广州中旗地产肇庆四会大沙市调报告（230页）.doc

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1、目录目录1前言4一、调研目的4二、调研时间4三、信息来源4四、调研区域5五、调研对象5六、调研内容5七、问卷形式及样本分布6八、数据统计分析方法7宏观市场篇8一、大沙镇概况8二、大沙镇经济发展状况11三、大沙镇房地产现状简述14四、紧邻且同级别区域的比较与参照15五、大沙镇房地产发展预判16住宅市场篇19一、前言19二、大沙镇住宅房地产市场特点19三、大旺在售重点个案调查与分析21四、大旺已售和安居工程项目统计36五、大旺住宅商品房市场综述38六、四会在售重点个案调查与分析46七、四会住宅房地产综述61八、住宅需求调查与分析65九、住宅商品房市场综述102十、对本项目的借鉴和指引108商业市场

2、篇109一、大沙镇商业调查与分析109二、大旺商业调查与分析124三、四会商业调查与分析149四、南江商业调查与分析156五、莲花镇(肇庆市鼎湖区)商业调查与分析159六、水坑(肇庆鼎湖区桂城办事处)商业调查与分析165七、左田(佛山市三水区)商业调查与分析168八、商业市场综述174消费群体篇175一、大沙消费群体抽样调查175二、大旺消费群体抽样调查189三、四会消费群体抽样调查202四、南江消费群体抽样调查204经营群体篇207一、大沙经营群体抽样调查207二、大旺经营群体抽样调查219三、四会经营群体抽样调查231四、南江经营群体抽样调查237基于市调结果的战略思考239一、从宏观环境

3、看239二、区域环境给本项目带来哪些机会与风险242三、本项目开发直接面临的机遇与挑战245结束语249前言在对本项目地块所处区域有了大致了解的基础上，我司四会项目组因地制宜的选择了市调方法并进行了周密部署，组织了本次市调。基于此，市调最终获取了较为全面、细致而客观的资料数据，为本项目的开发经营奠定了充分而科学的基础。一、 调研目的1) 了解本项目地块的价值属性或者地产因子；2) 了解本项目地块所处区域对住宅地产和商业地产的需求现状及发展趋势；3) 了解本项目地块所处区域对住宅地产和商业地产的供应现状及发展趋势；4) 了解本项目地块所处区域房地产项目的竞争态势；二、 调研时间2008年10月2

4、0日2008年11月5日，为期16天。三、 信息来源实地考察、问卷调查、深度访谈、政府咨询、网络收集四、 调研区域1) 大沙镇2) 大旺3) 四会市4) 三水市河口5) 肇庆市鼎湖区莲花镇6) 肇庆市鼎湖区桂城街道(水坑)。五、 调研对象政府部门、房地产开发商、当地各阶层居民、本项目地块、其他同类或非同类房地产项目以及终端消费者和商铺经营者等。六、 调研内容1) 本项目地块的基本属性或者地产因子；2) 大沙镇的概况：地理位置、人口结构、交通条件、城市建设与规划、（经济、社会、自然）环境以及历史沿革和风俗习惯等；3) 大沙镇房地产业状况和商业状况及其发展趋势；4) 调研区域的商业地产整体现状及个

5、体数据；5) 调研区域的住宅地产整体现状及个体数据；6) 调研区域的经营户现状、对市场的认识、潜在的需求；7) 调研区域的消费者对市场的认识、潜在的需求；8) 调研区域各类居民对大沙镇的心理认知；七、 问卷形式及样本分布1. 消费者被访者问卷形式访问时间(分钟)总样本量有效样本分布有效无效大沙镇大旺四会市南江消费者街头拦截81019525764448272. 经营者被访者问卷形式访问时间（分钟）总样本量有效样本分布有效无效大沙镇大旺四会市南江经营者入户访问101516818725624163. 住房需求调查问卷被访者问卷形式访问时间（分钟）总样本量有效样本分布有效无效大沙镇大旺四会市南江经营者

6、入户访问101515912625621204. 深度访谈当地公务员、公司职员、工厂老板和员工、商铺经营户、农民、学生、摩的司机等。5. 政府部门咨询大沙镇政府。八、 数据统计分析方法c 描述性统计分析法：以文字、统计图、表格等形式对市调统计结果进行形象生动的描述和展示。c 推断性统计分析法：主要是假设论证推断法，即通过对市调数据的统计分析来验证市调前所作假设的正确与否。以上是关于本次市调的简要介绍。项目组对市调所获取资料进行了系统而细致的统计分析，现以报告的形式将整理分析结果呈由贵司和镇政府审阅。宏观市场篇一、 大沙镇概况1. 基本情况大沙镇位于四会市的最南端，隶属于广东省肇庆市的四会市，东面

7、即为佛山市的三水区(市)，是“肇庆东大门，四会南大门”，西江、北江和绥江在此交汇。大沙镇全镇土地面积80平方公里，中心镇总体规划面积为30平方公里，下辖13个村委会，2个居委会，146个自然村。2007年，全镇常驻人口3.2万人，人口自然增长率为3.91%，外来人口5.4万人。目前，大沙镇人民正抓住机遇，充分发挥优越的地理环境、丰富的人文资源、日益完善的配套设施的优势，并以广（州）贺（州）高速和肇（庆）花（都）快速干线的规划建设为契机，积极实施以空间换时间，以资源引资金两大举措，全力打造“肇庆第一镇”。2. 城镇建设近年来，政府共筹集70186多万元用于城镇建设，建成了大沙大道示范街，大沙文体

8、广场，321国道大沙路段人行道、下水道、绿化、美化工程，四连线大沙路段路灯，大沙镇政府大道，镇机关绿化美化工程，大沙镇文化娱乐中心等。社会治安良好。采取各种切实可行的措施，加强社会治安综合治理工作，成立了保安队，加强了巡逻值班工作，彻底清理“三无”人员，严厉打击各类违法犯罪活动，开展扫除“黄赌毒”专项斗争，完善各项规章制度。目前，社会局势稳定，人民安居乐业。321国道大沙段被命名为大沙大道，延伸约800米 (估计值)，沿大沙大道两侧即为大沙镇的中心镇区。目前的中心镇区主要由3条东西向、7条南北向的路网组成，包含了临街商铺、超市、肉菜市场、街中零散铺位等商业形式。楼房老旧、道路窄挤、路面脏乱、人

9、车混杂是中心镇区的现状。3. 交通情况321国道东西走向穿越了大沙镇，并将佛山市三水区、大沙镇、肇庆莲花镇肇庆桂城办事处、肇庆市串联起来。大沙镇东距三水20分钟车程，西距莲花镇10分钟车程、桂城办事处30分钟车程、距离肇庆市约40公里。从大沙镇沿四会大道约20分钟车程可到四会市(相距15公里)。东北方向，大沙到大旺(肇庆高新开发区)约7公里，10分钟车程可到南江，15分钟可到三水。三茂汕线铁路同样东西走向贯穿了大沙镇，大沙火车站是这条铁路线上的一个重要货运站点。另外，广（州）贺（州）高速和肇（庆）花（都）快速干线正在施工中，这将成为大沙镇经济发展的新的推动力量。二、 大沙镇经济发展状况1. 综

10、合全镇实现社会总产值57.6亿元，其中，工业总产值344929万元、农业总产值63346万元、建筑产值33713万元、运输业产值28059万元、商饮业产值56213万元；人均储蓄余额14329元，社会商品零售总额为16945万元，全社会固定资产投资总额为70186万元，农民人均年收入为6421元。各项存款合计47137万元，贷款合计15738万元。2007年大沙交通运输产值30863万元，年末电话用户合计15893户。2. 教育据2007年统计，全镇共有中小学15间，幼儿园2所；教职员工241人，在校学生5755人，其中中学1519人，小学4236人。学龄儿童入学率达到100%。近年来共筹集资

11、金3000多万元，完成了8间学校的改薄任务，大沙中学是肇庆市一级学校，岗美小学是四会市一级学校。3. 卫生镇村医疗网络健全，形成了以大沙医院为中心的镇村医疗网络。4. 三产情况2007年大沙的农作物播种面积为32294亩，其中水田18294亩，渔业养殖面积23623亩，水产品总产量22738吨；三鸟全年饲养量2118724头。2007年，全镇农业总产值达7亿元，鱼、猪两大特色农业总产值达5.8亿元，占农业总产值的83%。生猪出栏量25.4万头，存栏量16.1万头；鱼塘面积2.4万亩，水产品产量3.5万吨。大发养猪场，鹏程冷冻厂等农业龙头企业正不断发展壮大。值得注意的一点是，根据政府统计数据，我

12、们发现农业总产值退回到了05年之前的水平。这其中水产、农作物、水果种植等等若干指标在数字上反应出大幅的减少。也就是说，大沙镇的农业在萎缩。从这里我们能够判断，当地居民开始把主要精力转移到了其他产业上。工业经济迅猛发展。2007年，全镇工业总产值达37.6亿元，占社会总产值的65.3%。全镇共有民营企业2600多家，从业人员1.8万人。镇村工业异军突起。全镇共有各类大小工业企业460家，有南江、富溪、马房3个工业园，仁马、岗美、大布三个工业小区，初步形成了以富溪工业园为中心的工业重镇。南江、马房、富溪三大工业园区内有130多间大型企业。规模较大的企业有广东同步化工股份有限公司、肇庆市飞特迈金制品

13、有限公司等，“三园带多区”的发展格局已初具形成。第三产业蓬勃发展。利用国道、省道经过本镇，人流、物流大的特点，积极引导发展第三产业。2007年，全镇第三产业总产值达13亿元，占全镇总产值的22.5%。全镇共有400多间大小商铺，300多辆运输车，饮食业200多家。阿庆嫂海鲜舫、新庆嫂鱼港等洒楼饮食肆每天共接待食客3000多名，是周边地区规模最大的饮食行业之一。初步形成了以河鲜为特色的大沙饮食文化；“饲料一条街”已覆盖到德庆、怀集等地。由此图，我们可以看出，大沙目前的经济以工业为主，而农业只占了一成多一点的比例。但是，值得一提的是，通过对大沙政府人员、经营户以及工业园区内人群的调查与了解，市调组

14、发现虽然工业园区的工厂企业为大沙镇创造了经济产值，但是就个人收入而言、这些工厂企业内相对较高收入的群体(例如中高层管理人员、企业主)中本地人没有占有多大的比例。也就是说，这些工厂企业并未为大沙镇培养多少“富人”。而大沙镇的“富人”在哪里呢？在逐渐萎缩的、经济比例很低的农业中！大沙镇之前农业相对比较发达，尤其在养殖和种植产业使不少的农民都“先富了起来”。另外，在中心镇区做生意的本地人也具有一定的经济实力。我们认为，这两类人群将是大沙镇房地产发展的主要目标客户群体之一。Q:既然这两类人群是大沙镇房地产发展的主要目标客户群，那么他们也是本项目的主要目标客户吗？如果是，那么如何如何使这样的目标客户最终

15、成为本项目的客户呢？如果不是，那么主要目标客户群又在哪里？他们是谁？A:策划报告中将予以探讨三、 大沙镇房地产现状简述在自己的宅基地上建房、或者买一小块宅基地然后建房是一直以来大沙镇住宅供给的主流形式，另外还存在少量的单位福利分房(例如政府部门)。这部分住宅也存在私自转让(售买、租赁)的情况，但都没有国家承认的产权证明，也没有执行正规的转让流程(如过户、备案等)。而以房地产公司为主体来运营开发的楼盘或小区还未在大沙镇出现，大沙还没有真正意义的住宅房地产。自建房作临街商铺(大部分是首层)、街道中间划出铺位是目前大沙镇商业供给的主流形式，另外还存在政府主导规划的肉菜市场。这些商铺或铺位也有私自转让

16、(售买、租赁)的情况，但同样没有国家承认的产权证明，也没有执行正规的转让流程。就商业地产而言，大沙镇目前也是空白。整体而言，大沙镇的房地产还是非常原始的、不正规的，并不是真正意义上的房地产。这与其时代环境、经济现状、群众日益增长的需求是不相符合的。大沙镇的房地产有待、而且理应有所突破。四、 紧邻且同级别区域的比较与参照地域大沙大旺莲花桂城人口8.6万12万左右2.5万2.1万面积80平方公里96.7平方公里67平方公里23.3平方公里经济曾经农业发展强劲，特别是柑橘种植和水产养殖，如今农业在萎缩，工业、第三产业在发展高新开发区是肇庆市的重点发展区域，工业、第三产业发展良好，农业基本萎缩三大产业

17、都薄弱，以奶牛场、大桐林业、永盛纺织印染为经济支撑点农业薄弱，工业和第三产业发展迅速，个体私营经济成为重要组成部分城镇建设街道相当窄挤、镇容非常脏乱街道宽阔，相当整洁，商业点非常有序街道窄挤、杂乱街道宽阔、整洁，商业点井然有序房地产业还未起步蓬勃发展中已有商业地产的开发，但开发不成功房地产已起步，且有别墅以及步行街的开发备注：以上栏内内容为简述，下面章节中将分别详细阐述。由上表，与同级别的、紧邻的地区比较来看，大沙镇的现有人口是较多的，这是房地产发展的有利基础之一。而经济方面，大沙农业以往相对发达，目前虽然在逐渐萎缩，但仍然相对领先于相邻区域；工业方面，作为肇庆市的重点发展区域，大旺的起点要高

18、于大沙、发展态势也要好于大沙，而相对于莲花来说，大沙具有工业园区的数量、规模优势；桂城的商业明显比大沙旺盛，可以推断其第三产业也要比大沙发达许多。综合来看，大沙镇仅仅强于莲花镇，而落后于大旺、桂城等这些紧邻的区域。而在房地产方面，大旺、桂城已经把大沙远远抛在了后面，就连经济不如大沙的莲花都有了现代意义的房地产开发。这充分说明了大沙镇的房地产业已严重落伍、并急需迈出第一步了。这意味着大沙镇目前发展房地产业具备了“天时”的条件。Q:本项目要抓住这样的“天时”吗？若需要，那么如何去把握呢？这种原始的地产发展形态到底是机会还是风险？A:策划报告中将予以探讨五、 大沙镇房地产发展预判由上面的陈述和分析我

19、们可以知道，大沙镇目前正处在农业早期相对发达但已日渐萎缩、工业正在兴起、第三产业影响扩大的经济发展阶段，其地域交通条件好且还在进一步完善，在这样的宏观环境下，大沙镇的房地产却处于未起步的阶段，这不应为正常现象。以下几方面将必然推动大沙房地产迈出第一步。a) 地域交通便利：国道、省道将大沙与广佛、肇庆、四会畅通的串联起来了，再加上三江在此汇合的便利水运，其整体交通优势是非常明显的。交通的便利必将使得人口的流动与沟通、居住文化与理念的沟通十分顺畅。外来人口和外来居住文化的进入，必将刺激大沙镇居住需求的提升，进而产生对房地产的更高层次的需求。需求的产生和积累，将呼唤供应的到来。b) 大沙镇已经在大约

20、3年前停止了农村住宅建设用地的审批，也就是说不再批地让村民或其他群众自行建房了。人口在自然增长，家庭在分化为更多的家庭、这都必然带来新的居住需求、并不断积累。供应停止了，而需求在增加，那么这些需求如何得到满足呢？只有通过正规房地产市场来寻求释放了。这也是大沙镇房地产迈出第一步的强劲推动力之一c) 广东金属商贸城即将落户大沙，一方面，其将新增就业岗位约12万人，另一方面将有约30亿元的总投资规模。这两个方面都无疑将拉动大沙经济的发展，同时直接(新增就业人口的居住需求)或间接(经济增长带来的对居住的高层次需求)的衍生出对居住的需求。这一需求显然是现有住房无法全部予以满足的，就必然要有新的住房产生。

21、无疑，这也是大沙房地产发展的一个契机。由此，我们可以这样判断，已积累的和即将产生的需求将促使大沙的房地产业迈出第一步。目前已到了“箭在弦上，不得不发”的态势，而本项目将担负起为大沙镇实现房地产“零突破”的历史使命。无论是居住还是商业，相邻地域在理念、文化、习惯、传统等等各方面都有一定的相似、相融性。因此，我们认为本项目要稳妥的完成大沙房地产零的突破的历史使命，借鉴周边区域的房地产发展经验是一条捷径。在借鉴的基础之上、用更为现代的房地产开发理念予以一定程度的更新和提升、并尽力避免这些区域的房地产业发展中出现的缺陷和误区。以上就是我们为本项目开发初步拟定的开发思路。接下来，我们就开始探讨大沙周边区

22、域的房地产现状住宅市场篇一、 前言调查住宅商品房市场，必先确定调查区域范围，大多情况下，所要调查的区域基本上根据项目可能辐射的区域来确定，而项目规模和交通条件基本决定了项目可能辐射的区域范围。本项目地块虽然位于大沙镇，但是占地300亩的规模和相对便利的交通使其存有较大的向四会市区、大旺、三水河口、肇庆鼎湖区莲花镇辐射的可能性。目前的大沙镇住宅商品房市场还没有起步，因此在住宅市场这一篇章里对大沙镇仅有简单的归纳，而对其他区域则有较为详尽的陈述、分析。具体如下。二、 大沙镇住宅房地产市场特点1. 以自建房为主、兼有少量单位福利分房大沙镇目前的住宅基本上都是宅基地上的自建房，仅有少量为单位(如镇政府

23、)的福利分房。这些自建房的地皮要么是自己原有的宅基地、要么是从集体购得。也就是说，大沙镇虽然没有正规的住宅开发，但是存在私人买地建房的情况。而且，也存在建房之后出租或者出售获取回报的情况，即存在不规范的私人开发行为。2. 已停止宅基地的供给、住宅新增供给极少大沙镇在数年前已不再批出宅基地，从住宅供给的角度来说，除了以前拿了地而这两年才建房的之外，基本没有新增量的。而这种情况也是极少。大沙镇的住宅供给基本处于停止状态，而且这种状态在本项目入市前将一直持续。3. 本地人口在自然增长、外来人口在不断增多，住宅需求也在增加相对于住房供给的停止，需求仍在增长。这表现在两个方面，一是镇人口的自然增长、同时

24、家庭数也在增长，这必然产生新的对住房的需求从无到有的需求和从有到好的需求；另一方面，工业园的不断发展等因素将带来越来越多外来人口，这也必然产生新的住房需求可能是买房、也可能是租房的需求。4. 现有自建房的建筑形式单一、观感、配套、功能都无从谈起现有自建房几乎都是在地皮上以砖混的结构起23层楼房，门的位置、窗的位置、阳台形式等等几乎都是一个模式。区别是不同的外墙面砖、或者干脆外露砖墙。人们对住宅是存在尽量住好一点的需求的，虽然这样的需求可能潜藏得很深，但在条件充分时是能被诱发出来的。人们需要建筑形式更合理一点、建筑外观更美感一点、空间布局更舒适方便一点的住房。而且，这样的自建房在安全性、耐久性等

25、方面也将迟早被淘汰。从这里我们判断，大沙镇居民有潜在的向往更好一点的居住空间。5. 大沙住宅开发整体正处于原始而落后的阶段从供给模式、建筑形式等等各个方面来衡量，大沙的住宅都还是处于一个很低级的阶段。虽然大沙只是一个镇，但有以往的农业、现有的工业，以及极具优势的交通地理位置，其房地产业不应该继续维持这样的现状。大沙住宅开发需要迈出第一步。三、 大旺在售重点个案调查与分析大旺地域面积约97.6平方公里，2004年之前，该区域经济以农业为主导，经历了从大规模的甘蔗种植到大规模的鱼塘养殖的变迁。自2004年以来，肇庆市高新技术开发区规划的贯彻使得大规模的农业用地（鱼塘）被强制征收，取而代之的是到目前

26、为止400多家工厂。产业转型直接促使了当地人口结构发生了翻天覆地的变化，时至2007年，三年内在原有约2.5万本地居民的基础上暴增了约10万外来人口，城区也逐渐分异为老城区和肇庆市高新技术开发区，分别位于大旺的西半部分和东半部分。其中老城区和开发区入口距离四会市区的公交车程分别为35分钟、20分钟，距离本项目的公交车程分别为15分钟和3分钟。大旺的房地产业正是在这次产业转型的历史契机下呈现出飞速发展的态势，商品住宅的均价从2004年的约900元/平方米上升至2007年的约2700元/平方米，三年涨幅竟高达200%，形成了同类型商品住宅单价相比四会市区有过之而无不及的现状。大旺现有重点住宅楼盘分

27、述如下。1. 名仕豪庭项目名称名仕豪庭销售热线0758-6638333项目地址肇庆市大旺高新区迎宾大道东侧开发商香港宏通置业有限公司营销代理自销总体规划占地100亩，建筑面积20万平方米，分两期。一期：多层240套，9层的小高层72套，顶层全为复式配套内部五星级酒店、银行、幼儿园、公寓、会所、游泳池、置地广场、中央湖景、办公区等。外部农业银行、肇庆市高新技术工业园建筑风格偏现代风格开盘时间2008年09月工程进度住宅已封顶10栋酒店接近封顶交楼时间2009年04月装修标准毛坯带装修：800元/平方米物管收费多层:0.8元/(.月)小高层:1元/(.月)户型结构多层一梯两户、小高层一梯四户两房两

28、厅(74、83、87)三房两厅（101-122）广告诉求点荡漾亲情 绿意之居销售价格多层2258元/平方米起，均价：2600元/平方米,小高层：2800元/平方米销售状况已售出两栋，约30套，目前销售非常缓慢促销手段按揭付款：98折（团购5套以上96折）一次性付款：97折（团购5套以上95折）车位情况首层架空车位，价格目前未定。目标客户群当地中高收入者，高新区工厂管理层。点评1) 该项目毗邻人心所向的肇庆高新技术工业园，西临主干道迎宾大道，北靠区政府，东接未来行政中心，地段非常优越；2) 近100亩的地块规模，加上优越的地段，高新工业园目前约300家的企业，足以体现本项目具备了开发中高档次甚至

29、高档次产品的条件；3) 本项目核心广告诉求点是“生态”和“绿意”，这对于缺少绿化、空气污染比较严重的高新区工业园甚至整个大旺的居民而言是具有较强吸引力的，这是该项目营销的一大亮点；4) 商业部分与住宅分区设置，利于提升住宅品质，另外商业部分面向的是未来的行政中心，这显示出本项目规划上的综合与长远考虑；5) 本项目内部配套规划完善，却并没有强调与推广主题对应的绿化和园林建设，营销和产品之间出现了明显的偏差；6) 作为大旺规模最大的楼盘，居然没有户外大型广告牌，也没有灯旗，而竞争楼盘御景台花园却相反，在推广上落后于竞争对手了；7) 项目工地包装明显不足：围墙高度不够，广告质素太低；楼体基本上没有包

30、装；售楼部设于内部，位置偏、却没有指引牌；8) 荔园街与迎宾大道的交汇处同时面向肇庆工业园和老城区，假如售楼部设置此处具有很强的昭示性，但事实是设置于项目内部，这通常是大型高档楼盘的作法，而项目其他方面的包装却又没有与之相协调，表面上是不伦不类，实际是定位不明确或者策划执行力很差的结果；9) 销售人员在接待来访人员过程中，热情度不够，反应速度慢，没有强调项目卖点，且计价速度慢，反映出销售团队素质的存有明显缺陷；10) 自开工以来，本项目工程进度缓慢，更为甚者是目前已停工，极大的打击了市场信心，导致项目滞销；11) 工程进度一直缓慢，可见项目资金一直处于紧张状态，工程上本应严格界定轻重缓急，但事

31、实是项目同时启动住宅与酒店工程，反映出管理层当初制定开发计划时的盲目乐观，指望住宅能够尽快回笼资金，但自2007年“9.27”新政以来，全国楼市一度低迷，导致该项目步入卖一栋建一栋的窘境，最终恶性循环进入当前的滞销境地；12) 三房单位户型私密性差：客厅主通道直对卧室门。这是比较低级的户型设计缺陷；13) 项目在大旺其他楼盘附近挂降价促销条幅，反映出项目操作者面对困境并没有对症下药重启工程，也未见使用其他有效促销手段；14) 总体而言，本项目作为大旺规模最大的项目，营销上漏洞百出，这在一定程度上反映了该区域房地产项目操作技术的落后，另外从中也看到该区域也受到了全国楼市低迷的影响。户型评鉴：左边

32、为88的两房两厅，右为120的三房两厅，这两个户型都是方正实用、功能分区明显、没有过多面积的浪费，且双阳台的设置有一定特色，是值得借鉴的户型。左边为101的三房两厅，餐厅和客厅之间的区域不好用，餐厅和洗手间门直接相邻也是一个缺点。右边为88的两房两厅，其餐厅与公共交通区域重合，造成餐厅的可用性不强。这两个户型的缺点都是我们应引以为戒的。2. 御景台花园项目名称御景台花园销售热线0758-8993888项目地址肇庆市大旺高新区迎宾大道开发商肇庆市弘基房地产有限公司营销代理自销总体规划多层336套，小高层（11层）264套，高层（15层）120套，其中小高层顶层为复式，首层为架空停车场，局部一至二

33、层为商铺配套内部停车场、临街商业街、中心水景庭院外部大旺中学、大旺公园、天城塔、建设银行、大旺文化广场、天城山，公园湖景建筑风格新古典欧陆风情+中式园林（偏江南水乡风味）开盘时间2007年09月工程进度多层全为现楼，11层小高层接近封顶，高层未建交楼时间2009年04月（小高层交楼）装修标准毛坯物管收费多层:0.5元/(.月)电梯房:0.8元/(.月)户型结构多层一梯两户，小高层一梯四户两房两厅、两房一厅：70-80三房两厅：125、126四房两厅：130-140（部分）顶层复式：180-200广告诉求点风景这边独好 城央公园湖畔 大旺豪宅典范销售价格均价：多层3350元/平方米,小高层360

34、0元/平方米销售状况面向公园两栋共84套已售罄，中间多层售出约40%，小高层（新推两栋 ）售出约20%促销手段按揭付款：98折，一次性付款更多优惠首年停车费免缴买电梯房送摩托车位一个车位情况小车位售价：2700元/平方米,不租只售目标客户群本地中高收入者（公务员、个体户、老师等）点评1) 项目西临大旺文化广场，北依天成山，望西北可见天城塔，由南至北，地势成渐高之势，可谓大旺不可复制的上风上水之地；2) 步行十分钟范围内有大旺中小学、中心市场、建设银行、邮电局、主街道曙光街、天成路、政德大街，生活十分便利；3) 项目拥有如此优越的地段，却有着地块面积偏小（约3万平方米）的尴尬，这直接导致了本项目

35、不可能开发高档项目，也就注定了无法大量吸收高新区工业园的高层管理者，这可能是政府地块划分的失误；4) 本项目定位为大旺豪宅典范，并未强调其档次上的至尊地位，反映出项目并未与其他项目在档次上形成悬殊的差距，充其量是个中高档次楼盘；5) 无论从建筑体包装、建筑体风格还是楼书的制作、户外广告的宣传力度与宣传形象，向市场传达的是一个高档的楼盘，形成高调的入市姿态；6) 项目过高的建筑密度与容积率以及较为简单的内部配套设施与其推广过程中的形象存在一定的矛盾，这反映出项目操作者的矛盾心理；7) 户型上侧重于125以上的三房单位和130以上的四房单位，而价格又高过四会市区的碧海湾，造成总价过高，大大提升了购

36、买门槛，能够承受得起的本地人并不多，而具有较强经济实力的高新区工业园企业管理者却并不青睐这个规模不大而且显得过于拥挤的楼盘，给项目销售带来了较大的压力。虽然采取了分隔的方法进行规避，但势必会产生户型布局上的弊端，而且可改装的单位也有限，这是项目定位模糊、不坚定的结果；8) 三房单位户型设计为餐厅与厨房隔开，显得过于封闭，这与现代户型追求开放的风格是相违背的，顶层复式单位的主卧设计弧形飘窗，并配有露台，对部分购房者具有较强的吸引力；9) 项目楼书制作非常精致，完全是高档楼盘的标准，不过其中对项目的规划数据则只字不提，可能是对项目规模不大的有意隐讳；10) 本项目售楼部的最佳位置是朝向文化广场的西

37、面，而且项目西面有底商，完全可以考虑做一个足够大的售楼部，而事实设置于南面，而且售楼部的空间比较小，这对项目的形象上会产生一定不良影响，与其精美的楼书、高调的入市姿态不一致；11) 总体而言，本项目一期的户型结构比较合理，两房单位占了不少比重，开盘于楼市还未走衰的2007年9月，而且本项目的地段确实非常具有吸引力，因此销售比较顺利也是理所当然，但是目前楼市急转直下，而二、三期又侧重于大户型，对本地居民和高新区企业管理层是均不讨好，导致目前的销售速度明显放缓，新推小高层均价居然定于3600元/平方米，显示出开发商的盲目乐观。户型评鉴：C户型客厅家具摆放十分困难，D户型厨房、餐厅完全无法使用，这两

38、个是此楼盘很失败的户型设计。我们判断这两个户型是由一个大户型后期分割而成此楼盘的大户型销售可能不理想。这点我们应极力避免，在设计方案时考虑周全，不要出现进入施工阶段再修改户型的情况。3. 尚林苑项目名称尚林苑销售热线0758-3639779项目地址肇庆市大旺高新区汽车站东侧开发商肇庆市展邦房地产开发有限公司营销代理自销广告代理肇庆星派东方总体规划占地约12000，全为多层298套，首层为底商和停车场，排列式布局配套内部架空停车场、中心园林、专业物管外部大旺汽车站、大旺中学、市政广场、将军岗建筑风格中式风格开盘时间2007年初工程进度现楼交楼时间现楼装修标准毛坯物管收费0.8元/平方米月一年一收

39、户型结构全为一梯两户两房两厅 (76、78)三房两厅（121、138）四房两厅（155、184）广告诉求点将军岗下 层林美筑销售价格靠将军岗2700-2900元/平方米其余均价：2300元/平方米销售状况一期两栋40已售罄中间已售70%靠近将军岗60套售出约15%促销手段按揭付款：98折一次性97折车位情况小车位售价：2700元/平方米,不租只售目标客户群本地中高收入者（公务员、个体户、老师等）点评1) 本项目地段西邻新车站和大旺中学、东接新行政中心、南临政德街，未来升值空间比较大，不过目前的自然环境欠佳；2) 项目地块仅1万余平方米，在大旺是一个中等偏小的楼盘；3) 项目的销售价格、内部配套

40、、建筑外立面、楼书的制作、售楼部的包装、售楼人员素质都体现了本项目定位为一个中低档楼盘；4) 部分四房单位面积达184，三房单位面积达135，这与中低档的项目定位相矛盾；5) 所有的户型都为坐北朝南，双阳台设计，并设计有入户花园，这是本项目户型上的亮点，也是本项目本身最大的亮点，遗憾的是在推广上并没有得到强调；6) 本项目取名尚林苑，主要宣传点是将军岗的山水，但是事实上仅是一个小山丘的将军岗的自然环境欠佳，旁边的一条河被严重污染，显示出项目营销的盲目；7) 靠将军岗产品售价为2700-2900元/平方米，其余均价为2300/，相差约500元/平方米，销售结果是前者销售进度缓慢，这也反映出了市场

41、对将军岗的接受度并不高；4. 翠景园项目名称翠景园销售热线0758-3639778项目地址肇庆市大旺高新区环市西路开发商肇庆市永广房地产有限公司营销代理自销总体规划占地约2万平方米，分两期，全部为多层，共467套，规划布局为排列式配套内部中心园林、儿童娱乐场所、健身场所、首层架空停车场外部长旺市场、香江市场、贺华商场建筑风格偏欧陆风格开盘时间2007年05月工程进度现楼交楼时间现楼装修标准毛坯物管收费0.4元/(.月)一年一收户型结构全部为一梯两户两房两厅（62.3、70.8）三房两厅（83、8694-100、103-111）广告诉求点创造和谐生态小区新典范销售价格均价：2400元/平方米销售

42、状况一期已售罄，二期售出约20%促销手段按揭付款：98折一次性付款：97折车位情况只售不租：小车位6万元/个，摩托车位1万元/个目标客户群当地中高收入者，高新区工厂管理层点评1) 本项目地段周围500米范围内有大旺最旺的贺华商场、香江市场、大旺市场、高新区医院，生活配套设施比较完善；2) 项目周围小区联德榕园和嘉富华庭，具有较好的居住氛围，加上生活配套设施比较完善，占地两万平方米左右，完全可以打造一个本地中档次楼盘；3) 从建筑外立面看，观感在大旺称得上不错；4) 没有户外广告，楼体也未包装、售楼部没有指引牌，楼书的内容仅有：交楼标准、规划图以及户型介绍；5) 售楼部仅有两个销售人员，接待客户

43、缺乏热情，并没有主动推销楼盘的卖点，当然事实上项目本身并没有很重视卖点的提炼；6) 从售楼部装修、销售人员素质、楼书、项目工地包装等方面可以看出项目的包装推广没有得到重视；7) 项目名称为翠景苑，推广主题为和谐生态小区，事实却是项目周边并没有优越的生态资源，内部的绿化也很简单，可见项目的营销过程中并没有建立自身的价值体系或者塑造自身的卖点；8) 部分三房一厅一卫单位面积为83，三个卧室主次难分，客厅面积偏小，甚至一个卧室的门仅挨大门口，大大降低了卧室的私密性，这不能不说是一大败笔；9) 所有单元都为一梯两户设计，部分产品的其中一户的卫生间的位置与另一户的卧室位置发生了重叠，这是户型设计上的又一

44、大败笔；10) 相当一部分三房单位的三个卧室并列设计，大大降低了卧室的私密性。这是户型设计上的第三大败笔；11) 部分产品的洗手间门设计于厨房的内部，这是户型设计上的第四大败笔；12) 项目开盘于2007年5月，销售至今仅售出不足40%，而且目前销售进度非常缓慢，这主要是一方面2008年以来全国楼市一度低迷，另一方面则是面对楼盘同质化比较严重的大旺市场，本项目没有重视营销推广，没有丝毫的排他性，再加上户型设计上存在较多的缺陷；5. 联德榕园项目名称联德榕园销售热线0758-3638888项目地址肇庆市大旺高新区环市西路龙王庙大街开发商联德地产营销代理肇宇置业总体规划占地4万平方米，建筑面积7万

45、平方米，全部为多层，共538套，分3期开发，沿街1-2层为底商配套内部立体水景园林、架空停车场、专业物管外部长旺市场、香江市场、贺华商场建筑风格中西合璧开盘时间2007年工程进度现楼交楼时间现楼装修标准毛坯+100精装修单位物管收费0.45元/(.月)一年一收户型结构一梯两户 / 一梯四户两房两厅（68、79.9）三房两厅（99、124）广告诉求点20000立体水景园林实景绽放销售价格中央组团均价2700元/平方米,其余均价：2400元/平方米销售状况一期售罄，二期售出80%，三期售出30%促销手段当前价格相当于2007年的9折，目前没有折扣优惠车位情况只租不售，小车位80元/（月.个），摩托车位免费目标客户群当地中高收入者，高新区工厂管理层。点评1) 本项目地段周围500米范围内有大旺