【商业地产】江苏省盐城市建湖县市场调研报告39页.doc

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1、房地产市场调研报告目 录目 录2建湖县基本情况简介绍4建湖县地区生产总值概况6建湖县工业发展状况7建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计8建湖县服务业数据统计以及城市形象9建湖县财政金融数据统计10建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析11建湖县20032020年县城总体规划分析12建湖县近些年来房地产发展状况13建湖县近些年来土地出让数据统计15建湖县市区房地产市场的构成16建湖县市区房地产板块价格信息分析17建湖县市区房地产板块供需状况分析19建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总21建湖商业34开发测算35最后结论：39建湖县基本情况简介绍建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33163

2、341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，市区人口35万。建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。早在春秋战国时期就有先民繁衍生息，唐代朦胧宝塔留下了古代文明的鲜明印迹，吴越文明与楚汉雄风交融渗透，开成了开放、包容的独特地域文化。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县

3、分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一。全县共有大小沟河3000余条。主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海。主要骨干河道还有：南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐河、北塘河。自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富。全县共有水域面积2.67万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。建湖杂技之乡“水”是建湖城市最大的特色

4、杂技之乡（1）红线范围内为建湖全市，由15个镇（乡）、一个经济开发区组成 建湖县地区生产总值概况【情况简述】2007年，建湖全县完成地区生产总值118.73亿元，比2006年增长14.8%。其中一产22.83亿元，二产55.27亿元，三产40.63亿元，分别增长7.7%、17.5%和14.8%，整个地区的经济发展状况呈现良好趋势。建湖相关政府报告分析其地区生产总值发展快速的原因有两点：一、政府加强招商引资力度，来建湖投资、经营的各类企业、商家越来越多，在极大促进建湖地区生产力发展的同时，也较大的带动了建湖地区整体生产的发展，引入新技术，提高了效率，提高发展速度。二、第二产业的主要支柱行业范围的

5、拓宽，从原来的以单调性工业发展为主转变为现在的电子工业等领域共同发展的新局面。（本章结论来源盐城市建湖县政府经济发展公报）建湖县工业发展状况2007年完成工业固定资产投资58.2亿元，增长22.8%，其中技术改造43亿元，增长31.5%，基本建设投资15.2亿元，增长3.4%。新上超千万元项目163个，其中超5000万元项目25个，超亿元项目6个。近湖、开发区、建阳、恒济、钟庄、高作、庆丰等镇新开工超千万元项目10个以上。森达生物工程、克胜啶虫隆原药、剑牌化学工业城等亿元项目竣工投产，光达照明、金世邦粉末冶金等重点项目先后开工建设。城市和基础设施建设加快。建设路、太平路、湖中南路延伸工程顺利完

6、工，盐淮高速接线工程等重点项目正在加紧建设。县城“六纵六横”主次干道全面贯通，绿化、亮化、美化建设取得新的进展。城市化率达38.8%。建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计2007年全县定报工业实现增加值38.47亿元，增长22.5%，主营业务收入140亿元，增长28.4%，利税总额11.3亿元，增长30%，其中利润5.3亿元，增长34%，均超额完成年度计划。工业对财政贡献份额超过70%。规模企业支撑作用明显。全县销售超亿元企业达20家，克胜、美昌、特达管件、东华纺织、九龙阀门、特达钻采等企业入库税金超千万元。产业集群效应更加凸现。皮鞋、石油机械、绿色照明等特色产业新建项目116个，初步形

7、成了分工协作的链状格局。石油机械产业实入库税金超亿元,列全县各行业之首;绿色照明产业实入库税金增幅达51.1%,成为全县发展最快的行业。私营个体经济发展迅速。新办私营企业598家，新增个体工商户3817户，新增注册资本3.65亿元，新增从业人员7620人。建筑业市场份额扩大，完成建筑业增加值6.6亿元，增长14%。主营业务收入增加40%大幅度促进房地产行业发展工业占财政总收入超70%全县销售超亿元企业达20家绿色照明产业入库税金增幅达51.1%城市建筑行业发展快速，2007全年完成增加值6.6亿建湖县服务业数据统计以及城市形象2007年建湖服务业发展水平不断提高。实现社会消费品零售总额37.7

8、4亿元，增长15.6%。服务业实入库税收2.48 亿元，增长29.1%。服务业项目建设全面推进。新建、续建500万元以上项目98个，其中超亿元项目5个，总投资14.45亿元，增长38%。现代服务业蓬勃发展。江苏里下河物流中心建设进程加快，并被列为省“十一五”服务业重大项目。时代超市、润嘉大酒店、永林国际大酒店等大型服务业企业投入运营。房地产、金融、保险、邮政、电信等重点产业取得新进展。目前建湖已拥有了森达”、“克胜”两大全国驰名商标。同时在全市上下的共同努力之下，建湖人均可支配收入也有了较大幅度的提升，其2007年GOP国民生产总值在盐城的排名也有了较大幅度的上升，建湖在全市的知名度也日渐上升

9、。建湖县财政金融数据统计2007年实现财政总收入10.68亿元，其中地方一般预算收入4.66亿元，分别增长22.3%和21.6%，完成年度计划的104.7%和110.8%。财政支出控制在年初预算之内，收支保持基本平衡。财政收入占GDP比重达9%，比上年提高0.2个百分点。金融平稳运行。全县金融机构年末各项存款余额90.07亿元，比年初净增10.19亿元，其中城乡居民储蓄68.7亿元，比年初净增6.56亿元；各项贷款余额55.02亿元，比年初净增8.15亿元。建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析根据本图，我们可以得知，在未来建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规

10、划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。另外，根据本图，在未来建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。根据政府相关文件，目前的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。建湖县20032020年县城总体规划分析建湖县近些年来房地产发展状况2003年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，市场上有了正式的商品房买卖的概念，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶，整个开发水平和市场价格水

11、准在苏北地区处于落后名次，仅有7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有35家。2004年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府相关文件显示，在2004年，该县出让土地接近12万平米，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。2004年，建湖县整体整体住宅价格同比2003年，略有上涨，在8001000元/平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升，超过10家。20052006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地

12、产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势。2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破2000。2007年上半年，承接2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元

13、/平米，最高的甚至超过3000。2008年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米2003年2004年2005年2006年2007年2008年2003年2004年2005年2006年2007年2008年700900120019002200025000销售火爆情况江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售情况江苏省盐城市建湖县近些年市区房

14、地产销售均价统计建湖县近些年来土地出让数据统计总体统计：2004年，整个建湖县出让土地总量将近为20万平，土地出让总价约为7500万元，超出出让底价约1500万元；2005年，整个建湖县出让土地总量也将近为20万平，土地出让总价约为1.8亿，超出出让底价超过6千万左右；2006年，整个建湖县出让土地总量将近为27万平，土地出让总价约为3亿，超出出让底价超过1个亿； 2007年，整个建湖县出让土地总量将近为29.5万平，土地出让总价约为6亿，超出出让底价超过3个亿。历年超出底价幅度2004年2005年2006年2007年 土地出让金变化幅度土地出让量变化幅度建湖县市区房地产市场的构成河西板块河东

15、板块建湖县市区房地产板块价格信息分析河西板块研判：整体状况：目前聚集在河西板块的在售房地产项目大约有10家左右，中、高、低档次项目全部有，以住宅项目为主，几乎没有纯商业的项目。整个河西板块以市中心为价格高点，形成一个圆向外辐射，价格层次逐渐降低，但到了县中附近，价格陡然上升，其水准几乎接近于市中心，主要原因为：建湖人比较注重教育，县中成为其附件地产项目最大价值提升点，此外，县中附近正在大力发展，居住适宜度比市区其他地方有较大提升，在建湖县城比较小，即使骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下，学区比其他配套显得更重要，因此其价格接近或者持平市中心，有很好的理由支撑。目前河西住宅项目的整体均价在

16、3000元/平米左右，递进模式为：3500元/平米，2900元/平米，3000元/平米。递进区域：市中心、市区普通地带、县中附近。发展态势：随着政府进一步加强河西板块的开发，目前河西板块的开发态势呈现向上发展趋势，房地产开发还没有到爆发点，因此从这个层面上讲，河西板块还是有一定的发展潜力，其整体价格还是有一定上涨空间。目前状况：受国家房地产整体环境影响，河西板块的销售目前处于缓慢前进状态。消费来源：资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群，从整体角度判断，河西消费人群在社会中的档次明显高于河东。河西消费热点户型：4070M2小户型，100120之间中等户型河东板块研判：整

17、体状况：目前聚集在河西板块的在售房地产项目大约有15家左右，主要也是大盘住宅项目，但知名度就没有河西项目高，主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河东为农村，河西为城市。所有由于区域的原因，河东价格明显低于河西，另外尽管河东部分楼盘比较接近市中心，其价格也低于河西，城市精英还是很少关注河东项目。价格分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在2700元/平米左右外，偏远地区的楼盘只有2000元/平米左右。发展态势：河东板块正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在超越河西，但整体形象还明显不如河西，整个河东板块要超过河西板块还需要很长一段时间。目前状况：受国家房地产整体环境影响，河东

18、板块的销售比河西更为缓慢，代表性大盘新世纪花园甚至封盘。消费来源：普通人群，城市精英阶层很少。河东消费热点户型：别墅，80120M2的户型建湖县市区房地产板块供需状况分析河西板块研判：目前随着建湖城市建设的快速发展，整个河西板块房地产市场的供需状况正呈现从需大于供向供大于需的转变。主要表现在政府拍卖土地的频率不断提高，所拍土地中河西地块所占分量逐年增加。大盘、名盘主要集中在河西，这刺激了河西板块先期开发项目不断热销，比如清华园等项目目前已经无剩余房源， 消化了一大部分河西客户，而后继的城市建设有未能有效的为河西提供拆迁安置的客户，此外，随着河西房价的不断飙升，也使得很大一部分购买弱的客户打消购

19、买念头，萎缩了河西整体的购房客户量。在我们调研的河西楼盘中，除了新开楼盘，很多老楼盘都有为数不少的尾盘。河东板块研判：作为城市开发建设的重点板块，河东板块承载了政府和民众的众多居住愿望。结合我们调研的情况，目前的河东板块认购态势并没有呈现饱和状况，而是呈现一种逐步增长的趋势，商品房开发量虽然逐年提升，但是根据某销售中心工作人员介绍：在河东平均每套住宅有1.5组意向客户，需求量略大于供应量。河东部分楼盘之所以销售不畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格，导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。整体板块研判：根据调研情况，建湖县城整体房地产板块供应仍小于需求，市场

20、购买量在一定条件下可得到进一步释放。河东板块河西板块远小于接近于供求求供建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总世纪鑫城东方康城东方广场万家时代广场农工商新世纪花园明星城泽园理想城理想城泽园理想城是由建湖本地开发商泽园房地产开发有限公司开发建设，该开发商实力雄厚，开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。由于前期开发项目品质还不错，该发展商在建湖也形成了一定的品牌口碑。同时该发展商凭借着本土开发商的优势，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。泽园理想城由58栋建筑和沿街商铺组成，其中53栋为多层建筑，6栋为沿街小高层建筑。小区总

21、建面积210000平米，容积率1.8,绿化率40%。据政府机构人士透露，该项目地块出让金为3.3亿，是建湖目前土地出让金最高的楼盘。项目基本资料：发展商：江苏泽园房地产开发有限公司 景观设计：杭州绿野建筑景观设计有限公司 景观规划：杭州建业建筑设计事务所 全程营销：汇丰行地产投资机构 理想热线：86299666 86283522 项目一期推售产品：价格高点价格低点次价格高点住宅：121号楼（阴影部分）施工进度以及 部分商业（直线部分）图1项目一期推售产品销售率：住宅：住宅总推21栋楼，总套数为450套，销售将近30% ，约150套 商业：总推约60间，销售约4间分析点评 ：该项目一期产品的销售

22、并不好。住宅方面销售不好的原因：1，受国家房地产大环境影响，消费者呈持币观望态势，从而影响单个具体项目的销售；2，单价过高，影响销售。而其商业销售不好的原因：位置偏，单价高，总价高，未来无法预期（消费者说）项目一期推售产品价格统计和项目施工进度：住宅价格区间：【30383568平米/元】 平均价格：【3338平米/元】价格分布（见图1）一期15号楼达到5层施工（见图1）项目户型总分布面积配比表首期推出户型以及销售最好户型、该户型是该项目目前销售的最好的户型项目形象展示：销售中心外包装引导牌引导牌户外围墙项目点评：县中附近代表性大盘，也是老百姓心目中城市高档楼盘典型代表，价格高昂，受国家房地产整

23、体大环境影响，前期开盘销售并不理想，销售1/3还不到。 世纪鑫城 基本数据发展商：盐城恒鑫房地产开发有限公司地址：建湖县城太平洋路与向阳西路交界处电话：051586085666项目占地：68150平米总建筑面积：136050平米容积率：2.0项目四至：东临实验二小、县镇西中心；南接县高级中学、初级中学以及县职业中学；西靠即将建设的建湖汽车站台和县体育馆；北紧邻建港二桥 项目销售动态目前项目多层已经进入尾盘销售，多层整体销售率过85%，剩余房源中以5号楼剩余最多，9月份项目高层住宅进入市场，目前高层价格未定，但据销售人员透露，高层销售均价不会低于3500元/平米 项目销售主力户型 120平米左右

24、三房两厅两卫户 项目多层销售整体均价IF：3060平米2F：3208平米3F：3248平米4F：3060平米5F：2790平米轿车库：3500元/平米自行车库：2800元/M2，2600元/M2（备注：每套楼东面一套加100元/平米，西边一套加60元/平米）项目点评：河西东北偏远区域代表性大盘，是新城建设的主要力量，项目建设高档，推广一般，但由于品质不错，老百姓口碑不错。在建湖市场中该楼盘具有一定代表性。东方广场 基本数据开发商：建湖东方房地产开发有限公司地址：市中心总建面积：70000平米占地面积：约38000平米容积率：2左右 项目销售动态项目由小高层与高层建筑，去年7月份开盘销售，开盘均

25、价为2600元/平米，目前项目进入尾盘销售，剩余20套左右房源，目前销售均价3500元/平米，是建湖人公认的高档楼盘。其商业销售也即将结束，商铺均价25000元/平米，价格区间【18000-30000】 剩余主力户型200平米复式+130平米左右平层户型 ，商铺还有四间，面积相同为45平米左右/间 客源：政府公务员、私营企业主、医生等城市里资金充裕有身份的人士项目点评：城市价格标杆性楼盘，其品牌形象高档、是城市精英汇聚的地方，领军性大盘农工商新世纪花园 基本数据发展商：上海农工商地产销售中心地址：建湖县世纪联化超市场对面项目现场地址：西唐河东电话：0515 86169688、86169668占

26、地面积：92700平米总建筑面积：130000平米左右容积率：1.42 项目销售动态由于前期销售情况不好，再加上整体大环境不好，项目在前期曾开过一次盘，不成功。现封盘，预计9月份对外正式销售，预计普通住宅销售价格在25002800元/平米之间，叠加均价将在3000元/平米左右。目前预约100组客户 即将推出的主力产品项目点评：河东地区代表性大盘，销售缓慢停滞，主要原因为价格过高，是老百姓心目中的大盘代表即将推出一期13栋，主力产品为200平米左右叠加复式花园洋房+80120平米普通多层 项目施工进度一期部分楼栋已经封顶，部分楼栋接近封顶 明星城 基本数据开发公司：建湖县明星城房地产开发有限公司

27、地址：建湖县兴建东路电话：0515 86203111 86206566总占地：168亩容积率：2.0 项目销售动态项目一期销售全部结束，二期销售接近尾声，三期销售即将开始 项目二期销售主力户型 由“丽景苑”90-110平米的普通多层和“美墅苑”的250平米三层联排别墅组成 三期还推出70-100平米小户型目前该项目商业也在销售，具体价格为商铺均价6500元/平米，办公：3000元/平米 销售价格多层均价2700元/平米，价格区间为【25803080元/平米】，联排别墅销售均价约在4000元/平米左右河东地区较有名气大盘，因前期市场和价格原因，1、2期销售基本结束，3期等待时期即将开盘。由于该楼

28、盘品质不错，大部分老百姓看好该楼盘。 客源组成城市收入较高精英阶层、投资客户 东方康城 基本数据地址：县城冠华东路电话：0515 86253311 86253322总建面积：约100000平米容积率：1.5 项目销售动态项目由18栋多层住宅组成，项目推出全部房源 项目二期销售主力户型80110平米的两房和三房户型 销售价格均价2000元，总价17.5万元起，价格区间【1800-2200元/平米】 销售率销售100套左右，优惠折扣一次性付款2个点，安揭1个点城市偏远地带低价楼盘代表，是城市房地产市场低端消费者选择的热点。建湖商业 概况：以人民路为核心，逐渐向外辐射，并分成河西和河东版快 销售价格

29、方面：人民路商铺门面售价最贵达到40000元/平米，最便宜的也有20000元/平米， 租金方面：30平米门面租金为8万元/年。 河西房地产市场商铺整体均价达到9500元/平米，河东商铺均价达到6500元/平米 整体办公市场均价3500元/平米，河西办公均价达到4000元/平米，河东均价达到2500元/平米开发测算G12地块： 本测算是以土地成本按照底价认购的模式进行计算。G15地块：本测算是以土地成本按照底价认购的模式进行计算。G16地块：本测算是以土地成本按照底价认购的模式进行计算。最后结论：根据调研情况，结合目前建湖房地产整体销售情况正在走下坡路的情况，同时再结本公司预测的国家房地产整体宏

30、观形势需要23年才能回暖的状况，本公司认为：三块地的净利润率都不高。贵公司在建湖拿地并开发，可以作为土地储备的长期战略性的投资，需要1-2年的开发等待期，不能拿地迅速直接开发。另外，尤其要注意G-16号地块，该地块有27200平米的拆迁产权调置房，并有一定的交房时间限制，因此，从这个角度看，G-16号地块在三个地块中不应当成为主选方案，而是备选方案，由贵公司根据自身情况，斟酌选择。地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、

31、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立

32、清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、

33、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清

34、洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公

35、司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行

36、整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物

37、业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管

38、理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起

39、管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；

40、当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.2.5.4管理用房装修由物业公司提

41、出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地

42、产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担. 6.2.8售后服务6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书）6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落

43、实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地产公司因销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。6.2.9.2. 为避免在客户看房时出现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、

44、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查，必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司，费用由地产公司承担，具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。6.3 其他6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。6.3.2 因地产公司销售或其它需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此部分费用由地产公司划拨给物业公司。6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用，地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用，可参照地产委托代理业务操作。6.3.4 因市政配套不到位而销售有承诺等原因，造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。6.3.5地产公司在制定与物业管理