。将其中9000万元作为土地预算，一般盖一座独栋楼需购买600

17、0平米的地皮面积，这样每平米的预算是1.5万元。而一般三四环路地段此项的市场价格为1万元出头。但是，他们在买地上资金的压力比开发商要小道理很简单，开发商的前期投入全面要靠自己，而合作建房，前期的钱是每户按规定数额累计起来的，因此另一高出来的地价分摊到每户头上，就显得不那么多了。选好了土地的位置，下一步的任务就是参加竞标，这需要成立一个公司。于凌罡最初的设想为成立一个非盈利组织，或者成立一个基金，但是由于不符合住宅合作社的条件，为了不与现有政策冲突，他决定成立一家公司。于凌罡的想法是：每个业主加入公司时先交5000元的保证金，作为违约时的惩罚，300人就是150万，注册公司时有这些钱就够了。业主

18、其余的钱还放在自己名下账户里，当有支出的时候，每人委托银行转账，直接打到乙方(如设计公司或建筑公司)账上。这些钱不能取出，只能转账，这就保证了资金的安全。4月3日，于凌罡和万通正式宣布“联姻”了。北京的个人合作建房以于凌罡的招安告一个段落。于凌罡从此以蓝城老总身份出现。 二. 武汉个人合作建房始末1999年，连巨生买下了现在的办公室，但巨额的还贷房款和物业管理费用压得他透不过气来，他只在新房里住了1年就出租了，在外另租了一间小房。“我们为什么不联合起来合作建房呢？”连巨生认为，个人集资合作建房可以省去很多费用，包括房地产商的销售利润、广告成本、项目贷款利息、其它灰色开销等等，这些约占建房成本的

19、30%左右。“我们可以用70%的市场价格购买市区相同的房子。而通过个人合作建房实际上，俱乐部成员可以只用市场价格的28%就能够住进满意的住宅，因为俱乐部成员如果筹资达到了70%市场价格的40%，他们就能获得银行贷款。 3月12日，武汉个人合作建房俱乐部正式成立，俱乐部现挂靠在朋友公司下面。目前有成员100多人，其中不乏地产、金融和法律界人士，多数现在还是租房居住。汉口三阳广场一间办公室里，“武汉个人合作建房俱乐部”主任连巨生满意地说“30天过去了，我们合作建房俱乐部的工作进展顺利。”2004年底，连巨生听说汉口武胜路一开发商想拍卖掉一座烂尾楼楼盘。他和圈内朋友一合计，准备筹资买下这座烂尾楼。现

20、在，俱乐部已经筹集到拍卖所需资金。如果俱乐部顺利买下这座烂尾楼，按计划，所有成员要集资改造将来属于自己的房子。成员集资都必须汇往同一个账号，而这个账号由拍卖公司或者法院等相关具有公信力的部门监管。万一俱乐部不能顺利买下烂尾楼，连巨生就准备走另一条道路：改造危房。目前，部分企业或事业单位1999年，连巨生买下了现在的办公室，但巨额的还贷房款和物业管理费用压得他透不过气来，他只在新房里住了1年就出租了，在外另租了一间小房。“我们为什么不联合起来合作建房呢？”连巨生认为，个人集资合作建房可以省去很多费用，包括房地产商的销售利润、广告成本、项目贷款利息、其它灰色开销等等，这些约占建房成本的30%左右。

21、“我们可以用70%的市场价格购买市区相同的房子。而通过个人合作建房实际上，俱乐部成员可以只用市场价格的28%就能够住进满意的住宅，因为俱乐部成员如果筹资达到了70%市场价格的40%，他们就能获得银行贷款。 3月12日，武汉个人合作建房俱乐部正式成立，俱乐部现挂靠在朋友公司下面。目前有成员100多人，其中不乏地产、金融和法律界人士，多数现在还是租房居住。汉口三阳广场一间办公室里，“武汉个人合作建房俱乐部”主任连巨生满意地说“30天过去了，我们合作建房俱乐部的工作进展顺利。”2004年底，连巨生听说汉口武胜路一开发商想拍卖掉一座烂尾楼楼盘。他和圈内朋友一合计，准备筹资买下这座烂尾楼。现在，俱乐部已

22、经筹集到拍卖所需资金。如果俱乐部顺利买下这座烂尾楼，按计划，所有成员要集资改造将来属于自己的房子。成员集资都必须汇往同一个账号，而这个账号由拍卖公司或者法院等相关具有公信力的部门监管。万一俱乐部不能顺利买下烂尾楼，连巨生就准备走另一条道路：改造危房。目前，部分企业或事业单位一些老住宅楼需要改造，一些闲置建设用地急需利用，但因无资金，这些资源被白白浪费。连巨生的一个朋友，去年在汉口某地将某单位一栋3层的危房，推倒重新建成一座8层的新住宅楼。建设期间，他的朋友出资给原住户租房，建成后原住户搬进新居。另外多余的房子被卖掉。“我们可以将多余的房子卖给俱乐部成员啊。”“不管走哪条路，个人合作建房肯定是行

23、得通的。”连巨生说。武汉一些房地产开发商并不看好个人集资合作建房。中信(武汉)置业有限公司副总经理袁勇认为，进入中国房地产行业，需要一定的资质和实力。合作建房俱乐部连一些基本的专业条件都不具备，谈何开发房产呢？武汉地产集团经营部部长喻晓红也认为，在现实条件下，个人集资合作建房难以成功。目前，连巨生的合作建房俱乐部，已经向当地的工商机关申请注册成立了“合建房地产开发有限公司”，并于6月8日取得了营业执照和开发资质。成为全国第二个个人合作建房。 三. 深圳个人合作建房始末 深圳的个人合作建房虽然在国内并非最先产生，但是很可能在全国率先破冰，在真实个案上取得成功。日前，在深圳举行的首届个人合作建房研

24、讨会上，包括深圳合作建房发起人林立人和北京、广州、成都、重庆等地的个人合作建房发起人以及众多律师、参与者均认为，如果通过拍卖拿下现有的烂尾楼，再做扫尾工程，然后装修、分配这样的“深圳模式”进展顺利的话，深圳完全可能在个人合作建房中率先取得成功。合作模式:选择烂尾楼“下手”深圳的个人合作建房发起人林立人表示，深圳有意合作建房者的目的和其他城市一致，就是大家都认为目前城市的房价实在太高，实在买不起。林立人表示，现在深圳确认准备参加合作建房的230多人中，有一些就是他的朋友、同事。在研讨会现场，记者注意到，来自不同地方的人提出不同的个人合作建房模式，深圳更倾向于合作竞拍烂尾楼，他们设想在竞拍成功后再

25、做扫尾工程，然后进行装修、分配。据了解，林立人之所以萌生此想法，缘于去年曾参与深圳一栋烂尾楼的拍卖，后来，因为起拍价过高而流拍。据林分析，如果以个人集资形式参与烂尾楼的盘活，与市场楼价相比，可赚取30的价差。因此，林立人想到了采取个人合作建房的方式。今年年初林立人在阿里巴巴、网易等网站发起倡议，仅仅两个月内便有200人表达了参与的意向。具体目标: 宝安南路的中南大厦林立人表示，位于宝安南路的中南大厦是他的目标之一，按照粗略的估算，要是能够以7500万元拍下这栋总面积约1.8万平方米的建筑，那么房价约3800元/平方米，加上装修等费用，房价约在4500元/平方米。“在这个地段的商品房，4500元

26、/平方米，如果不是合作建房，想都不敢想。”他说，在今年内，他有心拍下一座烂尾楼。各家说法:倒退还是进步？据了解，合作建房在深圳并非没有先例。多年来，深圳原住民以村集体组织为单位的合作建房就很常见，但纯粹以个人集资的方式运作则还没有先例。“虽然个人合作建房在法律法规上并没有太多的障碍，但在市场经济体系发育如此成熟、社会分工已经非常明晰的今天，个人合作建房实际上是一种思维上的倒退。”深圳房地产研究人士半求评论说。另一位深圳地产评论界活跃人士、房地产研究所所长王锋博士持相近意见，他认为，如何获取土地这一道门坎就足以将这些“理想主义者”拦在房地产市场门外。“现在深圳的经营性房地产用地全部是采取招标、拍

27、卖、挂牌方式公开出让的，一块土地价格动辄上亿元，个人集资很难满足这种资金要求。”广东华程律师事务所曾凡金表示，“深圳模式”针对烂尾楼“下手”，已经避开了最棘手的土地问题，而且他们采用“合作”而不是“集资”，本身已经有意识地规避了相关的风险。他认为，这种方式从法律意义上来看体现的是一种进步，因为它更好地体现了社会资源的有效配置。曾凡金表示，有些烂尾楼烂了那么久，现在大家把它盘活了，还解决了那么多人的住房问题，你能说这是一种倒退吗？政府部门: 不支持、不反对、不看好据了解，目前，深圳市政府相关部门尚未给个人合作建房以正式说法。房地产市场管理部门有关人士表示，目前相关方面的态度是“不支持、不反对、不

28、看好”，这位人士也认为，个人合作建房可操作性很难。“虽然现在深圳允许个人参与土地出让，但建房首先要成立一个公司运作，因此，个人合作建房模式也可理解成一个有数百股东的项目公司。那么，公司如何运作和监管都是一个大问题。” 信对于个人合作建房，目前国土房管部门还不会给予任何优惠政策。四. 成都个人合作建房始末意见不合个人集资建房分家 从2005年1月16日成立到现在，不到三个月的时间，为何突然分家？ “其实我们意见的不同是分家的最根本原因！”成都个人集资建房发起人之一的星座房地产管理公司法律顾问石双成说。 2005年1月16日，“成都市个人合作建房项目组委会”宣告正式成立，大家为未来的项目取了一个响

29、亮的名字，叫作“大同家园”。随后，作为首次碰头会到会人之一的四川远景设计院院长唐文宣为大同家园项目组委会免费提供了位于三洞桥的办公场所。 2005年2月，为扩大项目影响、方便群众报名，经组委会研究通过，石双成又在马鞍北路的星座公司增设了一个报名点。这两个大同家园报名点以不同的电话，同时接受大众咨询，并汇总报名资料。不过，两个报名点的出现，使得矛盾也随即显露。 2005年3月7日，为了吸引更多的报名者并使项目能够尽快实施，两个报名点各出资2400元共4800元，由石双成着手操办，在成都某报A06版刊登了一则征集购房者的方块广告。由于电话号码的前后排列顺序，广告见报后，大量的电话都打到了排在前面的

30、星座公司石双成报名处，而唐文宣远景报名处的电话却动静不大，这让唐感到非常不满。 在接受采访时，唐文宣和石双成均表示，他们矛盾的根源就出现在“是自组公司还是借力其他公司对项目进行运作”。唐文宣一派主张由一部分自愿者先出资10万元新注册成立一个项目管理公司对大同家园进行操作；石双成一派则主张直接依托一家现成的房地产开发公司进行集资，这家公司也找好了，就是星座公司。当时唐派还坚持免费报名，而石派则认为应该收取每位报名者30元的报名费：一是可由此甄别报名者的诚意；二是可用于公司的前期运作。 “其实组委会在3月17日就已经分裂了，只是没有对外曝光。”阳光家园一位工作人员回忆道。当天石双成到远景设计院去商

31、量事情，无意中听见一位工作人员在电话中向报名者说起“星座公司是一家皮包公司”之类的话，石觉得这是在侮辱和诋毁星座公司，他一时火起双方发生了轻微的肢体冲突。石双成随即宣布从今以后星座公司为“大同家园”组委会惟一合法报名点，并将唐文宣等人从组委会名单中抹去。 唐文宣告诉记者，为回应石双成的作法，也为了使自己的梦想能延展下去，他们连夜起草了新的章程，改“合作”为“合伙”，成立了“成都市个人合伙建房项目组委会”，项目名称定为“阳光家园”。 4月2日，唐文宣等在人民公园召开会议，宣告“成都个人合伙建房阳光家园项目有限公司”正式成立。至此，个人集资建房兵团在成都一分为二，挟“大同家园”“阳光家园”两个项目

32、各自开始了新的征程。五. 昆明王议祥继云南工商指南网首席执行官崔建群在昆明发起首个个人合作建房联盟后，近日，由云南师范大学退休教师王议祥发起的又一个人合作建房联盟正式成立。昨日下午，该联盟的多人签订了合作建房意向委托协议书。 缘起“小广告”吸引报名者 王议祥副教授在云师大从事心理学教学，于去年退休。他从报刊上了解到一些城市兴起的个人合作建房联盟，并看到自己的一些亲戚因买房而苦恼时，就花了元钱在报纸上登了个个字的广告，想试试个人合作建房。没想到打电话联系的人络绎不绝，目前共有多人报名加入了该合作建房联盟。筹备四处选地但没钱购买。自月日合作联盟正式成立以来，报名者开始了构建自己理想家园的行动。根据

33、大家的设想，建房分为多层与联排别墅，面积从平方米到平方米，以满足不同收入的家庭。随后，筹备小组的名成员分头到有关部门咨询相关政策，到昆明四区找土地。据王议祥说，目前虽意向性地选择了块土地，但因没钱无法购买地皮。进展百余人昨签订意向协议昨日下午，多人聚集在五华区第一中学会堂，听取了筹备小组的工作进展情况，一些成员发表了各自的看法。合作建房工作组与到会会员签订了合作建房意向委托协议书。协议书中写道：当建房区域、地段确定意向之后，会员自设密码在银行开立活期账户，天内存入万元前期建房款，逾期视为会员自动放弃；会员可自由支取建房款；当建房进入实施阶段时，由会员认可并签订授权委托协议，并补足所需的钱由银行

34、正式托管冻结，根据建房工程进度拨付房款。王议祥介绍说：“该协议没有任何法律效应，只是为了考验会员有没合作建房的决心。只要我们确认会员将钱存入银行后，会员就可自由支取。” 规划明年月全面开建该合作联盟提出了以成立非盈利性的企业法人模式来建设自己家园，并构想了建房工作的时间表：明年月底前把建房人数、建设资金情况落实；月底前建房合作社的法人营业执照等证照办理完毕；月底办完建设规划选址定点工作和取得“规划许可证”及“建设规划用地许可证”，并与供地方办完用地手续；月起，全面进行勘察设计；月底前完成施工准备；月起进入全面开工建设。对此构想，筹备工作小组成员满怀信心地说：“政策上没有问题，只是时间长短而已。

35、” 六. 广州合作建房情况 在拿到国有土地使用权出让成交确认书的当天，温州个人集资建房组织者的温州市营销协会特别邀请了北京、广州、深圳等七个城市的个人合作建房组织牵头人，共同见证了这一过程。第二届全国个人合作建房研讨会在温州同时召开，十个城市（有三个城市的代表未到现场）的个人合作建房组织发布了一个温州宣言，决定成立“全国个人合作建房联盟”，探索个人合作建房的各项制度规范化，呼吁政府支持合作建房合作事业。 广州众建房地产咨询有限公司总经理魏琨代表广州个人建房组织参加了此次会议。昨日，魏琨接受了本报记者的专访。 各方支持成就温州“首个” “这次温州那边也以和发展商平等的身份去竞争拿到地的，只不过到

36、最后的时候只有他们一家交了保证金，因为现在温州的地价房价也到了一个较高的位置了，房地产商对后市也没有信心，地块也不大。所以说这个成功也是很偶然的。”魏琨这样告诉记者。除了偶然性原因之外，魏琨认为，温州成为“首个”还与温州人做事踏实、敢为人先的创新精神有关。据魏琨介绍，此次温州个人合作建房的组织者、地块所有者、媒体等各方，都很支持合作建房，包括当地房地产商都为温州成为首个合作建房成功的地方而激动。 当地政府没有设置障碍 运作此次土地招标和房屋建造的浙江瑞安一家房地产公司，自然成为关注的焦点。魏琨说，这家企业规模不是很大，在当地也有几个项目，为了这个项目他们承受了很大的压力，“重要的是，他们有理想

37、，别的地方的房地产商对合作建房没有那么积极，他们觉得自己为社会做了很多事，得到了媒体和民众的高度评价，他们很开心”。据魏琨透露，在15日晚上的庆祝酒会上，温州当地的官员也去表示祝贺，“这已经算是个信号吧。虽然并没有明确地说表示支持，但也没有设置障碍，我觉得这已经足够了。” 土地是个人集资建房瓶颈 温州成功了，这对于全国个人合作建房实践进程意义何在？魏琨说：“这给全国个人合作建房都打了一剂强心针。”他本以为，个人合作建房最先成功应该在一些非省会的中小城市，因为地不紧张、容易拿，“土地是个人集资建房的瓶颈”。他没想到，获得首张通行证竟然是在房价非常高、同样“拿地”不易的温州，“这就让我们看到了希望

38、，在像广州这样土地紧张的大城市个人合作建房也是有可能的成功的”。 广东比江浙保守缺乏创新 对于温州的形势，魏琨显得很羡慕，他近年来已尝试争取过上百个地块，但最终全部流产。“温州的整个环境和气氛都比较敢于创新。相反，广东这边我感觉已经落后了，在某些地方比江浙保守，缺乏改革创新的劲头。我们没有违反法律，我们要求当一个平等的竞争者，而政府只要做好它该做的事情就可以了。”魏琨同时表示，在广州实现个人集资合作建房并无政策障碍，最大的瓶颈还是“拿地”的问题。 瑞安房产商愿来广州建房 “如果有一天在广州拿到地了，你认为是否有房地产商愿意帮你们建房？”面对记者这个问题，魏琨说：“我希望有。主要看企业能不能接受

39、2的利润，能不能把它当作一个理想，承担社会责任。现在房地产商已经成为民众在网上人人喊打的角色，站在了民众的对立面。”他还说，瑞安那个房地产商已经表示，他们愿意到广州来，他们可以到全国各地去。 七. 温州全国首例个人集资建房项目有望动工中新浙江网11月16日电 温州市“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强昨天在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布：温州“个人集资建房”的委托开发商昨天拿到政府挂牌出让地块，5个月后可望动工，将成为全国首例个人集资建房项目。破个人集资建房瓶颈昨天下午，温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产

40、安置地块”的开发权由于此前，正元公司已与受会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会就该地块的房产开发签订“代建协议”，全国个人集资建房组织首次“成功拿地”在温州诞生。这1亿多元土地出让金，将全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。据悉，这1亿多元将交银行保管，“只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能行使支配权。”赵智强表示，“拿地”是全国各地个人集资建房的主要瓶颈，“温州能够破冰，主要得益于市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道，以及目前不明朗的房地产走势。”据了解，在土地出让价屡创新高的情况下，资金实力弱、松散型的个人集资建房组织显然无法与开

41、发公司竞争。去年，赵等人曾在温州看过六七个地块，均因地价太高、面积太大、区位不好等放弃。开发成本不足周边一半据赵智强介绍，该住宅地块占地30亩，项目开发将按政府规划进行，总建筑面积约2万平方米。根据地价估算，楼面价约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米的成本在6300元6500元；再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。“从开发成本预算清单可以看出，该项目土地出让金占开发成本70%以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。”赵说。他透露，该项目能规划成60、90、120平方米

42、3个类型共260套住房。建成后，将按会员注资的先后，在户型、面积、楼层相同的住房中进行抽签。提振全国合作建房士气据赵智强透露，目前温州个人集资建房会员已有400人，“要是这个项目成功，今后还将启动第2个项目。”昨天，共有来自北京、广州、沈阳、武汉等地的7位个人集资建房牵头人到温州参加“第二届全国个人合作建房研究会”。深圳个人合作建房牵头人林立人表示，温州的成功拿地，对全国“合作建房”将起到鼓舞士气和借鉴作用。沈阳集资建房牵头人连巨生认为，国外个人集资建房较普遍，是解决中低收入群体住房的重要力量；而在我国，个人集资建房还处于在夹缝中前行的“弱势群体”，政府部门应在政策上给予支持。 集资建房:暴利

43、有多暴 终于暴露于光天化日 市场化程度最高的温州，又作了一回表率。 当初于凌罡在北京提出“合作建房”，一石入水，涟漪不断，至少广州有人跟进。只是，众多被“心惊肉跳”的房价折磨苦了的人，胃口被吊起了，对“合作”一把有期待了，始作俑者却“沉寂”了，以致有人怀疑他什么是集资建房？集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于

44、当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。们是否被地产商“招安”。其实，这种期待并不一定是非要自己折腾建房的事，期待的是通过“合作建房”把房地产真实的成本揭开，把暴利到底“暴”到何种程度揭开，看看借此能否让“邪门”的房价少点邪性。温州的这次“突围”，擦亮了大家的眼睛。“地块均价每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元”，地价多少暂不讨论，1200块钱的建房成本与当地周边楼盘“每平方米10000元左右的市场价”差出来四五千块钱。在大城市无房者抱怨房价涨得“没了边”的同时，这巨大的差价再次让人“胆战心惊”。即便地产商在

45、拿地建房过程中有不少“灰色支出”，赚到的“油水”也大得可怕，难怪有人曾说干房地产“赚钱比贩毒还快”。咱们不是眼红别人赚钱，只是这钱也赚得太邪门了，与“和谐”也背离得太离谱了。由此，笔者更加相信“招安”说，更加理解“合作建房”拿地不是一件容易事。你想吧，很多地方拒绝公布房地产成本，怕的就是揭开了暴利的黑幕。如今“合作建房”把暴利一下子暴露在光天化日之下至少温州这回是暴露了叫开发商和一些地方政府，怎么受得了？房价问题，也是中央政府调控的政令能否在地方得到贯彻的大问题。北京有“业内人士”不是已经“泄露”了“下有对策”的秘密么？相关阅读个人集资建房温州破冰能破既得利益格局吗？毫无疑问，对开发商来说，个人集资建房温州破冰不是一个好消息。因为这意味着房地产市场的既有利益格局被撕裂哪怕只是一个小口子。要避免这种局面，开发商就必须平息个人集资建房的冲动，要平息这种冲动，就要求开发商让出一部分利润，使房价维持在大多数人能够接受的水准上。从这个角度说，个人集资建房温州破冰，值得我们期待。首例集资建房将开成立大会目前有500人参加据京城首倡个人集资建房的于凌罡日前透露，目前已有500人参加了合作建房计划，由于人数