[理学]土地管理学 总复习.doc

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1、前言一、土地问题 农村农用地问题，核心是土地的质量和产出。 城市建设用地问题，核心是土地的区位。 农用地与建设用地的协调二、土地在国民经济中的地位 土地与人口发展的关系 土地与生产建设的关系 土地与环境生态的关系三、城市土地管理在房地产业中的重要作用 城市土地的稀缺性对房地产供给的影响 土地的位置、用途等对房地产投资行为影响极大第一章 绪论第一节 土地概念及特性一、定义 指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。土地内涵的变化过程(增加为示意图) 在土地这个综合

2、体中，土地质量和用途取决于全部构成要素的综合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。土壤地球表面的陆地内陆水域陆地、内陆水域和海洋不断向空间拓展 土地与国土 土地和土壤从本质特征看，土地生产力，土壤肥力。从形态结构看，土地是地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，土壤只是地表层的一部分。二、相似概念的区别土壤是指地球陆地表面具有肥力、能生产植物的疏松表层。而土地的含义更广。国土是指一国主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。 土地与景观 景观是土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气和物理化学作用紧密联系

3、的综合体，其基本特征是大气候和地理地质条件的统一。 二者最大的区别在于，景观只考虑自然地理因素的作用，极少考虑社会经济因素的影响。 土地资产三、土地的二重性 土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。 土地资源 作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。 土地资源，是一个“发展”的概念，即使现在无利用价值的土地，随着科技的进步、人类需求的多样化，将来可能会有用，可能变为宝贵资源。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。 是指土地财产，即作为财产

4、的土地，具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。 土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。 提供景观的功能四、土地的功能 负载功能土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非生物的安身之所。 养育功能土地具有肥力，具备

5、适宜生命生存的氧气、温度、湿度和各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。 仓储功能土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。五、土地的基本特性土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增殖的功效。 储蓄和增殖的功能 土地质量差异的普遍性 土地不是人类劳动的产物，它的产生与存在不以人类意志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。 自然特性 土地是自然的产物 土地面积的有限性 土地，作为生产资料，与其他生产资料相比，有自然、经济、社会三方面的基

6、本特性。 土地的面积为地球表面积所限定，地质活动和人类活动可能使水域变成陆地，山地化为平地，坡地变为梯田，不断改变着地球表面的形态，但土地的总面积始终未变。在现有的科技条件下，人力不可能创造土地、消灭土地，或用其他生产资料代替。 经济特性 土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同土地单元具有不同的自然、区位条件。因此，土地利用要因地制宜。 土地的绝对位置是固定不变的，地块之间也不能互相调换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的相对位置是可变的，即随着社会经济的发展，土地的区位状况可以改变，这对土地利用及地价具有重要影响。 土地是可更新资源，在农业利用中，通过施肥、灌溉、轮作等措施，可

7、使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在非农业利用中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土地功能的前提下，可以永续地利用。 土地位置的固定性 土地利用的永续性 土地经济供给具有弹性 土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象。土地的经济供给是随着经济效益的提高而变化的，所以是有弹性的。 土地用途的多样性 此特性具有相对性，是相对于某种土地用途而言的，即用于某种用途的土地面积是有限的。因此，应节约、集约地利用土地。 土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土地可同时适用于几种用途，也可从一种用途转换到另一用途，但应

8、坚持最佳用途和最大经济效益原则。例：美国一个城市建筑规模的研究结果显示，在一块价值150万美元的土地上建造不同楼层的建筑，获得的投资利润率呈抛物线变化趋势，先增后减(如右图)。 土地用途变更的困难性农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的； 农用地、建设用地内部的用途变更，要受地质条件、土地质量、利用时间等因素的影响。 土地增殖性 在土地上追加投资的效益具有持续性，不会随着时间的推移而折旧、报废。 土地报酬递减的可能性 在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。见下例 社会属性 人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人与人之间的某种生产关系，这是进

9、行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。第二节 土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辨证关系主要表现为土地的供求关系1、人类需要土地能满足其生产、生活的需求。2、人类生产、生活对土地产生重要影响人类对土地的有效利用，要以一定数量、密度和质量的人为前提。3、人地矛盾人口增加，对土地数量、种类的需求日益增长，但土地供给是有限的。我国确定18亿亩耕地的底线，保证粮食的基本供给二、人地比例关系的变化与环境问题人口增加、城市扩张、耕地锐减粮食环境问题 因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现“吃饭”与“建设”的协调。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地

10、矛盾，避免土地利用对环境的破坏。表现为土地承载力问题 将土地资源利用的外部性内在化 实现土地、人口、环境、经济的协调发展 建立土地、人口、环境组合运作模式三、土地、人口、环境与可持续发展 树立可持续发展观 使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩 实行以预防为主的环境政策 人们利用土地从中获益，但由此造成的资源退化、破坏、环境污染，转嫁给了社会、未来和自然界，而乱垦滥用的责任人却不承担任何损失，这种外部性是造成土地、人口、环境系统失调的基本动因。外部性内在化，要将破坏土地资源与环境的代价由责任人承担，从而使合理利用和保护土地资源与环境，成为人们的自觉行为。 贫困使穷人不得不掠夺式地开发资源，致使环境

11、恶化，从而又导致贫困地区更加贫困，形成恶性循环。 实行有控制的人口转变 消除贫困 要使人口规模和增长率与土地人口承载力、人均社会福利最大化相适应。贫困是人类环境系统恶化的重要动力。 实现土地资源（特别是耕地）供求平衡，使各区域的耕地总量不减少四、加强土地资源管理的措施建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度实行土地资源资产化管理第三节 土地管理的基本概念一、管理 管理者在一定的环境条件下，为有效地实现既定目标，运用一定的方式，所进行的一项综合性活动。二、土地管理 国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制

12、，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。 管理的主体国家 管理的客体土地及土地利用中的各种关系 基本任务维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。 方法行政、经济、法律、技术等 职能计划、组织与控制 环境条件社会制度和土地制度 目标提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求 土地管理的目标必须是当前社会经济条件下能实现的；管理的技术手段也必须与当前的科技发展水平相适应，因此，土地管理活动必须符合当前的社会经济条件。 我国的土地制度规定：城市土地归国家所有，农村土地归农村集体经济组织所有；只有通过国家出让的土地，才能进入房地产领域进行

13、开发、建设，否则其地上的房地产产品不受法律保护。三、我国土地管理的发展历程原始社会游牧时期定居时期标记（最原始的土地统计）土地作为财产，按土色、质地和水分划分等级（是我国最早的土地调查、分类和评价的记录）土地公有制奴隶社会井田规划，土地管理包括了土地调查、分类和地籍簿册的编制，以初税亩的实施为代表土地国君所有封建社会土地的数量作为划分贵族、平民等级和决定其兵役、租税义务的标准，土地管理包括了土地调查、登记和调整土地关系，通过土地改革得以体现。形成了历史上规模最大、最为著名的明代鱼鳞图册土地私有制民国时期维护官僚、买办资产阶级和地主的利益，土地管理包括了土地立法、地籍整理新中国土地公有制原始社会

14、游牧时期土地公有制土地国君所有封建社会土地的数量作为划分贵族、平民等级和决定其兵役、租税义务的标准，土地管理包括了土地调查、登记和调整土地关系，通过土地改革得以体现。形成了历史上规模最大、最为著名的明代鱼鳞图册民国时期新中国土地公有制原始社会游牧时期土地公有制土地国君所有封建社会土地的数量作为划分贵族、平民等级和决定其兵役、租税义务的标准，土地管理包括了土地调查、登记和调整土地关系，通过土地改革得以体现。形成了历史上规模最大、最为著名的明代鱼鳞图册民国时期维护官僚、买办资产阶级和地主的利益，土地管理包括了土地立法、地籍整理原始社会游牧时期土地公有制土地国君所有封建社会土地的数量作为划分贵族、平

15、民等级和决定其兵役、租税义务的标准，土地管理包括了土地调查、登记和调整土地关系，通过土地改革得以体现。形成了历史上规模最大、最为著名的明代鱼鳞图册民国时期初税亩：春秋时期鲁国在宣公十五年（公元前594年）实行的按亩征税的田赋制度，是承认私有土地合法化的开始。春秋时期，由于牛耕和铁农具的普及和应用，农业生产力提高，大量的荒地被开垦后，隐瞒在私人手中，成为私有财产；同时贵族之间通过转让、互相劫夺、赏赐等途径转化的私有土地也急剧增加。 实行“初税亩”田赋制度之前，鲁国实行按井田征收田赋的制度，私田不向国家纳税，因此国家财政收入占全部农业产量的比重不断下降。 实行初税亩，即履亩而税，按田亩征税，不分公

16、田、私田，凡占有土地者均按土地面积纳税，税率为产量的10。初税亩的实行增加了财政收入，适应和促进了新生的封建土地占有关系。春秋时期齐国管仲改革：改革内政，发展生产，改革军制，使齐国强盛，齐桓公确立霸业。公元前356年，秦国商鞅变法：废井田，开阡陌；废除特权，奖励耕战；建立县制。秦国封建经济得到发展，国家实力增强，为秦统一全国创造了条件。王莽改制：公元8年改制：王田私属，不许买卖；多次改变币制。改制失败，激化了社会矛盾。 后周周世宗改革：采取措施开垦荒田，取消苛捐杂税，重视兴修水利，整顿军队，严格纪律。后周力量增强，为后来结束分裂割据局面奠定了基础。 王安石变法：青苗法、募役法、农田水利法、方田

17、均税法、保甲法。兴修水利，发展了农业，政府的收入也增加了一些，军事力量也有所增强。但是新法触犯了大地主的利益，遭到他们的反对而失败。 金世宗改革：提倡开荒，利用黄河故道实行屯田，招募农民垦种，遇到荒歉年，减免租税。改革使北方经济得到发展。 鱼鳞图册 为征派赋役而编制的土地登记簿册，以所绘田亩状如鱼鳞而得名，简称鱼鳞册。据文献记载，南宋绍熙元年（1190）漳州等地即开始编制这种图册，在全国范围内普遍推行始于明洪武二年（1369），进入清代后渐废。 明太祖朱元璋针对两浙富民诡寄田产、逃避赋税之弊，派遣周铸等一百六十四人往浙西核实田亩，全面清丈土地，查实田亩，编造土地清册，即鱼鳞图册。具体办法：根据

18、各县税粮多少，将一县分为若干区，每区又按土地的自然形态分为若干地段，以田地为主，编排字号，详列土地面积地形、四至、土质优劣及上中下等税则。各州、县、都、里将所辖境内的田地图编在一起，栉比排列，制成鱼鳞总图册。各州县年终统一造册解府汇编成一府总册。图册一式四份，分存于县、府、布政使司、户部。意义：明代鱼鳞图册的编制，使赋役的征收具备了确实根据，多少防止了产去税存或有产无税的弊端，使政府税收有了保证，耕地及税额也有所增长。据洪武十四年统计，全国土地面积是三百六十六万七千七百多顷。到二十四年，增至三百八十七万四千七百多顷；赋税收入仅米麦一项，也由洪武十四年的两千六百一十万余石，增至二十四年的三千二百

19、二十七万余石。鱼鳞图册的编制，对于巩固高度专制主义中央集权国家的经济基础，曾发挥了较大的作用。 但明代中叶后，鱼鳞图册与实际逐渐不相符合，而流为具文。清朝建立后，已名存实亡。第四节 土地管理学概述一、土地管理学的研究对象 是作为自然经济综合体的土地的利用和土地关系的管理，这一完整的、综合的、具体的社会现象的规律性。 土地管理学是研究土地管理以及管理过程中的一切职能、经济、法律、技术、行政等各要素的整体运动规律的学科，研究的是一般规律与特殊规律的结合。 从学科性质上讲，土地管理学是管理科学的一个分支，是介于土地科学和管理科学的一门交叉学科，具有经济、工程技术和法律三方面的性质，技术性和实践性很强

20、。二、学科任务和内容 基本任务应用相关原理和方法，研究调整土地关系和土地利用的规律性，以平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态、经济、社会效益。 学科的内容体系 土地管理相关原理 土地管理学内容地籍管理基础手段三、研究方法 综合分析法 系统分析法 比较研究法 模拟研究法 定性定量法土地权属管理土地利用管理土地市场管理核心 日本编制土地利用计划，实行土地交易许可证和劝告制度，重视资源调查，加强教育 港台地区及国外土地管理的主要经验 香港 台湾农地保护，实施土地管制香港行政图，香港地貌图台湾地形图，台湾交通图土地两权，分离管理所有权香港政府；增加财政收入，投资兴建公益性基础设施和公共福利性住房使用权

21、香港任何个人或集团 美国土地有偿使用，合理规划，技术先进 德国重视土地立法，技术先进，土地信息管理，管理队伍建设协调各级政府的土地管理关系 加拿大第二章 土地管理原理一、人本管理原理 人本管理原理强调，在管理的三个要素（管理者、被管理者、管理环境）中，应将人的因素放在第一位，坚持以人为本，即充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。因此，管理应分析人的行为的根本动力所在，根据人的行为规律进行管理。1、行为原理 人的行为都受人的动机支配，人的动机又是由人的需求决定的，这就是人的行为规律，根据此规律进行管理，就是管理的行为原理。 可见，行为的最根本原因在于人的需要，为了满足某种需要，人要进行某种行

22、为，于是，马斯洛提出了“需要层次论”。行为目标动机需要、诱因生理需要安全需要社会需要尊重需要自我实现需要2、动力原理管理活动要达到预定目标，需要动力的推动，利用动力进行激励。二、系统管理原理 任何管理都是对一个系统的管理，必须掌握系统本身的共性和特性，使整个系统达到最优化，实现最佳化管理。贯彻系统原理须把握住系统的三个环节：目的性一个系统中应针对不同层级设置总目标子目标整体性一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体层次性系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率物质动力精神动力竞争动力一般包括三种动力激励力=预期价值期望概率1、整分合原理 对于一个管理系统而言，首

23、先必须是一个统一的有机整体，在整体规划的前提下，进行分工合作，做到优化组合。2、相对封闭原理 在一个管理系统中，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，即要通过反馈信息检验决策的正确性，同时作出新的决策。三、动态管理原理 被管理对象始终处在动态变化中，管理系统本身也随着管理目标、管理对象、外部环境的变化而变化，因此，要注意了解其变化的趋势，掌握影响其变化的因素，从而提高管理的效率。土地管理的对象是土地利用和土地关系，要受到多个内外因素的影响，管理过程中必须掌握这些因素的变化，从而有效地指导土地利用。上级下发指令执行结果反馈，决策1、动态相关原理 分析系统内部各组成部分之间以及系统与外部环境之间的各

24、种相关关系，了解相关信息，建立信息系统，协调各部分的关系，促进事物向预定目标发展变化，以取得管理的整体效应。2、弹性原理 有效管理必须要依据系统内外条件和环境的变化随机应变，因此管理必须留有余地，保持充分的弹性。四、管理效益原理 管理的目的是为了获得效益，要求做到生态、经济、社会三大效益的统一，获得最佳的整体效益。1、整体效益原理使系统各组成部分相互作用，产生1+12的合力效应2、规律效应原理任何事物的发展变化都要遵循客观规律，要获得效益，必须充分发挥各组成部分的优势，使系统整体获得尽可能大的效益。第三章 土地管理的一般过程第一节 政府在土地管理中的行为模式一、政府对土地实施宏观管理的必要性1

25、、土地是必要的、稀缺的资源2、公有制土地的存在3、土地利用外部性的存在4、土地市场存在失灵现象二、政府在土地管理中的行为模式1、作为公共利益的代表，对社会提供公共产品和服务2、协调各土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率3、消除土地利用的外部性4、保障土地市场机制正常运行，纠正市场失灵三、政府失灵与对策（一）政府失灵的原因1、公共决策失误2、政府庞大行政机构运行的低效率和“内部效应”3、寻租活动（二）政府失灵的对策1、强化政府对土地的公共管理职能2、加强公共决策科学化、民主化3、建立良好的地方政府与中央政府的互动合作关系4、强化监督机构与反馈机制5、建立健全土地法律体系和加大执法力度确

26、定目标构建组织实施组织职能实现目标宏观目标中观目标微观目标组织设计组织整合计划组织控制土地管理的一般过程由下图表示：土地管理方法行政方法经济方法法律方法技术方法土地管理的基本任务和原则我国土地管理机构的演变1949-1954年，在某部门内设置土地管理机构 在内政部内设置地政局1954-1982年，不单独设置机构，土地管理职能分属若干职能部门 农业部：土地利用 农垦部：荒地勘测调查和国营农场的土地利用规划 水利部：水土保持 城建或农业部门：建设用地的征用、审批1982-1986年，在某部门设置机构 农牧渔业部：土地管理局1986-1998年，成立直属国务院的国家土地管理局1998年至今，成立国土

27、资源部，成为国务院的一个组成部分第四章 地籍管理 精确性第一节 地籍管理概述一、地籍1、定义是土地的户口，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。2、性质 空间性 由于土地具有位置固定性，土地界址的变动必然带来土地权属面积的增减，所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在图册上标绘清楚，并做到图册与簿册一致。 法律性 体现了地籍簿册的可靠性，地籍图册上的界址点、界址线的位置和地籍簿册上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法律凭证还是地籍的必要组成部分。权属是地籍的核心二、地籍管理 连续性 随着生产的发展和建设规模的扩大，土地的基本状况会经常发生变

28、化，必须经常更新，保持资料的记载和统计数据的连续性，体现其现势性。3、作用地籍是土地管理的基础 为土地管理提供基础资料 为维护土地产权权益等提供基础资料 为改革与完善土地使用制度提供基础资料 为编制国民经济发展计划等提供基础资料 4、分类 地籍资料的取得一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段。1、定义国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。2、分类3、任务 土地调查三、地籍管理的内容 土地分等定级 土地登记 土地统计 地籍档案管理四、地籍管理的原则 坚持全国地籍管理的统一性 保证地籍资料

29、的可靠性和精确性 保证地籍工作的连续性和现势性 保证地籍资料的完整性和概括性 地籍管理是确认土地产权和土地市场的关键，同时也是落实保护耕地基本国策、实现耕地占补平衡的基础和保障。 第二节 土地调查 土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查。一、地籍调查 是利用一定的方法，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。以权属调查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。 我国规定城市土地的所有权归国家，各单位和个人只能拥有国有土地使用权；农村集体土地归农村集体所有。二、土地利用现状调查一宗地、混

30、合宗1、地籍调查单元 权属调查核心是界址认定界址认定过程存在两种情况（相临双方是否出席指界），形成两种结果（无争议与有争议界线） 地籍测量3、地籍调查的程序和主要成果2、地籍调查的内容1、基本内容分县土地总面积和分类面积及其分布2、土地利用现状分类以前实行3个一级地类，15个二级地类，68个三级地类的分类标准；2007年实行新的土地利用现状分类(GB/T21010-2007)国家标准，其中12个一级类，57个二级类3、调查的基本单元图斑三、土地条件调查土地自然条件调查土地社会经济条件调查四、地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查的关系 为确定土地税额、征用补偿，发挥级差地租的经济杠杆作用提供

31、依据第三节 土地分等定级一、概述1、定义将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作，实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。2、分等定级成果的用途 为土地估价提供控制区域 为土地利用规划、布局、合理组织城乡土地利用提供基础资料4、土地分等定级体系城镇土地分等定级农用土地分等定级城镇土地等城镇土地级城镇之间城镇内部3、土地分等定级的理论依据和原则5、土地分等定级的方法体系 城镇土地分等定级的对象是城镇连片建成区和近郊范围内的土地。城镇土地分等往往以城镇整体为单位进行，城镇土地分级则是在城镇内部以地块为单位进行。 由于目前城镇土地分等工作的技术方法尚不够成熟，工作开展也不多，因此，

32、主要了解城镇土地定级方法。城镇土地定级方法体系：1）先用多因素综合评定法初步划分土地等级；2）进行典型行业的土地收益或地价测算，据此对初步划分的土地级别进行校核。这两个步骤构成了城镇土地定级的完整方法体系。 为避免不同评价者的主观性和因生活背景不同造成的判断错误，采用相对统一的标准和科学的参数分值，来表示土地的各种条件优劣，然后在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和，得到总分值，按总分值的高低，即可评定出土地级别。 城镇土地定级公式表达：式中：P总分值（诸定级因素在单元内对土地优劣的综合反映） n土地定级因素的总数 Wi权重（某定级因素对土地好坏的影响度） Fi分值（

33、某定级因素在单元内表现出的优劣度） 通过本公式计算，评定出的土地级别是采用综合分值来表示的，根据总分值的高低初步划分土地级别，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映各级别土地上以货币形态表示的土地收益和地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以须辅以土地级差收益或地价测算等手段，从确定的土地等级中，分行业计算不同级别土地带来的土地收益或地价标准，对划分的土地级别进行校核。2、因素指标类型 根据评价各因素因子的性质及影响方式的不同，评价指标可分为硬指标和软指标两类。 繁华程度是反映土地经济区位最重要的指标 交通条件影响土地使用者的运输成本和心理成本 基础设施反映使用者的生活方便程度 环境条

34、件对经济发展、投资的限制性影响因素 人口状况反映土地需求趋势二、城镇土地定级（一）选择定级因素Fi与土地区位的影响因素关系密切 1、土地分等定级因素概念及因素层次 土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响、并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子体系。（要熟悉城镇土地定级因素、因子体系）硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。例如在评价交通通达度时，城镇道路宽度的级别可参照交通规划部门提供的数据和标准。软指标又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响度。在评价城市基础设施完备度时，给排水、供气、供暖等因子对土地的影响难以

35、用数量关系作为硬指标进行评分，多以其有无问题、供给方式、质量的差异等进行等级划分，并根据当地具体情况赋予每个级别不同分值，实现由定性向定量转化的过程。3、确定土地分等定级因素、因子的基本原则 （1）影响大，对任何城市的土地分等定级都具有重要作用 （2）可获得，保证数据口径的一致性 （3）覆盖面广，对相应类型用地质量评定有针对性 （4）因素指标值的变化，反映土地质量差异城镇土地定级因素表定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少选

36、一备选至少选一备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.2-0.40.3-0.050.2-0.030.15-0.02（二）定级因素权重wi的确定因素权重反映各因素对土地质量的影响程度 只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为土地定级因素。确定城镇土地定级因素权重一般应满足以下要求：第一，权重值大小与因素对土地质量的影响成正比。第二，各因素权重值在0-1之间变化，各选定因素的权重值之和等于1。权重确定方法：1、特尔斐法1）选择专家专家总体的权威程度高；专家（专业）代表面广泛2）设计评估意见征询表3）专家征询和轮间信息反馈 第一轮因素征询 第二轮因素评估，即对个因

37、素赋予权重值或等级评定 第三轮轮间信息反馈与再征询，对前一轮评估结果的统计处理，求出其均值和标准差，将这些信息反馈给专家，进行再征询 依此类推，进行第三轮的分析和第四轮征询，得出协调程度较高的结果按分值评估的均值和标准差公式： 式中：E权重均值 m专家总人数 ai第i位专家的评分值按定级评估中，计算均值和方差的公式： 式中： N评估等级数目 ai等级序号 ni评为第i等级的 专家人数2、因素成对比较法 本方法通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序，要求因素间具有成对比较性；因素比较具有可转移性，即若A、B、C三个因素中，A比B重要，B比C重要，则必有A比C重要。方法简介：第一，将因素集合中的

38、因素两两之间都进行比较，比较结果只有三种（0，0.5，1），即A、B两因素比较，A比B重要，则给A赋值1，给B赋值0；A与B同等重要，则给A、B各赋值0.5。为防止某一因素权重为零，通常在因素集合中设置一个虚拟因素，所有因素都比该因素重要，这样得到新的因素集合。第二，将每一个因素的总分值与所有因素总分值之和相比，逐一得出各因素的权重。3、层次分析法 简称AHP方法，也称多层次权重分析决策方法，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。其基本原理是：第一，把所要研究的复杂问题看作一个大系统，通过对系统的多个因素的分析，划分出各因素间相互联系的有序层次；第二，请专家对每一层次的各因素

39、进行较客观的判断后，相应给出相对重要性的定量表示；第三，建立数学模型，计算出每一层次全部因素的相对重要性的权值，加以排序；第四，最后根据排序结果规划决策和选择解决问题的措施。（三）土地定级因素分值fi的计算1、分值计算原则 得分值只与因素指标的显著作用区间相对应。因为某些因素指标在某些区间上的变化，对土地优劣无显著作用。如：噪声污染指标值在30-100分贝时，对土地优劣度有相当影响，但小于30分贝到寂静无声时，土地优劣度则无什么变化，于是，30-100分贝就称为噪声污染的显著作用区间。总分值与土地优劣成正相关，总分值越大，土地质量越高，级别越高，且与土地效益相关分值体系采用0-100分的封闭区

40、间2、计算方法1）因素对土地质量影响方式及类型 根据因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式不同，分为面状分布和点、线状分布形式。面状因素特征：一是所依附的客体在城镇中分布面积较大；二是此类因素仅对自身客体所在的位置产生影响，而对周围地块基本无外溢影响。城镇中的基础设施、自然条件、绿地状况、人口密度、路网密度等因素均属此类。点、线状因素特征：一是此类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上聚集现象明显，多呈点状、线状形态分布；二是此类因素不仅对自身所在位置上的土地有影响，而且还通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系，对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响，如与商服中心、道路、文体设施、公交站点等客体有关的因素均属此类，这些因素对土地的影响随距离变化呈线性和非线性衰减。 由于两类因素对土地质量的影响不同，在计算各因素分值时，应使用不同的数学模型