不动产善意取得的构成要件研究 ABC版.docx

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1、【内容提要】物权法上的善意取得制度是一项重要的物权变动规则，在 该制度适用于不动产权利时，有诸多问题值得探讨。对于该制度的理解，首先要 厘清无权处分的内涵。在构成善意取得时，转让合同的效力应为有效。对于不动 产而言，其善意取得中无权处分的认定及善意的判断标准有其特殊性。【关键词】善意取得/不动产/无权处分/合同无效/赃物解释论视野下的物权法所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善 意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。1我国物权法第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的 取得。该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在

2、一起做出规定，从而简 化了善意取得的构成要件。物权法实施以来，该制度对于确认产权的归属、 规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。尽管动产和不动产的善意取得 都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这 也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。既有的研究大多围绕动产的善 意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。本文拟对不动产善意取 得制度中的构成要件进行初步的探讨。一、无权处分内涵的界定物权法第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定，“无权处分” 是善意取得制度适用的前

3、提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得 的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度 来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。换言之，即 权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分，从最广义上来理解，包 括事实上的处分与法律上的处分，2无权处分中的“处分”是指法律上的处分， 即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。亳无疑问， 动产的无权处分，就是指没有处分权而处分他人的财产。但是，对于不动产而言， 如何判断无权处分，则存在较大争议，主要存在着两种不同看法：一是“无处分 权

4、说:此种观点认为，无论是就动产还是就不动产而言，无权处分都是指无处 分权人处分了他人（原所有权人）所有的财产。尤其是物权法第106条规定， “所有权人有权追回”，这也意味着善意取得中的无权处分是指无权处分所有人 的财产，例如，夫妻共同共有的房屋，记载在夫妻一方名下，登记的权利人处分 了全部财产，也构成无权处分。二是“处分权受限制说:此种观点认为，即便 无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而 不能处分其财产（如进入破产程序后的债务人处分其财产），也属于善意取得中的 无权处分。三是“登记错误说:此种观点认为，在善意取得中，不动产的无权 处分实际上是在登记错误的情况下

5、，登记记载的权利人处分了该不动产。应当承认，传统学说上无权处分都采纳第一种观点。在无权处分的情况下， 涉及三方当事人，由于形成了原所有权人的利益与善意第三人利益的冲突和矛 盾，因而产生了善意取得制度。如果赋予原所有权人无限制的追及效力，则第三 人的信赖利益就不能得到保护；此外，与善意第三人相比，原所有人通常更易于 预测到无权处分人处分其物的可能性，更应当承担向无权处分人追偿的负担和追 偿不能的风险。3此时，第三人通过善意取得制度取得所有权，获得保护。但 是，此种理解主要是针对动产的善意取得。一般来说，动产以占有为公示方法， 极少出现所有人占有下的动产，其处分权受到限制的情况。但是，对于不动产的

6、 善意取得而言，其情况比较复杂。一方面，不动产以登记为权利归属的依据，只 要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权，可以直接根据登 记来判断，所以，登记记载的权利人以外的人处分财产，是很难发生效果的。只 是在例外情况下，如登记夫妻一方名下的共有房屋，在处分时未经另一方同意， 才可能适用善意取得；另一方面，不动产的处分权受限制之后，其所有人再处分 其财产也不可能适用善意取得，例如，不动产之上设定抵押权之后，由于其已经 办理了登记，如果抵押人将抵押物转让，第三人就不可能是善意的。从实践来看，不动产的无权处分主要是指第三种情况。换言之，不动产的无 权处分,主要是指发生登记错误的情形下，

7、登记权利人将其不动产转让给他人时， 受让人因信赖登记而进行了交易，并办理了登记过户手续。例如，甲公司购买了 一套房产，委托其办公室主任乙管理，乙采用欺诈手段将房产登记在自己名下， 后来，乙意欲将该房产转让给丙，丙查阅了登记，发现乙确实是登记记载的所有 人，就购买了该房产，并支付了价款、办理了登记过户手续。甲发现以后，要求 丙返还给房产。丙认为，其符合物权法第106条的规定，依法取得了所有权。 有学者认为，此案中乙的行为并不构成无权处分，而属于有权处分。此种观点认 为，尽管乙是采取欺诈的手段将房产登记存自己名下，但是，既然乙是登记权利 人，其就有权处分该房产。乙将房产出售给丙的行为并非无权处分，

8、而是有权处 分。因此，本案不适用物权法上的善意取得制度。应当看到，在有权处分和无权处分之下，虽然都可能导致所有权变动的效果, 但是，二者仍然存在明显区别，其区分直接关系到是否适用善意取得制度的问题。 一方面，在有权处分之下，该交易行为是合法有效，不需要借助善意取得就可以 使得第三人享有所有权，而如果是无权处分，受让人要取得所有权，必须依据善 意取得制度；另一方面，如果该行为构成有权处分，就没有探讨善意取得的必要, 尤其是不需要认定第三人是否构成“善意二这就会对真正权利人的权利保护不 力。因为真正权利人无法主张第三人的恶意，从而再追回其财产。笔者认为，不动产善意取得中的无权处分，就是指在登记错误

9、或其他无处分 权的情况下，登记权利人处分该不动产的行为。物权法第106条将善意取得 制度统一适用于动产和不动产，掩盖了二者在认定无权处分方面的差异。不动产 善意取得和动产善意取得的重要区别就表现在“无权处分”的内涵不同。对于动 产而言，其无权处分的认定比较容易，就是没有处分权的处分行为，而对于不动 产而言，无权处分的认定，则不仅仅包括没有处分权而处分财产，还要扩大到明 知登记错误而处分财产。所以，在登记错误的情况下，处分他人的财产也构成无 权处分，主要理由在于：第一，不动产的善意取得主要针对登记错误的情形。例如，某人将登记在他 人名下的房产转让给买受人，买受人查阅了登记，发现出卖人并不是登记记

10、载的 所有人，仍然予以购买，此时，买受人不是善意的，当然不能适用善意取得。可 见，善意取得的适用对象主要是登记错误。如果将登记错误视为有权转让，就有 可能将绝大多数不动产的善意取得排除在适用范围之外，4其结果将导致不动 产善意取得制度几乎没有存在的意义。考虑到登记错误较多地出现在不动产登记 实践中，在发生登记错误情况下对第三人的保护尤其重要，因此，无权处分包括 登记错误的情形，对于正确适用善意取得制度尤其显得重要。第二，物权法上的权利推定规则应当适用于物权的确认，而不应当适用 于登记权利人和第三人的交易。在确认物权时，尽管发生了登记错误，登记权利 人仍然应当推定为法律上的权利人。而在登记权利人

11、和第三人的交易中，权利推 定规则不应适用，而应当依据真实的权利状况来判断交易当事人是否构成无权处 分。例如，在上例中，乙并非从开发商处购买房屋，因此，他实际上不享有对该 房屋的所有权。第三，登记权利人虽然记载在处分人的名下，但是，他明知该登记错误的存 在，而仍然予以处分。从登记权利人的处分行为而言，他已经意识到自己的行为 构成无权处分行为。因而，将此种行为作为无权处分对待，不会对其造成不测的 损害。综上，不动产的善意取得制度中，对于“无权处分”应作扩大理解，而不能 采取狭义理解的观念。此处所说的“无权”不一定是无所有权，无处分权同样也 是无权处分，譬如，在登记错误的情况下，如果登记簿上错误记载

12、的权利人进行 处分行为，也构成无权处分，因为错误的登记记载并不能使其因此获得处分权。需要探讨的是，登记权利人将财产一物数卖，是否也可以构成无权处分？例 如，甲将其自己的房产先后卖给乙、丙两人。但是，将房产交付给了丙，并办理 了登记过户手续。乙主张，甲和丙之间的交易行为构成无权处分，丙必须证明其 构成善意取得，否则，不能取得该房屋所有权。笔者认为，登记权利人将其财产 一物数卖，如果没有办理登记手续，都只是产生了债的关系，不发生物权变动的 效果。因此，数个买受人都可以要求出卖人履行合同，出卖人不能履行将产生违 约损害赔偿责任。但是，出卖人将房屋登记给其中一个买受人，该买受人就取得 物权。但此种转让

13、行为属于有权处分，因为出卖人在登记之前仍然享有该房屋的 所有权,其通过变更登记将房屋转让的行为构成有权处分,从而不适用善意取得。 二、是否需要确认转让合同的效力转让人在无权处分财产时，都要与受让人订立合同。我国物权法没有将 无权处分的合同是否有效作为善意取得的要件，由此引发一个问题，即在适用善 意取得时，是否要确认转让合同的效力？物权法草案中曾经将转让合同本身的有 效作为善意取得的成立要件之一，但是在该法最终通过时，这一要件被删除了。 据此，部分学者认为，既然物权法最后没有规定这一要件，那么合同本身的 有效就不是善意取得的要件。更何况，善意取得是原始取得，其直接依据法律规 定，而不是继受取得。

14、所以，合同是否有效，不应当影响善意取得效力的发生。 也有学者认为，第三人要最后取得所有权，则其与转让人所签订的转让合同必须 合法行效。如果合同因无权处分而无效，其根本无法发生善意取得的效果，只能 依据合同无效制度而恢复原状。可见,这种分歧直接影响到法院适用善意取得时 首先要认定合同的效力。笔者认为，在不动产处分中，第三人善意并非绝对不考虑转让合同的效力问 题。但是，在无权处分的情况下，如果受让人是善意的、符合善意取得的构成要 件，原则上不应当再考虑转让合同的效力问题，而直接依据善意取得规则使受让 人取得所有权。主要原因在于：一方面，如果符合善意取得的构成要件，就不能 再依据合同法第51条的规定

15、而由所有人行使追及权，并因此导致合同无效。 根据合同法第51条的规定，”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或 者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效J据此，有不少学者认 为，在无权处分的情况下，转让合同本身是无效的。笔者认为，合同法第51 条只是对于无权处分合同所作的一般性规定，善意取得是在无权处分情况下出现 的特殊情形，前者属于一般条款，后者属于特别条款。按照特别条款优先于一般 条款的规则，应当先适用特别条款，只要适用善意取得规则，就不应再适用无权 处分的一般性规定。因此，不应去考虑无权处分合同本身到底是效力待定还是无 效合同的问题。另一方面，如果善意取得要依赖于合同的效力，一

16、旦合同被确认 无效或被撤销，则依据合同法的规定，要发生恢复原状的效果，这就会与善 意取得制度发生冲突。但是，在符合善意取得要件的情况下，直接依据物权法发 生物权变动的效力，不必要考虑转让合同的效力问题；法官也无需审查转让合同 是否具有效力，并据此来决定是否发生善意取得。正如史尚宽先生指出：“受让 人之善意取得占有，惟可补正权原之瑕疵，即惟可补正让与人权利的欠缺。为权 利取得原因之法律事实，必须客观的存在，假如无权原之瑕疵，其占有人应即可 取得其动产上之权利，从而因无效行为或经撤销成为无效之法律行为，受物之交 付之占有人，对于相对人之原状回复之请求权，不得主张善意取得之保护，而拒 绝占有物之返还

17、:6我们说在不动产无权处分的情况下，符合善意取得的构成要件时，不必考虑 合同效力问题，这并不意味着，只要受让人是善意的，在任何情况下，都不考虑 不动产转让合同的效力。事实上，在受让人具有善意的情况下，不动产转让合同 可能存在效力瑕疵。其最典型地表现在如下几个方面：第一，转让合同违法。在 不动产转让违法的情况下，有可能导致转让合同的无效。例如，非法转让集体土 地所有权，这些转让行为本身就是违法的。第二，转让行为不符合法定的程序。 譬如，转让的财产属于需要国家有关部门审批的国有资产，或者是国有的自然资 源，转让需要办理法定的程序。如果当事人没有履行这些特定手续，则合同本身 是无效的。第三，转让合同

18、违反公序良俗。例如，转让合同之中明确规定，该房 屋购买就是为了开办赌场等非法活动。在出现合同法第52条中的合同无效 情形以后，法院理所当然应当审查合同的效力，并应当根据该法的规定宣告合同 无效。一方面，我国物权法第7条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法 律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益J善意取得作为物权的 取得方式，其也应当符合该条规定的要求；另一方面，无论是否涉及受让人的善 意，法院都应当主动审查合同的效力。在我国合同法上，合同无效是绝对无效， 且法院负有审查的义务。在此情况下，法院有义务审查合同的效力，而不考虑第 三人是否善意。一旦合同被宣告无效，就要发生恢复原状的效果，

19、善意取得自然 也无法适用。因为善意取得制度的根本目的在于保护交易安全，所谓的“交易” 自然只能是指一种合法的交易，违法的交易的安全自然也不可能受到法律的特别 保护。善意取得必须以转让人与受让人之间的转让合同合法有效为基本前提，在 适用善意取得构成要件时，必须要考虑合同是否具有无效的因素，如果合同不具 有无效因素，且符合善意取得的构成要件，即使构成无权处分，真正权利人也不 能根据合同法的规定主张合同无效。除了合同无效之外，合同还可能存在可撤销的因素、效力待定的因素（如无 权代理等），如果撤销权人主张撤销或者效力待定的合同最终被确定为无效，也 可能发生与前述合同无效相同的后果。但是，在合同可撤销的

20、情况下，必须要注 意，如果让与人采用欺诈、胁迫受让人等手段，或者受让人存在着重大误解的情 况，受让人本身就可以通过合同法规定的相应救济机制获得救济，而无需主 张善意取得发生物权变动。三、无权处分不动产时第三人善意的判断善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖，“交易安全是法律对物权 变动全过程实施控制的指导性原理二7因此善意取得制度的核心要件就是受让 人在取得财产时主观上处于善意状态。物权法第106条将不动产善意取得和 动产善意取得合并规定，”受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，才能够适 用善意取得。但是，如何理解无权处分不动产时第三人善意的判断标准及判断时 点，学界尚缺乏一致的看法。（

21、一）不动产善意取得中“善意”的判断标准应当看到，动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准是不一样的。物 权法第106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，但此处所说 的“受让”因动产和不动产而存在差异。就动产而言，“受让”是指动产占有的 移转；就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。因此不动产受让人的善 意是指在办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该 不动产。之所以应当以对登记的信赖作为判断关于不动产“善意”的判断标准， 主要理由在于：第一，善意取得的结果是物权的变动，因此，不动产善意取得的物权变动标 准也应符合物权法关于不动产的公示方法（登记）。由于动产

22、的占有所具有的公信 力较低，受让人不能仅仅凭借占有动产的事实中当然地相信其具有处分权。而且， 在经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相互脱节 的现象，占有的公信力更低。在这种情况下，判断受让人是否具有合理的信赖时.， 除了 “占有”这一要素外，还必须考察其他一系列因素，如当事人之间的关系、 交易的具体环境、交易的场所等，8而不能仅凭占有就能够满足信赖出卖人享 有处分权的权利外观要求。9与动产占有不同，不动产登记有国家信誉的支持， 具有相当高的公信力，受让人有理由相信登记簿上记载的物权状态就是真实的权 利状态。因此，只要受让人是善意的，其就可以基于这种信赖获得保护，第三人

23、 信赖不动产登记就可以构成关于不动产权属状态的“善意二UOJ第二,按照登记的权利推定规则，登记记载的权利人应推定为真实的权利人。 在处分人未成为登记权利人之前，如果受让人与其发生交易，受让人根本没有理 由相信其有处分权，受让人就不可能是善意的。如果在交易过程中登记发生了更 改，受让人明知登记有瑕疵仍然受让该动产，这表明受让人本身并不是善意的， 所以其无法基于善意取得制度取得相应的物权。111第三，从体系解释来看，物权法第106条规定的善意取得的另一个要件 是：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的 已经交付给受让人由此可见，对于不动产的善意取得，并非以交付作为判断

24、标准，而是以登记作为判断标准。同时，结合物权法第16条关于登记效力 的规定（“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”）可以发现，“受让”是指所 有权的移转，而并非仅仅指不动产的占有移转。还需要指出，物权法第16 条规定了登记对于不动产的权利推定效力，但是，对于动产，物权法并未直 接规定占有所产生的权利推定效力，没有像法国民法典第2279条那样明确 地规定：”对于动产，占有相对于所有权的证书:从这个细微的区别可以看出， 在我国物权法上，登记对于不动产的权利推定效力，似乎高于交付对于动产 的权利推定效力。由此可见，在不动产的处分中，登记的信赖是判断善意的依据， 而并非以占有的信赖作为判断善意的依据。

25、所以，不动产的善意取得必须以已经 办理登记为要件。正因为如此，不动产转让中的善意判断标准才具有以下特点：一方面，判断 标准的单一性。这就是说，不动产转让中，判断的标准是受让人是否知晓处分人 不是真正的权利人。在实践中，通常要求受让人查阅了登记，了解了登记簿上记 载的权利状况。与动产善意取得相比，不动产善意取得中的善意判断相对比较简 单，在通常情况下，只要受让人信赖了登记，就是推定其是善意的，除非其明知 登记错误，无需向动产买受人善意的判断那样，考虑交易的环境等因素，121也 无需采用综合判断标准去判断善意。另一方面，受让人必须实施了查阅登记簿的 积极行为。在动产转让的情况下，受让人的善意仅仅要

26、求其对于处分人权利瑕疵 的不知情，受让人成立善意并不要求其实施某一积极行为。然而，对于不动产转 让而言，受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了解登记簿上所 记载的权利状况，并对此产生合理信赖。如果受让人怠于查阅，则推定其不构成 善意。J （二）不动产善意取得中善意的排除在不动产的处分中，受让人的善意采取推定的方式，不过，该善意也可以被 反证所推翻，具体有如下排除方式：一是受让人事先明知登记记载的错误。例如， 对于登记错误的发生，受让人本身亦是参与者，因此，其了解登记错误的发生过 程。二是登记簿中存在异议登记的记载。在不动产处分中，如果真实权利人对登 记权利真实性提出异议，登记机关将

27、该异议记载于登记簿上，第三人据此至少应 当知道该房屋存在权利瑕疵的可能，U引因此，也不能说其有充分理由相信记载 的权利人就是正当的权利人。此时，如果第三人仍然与登记权利人进行产权交易， 就应当承担权利瑕疵的风险。（三）不动产善意取得中善意的判断时点对物权法第106条“受让人受让该不动产或者动产时”规定的理解，有 两种不同的观点：一种观点认为，善意是指在交付标的物、受让人接受标的物之 时，受让人是善意的。其理由在于，根据文义解释，此处使用“受让” 一词，表 明其对于动产和不动产都以交付之时为准，动产和不动产处分中善意的认定时点 是交付标的物之时。另一种观点认为，应当区分公示方法的不同，对于以占有

28、为 公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于以登记为公示方法 的物权，善意的认定时点是登记之时。14笔者认为，在不动产处分中，善意判 断的时点应当以办理产权变更登记之时或之前为标准。理由在于：一方面，既然 善意的判断标准应当以信赖登记为准，那么，判断的时点也应当是登记变更之时。 另一方面，从善意取得制度的设立目的来看，其旨在保护善意的第三人，如果在 变更登记之时或者在登记变更之前，第三人已经知晓无权处分的事实，那么，第 三人就不值得保护。关于夫妻共同共有的房屋登记在夫妻一方名下，该方擅自处分房屋，受让人 是否构成善意取得？对此，理论界和实务界都存在不同的看法。一种观点认为， 物权

29、法规定登记要件主义，应当以登记簿记载的人为物权人，因此，登记的人处 分该物权具有法律效力。婚姻法规定，即使登记在夫妻一方名下，仍然属于 夫妻法定共同财产，一方处分该房屋有效。笔者认为，此种情形应当适用善意取 得。尽管该房产为夫妻共有财产，但购买人仍然有对登记簿的合理信赖，如果事 后认定该买卖无效，则对买受人显然不公平。15另一方面，从物权法制度的内 容和精神来看，夫妻共同财产应当同样遵循物权法规定的基本原则，应当同时登 记夫妻共有人，这也是鼓励我国夫妻财产制度采取实名登记，避免事后出现太多 的争议，而且可以促进物权法和婚姻法的衔接和统一。此外，如果不适用善意取 得，已经取得房屋所有权的买受人可

30、能遭受一些不利的后果，例如，由于房屋增 值，导致出卖人一方配偶事后主张另外一方无权处分，严重影响到交易安全，而 且不利于诚信风气的建立。因此，只要受让人事先查阅了登记簿，信赖登记簿上 记载的权利状况，则其可以适用善意取得。当然，为了弥补相关的缺陷，应当允 许配偶双方积极到登记机关变更登记，促进产权登记与事实上的物权状态完全吻 合。四、关于转让合同的有偿性根据物权法第106条的规定，善意取得制度的另一个构成要件是“以合 理的价格转让”。这就是说，无权处分人将他人财产转让给受让人之后，受让人 必须支付合理的对价才能够适用善意取得制度。该条确定以合理的价格转让作为 善意取得的构成要件，首先就排除了无

31、偿转让适用善意取得的可能性。善意取得 是为了实现交易安全而设计的法律制度，只适用于交易行为。16虽然广义上的 交易包括有偿和无偿的财产转让，但从狭义上理解，交易只是指支付了对价的交 易，而无偿转让显然不是交易。此种规定也有助于解决实践中出现的无偿转让国 有资产造成国有财产流失的行为。这就意味着，凡是无偿转让国有财产的行为， 实际上是不能适用善意取得的。例如，在某些地方对国企改制时，实行零价格转 让，此种情况即使获得了有关部门的批准，如果发生了产权纠纷，也不应当适用 善意取得。问题的关键在于，如何理解合理的价格？就动产而言，善意取得的适用以支 付合理的对价为要件，而价格合理的判断通常应以市价为标

32、准。比如，一辆价值 100万元的宝马车以50万元转让，明显不是以合理的价格转让。但就不动产而 言，如何要求以合理的价格转让，则是一个值得探讨的问题。一方面，就不动产 登记簿而言，其公信力比占有的公信力更强。动产的外在公示手段是占有，但占 有的公示方法非常薄弱，因为发生占有的基础很多，在交易中，如果出让人以很 低的市场价格转让动产，通常将使得一个正常的交易人就其是否享有处分权发生 怀疑。而不动产善意取得不存在这样的限制，因为不动产物权变动的方式是登记, 与动产占有不一样，登记具有很强的公信力，在不动产登记之后，交易当事人完 全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权利，即使不动产转让的价格偏低，

33、也不能影响登记公信力，只要受让人信赖登记就足以构成善意。另一方面，我国 不动产并没有完全市场化，许多房屋的价格的合理与否难以判断。例如，没有办 理登记手续的单位福利房、经济适用房、房改房等，并没有确切的市价。这些都 导致了转让中合理价格判断的困难。因此，笔者认为，在考虑合理的价格作为善 意取得的要件时，必须区分动产和不动产，对于不动产也应当区分具体情况考虑。 具体来说，第一，合理价格主要适用于商品房的转让，因为商品房是有明确的市场价格 的。当然，判断商品房的合理价格也要考虑其位置、容积率、开发商的品牌等因 素，进行综合判断。而在商品房之外的其他不动产，其合理价格不能一概而论。第二，合理价格并不

34、等同于市场价格。这就是说，在考虑价格是否合理时， 也要考虑当事人的主观因素。例如，房屋受朝向、布局等因素，受让人支付了低 于市场价格的价格，也不能认定其价格不合理。合理价格只是参照市场价格来确 定。第三，在考虑合理价格时，也要考虑履行期限。如果仅仅约定了支付一定的 价款，但是，合同中没有规定履行期限，或者履行期限很长，这实际上可能变相 地等同于无偿。关于约定的价格是否应当实际支付，对此存在不同的看法。一种观点认为， 只要当事人约定了合理的价格，就表明第三人是善意的，就应当予以保护。另一 种观点认为，虽然当事人约定了合理的价格，但是，既然第三人没有支付价款， 收回该不动产也不会对其产生不利影响。

35、这两种观点都有一定的道理，但考虑到不动产的价格较高，要求买受人必须 一次性支付价款，则不太符合交易的惯例，且给买受人强加了过重的负担。在实 践中，不动产买卖的价款大多是分期支付的。所以，笔者认为，要求不动产转让 的价格一次性支付全部价款并不合理。但是，如果认为仅仅约定了价款，而实际 完全不支付，同样符合善意取得的构成要件，也可能会产生问题。一方面，善意 取得制度的根本价值就在于保护善意第三人的信赖利益，因为第三人可能在与无 权处分人交易时支付了一定的价款，如果允许原所有人追回，第三人则面临向无 权处分人追偿的负担和追偿不能的风险，但是，如果第三人没有支付任何价款， 即便是原所有人追回后，第三人

36、通常不会发生较大损失。17有观点以当前房地 产市场变化剧烈为理由认为会给第三人造成价差上的巨大损失，但是当前房地产 价格的剧烈变化并非房地产市场的常态，不能以此作为不支付的理由。另一方面， 如果不支付对价也构成善意取得，则可能引起名为有偿、实为无偿的情形，也有 可能是双方虚构合同关系，实际上规避了法律的基本要求，不符合善意取得保护 善意第三人的目的。因此，在适用善意取得时，必须实际支付一定的价款，具体 的比例应当根据不动产的情况来判断。五、对“必须办理完毕登记手续”要件的理解物权法第106条第1款规定完成公示是善意取得的要件之一，即“转让 的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要

37、登记的已经交付给 受让人J这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。据此，依 照法律规定应当登记的已经登记，才能适用善意取得。18例如，甲将他人的房 屋通过各种违法手段办理了登记过户记载在自己名下，然后将该房屋转让给他 人，受让人因为相信登记而与其完成了这一交易，支付了价款并办理完毕了登记 过户手续。在此种情况下，就可能适用善意取得制度。如果仅仅只是支付了价款 甚至已经交付了房屋，还没有办理完登记，仍然不能适用善意取得制度。19具体来说，对于应当登记的财产包括如下几种类型：第一，应当办理登记的 房屋。在我国，城市的房屋依法应当办理登记。因此，房屋的买卖只有在受让人 与转让人办理登记之

38、日起才能适用善意取得，仅仅实际交付房屋，并不能够产生 善意取得的后果。第二，应当办理登记的不动产权利。依据我国法律规定，建设 用地使用权的出让、转让应当办理登记，因此，对这些依法办理登记的不动产权 利，只有在办理登记完毕之后，才可能发生善意取得的问题。但是，对于地役权 等适用登记对抗主义的不动产，由于权利往往自合同生效之时产生，因此，没有 必要规定只有在登记以后才发生善意取得的问题。第三，应当办理登记的动产。 对于船舶、机动车、航空器，依据我国物权法第24条的规定，应当适用登 记对抗。这就是说，是否办理登记，当事人是可以选择的。但是，在判断适用善 意取得时，既然其可以登记，应当还是要办理登记。

39、因为按照物权法第24 条，未经登记不得对抗善意第三人。既然善意第三人都不能对抗，其未经登记， 就更不能对抗原所有权人。之所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件，一方面，是 因为只有在完成物权登记手续之后，买受人才能够真正取得完整的物权,这与物 权法原则上采纳的登记要件主义完全吻合。依据不动产登记要件主义，不动产 物权以登记为公示要件，必须办理了登记之后，才能发生所有权的移转，而交付 不是不动产物权的公示要件。另一方面，如果以办理登记为不动产物权善意取得 的时间点，则在转让人办理登记将不动产记载于自己的名下之后，真正权利人完 全可以通过异议登记来及时阻碍转让人的无权处分行为。因为受

40、让人必须办理登记才能受到善意取得制度的保护，而在存在异议登记 的情况下，受让人就很难认为是善意的，并据此取得不动产所有权。而如果以交 付为不动产善意取得的条件，则受让人完全可以主张自己在受让之前没有查阅登 记簿的义务，从而主张自己的善意，这就将真正权利人可以通过异议登记或其他 制度主张自己权利的机会全部抹杀了。在没有办理登记的情况下，所有人将房产 一物数卖，买受人占有房屋之后，如果能够即时取得所有权，也可能与其他买受 人发生冲突，因为后者已经交付了全部价款但没有取得占有。例如，出卖人将房 产交付给了善意的第三人，但也可能又将该房产卖给其他人，并办理了登记，如 果第一个受让人因交付而取得所有权，

41、并由此对抗在后的登记权利人，就会与公 示原则发生矛盾。实践中，大量的不动产交易没有办理登记，如果以交付来作为 移转所有权的根据，就会使得大量的不动产一旦占有就可以对抗登记取得的权 利。所以，如果不需要办理登记就可以取得产权，就可能引发产权关系的混乱， 也不利于督促当事人及时办理登记以明晰产权归属、提高财产利用效率。在不动产善意取得中，在完成登记的同时是否还要求以交付为要件，笔者认 为，物权法第106条所言的以交付为要件主要是指动产，对于不动产只要办 理了登记，即使没有交付也同样可以构成善意取得。当然，对于那些确实需要交 付的动产，则还是需要交付才能发生善意取得的效力。需要指出的是，查阅登记不能

42、以单纯的交付权利凭证等来替代。在过去的实 践中，一方如果交付了房屋所有权证书等权利凭证，另一方面即认为已经完成了 公示。但是，根据物权法的规定，即使交付了权利凭证，如果未办理登记， 仍未完成法定的物权公示程序，因此，不发生善意取得的效果。【参考文献】1参见佟柔主编：中国民法，法律出版社1990年版，第243246页。2王泽鉴：民法学说与判例研究（第4册），中国政法大学出版社1998年 版,第136页。3参见熊丙万：论赃物的善意取得及其回复请求权，法律科学2008年 第2期。4参见沈晓冬：不动产善意取得制度对房屋权属登记的影响，房地产行 政管理2008年第2期。5当然，此处的分析是以我国物权法确

43、立的债权形式主义物权变动模 式为前提的，在此模式下，合同的订立只是导致债权的产生，只有登记或交付以 后才能发生物权变动的后果。6史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社2000年版，第559560页。日铃木禄弥：物权的变动与对抗，渠涛译，社会科学文献出版社1999 年版，第176页。8MUenChKOmm/Quack, 932,Rdnr.32ff.l9H.HUbner,DerRechtsverlustimMobiliarsachenrecht,1955,S.56ff.10参见王泽鉴：民法物权（第1册），中国政法大学出版社2001年版， 第124页。Ull参见石晶、张锋：不动产善意取得的构成要件及法

44、律效力分析，法 学论丛2008年第3期。12SChWab/Prtltting,Sachenrecht,27. Aufl.,1997,S.93.口引参见常鹏翱：物权程序的建构与效应，中国人民大学出版社2005年 版，第304320页。14参见石晶、张锋：不动产善意取得的构成要件及法律效力分析，法 学论丛2008年第3期。15参见沈晓冬：不动产善意取得制度对房屋权属登记的影响，房地产 行政管理2008年第2期。16 Vgl.Haegele-Schner-Stber,Grundbuchrecht,1 0.Aufl.,l 993,S. 157-158.117SeeS.Litvinoff,Obligat

45、ions,La.Civ.L.Treatisevol.7, 1975, 81.18参见梅夏英、高圣平：物权法教程，中国人民大学出版社2007年版, 第171页。19参见常鹏翱：物权程序的建构与效应，中国人民大学出版社2005年 版,第304320页。浅析不动产善意取得的构成要件摘要：善意取得制度是物权法中的一项重要制度。它在维护第三方人的信赖 利益和维护正常的交易秩序方面起着重要的作用。本文主要探讨和澄清不动产善 意取得制度的定义，法理基础和构成要件，以期对完善善意取得制度有所帮助。关键词：不动产善意取得构成要件一、不动产善意取得制度概述善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受

46、让人取得 该财产时出于善意，且履行了相关公示程序，则受让人依法取得对该财产的所有 权的一种法律制度。动产善意取得即该制度在动产上的适用。善意取得制度这一 原则意指财产权利人在财产被他人无权转让的情况下，只能向侵犯其权利的相对 人要求返还或赔偿，而不能向第三人要求返还，不知情的第三人对于财产的受让 占有，其有转移所有权的效力。近代各国市场经济之要求保障市场交易的安全与 便捷的客观事实，是促成近代各国民法最终确立善意取得制度的根本缘由。作为 近现代各国物权法的一项重要法律制度，善意取得作为所有权取得方式的一种， 在稳定社会经济秩序方面起着重要作用。据我国物权法106条的规定，善意取得制度的适用对象

47、主要包括动产与 不动产，而动产与不动产的一个重要区别是它们的公示方式不同。不动产以登记 作为公示方式，而动产则以交付作为公示方式。实践中，不动产的善意取得仅有 两种情况：一是由于登记机关的错误登记而导致不勤产信息登记错误，第三人因 信赖登记而对无权处分人不知情，从而善意取得不动产所有权;二是不动产由数 人共有但登记在一人名下，登记人未经其他共有人同意，擅自将不动产处分给第 三人，第三人同样因信赖登记而善意取得不动产所有权。我国物权法对不动产物权变动采登记生效要件主义，因此对于交易相对 人来说，登记簿上的权利主体才是其最为关心的。基于此，就要求以国家信用为 信赖保障的不动产登记具有公信力，保证登

48、记簿上的权利人与真实权利人存在高 度的一致性。但登记终究是人为的制度设计，错误登记在所难免，这就为善意取 得制度在不动产领域内的适用提供了前提条件。因为在存在错误登记的情况下， 若交易相对人在查阅登记簿且尽到了合理的注意义务的情况下从登记权利人处 取得物权后仍要担心有被追及的危险的可能，就会严重危及交易安全。而善意取 得制度的适用恰好解决这一问题，只要第三人是善意的，且尽到了合理的注意义 务，在取得物权后就会受到法律的保护，保有其取得的不动产物权。综上，不动 产登记簿存在登记错误的可能是不动产适用善意取得制度的原因。二、不动产善意取得制度的理论基础学理上对不动产善意取得制度的理论基础存在着“无权处分说”和“登记簿权 利推定说主张无权处分说”的认为，不动产善意取得制度的目的在于赋予善 意第三人一个对抗真实权利人的抗辩权，切断真实权利人的追及。主张“登记簿 权利推定说的认为善意取得的最终指向都是取得人对什么信赖错了，从而构成 善意，因我国不动产物权变动采用登记生效主义，即所有不动产的权属状况都要 求在登记机关予以登记，而登记的目的正是在于使第三人在交易时知晓不动产的 权属状况，并以国家信用作为保障，推定登记簿上记载的权利人为真正的不动产 权利人，降低第三人的交易成本，维护交易秩序。三、不动产善