绵阳倍特景苑（一、二期）建设项目可研报告.doc

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1、目 录第一章：总论第二章：项目投资环境与市场研究第三章：建设规模与项目开发条第四章：建设方案第五章节能节水措施第六章环境影响评价第七章劳动卫生与消防第八章组织机构与人力资源配置第九章项目实施进度第十章项目招投标第十一章 投资估算与资金措施第十二章 社会评价第十三章 研究结论与建议第一章 项目背景与概况1、项目名称：绵阳倍特景苑（一、二期）2、承办单位概况单位名称：绵阳倍特建设开发有限公司项目总投资及环保投资：项目总投资5600万元,其中环保投资360.5万元占总投资比例6.4%。建设单位简介：绵阳倍特建设开发有限公司简介是成都倍特发展集团股份有限公司控股的子公司，成立于2001年9月，注册资金

2、3000万元。是一家集房地产项目开发、基础设施建设、相关行业咨询服务等项目为一体的大型综合建设开发公司。 大事记： 2005年倍特景苑荣获2005绵阳最值得期待楼盘称号。2005年倍特景苑荣获绵阳市2005十大名盘称号。2004年3月荣获市春季房地产交易会参展组织“一等奖”。2003年10月荣获由绵阳市房管局颁发的“绵阳市第18届秋季商品交易会房产战事一等奖”。2003年10月科教创业园区起步区道路市政工程竣工验收并被绵阳市质检站评定为“优良工程”。2003年5月荣获绵阳市人民政府颁发的“外地来绵投资发展先进民营企业”称号。2003年元月荣获绵阳市科教创业园区政府颁发的“二00二年度础设施建设

3、先进单位”称号。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对绵阳倍特景苑（一、二期） 项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展

4、当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。绵阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到

5、人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用目前，绵阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与四川省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善绵阳市人民的居住条件已经成为绵阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着绵阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使绵阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。绵阳倍特景苑（一、二期）项目符合绵阳城

6、市建设总体规划，对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着

7、不可忽视的作用，而本项目作为绵阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加绵阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、预期目标倍特景苑一期（A区）工程用地面积26393，总建筑面积37458，建筑容积率1.42，绿化率41%，总户数230户。小区二期（B区）工程用地面积28609，总建筑面积423528，建筑容积率1.48，绿化率38.9%，总户数294户。8、主要建设条件该项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快绵阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把绵阳建设成为区域性中心城市。主要技术经济指标序号项目单位数值1总用

8、地面积263932规划总建筑面积374584容积率1.485绿地率%416项目总投资万元56001.1. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。绵阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的

9、市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析2.2. 区域房地产市场分析 主城区板块涪城区在售项目存量最大，有682852，占比43%。经开区在售项目存量最小，仅有121858，占比7%。未来很长一段时间内，涪城区仍是绵阳市场成交主力。按目前市场月均去化11万计算，消化现有市场存量预计需要约14月之久，可见市场未来将处于激烈竞争状态。据中原数据库统计信息显示，本月绵阳主城区成交均价为4816元/，环比上升6%，本月市场均价略有上升，基本维持在正常的水平，并没有出现特别大的打折促销来刺激黄金期的销量。主要特征：市区中心位置，规模

10、较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。2.科创园区板块园区发展自然、科技、人和谐发展的理念。以中等国家城市发展水平为标准，建设成成生态型三水园林城市，并率先实现信息化，建成高科技数字园区。打造人工湖，紧邻西山公园，自然环境优美。区域平均气温不三江汇合处低23摄氏度，冬天气温舒适。涪江流过，有丰富的水能资源。配套能力强。学校，医院，商务中心等初步形成。 不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、绵阳房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年绵阳房地产市场的

11、特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2008年绵阳楼市分析 衡绵阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，绵阳市2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产

12、开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2008年绵阳楼市走势对绵阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响

13、，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3销售预测1、项目需求分析本项目所在地科创园区是绵阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高。项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在科创园区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为绵阳

14、人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为绵阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：（1） 一类客户：企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中国石油化工股份有限公司，四川川银动力控制科技有限公司等等。（2）二类客户：周边学校老师科创园区学校众多，从小学到大学皆而有之，如绵阳中学实验学校、南山中学实验学校、绵阳外国语实验学校、绵阳财经学校、四川中医药高等专科学校、四川幼儿师范高等专科学校等十余所学校。学校从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。（3）三类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普

15、遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对销售也将起到很大的促进作用。1、 销售收入预测经许多业内人士认为，绵阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让绵阳房价面临快速爆发的到来。绵阳楼市价格现状，城区商品房销售均价为3550元/，其中住宅2080元/，商业营

16、业用房每平方米售均价约在3350元7000元之间，房价涨幅平稳。2.3. 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道 报纸广告包括绵阳日报、绵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。2、

17、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在绵阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥广告：贯穿项目营销始终。l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l 绵阳报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到绵阳的每一个角落。l

18、 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章 建设规模与项目开发条3.1项目建设概况工程占地面积29640m2，总建筑面积28038.44m2。其中A组团占地面积为12310m2，总建筑面积17812.59m2；B组团占地面积17330m2，总建筑面积10105.85m2。项目总投资2312万元。 1、地点与地理位置绵阳科创园上马村2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于绵阳市科创园上马村。经绵阳市人民政府国用（土使用证批准为居住用地。本项目土地的开发建设规划，已经绵阳市规划局审议通过。3.

19、2项目建设条件1、气候条件绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95115天；春、夏季次，为8191天和82118天；秋季最短，为7176天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70%以上，因而终年湿润。绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.227.2，历年极端最高气温，除盐亭为39.5和梓潼为38.9外，其余各地在36.137.7之间。虽有伏旱高温天气，却

20、少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.96.2，绵阳城区历年极端最低气温为-4.5-7.3。 绵阳市西部的王朗地区年均温2.5-2.9，七月平均温度12.7，一月均温-6.1，极端低温-17.8，极端高温26.2，10的积温1056.5。年降雨量859.9mm，降雨日数195天，集中在5、6、7月。是全市最寒冷的地区。 极端最高气温：39.5（盐亭县），极端最低气温：-17.8（平武县王朗）。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量82581417毫米。其分布特点是：南北少，中部多；东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334.7mm（北川县，2008）。绵阳城区24小时极端降雨量为234.7m

21、m（2001.9.18）。全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm（北川县，2008）。 【降水时空分布】年降水量显著偏少，尤其是主汛期，区域性暴雨少。暴雨多发区的北川、安县全年降雨量800900 mm，其余地区仅500600 mm，较常年偏少23成。就降水时间分布而言，冬季降水大部地区正常，春、夏、秋季降水持续偏少，旱情严重。 【日照时数】年日照时数为8681403小时，偏多2成左右。季日照时数：冬季寡照，偏少24成；春、夏、秋日照时数大部地方偏多，其中3、7、10月偏多34成。 2、 水文地质受地貌影响，绵阳市境降水丰沛，径流量大，江河纵横，水系发达。全市境内有大小河流及溪沟3

22、000余条。所有河流、溪沟都分别注入嘉陵江支流涪江、白龙江与西河，全属嘉陵江水系。涪江是嘉陵江右岸的最大支流，也是市境最主要的河流，它在市境的流域面积占全市幅员面积的97.2%，涪江发源于松潘县雪宝顶，贯穿于绵阳市遂宁市至重庆市合川注入嘉陵江，全长670km，流域面积36400平方公里，在绵阳市境内长约380 km，流域面积约20230平方公里，流域地形西北部高、东南较低，南北地势高差达5092.8米。涪江对市境的自然地理特征形成和经济发展产生着重大影响。涪江支流较多，市境内的主要一级支流有涪江右岸的平通河、通口河（湔江）、安昌河、凯江；涪江左岸有火溪河、芙蓉溪、梓江等，构成不对称的羽状水系。

23、上游地处高山峡谷，植被较好、暴雨洪水汇流时间短，具有典型的山溪性河流暴涨暴落的特点。市境多发洪灾，洪灾的区域分布以安昌江和涪江上游出现的频率最高，特别是涪江右岸及以西沿龙门山前缘一线的北川、安县、江油最为频繁。 3、 交通运输条件空运绵阳南郊机场位于绵阳城南，距市中心7公里，交通便利，为民航运输和民航飞行学院绵阳分院训练飞行使用的训运结合机场。机场为4D级大型民用机场，跑道长2400米，可起降B757、A320、A321、B737等大中型飞机；停机坪面积6万平方米，11个停机位，候机楼建筑面积26000平方米，设计旅客年吞吐量可达200万人次。机场空域环境宽松、净空环境优越，气象条件良好，保障

24、设施齐全，是仅次于成都双流机场的四川省第二大机场。 机场于2001年4月建成通航。2010年，绵阳南郊机场全年实现旅客吞吐量57.7万人次，年增长105%，成为全国支线机场吞吐量最多的机场之一。2011年，南郊机场实现旅客吞吐量62万人。 目前，绵阳机场共开通20余个航班，直航国内16个城市，包括北京、上海浦东、上海虹桥、广州、深圳、西安、石家庄、昆明、兰州、贵阳、郑州、济南、南京、丽江、西宁和九寨沟，以及季节性航班三亚。 铁路绵阳市境内现有铁路一条：宝成铁路，可以直达国内各大中型城市。 宏伟的绵阳站2009年开建的成绵乐城际铁路也将在2012年下旬通车，进一步推动成绵乐城市一体化进程。 其他

25、在建铁路：成西高铁（江油至陕西段）、成兰铁路（设安县站） 十二五规划中，绵阳还将拥有连接北部绵阳和南部宜宾的大动脉绵遂内自宜城际铁路（设绵阳南站），绵南铁路（绵阳-南充）等，绵安铁路（绵阳-安县）连接绵遂铁路及成兰铁路安县站，直上西宁与兰州。到2020年绵阳将拥有四条主要干线铁路，直达全国各个城市。 为了方便旅客出行，绵阳至成都成际列车实现“公交化”模式，旅客“随到随购、随到随候、随到随走”，像坐公交车一样更加快捷地往来于成都、绵阳和江油等城市之间。 公路绵阳境内现有高速四条：速成绵高速、 绵广高速、成遂高速、成绵高速复线。 在建的成德南高速（三台段）、成绵绕城高速（南环线）都已进入建设尾声，

26、将于2012年底建成通车。 在建的有绵阳西充（南充）高速、绵阳苍溪巴中万源高速、绵阳九寨沟高速 另外十二五规划中的平武-广元高速等高速路都已进入前期工作阶段，都将于十二五期间开工建设。 市内现有一环路，在建有二环路，并将在2012年建成通车，二环路的建设将大大缓解绵阳市内交通的压力。 同时，绵阳还建有绵江快速通道、绵梓快速通道（仙海大道）、绵安北快速通道（辽宁大道）、绵安北第二快速通道、绵三快速通道以及绵盐快速通道等五条市域快速通道，建成串起绵阳市除平武县以外的五县一市的放射状联络线，加强与县域的联系。5、生态环境条件绵阳全市森林覆盖率达45.7%，除了依托原有的山水，近年来，绵阳建成区园林绿

27、地总面积2212.2公顷，绿化覆盖率接近50%，市民推窗见绿，出门游园，一步一景。新建的一个个小区绿树成荫，绿地成片，建筑特色与自然情调相映成趣，人们都感到身居城市而尽享山林之乐。初来绵阳的人都说，绵阳是一座真正充满阳光的城市。来过绵阳的人都说，如今的绵阳变了，变得太美了。三江六岸是绵阳城的基本格局，城市区域内自然水系众多，境内有涪江、安昌江、芙蓉溪三条河流，城市水资源较为丰富。1996年，绵阳启动“蓝天碧 蓝天绵阳水”工程，通过实施“保护母亲河”等整治活动，城市水污染现象得到有效治理，城市水环境得到明显改善，形成了水清、岸绿的三江美景。在世界银行公布的中国120个城市构建和谐社会排名榜上绵阳

28、名列第12位，为全国人均陆地面积最高的城市。入围和谐社会前二十名的城市最低标准是：政府人均教育支出超过1100人民币，工业废弃物处理达到环保标准超过95%，人均绿地面积超过10平方米，每年空气质量为良好和优秀的天数超过300天。绵阳城市环境极其优美，居家犹如在画中。天蓝、地绿、水清，科技城描绘出“城在山水间，人在画廊行”的美丽容颜。这几年的绵阳工业突飞猛进，经济快速增长，但这座西部城市却始终保持空气清新，城市整洁，城市功能不断提升，吸引越来越多的人到这座西部魅力城市投资兴业、创业发展、休闲定居。优美环境使绵阳折桂不断，先后被命名为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、国家优秀旅游城市、

29、全国精神文明建设先进城市、并获得联合国改善居住环境最佳范例等殊荣。多位党和国家领导人称赞绵阳：“真没想到中国西部四川还有这么漂亮的城市。”“绵阳变化真大啊！绵阳是个好地方。” 如今绵阳正在积极为申请第三批全国文明城市而努力。 绵阳境内主要河流涪江、安昌河、凯江、通口河、梓江水质总体良好，达到或优于地表水环境质量标准（GB38382002）相应的质量标准，满足其相应的水域功能要求。 碧水绵阳城区空气质量全年监则天数366天，优良天数355天，其中，优的天数占160天（优天数位居全国地级市第一），良的天数为195天，未达标11天，达标率96.99%，所有评价因子年均值符合环境空气质量标准（GB30

30、951996）二级标准要求，城区空气质量状况良好。 从具有可比性的富乐山监测点位的监测结果与2007年比较看，两年的达标率均为99%，说明绵阳城区环境空气质量稳定达标，城区空气优良，未发生改变。 城区共布设噪声监测点213个，声级监测覆盖面积34.1平方公里，履盖人口54.5万人，年度城区区域环境噪声统计平均值为52.5dB（A）。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水

31、、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境“十一五”期间，绵阳市政府根据城市土地的储备情况，建设规划如下：一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370亩，建筑面积50万，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房。三是结合中国宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在“三江六岸”集中规划5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。 在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型城镇建设的总体原则，首先强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50左右。要求五桥以内所有住宅项目90以下的中小户型住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85，充分提高中心城市土地利用率，最大限度满足市民居住习惯，方便居民生活；其次，是规划20作为城区四周的经济适用房开发和廉租房建设，以减少土地成本来保证提供中低价位住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余30以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、“三江六岸”沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设90以上的非普通住宅（具体结构布局规划见附图）。从而建立起绵阳城区住房供应梯次结构体系，以确保房地产市场健康持续稳定发展。