HB-GCYAQGLB-GF-2017-3 大区商业项目EHS管理规范.docx

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1、华润置地华北大区大区商业项目EHS管理规范制度主责部门部门名称会签部门部门名称最终审批单位或审批人单位名称或审批人发文单位部门名称版本记录制度编号版本号发布日期修订内容HB-GCYAQGLB-GF-2017-3VI.O年/月/日无1 .编制目的为了明确华润置地华北大区商业物业EHS管理要求及责任，规范商业物业各部门安全作业流程，保证商业物业各项生产经营活动正常开展，实现商业物业EHS管理目标，制定本制度。2 .适用范围本制度适用于华润置地华北大区商业物业的安全生产经营活动。3 .术语/定义无O4 .职责与分工4.1 大区工程与安全管理部4.1.1 负责组织对商业物业业务体系进行评审。4.1.2

2、 负责组织对商业物业项目进行开业前安全检查。4.1.3 负责组织对商业物业项目进行季度安全巡检。4.2 大区商业地产管理部4.2.1 对大区所有商业项目租户进行合约管理，对其经营行为进行安全监督。4.2.2 参与对大区所有商业项目事故的应急救援工作，协助事故调查处理和办理结案。4.3 商管中心4.3.1 负责建立商业物业项目EHS管理体系。合同相关条款。4.4.3 负责设备设施维护保养。4.4.4 负责营业秩序维护、公共区域消防安全隐患排查处理。4.4.5 负责装修现场管理，店铺装修验收。4.4.6 负责大型活动方案编制，活动现场应急处置。5 .工作要求5.1 商业物业服务业务范围按照服务阶段

3、划分，分为前期介入、内装管理、承接查验、运营管理四个阶段。其中前期介入的主要工作是：设计输入与评审、施工建设、主体竣工验收；内装管理的主要工作是：租户进场装修；承接查验的主要工作是：开业前检查；运营管理的主要工作是：日常运营。5.2 设计阶段5.2.1 设计输入5.2.1.1 大区物业管理部负责牵头整理已有商业项目平时管理实践过程中掌握的EHS信息，形成设计输入并反馈给新商业项目设计部门，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质，使规划设计更合理。可重点关注下面几个方面：各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；5.2.1.2 地下

4、室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合交通安全管理要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置是否有助于车辆疏散；5.2.1.3 建筑装修材料的选用、设备设施的性能特点是否符合EHS管理要求；5.2.1.4 租户内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足EHS管理需求；5.2.1.5 隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足国家和山东省关于油烟排放的环保要求；5.2.2 设计评审5.2.2.1 物业部工程管理部门组织相关的专业工程师进行图纸评审，评审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：5.2.2.2

5、 消防设计是否符合现有国家标准，是否能够满足预警、扑灭与疏散的要求；5.2.2.3 高低压配电的配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；5.2.2.4 公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；5.2.2.5 统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；5.2.2.6 空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择。5.3 施工阶段5.3.1 商业物业前介工作组应在施工阶段重点关注下列问题，确保项目的使用功能符合EHS管理要求，防止留下后遗症：5.3.2 在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位,提醒开发部门重点处理。5.3.3 在正负零、裙楼封

6、顶及设备安装阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议监理公司技术人员要进行旁站。5.4 主体竣工验收阶段商业物业前介工作组在熟悉竣工验收图纸的同时，应重点关注各验收单位提出的整改要求，并跟踪开发单位进行的整改工作。5.5 内装阶段工作要求商业物业前介工作组在租户进场装修阶段，应重点关注以下几个方面：5.5.1 消防设备设施是否被改变移位，系统功能是否产生缺陷；5.5.2 装修材料是否符合防火等级要求，是否会释放职业危害因素；5.5.3 安防系统安装点位是否符合巡更要求，质量是否合格；5.5.4 供电、通信点

7、位设置是否合理；5.5.5 设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格。5.6 承接查验阶段5.6.1 应做好基础资料移交和现场查验工作，对于发现的不合格项应和开发单位约定整改措施和整改期限，并跟踪整改工作的完成。5.6.2 基础资料重点关注以下几个方面：图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。5.6.3 现场查验重点关注以下几个方面：道路、绿地、污水井、化粪池、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、消防设施、安防监控设施、电扶梯、水泵、水箱、避雷设施发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备、建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯

8、间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间。5.7 运营管理阶段运营管理阶段是基层商业中心EHS管理的重要阶段，商业中心应按照华北大区EHS管理体系要求，建立健全EHS组织机构，完善日常监督管理、提供EHS培训。运营管理阶段的EHS管理重点从消防安全、电（扶）梯、二次装修、大型活动、交通安防、设备设施、危险作业、租户安全、建筑本体、环境保护、职业健康和突发事件方面进行规定。5.7.1 消防安全5.7.1.1 消防设备设施维护保养1）组织员工学习消防设备设施维护保养相关知识,确定消防设备设施维护保养的责任人。2）按照国家相关法律法规要求制定年度消防设备设施维护保养计划，严格按照计划实施

9、消防设备设施的维护保养工作，并对保养记录存档保存。3）每年聘请具有检测资质的检测公司对消防设备进行检测,并保存检测报告。对检测不合规的设备设施要自行维修或聘请维保单位进行维修，保证设备设施的完好。4）制定消防设备设施的日常巡视检查制度，对消防设备设施进行日常巡视检查，发现问题及时进行维修。5.7.1.2 日常消防安全管理1）应组织建立消防安全委员会，明确消防安全工作责任人及职责部门，成立义务消防队。2）应制定消防安全工作责任人职责、部门及岗位人员的消防职责。3）应制定各项消防安全管理制度，督促各部门严格按照各项制度要求开展消防工作。4）应对各项消防记录进行管理。5）要按照有关规定编制火灾事故专

10、项应急预案，定期组织消防演练。5.7.2 电（扶）梯5.7.2.1 对电梯的使用安全负责。严格执行国家关于电梯的使用安全规定，履行电梯的日常维护保养及定期安全检查相关责任。5.7.2.2 应要求维保单位制定电梯的日常维护保养计划，并监督维保单位的维护保养工作。5.7.2.3 按照国家特种设备年检规定，按时向电梯年检部门提报电梯年检，取得电梯年检合格证。5.7.2.4 应对维保单位的维保人员持证上岗情况进行检查。5.7.2.5 制定电梯系统应急作业指导书，每半年组织一次应急预案演练。5.8 二次装修5.8.1 签订租赁合同时，应向租户提供装修手册，并对租户进场装修流程、进场装修手续、业主相关部门

11、职能等事宜与租户沟通说明。5.8.2 营运部负责租户进场后事务协调工作。5.8.3 租户设计施工图纸审批通过后，应办理装修施工许可证、人员出入证，同时明确装修现场要求及安全管理规定等。5.8.4 租户装修施工期间，应对装修现场日常巡查工作，并对违规行为监督管理。5.8.5 租户根据验收意见整改完成后，应组织复验，确认整改情况，敦促租户进行遗留问题整改。5.9 大型活动5.9.1 活动前安全管理1）应与活动主办方签订安全协议，如有舞台及相关搭建，需提供舞台搭建单位的相关资质证明。2）应召开活动前安全管理会议,对安全和消防管理工作进行沟通及明确。3）活动前，应制定活动方案，根据活动方案给出安保预案

12、和消防应急预案，持大型活动审批表、活动方案、安保预案及消防应急预案到公安分局及消防大队，进行活动前的报批工作。4）根据活动方案、安保预案及消防应急预案，明确各单位工作职责，必要时组织员工对预案进行演练。5.9.2 活动期间安全管理1）根据活动保障方案做好场地搭建过程中的安全管理工作、车辆停放、出入活动场地控制、维持活动秩序等工作。5.9.3 活动后安全管理1）活动结束后，对活动场地进行安全检查。2）组织相关部门召开活动总结会，并保存相关记录。5.10 交通安防5.10.1 交通安全管理1）设置并完善道闸、防强闯路桩、交通流线指示标识等交通管理设施。2）合理配置停车场管理员，负责停车场的安全管理

13、工作。3）制定停车场管理办法，明确停车场的管控措施。4）制定停车场突发事件处理预案，并定期进行演练。5.10.2 安防管理1）建立健全安防系统设备设施的各项管理机制，如设备设施操作作业规程、维修保养作业指导书、岗位值班制等。2）应制定维保计划和实施方案，明确维保内容、频次和验证标准,并定期对现场安防设施进行巡检；3）应制定巡更制度并严格执行。5.11 设备设施5.11.1 普通设备设施1）建立设备台账和设备档案，设备档案需包括设备出厂合格证、说明书、保修卡、保修协议、设备安装/调试报告、随机文件等原件，保存期限为永久。2）对单机单台或功能系统建立设备卡，标明名称、编号、主要技术参数、责任人。3

14、）对设备运行状态进行标识，对具有危险能量的设备维修时，需进行上锁挂牌管理。4）建立设备管理制度并严格执行，如安全操作规程，维修保养管理等。5.11.2 特种设备1）建立特种设备安全技术档案,并向当地特种设备安全监督管理部门进行登记注册。2）建立特种设备的操作规程、巡视维护保养制度。3）制定特种设备突发事件处理预案，并定期进行演练。4）属于国家强检目录中的特种设备，需按照要求进行检定校准。5）特种设备停用、报废应按照国家特种设备管理规定报质监部门备案。5.12 危险作业5.12.1 危险作业是指在华北大区所辖商业物业管辖区域内进行的动火作业、受限空间、高处作业等作业项目。5.12.2 开具审批相

15、关危险作业手续，明确作业安全要求5.12.3 对相关方的危险作业进行监督指导，严格审查企业和人员资质,确保作业人员资质齐全有效、作业安全防护措施到位5.12.4 应监督租户装修过程中的危险作业5.12.5 对于上述物业项目内的危险作业，安全管理部门巡视人员做好监督工作。5.13 租户安全5.13.1 应与租户签订消防安全协议，监督租户安全生产工作实施5.13.2 应定期检查租户安全生产工作实施，并对不符合项出具整改要求，监督租户实施。5.13.3 租户退租撤场时，应敲定撤场事宜，并协调各部推进租户撤场事宜跟进；5.14 建筑本体5.14.1 对房屋本体、附属设施进行巡视检查及维修工作，制定年度

16、房屋本体及附属设施的维保计划并实施。5.14.2 对室内公共区域天花、地面、墙面、室外水景观进行检查，发现问题及时维修。5.14.3 对室外招牌、广告、泛光照明进行检查，保证整洁统一美观。活动区域设置开放说明、设施使用说明和温馨提示等，无安全隐患。5.14.4 对房屋钢结构维护防火防腐构造、幕墙玻璃、铝材、石材、室外道路（道牙）、水池、绿地、雨水井、玻璃门夹、护栏玻璃,以及其他附属设施进行巡查。如有发现任何异常，需立即进行维修或更换，并做好记录。5.14.5 对屋面排水设施进行检查。雨季来临前、雨后及入冬结冻前需检查屋面防水、排水地漏及地面雨水井，发现问题及时维修并做好记录。5.14.6 应每

17、年委托气象部门对防雷系统检测。5.14.7 对建筑幕墙系统，应委托具有建筑幕墙检测资质的单位每十年进行一次安全性鉴定。5.15 环境保护5.15.1 定期对厨房炉具、隔油池与有关排水管、排油烟系统进行检查及清洁，令厨房环境清洁卫生。5.15.2 厨房地面必须铺设防水层防漏，地沟及排水设施应妥善保养及维修。5.15.3 保持租赁区内专用厕所的清洁卫生，确保卫生用品供应无缺，定期对化粪池进行清掏，确保生活污水达标排放。5.16 职业健康5.16.1 按照国家要求梳理公司存在的接触职业危害因素岗位，该类岗位人员招聘时，进行岗前职业健康体检；工作期间，进行岗中体检；离职时，进行离岗职业健康体检。5.1

18、6.2 对接触职业危害因素岗位进行接触限值和时间的测量，确保不超过国家要求，并将测量结果告知岗位人员。接触限值超过要求时，通过技术改造，提供个人防护用品，降低作业时间等方式进行职业病预防。5.17 突发事件5.17.1 租户应指定突发事件紧急联络人，并收集联络方式通报物业部安全管理部门备案，如更换紧急联络人，应及时将相关信息上报物业部安全管理部门。5.17.2 突发事件预案至少应包括：火灾事故应急救援预案、突发事件应急处置方案（包括商场内发生纠纷处理、流氓滋扰、酒后闹事、故意露丑处理、人员伤亡处理、高空坠物应急处理、电梯困人处理、车场应急事件处理、停电应急处理）、跑水事件应急救援预案、燃气泄露

19、应急救援预案、防汛应急救援预案、反恐应急救援预案、防疫情事故应急救援预案等。6 .EHS监督管理要求6.1 开展EHS合规性评价工作，定期评价对现行适用法律和其它要求的遵守情况；6.2 通过自查、专项检查、体系内审、文件评审等多种形式做好体系运行情况的检查，将执行的结果与设定目标进行对比，查找与原策划、设计及法律法规要求的差距，并认真做好记录；通过安全绩效考核与评价，对单位和个人的安全管理成绩进行评价，并运用到业绩合同考核中。7 .附则7.1 本制度由华润置地华北大区EHS办公室负责解释。7.2 本制度自发布之日施行。8支持性文件8.1 编制依据8.1.1 华润置地物业项目消防安全管理规定(2012版)8.1.2 华润置地大区EHS管理体系文件编制指引(CRL-AQGLB-ZY-2016-10)8.2 相关表单无。