凤凰城项目营销策划书（2）.doc

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1、凤凰城项目营销策划书（2）目录市场概况及基本竞争格局郑汴路市场调研报告周边竞争楼盘郑州市小户型的调查报告市场概况及基本竞争格局：A、 东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目

2、前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。B、 小户型市场概况。自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局

3、面。燕归园位于货栈街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归园二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。小户型市场详见附件：郑州市小户型的调查报告）C、 商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名

4、优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（凤凰城购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查完成时间：2003.4.14在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消

5、费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。2003.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。对此不仅感慨，如果蚂蚁不饿或对象肉不感兴趣的时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗？消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查的几点发现：1、 大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高2、 大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足3、 小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4、

6、 市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、 外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位6、 商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、 附近都市村庄较多，租房市场一般80150元/月8、 作为首次购买者，最重要的还是价格9、 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净10、 相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售11、 同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，他们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大1

7、3、 对6080平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力14、 凤凰城知名度不高，口碑不好15、 外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！周边竞争楼盘建业城市花园1、位置：107与郑汴路交叉口2、面积：占地246420平方米，建筑面积27万平方米，二期34栋，建筑面积718万平方米；三期37栋，建筑面积11万平方米。3、工期：二期991120

8、0010、三期2001年4月开工。4、价格：2800元平方米。2002年4月最低价2215，最高价38005、户型：三期101263平方米的二室到五室、复式二期143309平方米的三室到五室、复式6、车库车位：二期7199三期174157户型：4+2房号：91号楼X单元9层东户房款：建筑面积：185.84平方米，总款618103元按揭优惠1，贷款额48万，20年每月还本付息3178元/月。户型：3+2房号：92号楼1单元10层东户房款：建筑面积：157.89平方米，总款524510元按揭优惠1，贷款总额：40万20年每月还款本息2648元市调日期：2003年2月22日三期：交房日期；2002-

9、12-31占地面积：85亩总建面积；11万平米户型面积：139、150、157（3+2）；199复式；170230平方4+2均价：3000元总价范围；26003500元/平方市调日期：2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城东路与凤台路交叉口向南50米 开发项目：一期六栋多层早已入住，（入住率高达80%），二期4栋小高层准现房总建筑面积：9万平方米绿化率：48，一楼有私家花园，大概十几平米楼层施工程度：多层现房，即买即住；小高层在建户型：多层104.8m2172m2；小高层没有小户型，最小140平米。价格：多层，均价2100元/平米，三楼2350元/平米；均价2600元/平米。售楼部比较压

10、抑，售楼员语速太快、盛气凌人，态度恶劣，自11：1011:45,有1组客户，1通电话。物业管理；0.32元每平方每月市调日期：2003年2月9日（大雨夹雪）东 方 明 珠 位置：郑汴路和商贸路交叉口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下车步行200米即到开发项目及销售进度：一期4栋多层，四楼以上已全部售完，（只剩113.15一套，其它户型无房）；二期4栋小高层，其中3栋已交房，面积在121.有1栋是小户型，一梯三户，面积集中在60平米（一室两厅）、70平米（两室两厅）、80平米（两室两厅），2003年8月份交房，主要以销售现房为主。结构：多层为砖混结构，小高层为钢筋混凝土框架

11、剪力墙结构配套设施：1、地下室（600元/m2）2、2条电话线路，一路内线不收费，一路外线正常计费3、宽带网4、壁挂炉采暖5、现在的售楼部即为以后的业主会所绿化率43.7物业管理：东方物业，收费标准：多层，每月每平方0.38元，小高层，每月每平方0.58元。主力户型户型：2+2+2：95.913+2+2：134.21、132.49、145.76、117.86、162.856+3+4（6、7层复式）：264.02、251.19、6+3+2（6、7层复式）：220.313+2+1：113.154+3+2：175.59、201.11价格定位多层均价2100元/平方米，三楼价格为2349元/平米，起价

12、1760元/平米；小高层（九层半）均价2400元/平方米，起价2255元/平米。赠送：1、天然气集资费、安装费：4000元/户2、电话初装费：158元/户（另赠送区域网）3、分户计量水表、电表：600元/户4、单户式独立采暖系统：14000元/户5、单元式对讲门铃系统：300元/户 计19058元附：10号楼431房，面积113.15平方米，单价2349元，总价265789元；一次性付款优惠7%，按揭优惠4%。售楼部现场的气氛，把握的很好，无论有无客户，总感觉到售楼部里的热列、亲切、和谐，但售楼员比较涣散，大部分是新手，水平很一般。从10：0011：00现场无一组客户，仅有一通电话。优势：1、

13、与英协相邻，价格比英协低，有价格优势2、位于郑汴路东段，处于连接郑东新区和市内的纽带地段，是郑州未来的发展方向。3、与东建材隔路相望，有充足的客户群4、与省检察学校相邻劣势：1、卧室进深长，基本上6米2、几乎没有绿化3、工程质量很一般4、与英协、建业、虹景很近，竞争比较激烈第一，地段不错，南距郑汴路只有200米，北与商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（郑汴路、世纪大道），东进郑东新区，西进老市区，使新老市区的交接处，繁华又可独享宁静。整体上是一个较成熟的生活住宅区。第二，这里是郑州未来发展的方向，东扩北移，熊耳河的改造已经开始动工，随着郑东新区的开发、建设，必将给这里带来无穷的升值空间。第

14、三，周边楼市云集，竞争激烈，但东方明珠的价格优势是其闪亮的卖点。目前，均价执行的是2100元，另有优惠（一次性7，按揭4）、促销（1.9万元大礼包）。第四，开始着手开发小户型，来瓜分房地产中仅省的奶酪。市调日期：3年4月9日（雨）金 色 年 华位置：金水路与107国道交叉口东南角，建业三期对面面积：占地115亩，建筑面积：11万平方米，容积率1.43；一期12栋楼，7栋是多层，5栋是4层纯复式工期：纯现房价格：六楼顶层1700元平方米，二楼 2055元平方米；天然气：4000元，智能化：2000元 按揭优惠3%，一次性付款优惠6%户型：101平米两室两厅220平方米复式 销售进度：100平米左

15、右的已经基本售完，130平米的六楼还有；据销售员说已销售80%，可能性不大，估计在50%左右；入住率极低，8%左右交通：105、106、507、215（金水立交桥修通后），目前交通很不方便，从郑汴路步行到金色年华至少要用20分钟配套：网球场、足球场、篮球场物业：万科进行指导监管，0.32元每平米每月近期规划：在复式东边又征得30亩地，建4栋多层，有2栋是小户型，90套，占开发比例的40%强，是主力户型，配有120平方的三室和150平方的四室，顶层全为复式；2003年3月初开始进行内部认购，2004年4月份交房；计划从北边又要征200亩地售楼部气氛：放有轻音乐，宽松、温馨，售楼员精神、态度都不错

16、；自10:4011：23没有客户，也无电话。接待：吕红丽优势：地处郑东新区，随着郑东新区的开发，应该是最直接和最大的受益者；规划比较合理，超大楼间距23米；借用万科物业，作品牌声势劣势：处107国道边，嘈杂、污染严重；交通不方便，没有公交车直达；对面是建业城市花园，面临直接竞争市调日期：2003年2月11日（刚下过一场雪，路比较滑，地上有很多积雪）郑州市小户型的调查报告一、 调查概要1、 调查目的：通过对郑州整个小户型市场的产品品类、价格水平、营销状况的调查，真正了解小户型的产品形态，发现小户型市场的规律和机会点。2、 调查方法： 电话咨询及深层访谈（实地考察、装扮看房、套取价格）3、 调查楼

17、盘：多层：青年居易、青春PARTY、七彩时光、恋日人家、格林假日高层：锦江国际公寓上海年华、宝隆华庭、时尚PARTY、蓝朝都市e时代4、 调查时间：2003.3.172003.3.28二、 小户型的概念“小户型”是一个由市场形成的概念，没有统一规定多小才算小户型。小户型的概念已从最初的15平米扩大到60平米。“小户型”已成为楼市中最抢眼的一个概念。 狭义的小户型就是指一居室，或者是1520平方米的户型，其实不仅仅是这些。小户型有一个共同的特点，相对于过去同类的户型的面积普遍偏小。比如，两居的面积由原来的90、100平米变成6070平米；三居由原来的130、140平米变成100110平米上下，其

18、居住的经济性和舒适性并没有降低。 房地产的竞争日益激烈，小户型是市场细分的必然结果。小户型的热销表明需求市场的主体已发生了转变，供给市场已经从为“有钱人”服务转向了普通工薪阶层。三、 郑州小户型市场概况格林度假山庄是郑州最早推出小户型的楼盘。早在2000年底规划一期多层时，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的销售业绩。时尚PARTY于2001.12.21在郑州亮相，成为中原纯第一家小户型社区的楼盘而迅速热销，启动了郑州市的小户型市场。自时尚PARTY面世以来，蓝朝e时代、青春PARTY、七彩时光、恋日人家、青年居易、宝隆华庭、锦江国际花园上海年华等楼盘迅速跟进，推出自己的小户型，抢占市场

19、份额，郑州的小户型市场日益火爆，成为郑州最畅销的户型品类。四、 调查楼盘概况1、 青年居易 a、 概况1） 总建筑面积：1910户 2） 开发商：河南省教育系统房屋建筑开发公司3） 发展商：郑州新世纪住宅建设有限公司4） 销售代理商：北京盛联阳商务咨询有限公司5） 物业形态：多层，顶层带阁楼6） 销售情况：没有销售许可证，大定30%左右。C组团没有销售1套，正在谈团购。估计4月份中旬销售许可证能办理下来。7） 工程进度：刚建3层，2003.12交房b、 户型1） 户型范围：21平方米65平方米2） 户型种类：平层8种，顶层送阁楼3） 主力户型及配比：20、29平米的一室占25%，41平方米的一

20、室一厅占25%，47平米、52平米、65平米的两室一厅占50%。4） 户型优点：顶层有阁楼设计；设计有壁橱5） 户型缺点：厨房、卫生间占取了房屋的采光面；厨房无下水、无燃气管道；得房率较低；进深较大，采光不好；有部分是东西朝向。c、 价格（2003.3.21）1） 价格范围：1900元/平米2500元/平米。楼层价差：3楼最贵，6楼最便宜；价格从高到低依次顺序是：3、4、2、7、5、1、6层。5、6楼层差价55元。3、4层差价20元。 2） 均价：2260元/平米（精装修）3） 优惠情况：一次性付款：优惠4%，按揭：优惠2% 实际一次性付款可优惠7%，按揭：优惠3%。4） 价格变动：开盘以前均

21、价2100元/平方米，开盘后均价2260元/平方米5） 实例报价： D组团 15单元 A3/7F 单价：2230元/平方米 面积：31.58平方米 一次性总价：67576元按揭总价：68984元 首付：13984元 按揭：5.5万元d、 综合分析1） 卖点提炼：小区内配套齐全，有大型购物超市、车库、中西餐厅、室内恒温游泳池等。交通便利酒店式物业管理，体贴有加2） 劣势分析：得房率低（81%）；总1910户，居住人口成分复杂，流动性大；厨房无下水、无燃气管道；距市煤气公司较近，有安全隐患；周边陈寨、姜寨大型都市村庄，居住环境不好2、 青春PARTYa、 概况1） 占地面积：15亩2） 总建筑面积

22、：500户，3） 开发商：河南新城置业有限公司4） 销售代理商：信证咨询5） 物业形态：3栋多层6） 工程进度：刚建地面1层，4月开盘，5月封顶，12月交房7） 物业管理费：0.26元/月平方米b、 户型1） 户型范围：27.01平米89.97平米2） 户型种类：平层7种，复式6种3） 主力户型及配比：4） 户型优点：紧凑合理有阳台复式送露台5） 户型缺点：非独立厨房，无燃气东西朝向暗卫c、 价格（2003.3.18）1） 价格范围：2） 均价：2300元/平方米（精装修）3） 优惠情况：按揭优惠1%，一次性优惠3%。（实际一次性付款可优惠5%）4） 实例报价：3号楼3单元5层04室户型：一室

23、一厅面积：34.27平方米总价：74948元 单价：2186元/平方米 按揭：优惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（优惠3%）首付：15199元 贷款：5.9万元贷款年限：20年 月供：391元税费：契税：（2%）1484元 维修基金（35元/平方米）1199元其他税费：125元按揭费用：保险费：653元贷款公证费：59元抵押登记费：50元抵押管理费：59元服务费：200元小计：1021元首付共：17829元d、 综合分析1） 卖点提炼：周边配套齐全，交通便利，尽享繁华2） 劣势分析：东西朝向， 车位少 3、 七彩时光 a、 概况1） 开发商：河南省宏光天地实业有限公司2） 销售

24、代理商：派普咨询3） 物业形态：1栋多层b、 户型1） 户型范围：57.87平方米66平方米2） 户型种类：平层3种3） 主力户型及配比：57.87平方米（一室两厅）共开发48套，62平米（一室两厅）的开发48套，66平米（两室一厅）的开发18套。4） 户型优点：客厅可分隔成小卧室5） 户型缺点：楼间距15米，通风不好6） 工程进度：2003.6交房7） 销售情况：仅剩16套。c、 价格（2003.3.21）1） 价格范围：1700元/平方米2300元/平方米2） 均价：2100元/平方米（简装修）3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性付款优惠2%。4） 实例报价：楼层：4层面积：57.87平方米

25、 单价：2220元 房款：128471元 首付：28471元 20年月供：662.2元 配套：10715元总首付：39186元d、 综合分析1） 卖点提炼：位置不错，政七街将和东风路打通；价格比较低廉丹尼斯、金博大、银行近在咫尺，交通路线四通八达2） 劣势分析：无绿化可言，周边居住不好；楼间距仅15米，户型通风不好；不临主道，出行不方便e、 促销：贺封顶，见报一周内三楼按四楼价销售2002.12.12绚丽开盘，送天然气、精装修、契税、地下式、卫生间、厨房、房屋维修基金任一项4、 恋日人家（小户型）a、 概况1） 总建筑面积：小户型50套，8000平方米2） 绿化率：45%3） 开发商：河南志兴

26、实业有限公司4） 销售代理商：证源行房地产咨询有限公司5） 物业形态：多层，顶层复式6） 工程进度：正做外立面，2003.6入住b、 户型1） 户型范围：24.80平方米41.73平方米2） 户型种类：平层3种户型3） 主力户型及配比：20多平米的占20%，40多平米的占20%,30多平米60%。4） 户型优点：设计有阳台5） 户型缺点：一梯五户，通风采光不好有天然气，单非独立厨房暗卫c、 价格（2003.3.20）1） 价格范围：有特价房：998元/平方米（6楼） 1498元/平方米（3楼）6层：1288元1401元/平方米2） 均价：1600元/平方米？3） 优惠情况：按揭、一次性付款均无

27、优惠4） 价格变动：5） 实例报价：5号楼2单元5层（东户）05户户型：一房 面积：42.38平方米单价：1498元/平米 总房款：63485.24元按揭付款：首付：13485元，贷款：5万元15年月供：396元天然气初装费：3945元（含天然气灶具：天然气公司配套品牌迅达牌）契税：1270元 印花税：19元维修基金：1483元，测绘费：19元有线电视初装费：260元 工本费：10元， 登记费：80元按揭费用约1500元d、 综合分析1） 卖点提炼：价格低廉，交通方便2） 劣势分析：采光很次，工程粗糙；近邻火车道、东风路菜市场5、 锦江国际公寓上海年华a、 概况1） 占地面积：100亩2） 总

28、建筑面积：160000平方米（开发总建），小户型两栋28高层，每一层13户，共500多户3） 容积率：2.44） 绿化率：40%5） 开发商：河南天膺房地产开发有限公司6） 销售代理商：荒岛房地产工作室7） 物业形态：2栋28层高层8） 销售情况：其中1栋针对散客，10楼以下已全部售空；另1栋只针对团购（整层购买），已经售出5层b、 户型1） 户型范围：38.23平方米53.365平方米2） 户型种类：平层5种3） 主力户型及配比：41.171平方米占30.7%4） 户型优点：户型紧凑合理配有弧形飘窗设计5） 户型缺点：个别户型有面积浪费现象非独立厨房得房率低暗卫c、 价格（2003.3.19

29、）1） 价格范围：2953元/平方米（3楼）4007元/平方米（26楼）2） 均价：3100元/平方米，每层差价30元/平方米3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性付款优惠2%4） 实例报价：10层建筑面积：38.35平方米，单价3178元/平方米，总价121876.3元契税：（2%）2438元维修基金（65元/平方米）2493元印花税（0.3%）36元 产权登记费：80元测绘费：（0.35元/平方米）13元首付款：31876元 贷款：9万，月供：485元（30年）保险费：1700元抵押登记费：170元中介费：200元公证费：180元合计：129186元d、 综合分析1） 卖点提炼：紧邻未来大道，

30、尽享CBD繁华便利三重会所，4000平米室内海派休闲会所+3000平米奥林匹克中运动会所+1000平米私人沙龙升值潜力大身份地位的象征锦江物业，智能化安保2） 劣势分析：非独立厨房购买人群投资成分较大，有很多不稳定因素e、 促销12.5盛情公开，开盘特惠4楼11.5万6、 宝隆华庭a、 概况1） 占地面积：9亩2） 总建筑面积：400余套，38000平方米3） 容积率：6.34） 绿化率：没有绿化可言，只是顶层有花园5） 开发商：郑州宝隆发展有限公司6） 物业形态：1栋16层高层7） 工程进度：2003年4月封顶，年底交房8） 物业管理费：0.64元/月（酒店式物业管理）b、 户型1） 户型范

31、围：38.41平方米160平方米2） 户型种类：一居室3种，一室一厅1种，共15种户型3） 主力户型及配比：3877平方米占60%4） 户型优点：厨房相对独立5） 户型缺点：厨房占去了采光面东西朝向（一部分）户型不方正公私不分明c、 价格（2003.3.17）1） 价格范围：1888元/平方米顶层2800元/平方米2） 均价：2500元/平方米3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性优惠3%4） 实例报价：面积；38.41平米 4层 单价：2673元 总房款：102670元首付：20670元 贷款：8.2万 契税；2054元 维修基金：2497元 配套5060元 工本费：10元 测量费：52元 产权

32、登记费：80元 按揭保证金：500元首付合计：30923元d、 综合分析1） 卖点提炼：黄金地段，交通方便2） 劣势分析： 没有绿化可言 东西朝向 户型不方正 车位少，仅300个 7、 时尚PARTY（二期）a、 概况1） 总建筑面积：300余户2） 开发商：郑州新世纪住宅建设有限公司3） 销售代理商：上海富阳机构4） 物业形态：一期多层，二期高层。5） 销售情况：一期已售罄，二期仅剩20余套，5楼还剩4套。6） 工程进度：12月份交房b、 户型1） 户型范围：32平米82平米2） 户型种类：平层2种，复式2种3） 主力户型及配比：32平米和38平米的占80%，复式占20%4） 户型优点：方正

33、紧凑，南北通透，落地窗部分户型有落地阳台 5） 户型缺点： 非独立厨房，无燃气 复式楼梯设计不合理，有面积浪费现象 暗卫c、 价格（2003.3.20）1） 价格范围：2480元/平方米2780元/平方米2） 均价：2630元/平方米3） 优惠情况：一次性优惠3%，按揭优惠2%4） 实例报价：5层朝南 面积：31.7平米 总价：80558元 一次性：优惠3%，78141元，按揭优惠2%，78947元 首付：15947元 贷款：6.3万 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契税：1578源 维修基金：2063元 贷款手续费：1200元左右南面和北面通楼层差价：200元/

34、平方米五楼加阳台（朝北）39.3平米 总价：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 贷款：7.9万 30年月供：429元d、 综合分析1） 卖点提炼：纯小户型时尚社区4000平米超级会所，生活配套齐全地段较好，尽享繁华智能空间，六大安防酒店式物业管理，便利服务（商务服务、家政服务、交友服务、健康服务、娱乐休闲服务、特色服务）2） 劣势分析：紧邻火车道和金水大道，嘈杂；附近没有公交站牌，出行不方便。周边绿化较少e、 促销时尚party免费双飞请你去海南8、 蓝朝都市e时代a、 概况1） 总建筑面积：一期196套，二期，224套。2） 绿化率：没有绿化3） 开发商：郑州商业网点建

35、设开发公司4） 物业形态：两栋高层建筑，一栋17层，另一栋13层5） 销售情况：70%6） 工程进度：现房b、 户型1） 户型范围：26平方米56平方米2） 户型种类：3） 主力户型及配比： 4） 户型优点：南北朝向大落地窗相对紧凑，没有面积浪费楼两端的户型有燃气入户5） 户型缺点：开间小，进深大，有个别户型开间甚至2.7米厨房不独立有走廊，门对门，私密性不好c、 价格（2003.3.19）价格范围：1900元/平米2720元/平米1） 均价：均价:2100元/平方米2） 优惠情况：一次性付款优惠3%，按揭无优惠，实际按揭至少可优惠2%，有可能优惠5%3） 实例报价：楼层：11层 面积：39.

36、3平方米 总价：9.9万首付：2万元 30年月供：426元/元物业管理费：29元/月 契税：1980元 维修基金：2554元 保险费：891元 代理费：200元 公证费：200元总首付：25825元d、 综合分析1） 卖点提炼：交通便利周边配套齐全西区唯一的小户型项目现房2） 劣势分析：地处西区，居住环境恶劣户型开间小小高层的销售抗性e、 促销电脑、空调、冰箱、家庭影院等实物促销9、 格林假日1） 概况b、 户型价格价格范围： c、 综合分析1） 卖点提炼：劣势分析五、 郑州小户型产品形态分析楼 盘 名 称地 段价 格装 修 情 况配 套青年居易东风路、丰庆路交叉口，临近科技市场均价：2300

37、元/平方米精装修2800平米会所，地下车库，室内恒温游泳池，中西餐厅，便利店等恋日人家东风路和南阳路交叉口均价：1600元/平方米毛坯房周边配套齐全七彩时光政七街，农业路均价：2100元/平方米简装修周边有丹尼斯、金博大、银行等生活配套青春PARTY东三街、儿童医院北均价：2300元/平方米精装修周边配套齐全上海年华未来大道北段均价：3100元/平方米精装修三重会所，4000平方米室内海派休闲会所+3000平米奥林匹克空中运动会所+1000平米私人沙龙时尚PARTY金水路76号均价：2630元/平方米精装修4000平米超级会所，融餐饮、便利店、美体健身、商务服务一体宝隆华庭西大街，紧邻二七广场

38、均价：2500元/平方米精装修顶层花园，周边配套齐全、交通便利蓝朝e时代建设路与伏牛路交叉口均价：2100元/平方米精装修中西餐厅、洗衣中心、顶层花园、健身中心、小型商务中心格林假日东开发区，航海东路与第六大街交叉口均价：1560元/平方米毛坯房网球场、会议中心、超市小户型是在房地产竞争日益激烈的条件下产生的，是市场细分的结果，一般小户型有以下主要特征：1、 一种过渡型的物业形态；2、 只能满足居住者睡眠、休息需求，不具备其他诸如会客、娱乐、餐饮、洗衣等居家功能；3、 社区规模较小，地段相对较好、交通便利，小区配套或周边配套齐全；4、 多为精装修，总价低，但单价较高；5、 一般都实行酒店式服务

39、或高水平物业管理。6、 绿化率低，车位严重缺乏，居住人群复杂。六、 小户型购买行为分析及小户型的目标群随着社会的发展，人们的生活模式和生活理念发生了转变，人们的购买行为变得越来越理性化，人们越来越懂得享受生活和投资生活。房地产市场在竞争日益激烈的情况下，产品结构发生蜕变，房地产市场开始有高档市场向大众市场转移，小户型应运而生。1、 小户型市场的客户群主要有两大类：一、第一次置业的年轻人；二、二次或多次置业的人，他们购买小户型的主要目的是投资谋取回报。2、 推广计划及建议1）4P和4C理论的应用所谓4P即指产品、价格、促销及渠道，四者相辅相成，密不可分。产品是指产品的定位、产品的形态、产品的功能

40、和产品的包装等等，产品包括三个层面，即产品的本身，产品的软包装和形象及产品的服务；价格以产品为依托；促销并不能够开拓市场，而是刺激客户对产品的有效需求；有效的营销渠道是产品推广的有力保障。对于房地产而言，产品本身指产品的位置、形态、户型、结构、质量等等；产品的软包装和产品的形象是指产品的外观，产品的立面，产品的环境、产品的配套和由此产生出来的产品形象；产品的服务包括售前服务和售后服务，售前服务是营销推广中置业顾问服务，售后服务是签约后的按揭贷款的办理及房产证的办理和物业管理诸多方面。这就要求开发商开发商品房时，不仅要注重产品开发前期的项目定位、产品定位和创新，还要注重产品开发过程中的质量把关以

41、及售后服务等一系列问题。房地产价格的定位一定要务实，以产品为依托，以市场为导向，注重高性价比，而非偷换概念或概念的炒作，不能追求表面上的风光，避免“有价无市”。促销是营销中必不可缺的推广手段，能够挖掘市场中潜在的客户，刺激客户的有效需求。促销可以使客户得到心理上或物质上的的需求，但现在房地产市场上的促销模式千篇一律，缺乏新意，如何将促销提高一个层次，最大限度的使客户产生心理共鸣，是一个值得深究的课题。现在房地产的营销，楼盘的销售，基本上还是项目做广告，销售员在销售现场“守株待兔”，开发商应尽可能为客户提供方便，为客户节省时间成本和机会成本，多方面、复合渠道搭建一个开发商、产品和消费者交流沟通的

42、互动平台。4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性和企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张注重消费者导向，其精髓是由消费者定位产品，它的核心理念是“请注意消费者，而不是请消费者注意”。现代社会是崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把需要能否得以全面满足、个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。特别对于小户型的目标客户，多为年轻时尚一族，他们充满好奇心，他们消费的时候更感性，他们购买房子更侧重于对一种生活模式的追求，所以产品的包装，产品的形象就显得更加重要，了解消费者的真正需求，宣扬产品优势，重磅概念炒作，重塑一种生活模式。消费

43、者获取满意度的成本包括实际成本、时间成本和机会成本。事实上，只有消费者愿意付出，成本才有意义，才能使交易成为现实。人们购买小户型的目的就是为了节约成本。总价低节约的是实际成本，这也是小户型热销的最重要的原因；小户型一般所处地段较好，交通便利，这样就为客户节约了时间成本；客户购买小户型可以节约租房的租金，节约机会成本，或者赚取租金（投资客户），赢得机会成本。客户购买格林假日小户型的时间成本和机会成本不占优势，推广中应在实际成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低单价，使物业的实际价格低于消费者的心理价格，则可以引发购买热潮。消费者的购房行为是一个程序相当复杂、涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，还要耗费大量的时间和精力。格林假日小户型因为物业位置，交通不太方便，不能在客户购买后给客户节省时间成本，但我们可以在产品的营销期，给客户以无微不至的关怀，尽可能为消费者提供方便，采用互联网信息平台，网上定购，或电话定购，这样至少可以积累客户资源，提供看房直通车，以及进行全程服务代理。只有不断完善购房服务中的每一个细节，方便消费者，才能获得消费者。在接受了多年房地产广告等促销方式的教育后，消费者日益成熟老练、对楼宇的综合素质的高下有着自己明确的评判标准，普通