农贸市场布点规划文本.doc

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1、杭州市余杭区余杭街道农贸市场布点规划【文本】杭州市余杭区余杭街道办事处杭州余杭城镇规划设计院有限公司2014年8月第一章 项目背景1、规划背景 随着余杭街道经济快速的发展，人民生活水平的要求不断提高，农贸市场作为城市建设中的重要组成部分，同时也是一个城市、地区提高人民生活水平的重要基础支撑，提升和改造农贸市场建设就显得尤为重要。从而优化余杭街道城区农贸市场布局、发展现代流通方式、创新消费服务方式、改善产业服务水平，建设一批基础设施完善、产业布局合理、市场环境优美的农贸市场是十分重要的。2、规划区概况余杭街道（余杭镇）位于杭州城中心西23公里处的南苕溪畔，西倚天目山脉，东连杭嘉湖平原，河网交错、

2、群山翠绿、物产丰富，历来被誉为“文化之邦、丝绸之路、瓜果之地、鱼米之乡”。全镇下辖16个建制村，5个社区，281个村民小组，总面积101平方千米。是杭州西部进入临安市的重要门户。随着杭州大都市圈建设的不断前进，余杭街道（余杭镇）区位交通条件不断地改善和优化：杭州都市圈一绕、二绕分别在余杭镇东西两侧通过，是余杭街道对外交通联系基础；留祥快速路、天目山路文一西路、临余公路构成东西联系的主骨架，将临安青山湖科技城、余杭街道、余杭生态科技岛以及杭州主城区紧密联系起来；南北向通道则以东西大道、015省道、春城路等为基础，将余杭街道与富阳、瓶窑镇、塘栖镇以及临平副城联系起来。 项目规划设计范围为整个余杭街

3、道，规划面积约101平方公里。（插图余杭镇在杭州区位图、余杭区区位交通图）。3、规划期限 本次规划期限：2014年2020年。4、上层次规划分析 余杭组团公共设施布点规划修编（2011-2020）已于2011年经余杭区人民政府批准实施，该规划编制时间为2010年-2011年，与当时的余杭组团分区规划同步编制。至2010年，余杭组团范围内的各单元控规已基本编制完成，并经审批通过，各单元控规对原规划中公共设施的布点落实情况各有不同，有的单元控规中落实了上位规划的公共设施布点，有的没有落实；有的改变了公共设施的规模和布置位置。（插余杭组团公共设施布点规划图） 余杭组团现有农贸市场11处，其中余杭镇（

4、余杭街道）2处、仓前镇4处、闲林镇2处、五常街道2处、中泰乡1处。专业市场3处，一条特色商业街南渠晚清风貌街，西溪湿地三期旅游综合体1个。 农贸市场：按杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定配套要求及各乡镇发展需求，共规划建设19处农贸市场，其中，余杭3个，中泰2个、闲林4个，五常4个，仓前6个。第二章 规划总则1、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市商业设施规划编制规范3、城市居住区规划设计规范（2002年版）4、余杭区余杭镇城镇总体规划（2002-2020）5、杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定6、余杭组团公共设施布点规划（2008-2020）7、余杭镇镇区控制性详细规划8、杭

5、州余杭镇域空间发展概念规划9、杭州市余杭区余杭街道农村住房改造建设布点规划 10、 其他相关法律、法规、文件2、规划目标 立足当下，着眼未来，解决农贸市场当前的突出问题，引导农贸市场持续健康发展，满足人民群众不断提高的生活水平上的需求。引导建设一个既布局合理、结构优化、公益与效益相互统一协调，同时又具有较强的可操作性和可实施性的农贸市场布局体系，并对今后余杭街道农贸市场提出统一的规划要求、配置标准，从而指导农贸市场的改造与新增建设。 首先规划建立19个农贸市场满足人民生活需要；其次对现有的6个农贸市场（修改部分）进行提质、改造，可以采取拆迁重建或对现有基础设施进行完善等方式，并将现有没有报批的

6、农贸市场纳入规范管理中。应积极提高净菜超市、卖场净菜区经营积极性，采取措施保证经营区的正常交易。最后，对于目前余杭街道农贸市场布局的盲点应鼓励兴建净菜超市等现代市场业态。 近期目标：解决农贸市场存在的突出问题，在街道合理布局新增农贸市场，形成布局合理、体系完善，服务便捷的农贸市场服务体系。按照 “立足当下、面向未来、服务便捷、提高档次、完善功能、控制总量、合理布局”的总体思路，通过建设一批农贸市场，发展一批净菜超市，布设一批便民菜市场，改造一批固定市场，规范一批临时市场，取缔一批马路市场，形成布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的城区农产品交易市场体系，确保城区居民步行10分钟左右（8001

7、000米）可基本满足净菜农产品采购需求，彻底消除农贸市场脏、乱、差现象，有效杜绝占道经营。 远期目标：合理布局余杭街道农贸市场，以“传统农贸市场和综合农贸超市相结合”为发展思路，构筑以大型农产品批发市场为龙头，以居住区级多业态的农贸市场为支柱，以小区菜站为补充，以净菜超市为发展方向的具有区域辐射能力的市场网络和健全的农副产品流通体系。充分发挥农产品批发市场具有的商品集散、信息传递、引导生产和消费等功能，构建以四季青农产品批发市场为主导的城区农产品批发、贸易、配送体系。并通过这一体系的建设，建立健全农产品质量可追溯制度。新建净菜超市经营净菜农产品比重不低于90，以开架自选为主，设有“放心菜”、“

8、放心肉”监测点，实现业态新、环境好、服务优、功能全、价格廉，确保城区居民步行10分钟（1000米）可基本满足净菜农产品采购要求，进一步提升城市品位，提高人民生活水平。3、规划原则（1） 统筹规划原则 按照杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定要求，对余杭街道农贸市场布点的结构调整、布局优化与街道建设相结合，对农贸市场采取规模定量、具体定点的控制方式并提出控制性指标；对净菜超市采取宏观定性、区域定量的控制方式提出指导性意见。结合杭州市余杭区余杭街道农村住房改造建设布点规划，在村庄安置用地中规划建设农贸市场，可解决部分农民就业问题。（2） 以人为本原则 以便民、利民、为民的宗旨，通过制订本规划，实

9、现街道农贸市场合理布局，为居民营造一个便捷、舒适、和谐的生活、购物环境，为居民建立统一、畅通、便利的农产品销售体系，不断提高居民的生活质量。 （3） 高标准适度超前原则 具备一定的规模和档次，着重推行多业态、功能完善的综合农贸超市；未来街道农贸市场的建设应当朝着高标准、高起点，使农贸市场完全超市化的方向前行。（4） 适应性原则 农贸市场规划、建设遵循科学原理，符合相关规范，并能根据城市建设的实际进行调控，适应、满足城市经济、社会发展现状及各阶段的需求，并且有一定的前瞻性，为实现城市建设、发展的总体目标服务。（5） 市场机制与宏观调控相结合原则 规划既要体现政府宏观调控和社会管理的意图，又要遵循

10、市场经济规律，引导社会资金投向，避免重复建设和无序竞争。 （6） 协调发展的原则 坚持农贸市场和净菜超市建设协调发展，坚持新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，保持新区农贸市场在发展过程中总量适度，结构上业态丰富、配套齐全、功能完善，布局上充分覆盖、层次分明。 4、规划思路（1） 解读信息，了解城市相关规划及要求 通过充分解读和理解与本次规划相关的余杭区余杭镇总体规划、余杭组团公共设施布点规划（2008-2020）、余杭镇镇区控制性详细规划、杭州余杭镇域空间发展概念规划等规划。了解各相关规划的内容和编制思路，以及对编制农贸市场规划的规范和要求。结合各类规划，尽量减少和避免各方面矛盾，较好协

11、调、处理各方面的关系，提高规划编制效率及准确性。（2）实地调研，掌握街道现状农贸市场状况及其存在的问题 对余杭街道现状农贸市场进行详尽踏勘，掌握第一手资料，同时与各相关职能部门充分沟通并收集相关资料，进行分类归纳、分析、汇总，并通过公众走访的方式了解广大市民的需求，掌握现状农贸市场存在问题，以使规划编制更加合理、更符合规划区域的实际情况，增强规划实施的可操作性。（3） 明确定位、突出重点，正确把握农贸市场的公益性 农贸市场是农副产品流通的主要渠道，是一种竞争性的商业业态，同时，与其他经营业态相比，具有品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便的经营特点。农贸市场作为余杭街道农产品流通

12、的重要环节、为群众提供放心消费环境的主要载体、城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所，与人民群众生活质量密切相关。按照“立足当下、面向未来、服务便捷、提高档次、完善功能、控制总量、合理布局，改造与新建相统筹，业态升级与优化相结合”的总体思路，通过农贸市场规划的编制，改善农贸市场的空间布局，重点构建农贸市场服务体系和指标控制体系，并与城市总体规划、分区规划和控制性详细规划相衔接。（4） 操作可行，落实农贸市场建设控制指标 控制性详细规划是政府规划行政主管部门进行城市规划管理和建设管理的重要管理依据文件，因此，农贸市场规划应以控制性详细规划为基础，使农贸市场规划和管理更具可操作性，重点在于落实农贸市

13、场位置、规模、服务半径、服务人口、配建停车位等方面的控制指标。第三章 现状分析1、农贸市场的定位及类别 （1）农贸市场概念 农贸市场是由市场开办者提供固定营业位置（包括档位、摊位、店铺、营业房）和相应设置，提供物业服务，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、肉类、水产品、禽蛋、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、粮油制品、水果、副食品、干货、花木、土特产等商品经营的永久固定场所，属于城市公共配套服务设施。 （2） 农贸市场定位 农贸市场是城乡公共服务配套设施的一部分，城乡商业网点的组成要素，为其附近城乡居民销售农副产品的交易场所，并附带有部分商业职能。 （3） 农贸市场类别划分 根据农贸

14、市场现状情况，为方便规划实施、行业管理，本次规划将鹤壁市新区农贸市场主要划分为2个类别，分别为居住区级农贸市场和小区级菜站。2、 农贸市场现状分析 （1） 现状农贸市场基本概况 目前，余杭街道有一个农产品批发市场和农贸市场6 个，其中黄河路以北5个，黄河路以南有1个（要修改的地方），他们为保障供应、方便市民生活发挥了重要作用。 项目名称 农贸市场所处位置占地面积（m2）1234 注：这些都是余杭街道已有的农贸市场，已经建成进行实用的。（2） 现状农贸市场分布状况 （可插张现状农贸市场分布图）（3） 现状农贸市场主要特征及存在的问题第四章 农贸市场布局规划1、余杭街道农贸市场发展展望 通过对国内

15、学者对农贸市场发展趋势的研究成果分析，结合本次规划区域农贸市场现状调研，不难发现传统农贸市场已经满足不了规划区内居民生活水平的需求，难以着眼于未来，农贸市场必然要寻求其他的发展模式，经过资料的分析和相关理论的研究及实地的调研表明农贸市场超市化是社会发展的必然产物，生鲜超市必将取代传统的农贸市场，成为城市居民购买鲜活菜蔬、农副产品、生活资料的主要场所，这也是余杭街道农贸市场发展的大趋势，也是余杭街道农贸市对未来发展的展望。但就余杭街道现阶段及未来10年内，市民购买鲜活蔬菜、农副产品的方式而言，农贸市场彻底超市化是有一定难度的，要实现超市化必将经历一个漫长的过程。通过对鹤壁市现有农贸市场的状况、市

16、民购买方式及城市经济发展趋势的分析，本次规划确定余杭街道农贸市场的发展经历以下3个阶段：1）传统农贸市场阶段；2）“农加超”阶段；3）多业态化综合农贸超市阶段；（插三个阶段的示意图） 在未来10年以内，余杭街道农贸市场的发展应该处于“农加超”阶段，即传统农贸市场向生鲜超市的过渡阶段，呈现传统农贸市场与生鲜超市共存的状况。传统农贸市场将由部分现状农贸市场构成，力图实行超市化管理，并提供超市化购物环境，对于条件成熟的农贸市场可改造为生鲜超市；生鲜超市将由社区农贸市场构成，通过改造、新建等方式实现完全超市化。2、布局原则 为保证农贸市场布局的科学性、合理性和有序性，规划布局须遵循以下原则： 1） 强

17、调区位差别，按需布局； 2） 规模适当，服务半径合理； 3） 适应市场需求，留有发展余地； 4） 服从上一层次规划要求；3、布局思路 以 “立足当下、面向未来、服务便捷、提高档次、完善功能、控制总量、合理布局”的总体思路为依据。 1） 根据现状农贸市场地理位置、建筑风貌、配套设施、经营状况，并与规划确定相关指标进行比较，以制定农贸市场规划模式。 2） 根据农贸市场现状情况、公众意愿，并结合相关规范，合理制定农贸市场规模、服务半径、服务人口及配建停车位等相关规划指标。 3） 根据现状农贸市场布点情况，结合城市现状及未来发展状况，以规划制定指标为支撑，规划农贸市场具体点位。4、规划布局 （1）规划

18、指标 （1.1 ） 指标确定依据 1）人口密度根据余杭区余杭镇城镇总体规划（2002-2020）对余杭镇人口增长规律的分析，本次规划区内人口达到20万人左右，人口密度为1980人/平方公里。2）相关规范各相关规范农贸市场配套指标一览表规范名称一般规模（m2/处）服务半径（m）服务规模设置级别用地面积建筑面积居住区小区组团城市居住区规划设计规范（2002年版）1500-20001000-1200-3-5万人/处 浙江省商品交易市场管理条例（2004年12月） 2000-30008002-3万人/处 浙江省地方标准农贸市场设置与管理技术规范（2005年） 2000（营业面积） 杭州市城市规划公共服

19、务设施基本配套规定3000450010001.6万人/处 注：根据上表中相关规范出台的时间，经过分析可以看出：农贸市场的面积指标呈逐渐增大的趋势。随着城市化的逐步推进，人民生活质量的不断提高，居民对农贸市场的需求在逐渐增大。为适应实际需求，建筑面积逐渐增加，由以前的1200m2，增加到20003000m2以上。 各相关规范农贸市场配建停车位指标一览表规范名称类别单位自行车机动车城市居住区规划设计规范（2002年版）商业中心车位/1002营业面积7.50.3集贸市场车位/1002营业面积7.50.3广东省标准居住小区技术规范（1994年5月）商业中心车位/1002建筑面积7.50.5-1.0肉菜

20、、农贸市场车位/1002建筑面积7.50.15-0.2浙江省地方标准农贸市场设置与管理技术规范（2005年） 停车场占商业用房面积的20%以上停车场占商业用房面积的20%以上 余杭区商业场所停车位指标项目标准建筑面积10000的商业建筑物1.0/10010000的商业建筑建筑面积1000的商业建筑物0.8/100建筑面积1000的商业建筑0.5/100建筑面积10000的大型超市1.2/100 农贸市场0.6/100 （1.2）现状城市建设状况 （1.3）现状农贸市场用地规模及周边用地情况 （1.4）规划指标的确定 （1.5）规划布点 (2)农贸市场创建标准 （2.1）农贸市场创建基本条件：1

21、）市场应经过工商市场名称登记 2）市场内经营户应具有工商营业执照和有关许可证件 3）市场近三年内未发生食品安全事件和影响社会稳定的群体事件 4）市场应当依法取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证 5）市场无严重侵害消费者权益的期行霸市、强买强卖的恶势力情况 （2.2）居住区级农贸市场开办条件 1）用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定。 2）居住区级农贸市场点位、开发强度、服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。 3）居住区级农贸市场为室内市场，其建筑物应为框架结构或钢筋混凝土结构。 4）市场经营农副产品的面积不低于65%。如分为三层设置，其

22、中一层不低于75%，二层不低于55%，三层不低于35%。 5）市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足规范及鹤壁市相关行业标准。 （2.3）小区级菜站开办条件 1）小区级菜站可根据区域居民实际需求合理布置，但不能临城市快速路、城市主干道。 2）小区级菜站服务半径、服务人口、建筑面积、经营面积、配建停车位数应符合本规划相关规定。 3）小区级菜站为建筑物底层配建式室内市场，不单独占地。如需单独占地建设，其用地应符合土地利用总体规划及城市规划相关规定，其建筑物按居住区级农贸市场相关规定建设。 4）小区级菜站应设置于商业服务业设施建筑底层。在无条件区域，可设置于居住建筑底层，但需经过该居住建筑业主委员会同意。 5）市场经营农副产品的面积不低于80%。 6）市场经营范围、内部设施、环卫要求、消防要求、管理措施应满足规范及鹤壁市相关行业标准。 第五章 建设形式及配套设施