长沙体育公园项目市调报告59P.doc

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1、长沙体育公园项目市场调研报告深圳市德思勤置业有限公司2007年10月15日目 录前 言31.宏观市场分析41.1.国家宏观政策影响分析41.2.长沙市经济结构、产业发展状况61.3.长沙市城市规划与发展状况分析81.4.长沙市人群消费的特点121.5.长沙市房地产市场总体发展状况132.长沙市各类型物业市场分析192.1.长沙市别墅市场分析192.2.长沙市酒店市场分析272.3.长沙市小户型公寓市场分析322.4.长沙市商业市场分析353.体育新城片区市场分析及潜在竞争物业市场分析533.1.体育新城片区市场现状533.2.潜在竞争物业市场分析564.市场调研总结584.1.宏观市场对本项目

2、的影响584.2.各类型物业的市场发展机会与风险594.3.竞争物业的影响与机会59前 言深圳市京通置业湖南公司、长沙京宏基开发有限公司：承蒙信任，深圳德思勤置业有限公司于2006年9月对贵司长沙体育新城项目开展前期策划工作事宜。针对本项目的地块条件及相关情况，我司进行了深入的市场调研和论证。从宏观市场分析（包括政策、经济、产业、人口、规划、消费习惯等各个方面）到长沙市各类型物业特征、未来发展趋势及与本项目竞争物业的分析。综合本项目地块分析与SWOT分析后，我司认为本项目的关键问题：一是如何通过定位实现项目的最大价值，并降低项目的开发风险；二是如何合理开发将公园的开发与项目的开发互动，挖掘公园

3、的价值潜力，带动区域市场及项目的价值提升。具体的分析与解决方案将在报告中详细阐述，本报告共分为三大部分，分别是市场调研、项目定位与经济测算、物业发展建议。相关内容，有待与贵司沟通后，进一步完善。1. 宏观市场分析1.1. 国家宏观政策影响分析2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（后文简称意见），意见从土地供应与监管、住房建设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度等八条传达了中央政府调控房价的决心，解决住房供应结构不合理的核心问题。新政八大要点概述：1、近期经济适用房建设目标9月底前公布。2、90平方

4、米以下住房须占开发项目总面积七成以上。3、购房不足5年转让须交营业税。4、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。5、从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。7、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。8、各地城市2006年内建立廉租住房制度， 并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。国家新政对长沙市

5、房地产市场的影响： 目前长沙受新政影响相对较弱，政府给予房地产开发企业一定程度的扶持，同比其它城市，房产投资环境较好； 长沙市房地产行业重新洗牌，土地向少数实力企业汇聚； 长沙本地90平方米以下住房需占开发面积的60%以上的新政将对本项目定位产生影响。国家新政对长沙市各类型物业发展的影响： 长沙市别墅物业后续供应会减少，未来将成为稀缺产品，促使别墅物业价格上涨； 长沙市酒店和商业等经营性物业受新政影响较小； 长沙市小户型公寓供应量会逐渐放大，未来市场趋近饱和；1.2. 长沙市经济结构、产业发展状况1.2.1. 长沙市经济发展现状2005年长沙实现GDP1519.90亿元，同比增长14.9%。在

6、GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。2005年城市居民人均可支配收入突破万元大关，居全国26个省会城市第7位、居中部地区第1位。农民收入增

7、幅连续两年超过城市居民，居全国第6位、居中部地区第1位。2006年长沙市3月止累计实现GDP 376.62亿元，与去年同期相比增长14.1%。5月止累计完成全社会固定资产投资350.44亿元，与去年同期相比增长34.92%，增幅与去年同期相比回落1.80个百分点。5月止累计城市居民人均可支配收入为6431元，与去年同期相比增长11.5%，增幅回落4.9个百分点。结论：目前长沙市经济处于发展阶段，经济增长速度较快，以第二产业为主，但在中部地区处于领先。1.2.2. 长沙市经济发展与房地产发展关系分析 2005年长沙市GDP同比增长14.9%，GDP增幅远大于8，长沙市房地产处于高速发展期。4%-

8、5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系 2005年长沙人均GDP超过了成都、南昌、西安等二线城市，但房价并不高，表明长沙房地产市场仍有较大的上涨空间。二线城市武汉成都南昌西安长沙人均GDP（元）2693120457218661591724164商品房均价（元/）386940852707308030301.3. 长沙市城市规划与发展状况分析1.3.1. 长沙市城市规划分析根据2003至2020年长沙总体规划纲要，长沙的城市建成区规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例

9、为15%（据统计局数据），按3人/户，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米住房需求。“十五”以来，长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。积极鼓励农村人口向城市转移流动，到城市落户、经商、办企业，并按城市户口进行管理。城镇人口由2000年的507.14万人增加到2004年的583.27万人，增加了76万人；城市化水平从2000年的40.9上升到46.0，上升了5.1个百分点，逐步形成了加快推进城市化的浓厚氛围。1.3.2. 体育新城片区规划

10、分析根据长沙体育新城的规划，未来的新城，将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区。建筑密度23，平均容积率0.79,绿化率达42。在3.29平方公里的总面积中，体育区占12，公园休闲区占14，经营商贸区占4，居住区占31，拆迁安置区占10，配套设施占29。体育新城将是长沙市配套设施最齐全、人居环境最好的新城区。1.3.3. 长沙市城市规划与房地产发展关系分析长沙市城市规划对房地产市场的影响：l 城市规划提高人均住房面积，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点。l 虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁仍然增加了大量刚性需求。l 城市规划提升城市

11、价值，房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。长株潭一体化对房地产市场的影响：l 加快了城市化进程，几十万人将迁居长沙。l 城市规模不断扩大，城市辐射力加强，刺激房地产的投资与开发。体育新城规划对片区房地产市场的影响：l 提升了片区形象，未来发展前景良好。l 吸引投资、聚集人气，创造良好的置业环境。1.4. 长沙市人群消费的特点目前长沙市人口结构状况： 外出人口是外来人口的2.7倍，外出人口绝大部分流向省外，主要流向广东。 外来人口主要来自省内迁移流动，且大部分聚集在城市。目前长沙市人群消费特征： 长沙人的消费习惯超前，人均消费水平超过经济发展水平。 长沙城市吸引力相对有限，在

12、长沙置业者也主要以本地及湖南籍人士为主。 长沙的餐饮市场的竞争相当激烈，本地的餐饮业主要以湘菜和潮粤菜为主，市场为本地客源。 长沙市经济尚属发展中的阶段，但娱乐事业却异常发达，绝大部份还是依靠本地客源为主。未来三年后长沙市人群消费特征变化趋势： 随着经济的不断提高，长沙人消费习惯从传统的饮食娱乐消费逐渐向置业消费过渡。 长沙城市化的加快，促使郊区置业的趋势显现，未来郊区将能吸引市区客户。 长沙城市地位的不断提升，外来人口及外出打工之后返乡的湖南籍人士将会大量增加。1.5. 长沙市房地产市场总体发展状况1.5.1. 长沙市房地产开发投资分析2006年1-5月全市共完成房地产开发投资92.0亿元，

13、与去年同期相比增长15.6%；房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心，目前长沙市房地产市场大部分被广东、浙江等外地开发商所占据。1.5.2. 长沙历年房地产开发施工面积分析2006年1-5月长沙市房屋施工面积1555.7万，其中新开工面积370.5万，与去年同期相比分别增长22.0%、20.0%；竣工面积206.6万，与去年同期相比增长30.7%。近几年长沙市施工面积持续强势增长，显示出长沙房地产市场开发热潮，同时国家的宏观调控使得房地产开发的进度有所减缓，但仍然处于增长趋势。1.5.3. 长沙历年商品房供需状况分析

14、目前长沙市房地产市场供需两旺，需求大于供应，从长沙经济发展及城市规划来看，预计未来几年内长沙市房地产供需状况仍将维持此趋势。2006年上半年商品住宅供销比为0.89：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），与去年年底相比增加了0.07，商品住宅供应量相对有所增加。从各区供销比情况来看，芙蓉区、岳麓区、开福区、雨花区供销比小于1，呈现供小于求的趋势；特别是芙蓉区，其商品住宅供应量为销售量的1/3弱，表明该区的市场供应与市场需求有明显的脱节，在一段时期内可能会出现供不应求的情况。天心区供销比最大，其目前商品住宅销售量较少，但同期批准预售量较大，后市将面临较大销售压力。2006年上半年

15、长沙全市及各区供销对比区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市比例0.30：11.90：10.99：10.74：10.93：10.89：12006年上半年长沙市房地产整体市场需求大于供应，本项目所在区域雨花区供销比为0.93：1，需求略大于供应。1.5.4. 长沙历年商品房价格走势分析长沙市商品房价格在2002年前一直徘徊不前，2002年后价格开始上涨，2005年均价突破3000元/，并保持平稳增长趋势，预计未来几年内，商品房需求持续大于供应，价格仍将稳步增长。1.5.5. 长沙市房地产总体形势总结及未来发展趋势长沙市房地产总体形势： 房地产开发投资不断增大，但开发速度有所减缓 商品房供应量和需

16、求量持续增长，需求大于供应的状况继续维持 市场需求旺盛，房价稳定上升，但增幅低于全市GDP增长速度 长沙市房地产市场被外地各大开放商占据，市场竞争激烈长沙市房地产市场未来发展趋势： 大长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级 商品房需求将继续坚挺，价格将稳中有升 房地产开发朝着追求品质的方向发展红色代表: 未来入市项目绿色代表: 已入市项目间樱之谷同升湖山庄圣爵菲斯悦禧国际山庄荷塘月色麓山别墅卓越蔚蓝海岸华盛三九玫瑰园和记黄埔南山苏迪亚诺 青竹园别墅沙河地产比华利山汀湘十里威尼斯城鹏基诺亚山林早安星城水印山城岳麓山公馆托斯卡纳双瑞月湖静园山庄别墅分布图本案2. 长沙市各类型物业市场分析2.1

17、. 长沙市别墅市场分析2.1.1. 长沙市别墅物业分布状况2.1.2. 长沙市别墅市场现状项目名称地理位置基础资料产品户型均价入市时间星语林汀湘十里岳麓区三环线与含浦大道交汇处占地面积：54万平方米建筑面积：30万平方米容积率：0.55绿化率：40%联排290310双拼330350独栋420470联排3800元/双拼4200元/独栋7000元/2006年5月香格里麓山别墅岳麓区望城县含浦镇内猴子石大桥西行5000米占地面积：63万平方米建筑面积：30万平方米容积率：0.36绿化率：46%联排180260独栋260500联排3200元/独立4500元/2005年10月静园山庄岳麓区雷锋大道旁占地

18、面积：9.2万平方米建筑面积：6.3万平方米容积率：0.6绿化率：60%联排180260独栋2605003500元/2005年3月悦禧国际山庄岳麓区望城县黄金乡香桥村占地面积：82万平方米建筑面积：32万平方米容积率：0.38绿化率：62%联排192独栋2522700元/2005年3月卓越蔚蓝海岸岳麓区金星大道与含光路交汇处，岳麓区政府正对面占地面积：37.2万平方米建筑面积：45万平方米容积率：1.6绿化率：43%联排210240洋房140-200洋房3500元/联排5200元/2006年6月荷塘月色岳麓河西雷锋纪念馆旁占地面积：93万平方米容积率：0.43绿化率：52%双拼、独栋2003年

19、2500元/2003年樱之谷雨花区沙湾路(中南勘测设计学院附近)占地面积：7.4万平方米建筑面积：4.5万平方米容积率：0.6绿化率：46%独栋80万元/套2005年2月水云间芙蓉区委向东500米占地面积：13.5万平方米建筑面积：13.6万平方米容积率：0.9绿化率：55%联排210联排5600元/叠加5000元/2006年5月同升湖山庄雨花区洞井镇同升路占地面积：150万平方米建筑面积：14.7万平方米容积率：0.4绿化率：77%联排240独栋320独栋6600元/联排5500元/2001年8月岳麓山公馆岳麓区金牛岭占地面积：42.5万平方米建筑面积：16.8万平方米容积率：0.2绿化率：

20、71%独栋400以上联排200-400未定2006年10月长沙玫瑰园岳麓区望城县与岳麓区交界地带，金星大道与银杉路交汇处占地面积：66.7万平方米建筑面积：100万平方米容积率：1.8绿化率：48%洋房100-180别墅200-1000洋房2600元/别墅6000元/2006年10月南山苏迪亚诺望城县星城镇金星大道与星城大道交汇处占地面积：33.5万平方米独栋300-446双拼2553400元/未定金鹰城圣爵菲斯开福区浏阳河大桥东金鹰影视文化城占地面积：22.5万平方米建筑面积：17.3万平方米容积率：0.72绿化率：66%18栋独立别墅43栋联排别墅51栋公寓3000元/2006年3月双瑞月

21、湖城开福区月湖公园旁占地面积：30.73万平方米建筑面积：45.7万平方米联排255双拼280独栋400-700未定未定绿城青竹园开福区青竹湖高尔夫球场旁一期占地面积67万平方米容积率：0.25绿化率：70独栋360-1000预计10000元/以上2006年10月比华利山天心区南107国道大托收费站东侧占地面积：100万平方米容积率：0.72绿化率：60%联排220-280双拼300独栋420联排3400元/双拼4500元/独栋5800元/2006年9月鹏基诺亚山林长沙经济开发区开元路南北东四线与东七线之间占地面积：47万平方米容积率：1.32绿化率：39.6%独栋400以上联排、叠加200以

22、上未定预计2006年10月碧桂园威尼斯城长沙经济开发区星沙大道北端腾飞岛占地面积：180万平方米绿化率：61.5%独栋230-300洋房3200元/联排4300元/独栋5800元/2006年10月早安星城芙蓉区远大一路占地面积：73万平方米建筑面积：124万平方米容积率：1.2绿化率：40%TOWNHOUSE、情景洋房、电梯公寓、小高层未定未定水印山城长沙经济开发区远大三路占地面积：15万平方米建筑面积：51万平方米容积率：0.3绿化率：63%独栋、联排未定未定2.1.3. 长沙市别墅物业总体市场特征分析长沙市别墅特征： 目前长沙在售或即将入市别墅主要集中在河西麓南、金星大道沿线、城南和星沙四

23、个区域，分布较为零散，未形成高档别墅区。 城市别墅数量有限，无法形成规模。 目前长沙无顶级别墅产品，别墅市场缺乏真正的“王者”，同时拥有“一流地段”、“优越景观”、“高品质产品”、“较高人文内涵”的项目尚未出现。 在售别墅产品品质中等，建筑风格多样，沿袭异域风格或将异域特色与中国传统建筑理念相结合，个性多变，其中美洲风格渐占主流。 别墅占地规模逐渐上升，产品逐渐多样化。 目前联排190230平方米，户型面积有增大的趋势，面积在230300平方米的小独栋最受市场欢迎。 价格相对于其他物业上涨幅度较大，联排别墅价格集中在3000-4000元/平方米，独栋别墅价格集中在4000-6000元/平方米。

24、 客户以长沙及周边县市高收入阶层、外地湖南籍成功人士为主。 目前长沙有品质感的别墅物业大多为外地开发商所开发。2.1.4. 长沙市别墅未来发展趋势长沙市别墅未来发展趋势研判： 长沙市别墅发展趋势是由城市中心向城郊或城市边缘地带延伸，城市别墅将成为更稀缺的产品。 麓南板块将来极有可能发展成为长沙真正的纯别墅区，顶级别墅将可能出现在此，其他板块打造顶级别墅将存在风险。 未来随着外来开发项目陆续入市，产品更加多元化，品质将会得以迅速提升。 长沙别墅将逐步更新换代，进入品质发展阶段，具有创新性和差异化的产品将引领市场。 长沙对国家新政执行的落实力度决定未来别墅的规模、供应量。 价格仍将继续稳步上涨。

25、由于规划以及交通的影响，未来在长沙购置别墅物业的客户将会有更多外地人士。 未来品牌开发商将主导别墅市场，引领长沙市别墅市场发展方向。2.2. 长沙市酒店市场分析2.2.1. 长沙市酒店总体现状长沙市住宿业共有约1500家企业，床位数84524个，其中平均房价在100元以上的有床位数39303个。在此1500家住宿业中宾馆酒店总量约200家；其中五星6家，五星标准1家；四星9家，四星标准8家；三星及三星标准约为70家；三星级以下为97家。长沙市住宿业基本情况分档次汇总表档次类别户数客房数从业人员平均出租率（%）平均房价（元/间）农家乐150141775643.7739普通旅馆1176299441

26、974943.4189三星级以下816790941368.07125三星级标准71118901941770.18174四星级标准175358443778.83319五星级标准72377605257.42433总 计15025777659824长沙市住宿业基本情况分类型汇总表档次类别户数客房数从业人员平均出租率（）平均房价（元/间）国有346215252181651.87127集体2065881390542.0879股份合作261218102350.05138联营2482051.7382有限公司182148378865.87294股份制969088958.52191私营8761023946053

27、7.1350其他内资420749264.76176港澳台投资141388290655.78410外商投资128015060.00298总计1502就投资主体来看，长沙市在住宿业仍以国有资本为主，并呈多元趋势。私人资金大量进入，其他投资形式，如股份合作、股份有限、有限责任、联营等所占比例不大。境外企业投资我市住宿的也很少，其中港澳台投资企业14家，床位数2439个；外商投资企业只有1家，床位总数450个。长沙市目前五星级酒店大多位于市区繁华地带，标准间入住房价在400元左右，处于较低水平。目前长沙市五星级酒店标准间入住房价长沙五星级酒店标准间房价（元/间）长沙通程国际大酒店518长沙华天大酒店5

28、10湖南天玺大酒店（长沙）360同升湖通程山庄酒店358长沙华雅华天国际大酒店498湖南佳程酒店418湖南湘泉大酒店348长沙普瑞温泉酒店4182.2.2. 长沙市酒店入住客户分析主力客户比例客户来源长沙本地客户60%长沙市各企业的总经理、职业经理人、城市白领阶层以及部分公务员外地客户30%长期在外经商的湖南人来长沙的外省人士台湾、日本及韩国客人团体客源10%多为会议团2.2.3. 长沙市酒店市场分析市场风险： 目前长沙市经济状况仍处在发展阶段，酒店整体档次偏低，入住价格较低，经营状况一般。 长沙市旅游资源相对于同类二线城市较为缺乏，酒店入住客户主要以本地客源为主。 长沙市酒店已处于饱和状态，

29、市场竞争激烈。 目前长沙城市辐射力有限，外地客户及商务人群略显不足。市场机会： 世界知名的酒店集团和知名酒店品牌均未进入，缺乏具备外商背景的五星级酒店。 市场上缺乏有个性的品牌酒店、国外有特色的经济连锁型酒店。 长沙本地人的消费观念和消费习惯促进酒店业的发展。2.2.4. 长沙市酒店未来发展趋势 长沙市未来酒店物业将不断升级，酒店物业将更趋专业化、精品化、多样化。 无品质感的酒店逐渐被市场淘汰，酒店服务质量会不断上升。 酒店消费需求更加多元化。 随着长沙市经济上升，城市吸引力加强，未来酒店入住客户中外地客源比例会上升。2.3. 长沙市小户型公寓市场分析2.3.1. 长沙市小户型公寓价格及分布状

30、况37002800330040002700380038003500276029003500长沙市小户型楼盘的分布区域性相当明显，主要分布在长沙的中心板块，集中于长沙两大核心圈商业最繁华的五一商圈和人流量较多的火车站商圈，目前除这些区域以外，小户型的开发也逐步向其他商圈或新的经济增长区域以及一些大型生活社区拓展。2005年长沙小户型公寓总体均价3200元/平方米左右，中心区均价接近4000元/平方米。2.3.2. 长沙市小户型公寓市场现状2001年小户型公寓在长沙发力，高达4000元/平米的单价的青年公寓和锦绣中环受到消费者的大力追捧， 2004年长沙房地产市场迎来了小户型开发的高峰，2006年

31、长沙报建和在建的小户型项目接近40万平方米，供应量逐渐放大，但市场需求也十分旺盛。目前在售小户型项目基本情况表 项目名称位置户型面积（）均价（元/）芙蓉公馆芙蓉中路贺龙体育场对面53-693500城市动力韶山路与劳动中路交口51-643300颐美现代城芙蓉中路顺天财富中心南侧32、38、42、573800东方银座东二环与远大路交口42、45、602900阳光100猴子石大桥西北侧52-642800YO领域黄兴北路与展览馆交会处东南角38、40、50、70、803700自由COM城南路与韶山路交口东393500雄踞都市东家远大路与马王堆路交汇处的东北角57-692760凯旋国际车站路21号，国储

32、电脑城旁公寓52-834000汀兰雅苑解放西路与湘江大道交口50-7038002.3.3. 长沙市小户型公寓未来发展趋势 小户型供应由短缺逐步走向供求平衡。 小户型将在一定程度上商住分离，商务公寓占据城区中心位置，而纯居住型公寓将向周边扩散。 受新政影响，大中小混合型居住模式将居主流，小户型产品对社区环境、规划设计、配套服务上将有更高要求。 具有个性与创新性的产品将受到市场的追捧。 户型面积将会逐渐缩小。 客户范围加宽，投资客户将增多。2.4. 长沙市商业市场分析2.4.1. 长沙市主要商圈市场现状： 五一商圈1、商圈范围五一商圈是指以五一广场为中心，周边辐射北到中山路、南到城南路、东到芙蓉路

33、、西到沿江大道。这个区域包括：五一商圈、解放西路酒吧一条街、中山路、黄兴路步行街、坡子街民俗民食街。五一商圈无疑是长沙商业的核心区，集聚了长沙最具品牌的五大百货，商业步行街和两条酒吧街（解放西路和蔡锷南路）。是目前长沙最核心、最繁华的商圈。2、主要商业及配套主要商业黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、万达购物广场、王府井商业广场、春天百货、平和堂商贸大厦、百联商厦、新世界商业广场、新大新商业广场、中山路商业街、湘浙汇，解放西路和蔡锷南路酒吧衣店一条街、苏宁电器、国美电器主要配套餐饮麦当劳、肯德基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎西餐厅、桂林人银行建行、商行、工行、中信

34、银行、中国银行、宾馆友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店娱乐场所金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射3、租售情况调查分析物业业态租金售价平和堂百货扣点：1828不对外销售春天百货百货扣点：2428不对外销售王府井百货百货扣点：26%一楼均价2.8万元/，二楼均价1.82.1万元/，三楼均价1.2万元/（采取产权式销售方式，包租20年，年回报9）锦绣中环百货扣点：26%不对外销售万达购物广场超市、家具、家居、服饰内铺160180元/m月外铺280300元/m月一层均价：2.4万/m二层以上不售百联商厦百货根据业态、品牌扣点新大新家电超市、餐饮娱乐三、四楼总面积2570，年租金100万元五

35、一商圈集中式商业基本上以百货业为主，大部分未售，引进品牌经营商，采取联营招租的方式经营，普遍采用扣点方式。在业态分布上基本上是超市+名品（化妆品、饰品、高档服装皮具等）+女装+男装+休闲、餐饮、娱乐的模式。4、街铺租金和售价调查分析根据我司对五一商圈的长期跟踪及本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况大致如下：黄兴南路步行街售价3.0-5.5万/m，平均租金价格在300-800元/m月，少量铺面甚至超过1000/m月；解放西路街铺2.0-3.0万/m，平均租金价格在200-450元/m月；蔡锷南路街铺1.5-3.0万/m，平均租金价格在150-350元/m月；中山路商业街铺

36、的租进价格相对较低，平均租金价格在150-250元/m月（大部分含税费）。 东塘商圈1、商圈范围劳动东路、劳动西路和韶山北路交汇处，辐射范围东至曙光路，西至梓园路2、商圈发展现状东塘商圈在2002年以后迅速成长为长沙市的第二大商圈，商业发展异常迅猛，被称之为长沙的“徐家汇”。除集中式商业外，大约有200多家商户，商户主要以个体、私营为主，经营方式以品牌店为主，独立商铺为辅，消费群体主要是商圈周边和辐射区域的学生、公司职员和住民为主。铺面面积基本上以3050居多，平均租金水平主要是在100400元/之间，主要经营中、高档服饰、珠宝、餐饮、娱乐，相比五一商圈，东塘商圈商业总体规划、整体形象档次都稍

37、显逊色，物业管理到位程度一般，物业管理费也较便宜，仅仅2元/左右。3、大型商业及配套大型商业：金色家族通程世界名品中心、友谊商城、家润多两家门店（友谊那里、赤岗冲）、新一佳、步步高、国美电器、通程电器，大都市商业街，步步高超市以及在建中的东一国际商业裙楼。配套：东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、长沙工人文化宫、三重大厦、兴威名座、福乐康城。交通：韶山中路、劳动中路交界处，有2、7、145、602、601、703、314、2、137、123、601等公交车经过。4、商业经营状况物业名称规模（）层数物业类型类型档次经营品种营运方式金色家族230005层集中商业超市类百货中高档服装、饰品、烧烤联营步

38、步高170003层住宅裙楼超市类百货中档日用百货、服装、电器联营新一佳150003层住宅群楼超市类百货中档日用百货、服装、化妆品、饰品联营大都市地下商业行70007个区地下步行街超市类百货中档休闲、电子游戏、童装招租家润多159003层集中商业超市类百货中档日用品、服装、家电、体育用品、厨具联营通程电器80004层集中商业主题电器商场中档家电产品联营友谊商城250005层集中商业超市类百货中高档日用品、服装、家电、体育用品、厨具联营5、街铺租金和售价调查分析韶山中路街铺平均售价3.0-5.5万/m之间，平均租金在100-500 m月之间；韶山北路街铺平均售价3.0-5.5万/m，平均租金100

39、-500 m月之间；韶山南路街铺平均售价3.0-5.5万/m，平均租金100-400 m月之间；劳动西路街铺平均售价2.0-3.0万/m，平均租金80-400 m月之间；大都市步行街街铺平均售价1.5-3.0万/m，平均租金一区是380元/，二区为280元/，三区180元/。 芙蓉广场商圈1、范围界定五一大道与芙蓉中路交汇处，辐射范围东至白沙井路、西至蔡锷中路。2、发展现状该区域处于长沙市中心的交通枢纽地带，是长沙写字楼物业最为集中的区域，辐射区域内的居住和工作的人群数量较多，商业经营状况较好。本商圈所临两条主干线五一大道、芙蓉中路均为快速线，路幅宽、车流量大，对商业的聚集性有一定影响，但同另

40、一方面来说，作为城市CBD核心区域，便捷的交通网络在人流聚散的过程中带来了无限商机。本商圈区域内2-3年内没有可开发利用的土地，区域商业中心地位难以提升。3、大型商业及配套大型商业：百盛商业广场，家乐福，国美电器，第一大道、碧云天等商业裙楼、中天广场等；配套：国贸大酒店、华银大酒店、新华大酒店，顺天财富中心、第一大道、中天广场，中国银行、农业银行、建设银行交通：五一大道、芙蓉中路，6、9、12、109、117、115、116、118、150、159、402等众多公交线路经过本商圈物业名称规模（）层数物业类型类型档次经营品种营运方式百盛购物中心110001层集中商业百货高档服装、体育用品联营家乐

41、福超市110001层集中商业超市中档日用品、家电、厨具联营国美电器30002层住宅裙楼主题电器商场中档家电产品联营4、街铺租金状况：售价（万元/m）租金（元/m月）芙蓉中路国美电器旁2.0-3.5200-300八一路2.0-3.0150-250建湘路2.5-3.0200-300 新中路商圈1、范围界定新中路周边，辐射范围东至曙光南路，西至芙蓉中路，南至南二环，北至新建路2、发展现状长沙中心城区内最南端的商圈，随着周边房地产项目的大量开发，市场发展前景较好。但因兴起时间较晚，配套尚不及原有成熟商圈，目前发展仍不够成熟，未来前景较好。3、大型商业深投资、沃尔玛、华银旺和购物广场、摩登宝贝等。物业名称规模（）层数物业类型类型档次经营品种营运方式沃尔玛180002层集中商业超市中档超市联营华银旺和150003层住宅裙楼超市类百货中档日用百货、服装、化妆品、饰品联营4、街铺租金状况售价（万元/m）租金（元/m月）新建西路0.8-2.050-150新建东路0.8-3.050-250