房地产投资决策信息系统的开发.ppt

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1、房地产投资决策信息系统的开发,房地产投资的概念 管理模型分析 系统分析 系统设计 系统实施,第七章,一、房地产投资的概念,房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。,一、房地产投资的概念,1.房地产投资的概念及其分类 房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的

2、资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。,一、房地产投资的概念,房地产

3、是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：（1）投资规模巨大（2）投资回收期长（3）房地产的固定性（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约（5）房地产市场发育的不充分性,2.房地产投资的特点,一、房地产投资的概念,房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：（1）政治风险（2）社会风险（3）经济风险 包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。（4）市场风险（5）自然环境风险,3.房地产投资风险,一、房地产投资的概念,（1）地产投资（2）住宅投

4、资（3）公寓投资（4）办公楼、写字楼投资（5）商业楼投资（6）工业楼投资,4.房地产投资类型,二、管理模型分析,在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。,二、管理模型分析,（1）房地产市场预测相关因素 市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是

5、不可控的；影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。,1 房地产市场预测模型分析,二、管理模型分析,1.1 房地产市场预测模型分析,预测的销售量及其市场占有率,市场预测相关因素分析图,二、管理模型分析,1.2 房地产市场预测基本方法,预测方法,二、管理模型分析,2 房地产投资项目经济评价分析,投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资

6、项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。本系统中用的是财务评价。,二、管理模型分析,2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法,房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。,二、管理模型分析,2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法,（1）静态指标,投资利润率（T）投资利税率（R）静态投资回收期（Pt）借款回收期（Pc）,财务净现值（NPV）财务净现值率（NPVR）财务内部收益率（IRR）动态投资回收期（Tp）,（2）动态指标,算

7、法略,二、管理模型分析,2.2 房地产项目经济评价主要变量分析,房地产开发项目经济评价中，涉及到的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。其中，短期借贷成本、建安成本、租金或售价、开发商利润率、地价是最主要的变动因素，对开发结果的影响很大，因而有必要对它们进行分析。,二、管理模型分析,2.2 房地产项目经济评价主要变量分析,（1）租金和售价（2）建设投资 1）地价 2）工程造价（3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期 3）出租

8、期或出售期（4）开发和销售面积（5）投资收益率,二、管理模型分析,3 房地产投资决策模型分析,31 房地产投资决策问题分类,（1）房地产投资机会决策（2）房地产投资类型决策（3）房地产投资开发地点决策（4）房地产投资开发项目规模决策（5）房地产投资资金来源决策（6）房地产价格决策,二、管理模型分析,3 房地产投资决策模型分析,32 房地产投资决策方法,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析

9、法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法、敏感性分析法。,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,41 盈亏平衡分析,（1）线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前提的，这些条件主要有：开发量与销售量相等；在所分析的销售量范围内，固定费用不发生变化；变动费用是建筑面积的正线性函数；销售收入完全随着建筑面积的变动而变动，并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。（2）非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及要求达到某一限度时，正常价格的建筑材

10、料、动力设备、机械设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得，同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此成本函数不再成线性而变成了非线性，,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,42 敏感性分析,敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称为不确定性因素。根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,42 敏感性分析,（1）单因素敏感性分析 每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析

11、。1）确定分析指标 2）选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围3）计算因素变动致使经济指标变动的数量结果 4）确定敏感因素（2）多因素敏感性分析 进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立。,三、系统分析,3.1 系统需求分析,1 现状调查分析,在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普遍存在以下问题：（1）信息的加工处理方式落后（2）信息的存储方式不合理（3）信息的流通渠道不畅（4）信息反馈不及时（5）信息管理不规范（6）决策方法不科学,三、系统分析,3.1 系统需求分析,2 功能需求分析,系统存在的问题决定了系统的需求，进而决定了系统的功能。正是因为客观问题的存

12、在，才有了需求的存在，也才有了系统存在的必要性。因而，对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之上。需求之一 是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理方向转变，通过管理信息系统的建立，实现企业的信息化管理，使企业管理工作规范化、制度化和程序化，并促进企业管理的基础工作，避免业务管理的随意性，提高信息处理的时效性和准确性，理顺企业的信息流程和流向，以便及时、准确地把握企业内部、市场和其他外部信息，提高投资决策的效率。需求之二 是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中，以减少决策的随意性、主观性、人为性，避免决策的失误，提高决策的水平和质量。,三、系统分析,3.1 系统需求分析,2 功能需

13、求分析,（1）信息管理功能（2）信息共享功能（3）数据计算功能（4）文档生成功能（5）模型管理功能（6）辅助决策功能,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,1 组织/业务关系分析,“”表示该项业务是对应组织的主要业务；“A”表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；“R”表示该单位是该项业务的相关单位；空格：表示该单位与对应的业务无关；,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,2 业务流程分析,2.1 房地产投资决策的业务流程,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,2 业务流程分析,2.2 房地产投资决策业务流程图,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,2 业务流程分析,2.2 房

14、地产投资决策业务流程图,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,1 数据汇总,(1)数据汇总,数据分类编码 将系统调查中所收集到的数据资料，按业务过程进行分类编码，按处理过程的顺序排放在一起；数据完整性分析 按业务过程自顶向下地对数据项进行分析，从本到源，直到纪录数据的原始单据或凭证，确保数据的完整性和正确性；确定数据的字长或精度,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,1数据汇总分类,（2）数据分类,输入数据类 原始数据或基础数据，包括本企业历史项目收支数据、市场需求量、投资项目概况、市场环境以及房地产行业政策法规等等。过程数据类 系统在处理过程中所产生的一些数据，包括投资费用估算、收入

15、预测、财务指标、决策分析结果以及敏感性分析的结果等等。最终输出数据类 是指决策者想得到的一些数据，如数据分析统计结果、经济评价报告、最优决策方案等等。,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,2 数据分析,数据分析主要是完成三项工作:汇总并检查数据完备性、一致性、无冗余性；数据流向分析,并检查数据的匹配、共享等情况；数据重要度及相互间的关系分析等等。本系统在进行分析时，主要采用U/C矩阵方法。U/C矩阵本质是一种聚类方法，它可以用于过程/数据、功能/组织、功能/数据等各种分析中。,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,2 数据分析,（1）构造U/C矩阵 纵坐标栏目定义为功能类，横坐标栏目

16、定义为数据类；（2）数据正确性检验 按数据守恒原理，即数据必定有一个产生的源，而且必定有一个或多个用途，可细分为完备性、一致性和无冗余性三条检验规则。,三、系统分析,房地产投资决策系统U/C矩阵数据分析图,数据,功能,C,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,3 数据间相互关系及重要性分析,（1）从数据的类型上分析 系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收入如销售收入、出租收入以及市场需求量等等；过程数据，即中间数据，为最终数据的输出作准备，包括收入预测数据、支出预测数据、财务指标值如内部收

17、益率、投资回收期、净现值等等；系统输出的数据，主要是最优投资方案。,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,3 数据间相互关系及重要性分析,（2）从数据使用频率上分析 原始的基础数据 如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、销售收入、出租收入、市场需求量、竞争对手投资方案，投资方案数据 如投资类型、投资规模、投资地点、房屋价格以及预测数据如支出预测、收入预测在整个系统中使用较为频繁等；（3）丛数据源上分析 基础数据来源于市场信息调查中所得；投资方案数据是针对对基础数据的统计分析之后而加以主观提出的；收入预测、支出预测是对基础数据的预测后（经过预测检验）而得出的。,三、系统分析,3.4 数据流

18、程分析与数据词典,（1）顶层数据流程图,反应了本系统的整体功能结构（进行房地产投资方案决策）、初始输入数据（各种原始数据）以及最终输出结果（最优决策方案），通过对本层数据流程图的分析，可对系统逻辑功能一目了然。,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（2）一层数据流程图,第一层数据流程图共分为四个大的逻辑处理过程，它们分别是市场分析、方案预测、经济评价以及方案决策和评价四个部分，涉及到市场部、财务部、工程技术部等多个职能部门，其中，基础数据、方案支出数据、方案收益数据等作为四个逻辑处理过程的共享数据，这些数据经过四个逻辑处理过程后，最终得出最优方案供决策人员参考。,三、系统分析,3.4

19、 数据流程分析与数据词典,（2）顶层数据流程图,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,（基础数据管理）,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,（方案估算）,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,（经济评价）,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,（方案决策及评价）,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（4）三层数据流程图,（方案分析之数据预测）,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（4）三层数据流程图,(方案决策及风险分析之投资决策),三、系统分析,3.4

20、 数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,数据词典是系统逻辑模型的详细、具体的说明，是系统分析阶段的重要文件，也是内容丰富、篇幅极大的文件。本例只给出投资决策与评价处理过程中的部分数据词典图。,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,数据流条目,三、系统分析,3.4 数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,数据加工条目,三、系统分析,3.5 功能/数据分析,（1）U/C矩阵的建立,从理论上说，建立U/C矩阵一般须按照结构化的系统分析方式来进行，它首先分析系统的总体功能，然后自顶向下、逐步分解，逐个地确定各项具体

21、的功能和完成此项功能所需要的数据，最后填上功能/数据之间的关系，即完成了U/C矩阵的建立过程。本系统的U/C矩阵在数据分析时已经建立好。,（2）U/C矩阵正确性检验,建立U/C矩阵后一定要根据“数据守恒原则”进行正确性检验，也就是对数据进行完备性检验、一致性检验和无冗余性检验，以确保系统功能数据项划分和所建U/C矩阵的正确性。这一项工作已在前面数据正确性分析时完成。,三、系统分析,3.5 功能/数据分析,（3）U/C矩阵求解,U/C矩阵求解过程就是对系统结构划分的优化过程。它是基于子系统划分应相互独立，而且内部凝聚性高的这一原则。具体做法是使表中的“C”元素尽量地靠近U/C矩阵的对角线，然后，

22、再以“C”元素为标准，划分子系统。这样划分的子系统独立性和凝聚性都是较好的，因为它可以确保各子系统不受干扰地独立运行。U/C矩阵求解过程是通过表上作业来完成的，其具体做法是：调换表中的行变量或列变量，使表中的“C”元素尽量地靠近U/C矩阵的对角线，注：这里只是尽量地朝对角线靠近，但不可能全在对角线上，按照这一原则，本系统U/C矩阵求解结果如下页图。,三、系统分析,U/C矩阵求解表上移动作业过程,三、系统分析,3.5 功能/数据分析,（4）系统功能划分和数据资源分布,通过对U/C矩阵的正确性检验，及时发现前段分析和调查工作的疏漏和错误；通过对U/C矩阵的正确性检验来分析数据的正确性和完整性；通过

23、对U/C矩阵的求解过程最终得到子系统的划分；通过子系统之间的联系（“U”）可以确定子系统之间的共享数据。这里仅分析后两点。,在本系统中U/C矩阵求解的目的是为了对系统进行逻辑功能划分和考虑今后数据资源的合理分布，具体来说，可帮助我们做好四点工作：,三、系统分析,3.5 功能/数据分析,（4）系统功能划分和数据资源分布,系统逻辑功能的划分 根据对房地产投资决策过程中功能需求、业务流程、数据流程、功能/数据等的分析，我们将总系统初步划分为四个子系统，即市场分析子系统、方案预测子系统、经济评价子系统、投资决策及评价子系统。系统的逻辑功能分别由这四个系统出完成，每个子系统所要完成的功能如下图所示。,三

24、、系统分析,3.5 功能/数据分析,（4）系统功能划分和数据资源分布,数据资源分布 在对系统进行划分并确定料子系统以后，从图上可以看出所有数据的使用关系都被小方块分隔成了两类：一类在小方块以内；所产生和使用的数据，今后主要考虑放在本子系统的计算机设备上处理。另一类在小方块以外。（即图中小方块以外的“U”），则表示了各子系统之间的数据联系。这些数据主要包括一些基础数据和一些中间数据如方案收益数据、方案支出数据、方案的财务指标等等。这些数据资源今后应考虑放在网络服务器上供各子系统共享或通过网络来相互传递。,三、系统分析,U/C矩阵的求解结果,基础数据管理子系统,方案估算子系统,方案决策与风险分析子

25、系统,四、系统设计,1 系统总体结构设计,11 子系统划分,房地产投资决策信息系统,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,121 市场分析子系统,（1）市场信息管理模块 市场信息内容包括土地供给、资金供给、建筑材料、施工力量、拟投资地点的基础设施、地理环境、人文环境、商业网点等内容、市场需求情况、商品房空置情况、房地产行业的政策法规、竞争对手投资计划以及本企业历史投资项目的收支情况等等 市场信息分类录入模块用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加，它是原始数据的入口。市场信息分类浏览模块对所录入市场信息的内容加以分类浏览。市场信息查询模块根据使用者的要求，检索出特定范围类的市

26、场信息供使用者参考。市场信息编辑模块用以对已改变的市场信息或人工录入错误的市场信息加以修改编辑。市场信息删除模块用以对已过时的市场信息或无用的市场信息加以删除，以节省存储空间、提高数据库的空间利用率并可避免无用的市场信息对决策人员的干扰。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,121 市场分析子系统,（2）数据分析模块 分析方法管理模块用于对分析方法的录入、修改、删除等，这里的市场分析方法主要是一些常用的数据统计分析方法，它们主要用于对数据变化的趋势分析；数据统计分析模块即用分析方法管理模块里的统计分析方法来对市场信息加以分析，并将其分析结果用图表来加以显示，增加其直观性、可

27、视性，从而为决策者提出备选方案作准备。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,122 方案预测子系统,（1）方案生成模块 投资项目立项模块主要是用于录入决策人员根据对市场信息的分析后所提出投资备选方案，包括项目的投资计划和销售计划，本文所讨论仅指项目的投资计划，主要是项目的投资类型、投资规模、投资地点、房产价格以及资金的融资计划等内容；备选方案管理模块用于对备选方案的编辑、删除和比较。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,122 方案预测子系统,（2）收支预测模块 方案及数据选择模块的作用在于从备选投资方案中选择所有的投资方案，并从基础数据库中调入相应方案

28、下的基础数据；模型选择及方案预测模块用于选择合适的模型并根据基础数据对方案进行收支预测；预测结果检验模块用于对所预测的结果加以检验，以验证其合法性，预测结果处理模块用于根据实际需要对所预测的结果加以人工调整；预测模型管理包括预测模型录入、预测模型修正、预测模型删除和预测模型使用帮助等四个子模块；预测模型删除模块用于对不适用的预测模型从预测模型库中删除；预测模型使用帮助模块主要是考虑到用户的知识层次不一样，为了使任何用户能较好的运用本预测模型，从而加设这一模块，该模型采用类似于Windows下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，以帮助用户熟练使用。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,

29、12 系统功能描述,123 经济评价子系统,（1）现金流量表生成模块 现金流量表生成模块用于对所选方案的收入数据和支出数据从其数据库中提起并加以合并成现金流量表，为下一步的可行性分析作准备。（2）财务指标计算及分析模块 财务指标计算及分析模块用于将所选方案的现金流量表通过OLE技术调入到EXCEL里的现金流量表模板中，然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值，包括内部收益率（IRR）、投资回收期、净现值（NPV）、净现值指数（NPVR），最后将其结果返回到主程序中，在对这些结果的分析后，筛选出可行投资方案，剔除不合理的投资方案。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,

30、124 投资决策及评价子系统,（1）方案决策模块 方案决策模块又可分为方案及模型选择、投资决策、数据及模型检验三个子模块。其中，方案及模型选择模块用于选择所有可行方案并基于不同的方案特点采用合适的决策模型和方法进行决策比较，具体可细分如下：对于投资规模不同的方案采用报童行为决策模型或投资增量内部收益率法或线性规划法加以比较；对于投资地点不同的方案采用理想点法决策模型；对于投资类型多目标决策方案采用层次分析法决策模型等；对有效期不等方案的比较，采用最小公倍数法，将对比方案处理成为相同有效期后再进行对比；,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,124 投资决策及评价子系统,（2）

31、方案评价模块 方案评价模块又可分为盈亏平衡分析、敏感性分析两个模块。盈亏平衡分析模块是通过对盈亏平衡分析点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力，从而确定各因素的盈亏变化点及其盈亏变化概率矩阵；敏感性分析模块主要用来研究各种不确定因素发生变化时对方案效果的影响，这里采用的方法是单因素分析法，考虑的因素有投资规模、投资收入、投资支出、利率以及市场需求来量等。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,124 投资决策及评价子系统,（3）决策模型管理模块 决策模型管理模块又分为模型录入和删除、模型修正、模型使用帮助三个模块。模型录入用于对决策模型的录入和描述，模型删除用于将不合

32、适模块从模型库中删除；模型修正模块是根据模型预测和模型检验的结果来对所用的模型加以修正，同样包括对参数和常数修正的两个部分；模型使用帮助模块是为了帮助决策人员更好地使用本系统的决策模型而设立的，该模型采用类似于Windows下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，可使任何层次的决策人员用好本系统中的决策模型。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,125 系统维护子系统,（1）密码设置模块 该模块为系统每个用户设置了必要的密码及其相应的使用权限，以防止非法用户进入系统更改数据或执行其它非法操作，同时还可以根据用户的需要，随时更改密码。（2）编码管理模块 为了方便用户对

33、项目代码和方案编码的管理而设置的，本系统对每个项目及其方案均设置了唯一的项目代码和对应方案编码，为了加强用户对项目的统一管理，维护数据的一致性，在一般情况下，项目代码不可修改，如果用户根据实际情况需要统一修改项目代码，便可在本模块中进行。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,125 系统维护子系统,（3）数据备份模块 数据备份模块是为了防止系统运行时出现意外或因用户的错误操作而导致数据库损坏而进行数据库备份。本模块能将此系统数据库备份到用户指定的目录下，以便需要时恢复。（4）数据导入模块 数据导入模块当系统的数据库因意外而损坏时，便可在本模块中将备份好的数据导入系统中，代替

34、原有的数据库以方便用户使用。（5）系统帮助模块 系统帮助模块是对用户如何使用本系统而设置，包括各模块使用帮助、管理模型如预测模型、决策模型、评价模型的知识介绍和使用说明等等。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,13 网络设计和网络配置,131 网络设计,从房地产投资决策这一过程分析出发，主要涉及市场部、工程技术部、财务部、各职能领导办公室的四个业务功能操作场所；并且每个职能部门功能相对独立，部门之间有诸多必要的数据联系。另外，系统还需为领导信息服务提出各项信息查询功能。根据这种特点，系统利用计算机局部网络作为系统的物理结构，为了提高系统的可靠性和可扩充性，网络采用以交换机作为数据交换中心、以

35、网络集线器（HUB）为终端连结接点、以双绞线为数据传输介质的星型结构。在每个业务管理功能发生地点以及每位高层理人员分别配置一台计算机作为子系统的节点工作站，系统功能的实现、子系统间的数据共享与交换传递均通过网络服务器完成。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,13 网络设计和网络配置,131 网络设计,房地产投资决策信息系统网络设计模式图,四、系统设计,1 系统总体结构设计,13 网络设计和网络配置,132 网络配置,（1）硬件配置 交换机 采用LS-3024F2的24口10/100M自适应以太网交换机。网络集线器（HUB）采用LH-2016E的16口10M集线器。传输介质 采用Lucent五

36、类双绞线。网络服务器 作为系统功能实现和数据共享的中心，应具有较高的性能和可靠性，因此，宜选择高档品牌专用服务器。网络工作站 选用586以上普通的微型计算机，由于业务管理活动分散在多个物理地点，而每个部门的高层领导也各有自己的办公的地点，因此工作站的数量亦有多个。工作站与网络连接时的网络适配器采用NOVELL公司的网络适配器NE2000。网络上还配置多台EPSON-3200K打印机，分别置于财务部、市场部、工程技术部、总经理办公室和信息中心等处，以满足工作站打印和网络打印的需要。除此之外，在网络服务器和各工作站处，还配置净化电源及UPS不间断电源，以应付电源的各种变化和故障，从而保证系统功能的

37、可靠性。,四、系统设计,1 系统总体结构设计,13 网络设计和网络配置,132 网络配置,（2）系统软件配置 网络服务器上运行Microsoft 公司的网络操作系统NT Server5。工作站上运行Microsoft 公司的操作系统 NT Workstation或 Windows2000。另外，系统的可靠性和安全性是本系统在软件总体结构设计上重点考虑的问题。从系统可靠性出发，系统的应用软件和数据库均采用了双向备份的工作方式，即在工作站本地硬盘和网络服务器硬盘上均有应用系统软件和数据库备份。用户即可以直接运行网络服务器上的系统，以保证某一工作站的故障并不影响该功能子系统的使用；也可以使用本地工作

38、站上的系统，以保证网络服务器故障并不影响功能子系统的使用。并且通过数据双向备份机制保证网络服务器和工作站上数据的一致性。,四、系统设计,2 代码设计,本系统的代码设计包括项目类型代码设计、方案编码设计两个方面,21 项目类型代码设计,由于开发项目类型的不同，项目间的收益与支出也有很大的差别，所以在对项目进行决策分析时，必须根据其相应的类型进行分析讨论。因而很有必要对项目类型进行代码设计。把项目类型划分为六个类型，相应的项目类型代码也只设一位，取其英文字母前第一个字母，并大写，对应关系如下：地产L(land)住宅H(house)公寓A(apartment)办公楼、写字楼O(office buil

39、ding)商业楼C(commercial building)工业楼I(industrial building),四、系统设计,2 代码设计,22 方案编码设计,方案编码采用组合码，分为四部分，第一部分为地方代码，由我国省市名称拼音组成；第二部分为时间代码，由项目开发的起止时间组成，共有八位数字；第三部分由项目类型代码组成；第四部分为项目在数据库中的次序代码，由英文字母N（New表示新建）和项目的次序编号组成，这一部分代码由系统自动生成，并接受系统的自动调整。如：方案编码为hbwh20000512HN4，表示这一项目的开发地点在湖北省武汉市，项目的开发时间是2000年5月12号，项目的开发类型是

40、住宅，该项目在系统中的排序号为4。,hbwh 20000512 H N4,方案编码层次结构图,四、系统设计,3 数据结构和数据库设计,31 数据组织的规范化,（1）对于备选投资方案模型，属性项目名称、类型、规模、时间、地点和项目负责人依赖于主关键字方案编码，而属性联系方式却依赖于项目负责人，即项目负责人不同，联系方式也不同，它并不依赖于主关键字方案编码。因此，这种关系不满足2NF的条件，只是一个 1NF关系。修改此关系模型，将其分解成两个关系模型，分别为：方案编码、项目名称、类型、规模、时间、地点、项目负责人 项目负责人、联系方式,四、系统设计,3 数据结构和数据库设计,31 数据组织的规范化

41、,（2）对于经济评价模型，属性基准收益率并不依赖于方案编码，也就是方案编码的改变并不会导致基准收益率的改变。基准收益率是由行业的基本状况所确定，因而对所有的方案而言，其基准收益率是相同的，这样相同的数值就重复多次，增加了数据的冗余度，浪费存储空间；同样，若行业基准收益率发生改变，需要多处修改，增加了数据的维护难度。因而在此关系模型中，应该把属性基准收益率去掉。（3）备选投资方案中包含了所有方案的基本情况，而在可行投资方案和最优投资方案中还重复包含了项目名称、类型、规模、时间、地点等属性，如果项目名称等发生改变，则备选投资方案、可行投资方案、最优投资方案中的项目名称等需要同时修改，维护操作不便，

42、增加了程序的代码量和程序运行时间，稍有疏忽就会使同一数据在数据库中的结果不同，同一个方案编码就可能有不同的项目名称和类型等，容易造成数据不一致和更新异常问题。因而同样需要对可行投资方案和最优投资方案关系模型进行修改，即将项目名称、类型、规模、时间、地点等重复的属性删除，需要时再从备选投资方案中读取。,四、系统设计,3 数据结构和数据库设计,32 数据库物理结构设计,按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置了备选项目、建筑类型、成本费用、可行方案（财务指标）、盈亏平衡分析、敏感性分析、最优方案等数据库。建筑类型数据库用于各建筑类型的选择及各类建筑阐述的输入与输出；成本费用数据库作为投资

43、估算的基础；财务指标数据库是各类数据库的核心，它将成本分析与盈利分析的各阶 段成果加以汇总、传递再进行反馈。在此基础上，进行敏感性分析、盈亏平衡分析，并将各自分析结果以表格形式打印输出。在数据库开发时，采用Access软件设计数据库。Access作为微软公司重力推出的一个数据库产品，主要用于桌面数据库。,331 数据库设计,四、系统设计,3 数据结构和数据库设计,32 数据库物理结构设计,332 数据库相互调用,四、系统设计,4 用户界面设计,41 输入设计,411 输入内容设计,本系统要求输入的数据基本上可以分为两类：一类是原始的基础数据，包括各项投资费用估算及其标准，市场调查所得到的数据如

44、居民人口数、房屋需求量、需求类型、购买能力等，历史项目的一些数据，以及备选方案的基本概况等等；另一类是在预测、经济评价、投资决策以及风险评价过程中要求用户输入的一些参数及修正数等等，如预测模型中的部分参数以及预测结果的修正数，层次分析法中各项目标及方案的权重，敏感性分析时各不确定因素的变化值等等，都是在程序运行时要求用户输入的数据。,四、系统设计,4 用户界面设计,41 输入设计,412 输入格式设计,由于本系统中的基础数据是由房地产开发公司下属的前期开发处、工程技术处、财务审计处、销售处先填好各自相应表格后，再汇总而至。因而在输入格式的设计上尽可能地考虑到了操作人员业务要求、工作特点、使用习

45、惯等，设计格式一般均能贴近用户的使用表格格式。,四、系统设计,4 用户界面设计,41 输入设计,413 输入数据检验,（1）二次键入校对 对同一批数据两次键入，输入后系统内部再比较这两批数据，将不同部分显示出来有针对性地由人来进行校对。它是目前信息中心录入数据时常用的方法。本系统对各项投资费用、销售收入、被选投资方案概况的输入校对采用此方法。（2）数据平衡校对 主要针对本系统中各项费用估算报表、财务报表和统计报表等这类完全数字型报表的输入校对中。（3）逻辑检验 也称合理性检验，指检查输入的数据项是否符合逻辑，或输入的值是否位于在其相应的值域内（或预先指定的范围内）；本系统在对日期输入的校对中，

46、为防止用户输入错误，对月份和日期数进行判别，即判断月份是否从1-12，日期是否从1-31；又如，历史项目的完工时间应大于其开始日期，敏感性分析时不确定因素的变动范围应是其变动尺度的整数倍等，系统同样对这些逻辑问题做出了判断和检验。（4）数据类型检验 这种检验在系统应用中较为普遍，即判断输入数据的类型是否与字段的类型相配。,四、系统设计,4 用户界面设计,42 输出设计,421 输出内容设计及其输出方式选择,本系统输出的内容根据数据性质和来源主要分为三类，（1）原始基础数据类，如市场环境信息等，这一类数据主要是辅助企业决策时用，其输出方式主要采取屏幕输出，即根据用户查询、浏览和比较的结果而加以输

47、出，必要时也可打印输出。（2）过程数据类，主要指由原始基础数据推断、计算、统计、分析而得，如市场需求量的变化趋势、方案的收支预测数、方案的财务指标、方案的敏感性分析图等等，这类数据采取以屏幕输出为主、打印输出为辅的输出方式。（3）文档报告类，包括市场调查报告、经济评价报告、投资方案决策报告等等，这类数据主要是存档、备案、送上级主管部门审查之用，因而，采取打印输出的方式，而且，打印的格式还须规范。,四、系统设计,4 用户界面设计,42 输出设计,422 输出格式设计,输出信息的表格设计应以满足用户需要及习惯为目标。格式形式主要由表头、表底和存放正文的“表体”三部分组成。打印输出主要采由OLE技术

48、实现完成的。首先在WORD软件中设计好打印模板，然后，把数据从本系统传输到WORD模板中，利用WORD软件的打印功能从后台输出。这样，方便了日后用户对打印格式的修改和维护，也方便了程序的设计。,四、系统设计,4 用户界面设计,43 对话设计,431 对话设计原则,在对话设计中，要考虑终端或微机的使用环境、响应时间、操作方便和对用户的友好问答，并要注意保密。对话设计原则如下：（1）对话要清楚、简单，不能具有二义性；（2）对话要适合操作人员的水平，要能鼓励用户使用，并且容易学习掌握；（3）对话本身应具有指导用户怎样操作和回答问题的能力；（4）对话应能反映用户的观点、业务和习惯等；（5）必须尽快地反

49、馈用户的输入状态（尤其是出错的状态）；（6）对话应该适合于用户的环境和具体情况，允许具有不同能力和经验的用户在不同的速度下进行操作；（7）要把错误信息的细节显示出来，并直到用户清楚为止。,四、系统设计,4 用户界面设计,43 对话设计,432 对话设计方式,（1）菜单设计 菜单是可以说是信息系统功能选择操作的最常用一种方式。本系统采用的菜单形式有下拉式菜单（与Windows下所设计的菜单方式相似）、图形化菜单、弹出式菜单（鼠标右键单击时弹出）。相应的菜单选择方式有鼠标直接单击和通过键盘选择按钮字母两种。（2）回答设计 当程序运行到一定阶段，屏幕上进行提问，待用户回答后，再进入下一阶段运行。本系

50、统设计的回答方法有两种：一是Y（Yes）或N（No），二是C（Continue）或E（Escape）。（3）提示设计 提示设计主要是针对用户输入的内容有误，或要求提示用户输入相应的内容后，程序才可进入下一阶段。,四、系统设计,5 模块处理过程设计,51 模块处理过程设计方法,按照自顶向下的结构化设计方法已把本系统分解为若干个子系统，每个子系统下面又分为若干个层次模块，但它只表达了程序中各功能之间关系，却不能表达每个模块的内部逻辑。还得进行系统的IPO图设计。设计IPO图时，仍然采用结构化设计方法。即把每一个模块的功能及其加工逻辑进一步分解，分解成若干个更小的模块。每个模块的细化不仅仅包括功能细