安岳五星级酒店可行性分析报告(之一).doc

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1、重庆公司安岳酒店建设项目 分析报告书 报告人：- 投资方：重庆房地产开发有限公司 重庆南岸区-号 电话：023- 网址：/www.- 目 录第一章 导言. .41.1 报告编制过程说明. 41.2 其它. 4第二章 中国酒店行业发展状况. 52.1 中国星级酒店经营情况.52.2 中国酒店业市场发展现状及未来趋势.92.3 中国五星级酒店业市场状况.12第三章 项目背景调查及分析. 163.1 安岳县宏观经济概况. 163.2 安岳县主要经济指标 .163.3 项目城市区域概况及展望. 193.4 业主公司背景. 25第四章项目基本资料. 26第五章 安岳酒店及其他竞争对手分析. 295.1

2、安岳竞争酒店现状. 295.2 潜在竞争对手. 305.3 安岳服务业竞争对手. 30第六章 安岳目标客源需求分析. . 316.1 政府机构及事业单位客源需求分析. 316.2 大中型企业客源需求分析. 316.3 一般外地客源酒店需求分析. 32第七章 商务酒店开发战略定位分析.347.1 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析. 347.2 城市发展规划对酒店开发战略影响分析. 347.3 政府要求对酒店开发战略影响分析. 347.4 业主公司目前酒店项目开发战略分析. 34第八章 酒店整体定位策划.358.1 本项目酒店定位. 358.2 酒店及商务形象定位. 368.3 标准五星客房

3、体量定位 . 37第九章 酒店服务功能定位策划.379.1 客房服务功能定位策划. 379.2 餐饮服务功能定位策划. 389.3 康体服务功能定位策划. 409.4 娱乐服务功能定位策划. 419.5 会议服务功能定位策划. 429.6 其他服务功能定位策划. 43第十章 酒店经营管理模式定位及经营合作伙伴引进策略 .4410.1 商务酒店经营管理模式定位分析. 4410.2 几种经营管理模式的经营表现. 4410.3 酒店管理公司引进策略. 4410.4 频暧帕邮品治?.4510.5 本酒店经营管理模式建议.45第十一章 酒店项目建设及经营风险分析 .4613.1 政策风险. 4613.2

4、 资金风险. 4613.3 建设风险. 4713.4 经营风险. 4713.5 市场风险. 4713.6 竞争风险. 4713.7 突发事件和不可抗力风险. 47第十二章 经营预测与投资回报分析（略）.48第十三章 报告要点综述及建议.4814.1 报告要点综述. 4814.2 建议. 48 第 一 章 导 言1.1 报告编制过程说明（1）本报告仅供内部管理人员在考虑酒店项目的定位及经济时使用。调研的领域有： 中国酒店行业状况 安岳市场总体概况，包括社会经济及旅游趋势； 安岳星级酒店及市场其它竞争对手概况； 酒店定位建议；（2）、市场调查方法及说明 公开数据采集：通过对政府相关部门（旅游局、统

5、计局、规划局等）走访及其官方网站的访问获取官方数据信息； 酒店行业职业经理人深度访谈（3）、数据统计分析方法说明 对比官方数据及内部现场调查所得结果，并将所得数据进行综合分析； 参照相似酒店开发案例进行案例对比分析；1.2 其它 1 保密性 本报告含有涉及酒店所有权、管理、商业和财务状况的保密信息。客户要求保守本报告的机 密信息。在接收本报告时，未经同意，本报告的内容和结论不得复制或泄漏给任何第三方。 2 信息使用 尽管在使用信息及数据时已恪尽职守，但仍不确保其百分百准确性，如发现信息或数据不够 准确或产生误解，并对我们的调研产生影响，保留修正建议及报告的权利。3 限制和假设 本报告以当前和未

6、来可能出现的市场情况为依据，我们一再表示，对未来市场状况和指标价 值观的预测存在很多不确定性，因此最多只能将其作为对可能性的预测评估，而非绝对的必然。 前瞻性的预测涉及大量可变因素的假设，这些可变因素容易受到起伏不定的市场状况的影响。 由于环境的不可预见性，酒店的入住率、收入和成本支出可能与我们的预测有所出入，并将 存在实质性的差异。某些假设将难以避免地与实际不符，意外事件和不测事件可能时有发生。因 此，在借鉴本报告时，必须对未来预测的不缺定性有清醒的认识。在准备本报告时，我们依据的 假设条件包括： 拟建酒店将按照国家五星级酒店的业界认可质量标准修建； 酒店将争取国际认可的酒店管理连锁模式进行

7、品牌推广和运营； 我们必须认识到，房地产投资市场动荡不定，而且本报告中的业务预测可能在一段时间之后 与实际情况大相径庭； 我们特别指出安岳市场现状对未来，特别是酒店开业期间的参考价值比较有限；安岳的酒店 市场目前处于发展阶段初期，尚未成熟，而且可开发的空地也比较多，产业结构也不太完善， 消费者的需求也相对比较容易满足。另外，尤其市场信息的可靠性与透明度较低，客户方使 用这份报告或以此对酒店的未来表现进行预估时，需要清楚这些制约因素及其风险； 由于本案切入时间较早，我们强烈建议，在消费市场出现任何新的竞争动向和趋势时，应当 予以密切关注，以监控市场的实际情况。 第 二 章 中国酒店行业发展状况2

8、.1 中国星级酒店经营情况1、总体情况 根据国家旅游局 2010 年公布，在全国已完成填报的7847 家星级饭店中，包括一星级182 家、二星级2643 家、三星级3368 家、四星级1314 家、五星级340 家。全国星级饭店一季度平均房价为280.37 元/间夜，平均出租率为52.78。 2010 年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按星级分） 项目星级 饭店数量 平均房价 元/间夜 平均出租率（） 合计 7847 280.37 52.78 一星级 182 106.29 39.37 二星级 2643 132.80 49.88 三星级 3368 195.10 52.33 四星级 1314

9、320.81 54.98 五星级 340 635.08 54.08 表21 从第一季度数据看，平均房价排名全国前六位的为上海、北京、广东、天津、江苏、海南；平均出租率排名全国前六位的为湖南、海南、江西、河南、浙江、广西。2、各星级情况 1 一星级饭店，北京（35 家）、黑龙江（1 家）、上海（4 家），青海（3 家）等地的平均房 价在130 元/间夜以上，海南（4 家）、西藏（2 家）、河南（5 家）等地的平均房价不到 50 元/间夜。平均出租率超过60的地区有黑龙江、湖南（2 家）、海南、浙江（44 家）、 广西（3 家）。而北京、湖北、西藏、青海等地的平均出租率均未超过30。 2 二星级饭

10、店，北京（260 家）、上海（71 家）、广东（60 家）三地的平均房价高于180元/ 间夜。广西（83 家）、云南（228 家）、安徽（3 家）、海南（20 家）、江西（13家）等 地的平均房价低于100 元/间夜。平均出租率超过60的地区有湖南（48 家）、江西、海南、 天津（15 家）、广西。而青海、西藏、安徽等三地的平均出租率均未超过30。 3 三星级饭店，天津（47 家）、广东（137 家）、四川（123 家）、陕西（56 家）、山西（44 家）等地的平均房价均超过了200 元/间夜。安徽（6 家）、西藏（11 家）、广西（140家） 等地的平均房价不到120 元/间夜。平均出租率超

11、过60的地区有湖南 、 （80 家） （25 家） 海南 、 江西（60 家）。而青海、安徽两地平均出租率均未超过30。 4 四星级饭店，上海58 家的平均房价最高，达到508.6 元/间夜，北京（128 家）的平均房 价为437.58 元/间夜，山西（17 家）、天津（26 家）两地的平均房价也均高于350 元/间 夜。宁夏（8 家）、湖南（6 家）、安徽（3 家）等三地的平均房价不到200元/间夜。平均 出租率在60以上的地区有湖南、海南（41 家）、浙江（154 家）、江西（16 家）。而青 海、西藏两地平均出租率均未超过30。 上海 5 五星级饭店， （36 家） 的平均房价为961.

12、62 元/间夜，远远高于其他地区。黑龙江（4 家）、 海南（13 家）、青海（1 家）等三地的平均房价均高于700 元/间夜。贵州（2 家）、湖北 （1 家）、山西（3 家）、吉林（1 家）、内蒙古（7 家）等地的平均房价低于400 元/间 夜。平均出租率超过60的地区有湖南（1 家）、海南、湖北、内蒙古。而青海地区的平均 出租率未达到10。3、三大区域情况 1 从全国东、中、西部三大区域来看，东部地区平均房价高于全国水平，中部地区平均出租率 最高。 2010 年第一季度星级饭店经营情况区域平均值比较 地区 数量（家） 平均房价（元/间夜） 平均出租率（） 东部地区 4862 323.46 5

13、3.07 中部地区 869 182.15 58.12 西部地区 2116 240.34 49.70 表22 从三大区域的各星级饭店平均值对比来看，东部地区各星级之间平均房价变化范围较大，中部地区星级之间平均房价变化范围较小。西部地区各星级间平均出租率有较明显差距，一星级出租率较低；东部、中部地区各星级间平均出租率差距较小；东部地区各星级平均出租率均略高于西部地区。2 2010 年第一季度三大区域各星级平均值比较 区域 东部地区 中部地区 西部地区 指标 平均房价 平均出租 平均房价 平出租率 平均房价 平均出租 星级 元/间夜 率（） 元/间夜 （） 元/间夜 率（） 一星 108.34 41

14、.98 87.28 31.46 101.53 39.01 二星 151.01 49.58 121.25 55.64 108.79 48.21 三星 215.69 51.75 162.65 59.16 162.89 50.72 四星 341.17 55.64 239.49 58.91 279.71 51.22 五星 670.16 54.70 423.33 63.43 485.43 49.18 表233）2010 年第一季度全国星级酒店经营情况 2010 年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按地区分）地区 数量 平均房价 元/间夜 平均出租率（）合计 7847 280.37 52.78北京 74

15、1 419.57 48.83天津 101 341.57 45.18河北 267 226.23 50.19山西 101 241.06 53.87内蒙古 242 173.92 44.82辽宁1 44 279.88 52.9吉林 45 189.45 39.34黑龙江 162 267.90 51.28上海 281 564.74 50.62江苏 721 289.42 53.65浙江 1084 247.68 58.29安徽 12 116.67 26.88福建 210 252.46 55.95江西 89 166.51 61.58山东 753 233.42 50.02河南 254 175.69 58.72湖北

16、 331 169.67 52.49湖南 82 196.86 80.83广东 295 346.05 56.35广西 275 180.54 56.73海南 158 282.91 71.01重庆 174 206.36 52.97四川 315 277.96 54.63贵州 148 190.00 53.62云南 401 163.03 52.32西藏 43 162.45 18.36陕西 99 289.41 52.24甘肃 270 168.26 42.99青海 94 170.00 26.81宁夏 55 173.43 49.62 表24 2010 年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按地区星级分） 统计时间

17、： 2010 年第一季度 统计范围：全国 统计数量： 7847 家 星级 一星 二星 三星指标 饭店 平均房 平均出 饭店 平均房 平均出 饭店 平均房 平均出地区 数量 价元/ 租率 数量 价元/ 租率 数量 价元/ 租率 间夜 （） 间夜 （） 间夜 （）全国 182 105.96 36.84 2644 131.64 48.33 3369 195.30 51.63北京 35 168.46 26.16 260 201.72 40.58 265 301.55 47.17天津 3 95.96 34.87 15 139.25 60.94 47 247.59 45.80河北 4 79.40 34.7

18、2 71 142.42 46.80 123 148.18 59.58山西 0 0.00 0.00 37 133.31 54.19 44 215.32 52.57内蒙 12 112.42 33.55 136 109.50 43.21 73 174.23 40.48辽宁 0 0.00 0.00 6 125.78 50.53 26 181.30 47.29吉林 0 0.00 0.00 18 118.40 45.42 16 140.40 34.21黑龙江 1 151.96 92.90 55 134.23 40.04 71 173.16 51.04上海 4 137.40 32.31 71 197.92

19、45.72 112 302.70 45.37江苏 0 0.00 0.00 164 137.22 55.03 340 195.56 53.44浙江 44 109.1 62.71 457 137.2 57.34 389 193.18 57.44安徽 0 0.00 0.00 3 86.14 13.93 6 95.81 14.02福建 2 80.15 58.79 64 119.51 56.11 101 192.18 58.69江西 0 0.00 0.00 13 79.57 62.71 60 152.09 61.81山东 2 82.90 38.77 202 123.18 44.81 397 172.90 48.57河南 5 21.21 39.26 70 110.87 57.44 127 148.18 59.58湖北 13 107.90 26.79 157 124.16 48.16 130 164.61 57.62湖南 2 100.50 68.48 48 129.59 75.34 25 180.30 83.85广东 3 88.92 49.99 60 180.36 54.14 137 229.00 55.