北京市通州区房地产现状及其发展.doc

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1、通州区房地产现状及其发展 通州区房地产发展现状2001年全区新建、续建、待建的总楼盘数67个，住宅开复工面积210万平方米，竣工面积104平方米，销售面积78万平方米，分别占全市的5%、8%、7%，实现税收1.9亿元，带动建筑、建材相关行业实现税收1.8亿元。从全市的项目审批来看，朝阳区最多，1800万平方米；海淀区次之，1600万平方米；昌平区第三，350万平方米；通州区第四，300万平方米。目前的项目大致分类为：属建城区旧城改造性质的36，占55%左右；属旧村改造性质的40个，占60%左右；内环线及八通线周边26个，占40%左右。总占地约14万平方公里，总规划建设面积约1700万平方米，总

2、的容积率1.2左右。其中文教卫生体育的公建配套约100万平方米，商贸、商服金融等设施约300万平方米。今年一季度，全区房地产开发继续保持强劲的发展势头，商品房施工面积91万平方米，其中新开工面积16万平方米。建筑业开复工面积242平方米，完成年计划的62.9%，同比增长22.7%。建筑、房地产业完成税收3185万元，同比增长393%，占营业税总收入的73%，仍是增幅最快的税种和占营营业税比重最大的税种。通州房地产发展的几个特点：特点一：规模迅速扩张特点二：引资质量、楼盘品质全面提升特点三：财税贡献快速增长开发规模和品质升级，一批实力雄厚的开发公司进入通州，开发实力增强，拉动了通州房地产档次的提

3、升，从而使小区、社区内部的公共配套、绿化环境、物业管理在较高的起点上得以规划、建设和运行。单体楼盘规模的扩大，说明全区内部、外来开发企业的综合实力、引资质量有了质的变化，形成了靠实力、靠业绩、靠特色、靠管理、靠信誉的竞争局面，有利于“统一规划、连片开发、提升档次、持续发展”；有利于逐步提高政府的收费标准，增加收益，“反哺”基础设施建设；有利于文教卫体、商贸服务等设施的合理布局和综合配套。一部分项目的平面规划、单体设计、建筑质量分获国家和市级的“明星楼盘”、“优秀设计奖”、“最佳人居奖”、“市优建筑质量奖”等。特点四：城市化的进程将成跳跃式的发展目前已开工、正在开工规划的物业项目，属旧城改造、旧

4、村改造、中心村建设的比重极大，共65个（芙蓉花园属闲置土地，昊宇家园属旧建材市场占地），总占地面积13.5平方公里，规划建设面积约1650万平方米，分别占总占地面积、规划建设面积、总楼盘总数的96%、97%、97%。大多数项目的开工建设将使相当一部分平房区的居民、农民住上楼，带动农民及第二产业的员工向第三产业、新兴服务业转移，从而带动全区产业结构的调整，加速全区城市现代化、农村城市化、城乡一体化进程。全区房地产迅速发展的原因第一，得益于中央几年来实行积极的财政制度，刺激内需，拉动经济增长的举措。第二，得益于首都经济的快速发展，北京国际化大都市建设步伐的加快和申奥的成功。第三，得益于市委、市政府

5、主要、主管领导的重视和市有关部门的政策、物质支持。如八通线最终得以开工建设。第四，得益于区委、区政府“规划先行、基础设施适度超前”的正确决策，改善和营造了良好的投资、工作、生活环境。全区房地产的发展趋势中央继续鲜明的提出继续实施积极的财政政策，靠刺激内需来拉动国民经济的增长。据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，2000年城镇住宅与房地产增加值约5400亿元，占GDP的比重约6%左右，拉动GDP增长约一个百分点。建设部在对我国未来的房地产市场的前景分析报告中指出，房地产市场长期向好的趋势发展。第一季度，全国商品房销售中，个人购房增长了18.2%，同比增长了一个百分点。加入WTO

6、、申奥成功也为北京边缘集团、卫星城的发展提供了难得的契机全区仅就基础设施、生态环境建设，政府的直接投入近几年来将达2800亿元。特别是快速交通体系（轨道交通、高速快速通道、联络线）、河湖水系治理、大气治理的力度加大。基础设施的投资直接拉动了房地产业。2001年，北京房地产开发投资呈现出快速发展的态势，主要表现为四个高速增长，即投资规模、开复工面积、竣工面积和销售面积的增长；两个基本稳定，既销售价格稳定、空置率基本稳定。2001年北京完成房地产开发投资783.8亿元，比去年增长了50.1%，去年商品房开复工面积5966.7万平方米。增长33.9%，去年累计销售商品现房1205万平方米，增长25.

7、9%，其中住宅1127.5万平方米，增长25.5%。个人购买商品住宅比例由上年的86%提高93.1%。据市统计局分析，北京的房地产开发在周期正处于扩张阶段，居民购房的巨大潜力还有待于释放。商品房供应、资金、土地和需求等方面尚有余地，房地产未来发展空间较大。在4月初的国展房展会上，短短4天，协议售房近6000套，而且行家专门就交通便利、物业品质好、销售价格低的楼盘举了通州的例子，北京的居住、消费郊区化的趋势更加明显。全市的政策引导和基础设施的直接、间接辐射作用，为北京的几个边缘集团、卫星城镇的发展创造了更大的空间。待添加的隐藏文字内容22002年全市将拆除危房84万平方米，乔迁居民6.9万户以改

8、善其居住条件，需新建住房580万平方米、配套设施100多万平方米。如果通州接纳10%，仅此一项今年则须提供58万平方米的现房。已经开始铺轨的城市铁路有西线、东线，已动工的五环路、六环路，即将动工的京承高速路、机场轨道交通，已竣工的四环、京开高速路，分别给丰台、昌平、顺义、怀柔、啊、大兴、亦庄等地区带来了难得的发展机遇。以争取高素质人流、物流、信息流等主要内容的房地产业、新兴服务业已形成全市范围内的竞争局面。各地区均有各自独特的无法比拟的优势和优惠的政策。高素质的人流则决定一个地区、一个城市的文明程度、消费水平，其带来的物流、信息流影响到第三产业、新兴服务业、高新技术产业的成长。是涉及一个地区发

9、展后劲和活力的重要因素之一。通州的优势近、中期应着力发展房地产业、商贸业等几大产业，提高综合实力，“反哺”二产和高新技术产业。近几年来，在国家和市委、市政府的支持下，围绕经济建设，区位、区政府加快了“道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务”等五大体系的基础设施建设。新建、改扩道路200多公里，整治北运河、温榆河、玉带河、小中河、通惠河等水系71公里，初步完成“三河三路”全长近百公里的绿色通道工程。高标准完成长安街延长线通州段综合整治工程，拆除违章建设、临时建设100多万平方米，大气污染、水污染治理取得阶段性成果，日处理10万吨的污水处理1年内可望完成主体结构，用于环境建设的投资高达7

10、0亿元，直接或间接地拉动了全区一、二、三产业的增长。可以说，“地理位置得天独厚，现代交通方便快捷，水系发达绿色景观，基础设施京郊一流”是通州房地产业大发展的 优势和特色，也是通州房地产业得以跨越式大发展的基础。通州城的规模和承载力201.年，通州卫星城的规模在50万平方公里左右，40多万人口。但至2001年底，从人口普查、商品房销售反推，按新的“常住人口” 概念，通州城应有35万人左右，建成区域约40平方公里，人口增长、城市规模扩张的速度已远超过1993年的规划设想。区委、区政府主要、主管领导“把京东建设成最佳人居环境”的指导思想让我区有了加大基础设施建设的机遇，是居住、消费郊区化的必然结果。

11、“通州城与北京发展的作用和关系”是其中的重要课题之一。目前由市规委等有关部门牵头，建设部规划院等院所主持，正在展开此命题的研究和探讨。“现代化中等城市”概念可能取代“卫星城”的定位。基于以上调整，我们对经济适用房需抱更加谨慎的态度。从其性质来看，经济适用房是政府为了激活市场，平抑房价和解决中低收入家庭住房问题而推出的一种过渡产品，而非市场性质的终端产品。通州商品住宅的平均售价比北京市平均价低35%，比市区的经济适用房还要便宜，产品质量也在不断的提高，因此，经济适用房在通州不但没有竞争力，反而会被通州的商品房同化。另外，从其发展趋势来看，北京房地产市场化程度逐渐提高，2002年经济适用住房的开发

12、力度将减弱，传统的经济适用房数量将减少，人们对经济适用房的诠释也会因此发生变化。通州房地产业的档次在规模扩张的同时，全面提升档次、水平这是毫无疑问的。如前所述，在这方面“平面设计、方案的招投标办法”是我区率先实行的的，建设部、市有关部门是予以充分肯定的。近几年按这一办法初审的物业项目已陆续经市计委、规委、房地局、建委等部门审批，即将动工建设。这些项目的上马不仅将对全区的第三产业、经济发展起到新的增长源作用，同时也将在一定程度上改善通州城的整体形象，提升通州城的品位，促进通州城的城市化气息和现代化进程。可以这样讲，随着京沈高速、内环路的竣工，八通线的运营，一个融现代化居住小区、现代化的商贸设施、较大的绿化空间的东部新城，在未来3年内具雏形。