XX事业单位物业服务方案.docx

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1、事业单位XXX项目物业服务方案项目名称：事业单位XXX项目 供应商名称：XXX物业公司 时间：XX年X月XX日目录第一章企业简介第二章物业服务整体思路第三章管理人员及作业人员配置第四章基础服务、保洁、维修、秩序服务标准笫五章保洁服务方案及管理制度第六章秩序维护（保安）服务方案及管理制度第七章维修服务方案及管理制度第八章食堂运行方案及管理制度第九章突发故事应急处理方案第十章人员培训计划第十一章服务承诺第一章企业简介XXX物业公司成立于2007年12月，注册资本为500万元人民币，是国家一 级资质物业管理企业，并通过了质量管理三体系认证.公司现有员工总数300余人，物业管理专业人员以及工程、管理、

2、经济等 相关专业类的专职管理和技术人员共计120余人。能够提供全方位、专业化、 规范化的物业服务，具备了管理住宅小区、商场、别墅、办公楼、院校、工业区 等多种业态物业服务管理的能力。第二章物业服务整体思路随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，机关事业单 位后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业服务企业以社会专业资源， 结合服务单位具体个性化需求，实现物业服务品质与综合效益的合作双赢。经过初步的实地考查，XXX物业公司（以下简称XXX物业公司）将太原事业单 位XXX项Ll （以下简称XX单位）外委物业服务工作，按规范化、系统化、标准化 的要求制定如下服务方案。一、物业服务

3、思路以优质的物业服务为基础，以专业化的服务技能为核心，紧密配合XX单位的 工作要求，充分凭借XXX物业公司的人才优势、技术优势、管理优势，把XX单 位办公及后勤物业打造成为整洁、舒适的工作场所，维护好XX单位大院的良好秩 序，确保服务品质持续改进，实现以品牌服务的综合效益。主要措施有：1. 建立和实施完善的管理服务体系：XXX物业公司为达到高质量的服务水 平，已建立了一套高标准的质量保证体系，在物业服务中，坚持做到高标准、高 起点，科学管理、规范服务。2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，XXX物业公司一直以配 置具有较高的专业技能、较好的综合素质和较强的服务意识的优秀人才为重心。每

4、年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求员工要做到一专多 能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。3、成立项Ll经理垂直管理机制：负责监督协调日常保洁、秩序、维修管理 服务运作，定期（每周、每月）向服务单位汇报上阶段的运作情况，增强沟通、 促进了解，以利于日常工作的开展。4、设立服务中心：采取一站式服务的方法，只需打一个热线服务电话，所 有的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内得到处理。5、保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务，无论何时我方都只 按一定比例公开提取微薄的管理佣金，将有效的资金充分用于服务之中。6、建立鲜明的服务标识系统（ClS）：我们将设

5、立服务标识，如公司标识、 服装标识、工作牌、办公标识等。8、在思想教育方面，除了集中培训教育外，利用多种形式对员工进行思想 教育，篡至是利用发放工资的机会对员工进行思想教育，每周上级主管要对自己 的员工进行一次谈话或工作进行点评，帮助员工提升思想觉悟，大大强化了员工 爱岗敬业、为广大顾客主动服务的意识。二、服务模式统一服务理念：“业主第一，服务领先；完善自我，永不满足”，严谨、 快速、高效、始于客户的要求，终于客户的满意。统一管理IJ标：物业管理实践中坚持科学发展观，信守“讲程序、讲效率、 讲服务、讲奉献”的企业精神，通过专业精细化物业管理，确保服务区域安全， 优化环境，从而提升形象，达到社会

6、效益、环境效益、经济效益良性循环发展。三、管理要求1、总体要求：做好基础服务，创新发展，提高管辖区域内的物管服务质量, 提升服务意识，把管辖区域打造成宜居、和谐的环境，羸得业主的拥戴和赞喻。2、在XX单位服务的物业员工，除了执行本岗位的职能外，同时也是服务区 域的安全守卫者。对于进入的每一个陌生人，无论是管理人员、护管人员、维修 工、还是普通清洁工都要提高警惕，严防不法分子和闲杂人员进入。2、在XX单位项IJ工作，必须严格遵守保密守则,做到：不该看的不看, 不该问的不问，不该说的不说，不该动的不动。第三章管理人员及作业人员配置一.管理人员及作业人员配备岗位人数岗位配置岗位要求项目经理1全而负责

7、本项目物业服务及内部管理工作从事物业管理多年，具有丰富的 理论知识和实践经验，对物业管 理有独到的见解，对物业项目管 理有整体的思路和构想项目助理1负责本项目行政事务、宿舍水电收费、 区域巡检、保洁、秩序和维修工作的品 质检査具有两年以上物业行政或客服工 作经验，大专以上学历门房秩序维护员4负责本项目安全防范、出入车辆管理、紧急事务处理、信函、报刊收发：年龄50岁以下，五官端正，身体 健康，服从管理，说话淸楚，没 有明显地方口音工程领班1负责维修工和所属系统设备的管理工作，确保辖区内设备安全正常运行年龄55岁以下，身体健康，从事 物业工程维护工作5年以上，在 供电、水暧维护保养和运行管理 业务

8、上有丰富的经验维修工3各管辖区内公共部位、公用设施、设备维护、保养工作及报修等具有两年以上物业维修工作经 验，其中，电工需持证上岗保洁领班1负责带领保洁人员，做好管辖区域内卫 生保洁、消杀、防疫工作职髙或高中以上学历，年龄在45 岁以下，人事物业保洁或酒店餐 饮保洁工作2年以上保洁员5负责办公楼、大院、区域内道路、楼适、 卫生间、活动室、会议室、澡堂等的保 洁、卫生维护及防疫、消杀工作五官端正，有从事物业保洁工作 经验，动作麻利，身体健康食堂管理员1负责食堂的采购和运营管理，保证饭菜 质量和安全卫生。具有三年以上食堂管理工作经 验，身体健康，年龄45岁以下食堂厨师1负责主副食品的调剂、细加工的

9、制作， 负责生、熟案板的卫生淸洁，负责制作 食品的安全工作。具有三年以上餐饮行业工作经 验，持厨师证，身体健康，年龄 50岁以下食堂库管兼厨工1负责食堂存放物资的管理，保证库房的淸洁，通风良好，负责辅助厨师完成每餐饭菜的加工和制作具有三年以上餐饮行业工作经 验，身体健康，年龄45岁以下食堂服务员兼负责食堂卫生和餐具、用具的洗涮和消 毒，负责来宾接待服务，负责职工就餐 的服务，负责餐厅和餐桌卫生具有一年以上餐饮行业服务员工 作经验，身体健康，年龄35岁以 下合计17二、各岗位职责一、项目经理在公司总经理的领导下，组织员工对本项目物业实施规范化管理，对公司总 经理和业主负责，具体岗位职责如下：遵守

10、国家法律、法规，熟悉有关物业管理相关政策，认真贯彻执行公司各项 指令和各项规章制度，传达并执行上级主管部门下达的各项文件精神。熟悉掌握所辖物业的各方面情况，包括设备设施、电力、管网设置状况及运 行情况；项Ll业主及使用人的基本信息。对公司下发到的各类型资产负责管理和使用。在内部要指定一位资产管理 负责人，令其对资产进行登记出入库，并定期检查资产管理负责人的工作情况。对各类资料包括工程技术图纸、设备设施资料、及业主资料等负有管理职责。 特别是对重要的合同、协议、工程验收、技术图纸等资料及与开发商和有关业务 单位签署的重要文件，应进行详细登记存档，并明确管理人、交接人和责任人， 同时上报公司总部备

11、案。管理的档案资料应注明文件的名称、标题、交接日期、数量、性质等，并定 期对档案资料进行查验，出现问题及时进行处理并上报公司总部。协调外围各业务单位的关系，如本项忖、街道居委会及供水、供电、供气等, 做好沟通、联系和协调工作，出现问题及时处理。领导和组织全体员工做好的管理工作，圆满完成公司交办的各项任务指标。 在工作中注重工作方法，充分激励和调动员工的工作热情，发挥员工的主动性、 创造性。建立健全各项管理制度，并对各项制度的执行情况进行监督指导，做好日常 性的工作检查，每天对项IJ进行至少一次的巡视并上报工作日志。制定本部门工作讣划并组织实施，定期检查讣划落实情况。教育员工牢固树 立“心贴心服

12、务，零距离管理”的服务理念，提高服务意:识和服务水平。组织好定期的物业管理费等应缴费项Ll的收费实施工作，保证项LI的正常运 行。加强商业网点的管理，定期检查并汇报各项经营业务的管理情况。加强社区 文化建设，组织业主开展丰富多彩的娱乐活动，活跃社区文化生活。做好业主委员会的协调与管理，负责定期向小区业主委员会汇报工作。完成公司总部领导交办的其他工作任务。二、项目经理助理（兼客服）在项Ll经理的直接领导下，认真履行岗位职责，负责本项IJ的行政事务。负责对本项目内各类文件的起草、拟定、打印、校对及呈报。对公司下发的 文件要及时向项IJ经理报告并准确无误的与各部门传达。建立档案。对有关的各类文件进行

13、分类编号存档。对存档文件要及时更新 整理。负责员工的考勤管理，按要求做好员工的月考勤统计报表，按时上报公司 办公室。按照公司的要求，组织员工参与物业管理全过程的业主和住户接待工作。负责业主资料及相关文件的整理、建档，做好档案管理工作。设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖 系统设备处于优良的技术状态。制定所管辖系统设备月、年度的维修保养计划和备品、备件计划，报送总部 工程部经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，保证工 作质量，提高工作效率。认真贯彻落实岗位责任制，检查员工执行操作规程情况，坚持设备维修保养 制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净

14、、工作场地干净）、四不漏（不漏 电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、 坚固良好、调整良好）。针对员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业道德、 物业服务意识教育和专业技术知识培训。审核员工考勤，认真落实公司各项规章制度，并检查执行情况，对各种违章 违纪现象及时处理。做好技术档案管理工作，做好设备维修、故障处理、零部件更换等各项记录, 建立设备台帐，每月山技术资料员整理归档。负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结 构安全并符合消防要求。及时完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。2、电工在项Ll维修主管的领导下完

15、成工作，必须严格遵守公司员工守则和各项规章 制度。认真学习技术，持证上岗。熟练的掌握本项Ll内的供电方式、线路走向及设 备设施的工作原理、技术性能及实际操作方法。负责管辖区域内的配电设备、控制设备、电机和控制电器的维修保养及故障 排除，同时做好防护小动物危害等工作，确保项Ll设备安全运行。努力对业主的报修问题给予及时处理，做到无投诉的令业主满意式服务。坚守岗位，定期巡视电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正确记录各项 数据。对上级有关部门及合作单位来人进行工作检查或设备保养时，应积极予以配 合，并做好维修记录。发生电器事故时，应保持冷静头脑，按操作规程操作，注意安全，及时排除 故障。物业小区、

16、公寓、商业项目，要认真做好每月的抄表用电量统计记录。完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。3、水暖维修工在项Ll维修主管的领导下完成1：作，必须严格遵守公司员工守则和各项规章 制度。严格按管道维修、保养操作规程来完成维修工作，做好管道及配件设备的维 护、保养和检修，确保各种管道系统运转正常。熟悉所管辖区域内的消防、生活用水（包括给、排水）管网设施及走向、给 排水设备设施的运行状况，做好巡视，发现问题，及时处理。负责冷暖水系统管道，所有给排水系统管道（包括消防水龙头、消火栓、泵、 厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、阴井、地漏、阀门及辅件）的维修、保 养及清理工作。负责各种管道、阀门及辅件的

17、维护保养。做好各种检修、保养记录。努力对 业主的报修问题给予及时处理，做到无投诉的令业主满意式服务。物业小区、公寓、商业项目，要认真做好每月的抄表用水量统计记录。发挥工作主动性和团队精神，配合部门完成公司总部及上级领导交办的其他 工作任务。四、秩序维护人员职责秩序维护在行政管理及工作监督上山项Ll经理直接管理，业务指导。1、领班组织并领导物业服务项LI的秩序维护工作，对项Ll的治安保卫工作和秩序维 护工作负全面责任，对项Ll经理负责。熟悉和掌握警卫内重点要害部位、安全设施设备的布局情况，并要求能够熟 练操作，能为本部门内员工实际讲解。贯彻落实安全保卫和消防工作，做好本部门员工的组织管理工作，组

18、织处理 各类应急突发事件。检查安全责任制和安全操作规程的执行情况，落实各项管理责任制，并对各 类安全隐患及存在的问题负监督管理职责。主持小组例会，贯彻公司领导及有关部门的指示精神。定期组织员工培训， 监督检查各项规章制度及文明执勤情况，对各类违章执勤行为有权进行处理。监督和检查项Ll内的“四防”安全情况和交通管理情况，有效应对管辖区内 各类治安案件，调解各种纠纷，协调上级管理部门和派出所的工作联系。做好项LI内法制、安全宣传教育工作,提高业主的安全意识和法制观念。日常执勤应时刻保持项IJ内各岗点的联系，随时对各岗点的执勤情况进行监 督检查，并对部门内人员的聘任，解聘提出建议。及时完成公司总部和

19、上级领导交办的其他工作任务。2、秩序维护员（门卫岗）热爱本职工作，自觉遵守国家法律、法规，负责项Ll的秩序维护与治安保卫 工作。服从上级领导的工作安排，坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗 争。巡查管辖区内的消防设施，保证消防器材的设备设施处于完好状态，并熟练 掌握使用方法。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，应做好必要的应急处理并保护好现场, 及时通知主管领导和本辖区派出所。对管辖区域进行经常性的治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报。各岗位的秩序维护员都应清楚掌握项Ll内的出行动线，当发生交通堵塞时， 能够安全、及时、合理的进行疏导。门岗应控制闲杂人员进出管辖区，根据要求做好出入

20、登记。对进出车辆和停 放车辆要严格管理，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入，严禁贮装易燃易爆 危险品的车辆进入。按照项Ll的巡逻岗位标准来定时定人的对管辖区域进行巡查，发现问题及时 上报。秩序维护各岗必须做好各项登记及交接班记录，积极配合其他部门工作，并 及时完成公司总部和上级领导交办的其他任务。五、保洁人员岗位职责由项Ll经理直接管理，工作安排山项Ll经理直接指挥。1、保洁领班在项Ll经理的直接领导下进行工作。以身作则，充分调动员工的积极性，高 质量、高效率的完成项Ll的整体清洁工作。负责做好保洁员的思想教育。定期组织保洁员学习业务知识，并进行岗位培 训及考核。对安全工作常抓不懈，坚持每天督

21、导、检查、提醒。做好培训记录，不断提高员工的业务水平、服务意识和服务质量。协调好本 部门与其他部门的关系，合理调配人员、物资。坚持每天巡视项LJ的各区域清洁状况。有效制止乱丢、乱扔等不良现象，并 现场督导保洁工作，发现问题及时处理。对清洁工作实施划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚、责任明确。 严格执行保洁员检查制度，切实将检查考核结果与员工的收入挂钩。广泛接受服 务区域内人员对清洁工作的监督和建议。负责项IJ的消杀工作，并严格按照消杀标准，及时进行跟踪检查与监督。负责项Ll清洁用品采购计划的编制和购进物品的验收工作，并控制其合理的 使用。及时传达上级指示，每天向项H经理汇报工作。完成公

22、司总部和上级领导交办的其他工作任务。2、保洁员遵守公司和的规定及要求，尽职尽责按照操作规程及保洁标准做好本责任 区工作。负责保洁工作的具体实施，学习相关业务知识技能，接受培训，掌握清洁工 具基本操作技能。因任何原因离开工作岗位要事先征得领班同意，如对上级做的决定有不同意 见，应先完成工作再进行讨论；针对领班对工作上的调动或安排必须绝对服从。遵守正确的工作程序和方法，根据人流量多少随时做好保洁工作，并定时巡 视重点区域。严格按相应操作规程使用、存放、保管保洁设备、设施，发生损坏或丢失时 及时上报领导备案，山项LI经理按有关规定处理。正确使用各种清洁药剂，严禁 浪费或误投放导致伤人。积极参加卫生突

23、击工作，如：贵宾参观、门前积雨、积雪的清扫突击工作等。 条件具备时，要向业主宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和 行为。有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中，如发现公共设 施有损坏，应及时上报。清洁时，尽量回避业主或客户，对业主或客户提出的要求和建议尽量帮助解 决或反馈主管领导，严禁正面拒绝。执行并有效完成上级领导安排的其他工作。六、食堂人员工作职责1、食堂管理员（兼釆购）职责在公司项Ll经理的领导下，全面负责食堂的经营管理工作，制定食堂经营方 案、食堂管理制度；并做好食堂员工思想政治工作，充分调动炊事人员的积极性, 提高伙食质量，搞好饮食卫生，使就餐人员满意。负责食

24、堂采购工作，严格执行进货手续，票据报账严格遵守财务管理制度。负责食堂帐务管理，做到日结月清。做好食堂考勤工作，检查监督厨师和服务员工作完成情况和制度执行情况，做好日常考核工作，提高食堂服务质量。每月组织盘库一次，并结算伙食费。广泛征求就餐人员意见，改进食堂工作。有计划地安排每日的食谱，尽量让员工吃好，防止浪费，严禁购买变质食物, 杜绝吃过期食品和剩菜剩饭，严防食物中毒。搞好食堂环境卫生和食品卫生，提高警惕，做好防火、防盗、防食物中毒、 节电、节气、节水工作。认真完成领导指派的接待、服务工作，按领导要求认真准备，精心安排。2、食堂厨师岗位职责上岗时劳保用品穿戴齐全，讲究个人卫生，头发要放在帽子里

25、面，不穿工作 服上卫生间；负责主副食品的调剂、细加工的制作。负责制作食品的安全工作。负责生、熟案板的卫生清洁工作。负责对操作工具的保养。搞好个人卫生，保证饮食卫生。与食堂库管员、采购员密切配合，保证饭菜质量和安全卫生。完成领导交办的其他任务。3、食堂服务员岗位职责上岗时劳保用品穿戴齐全，讲究个人卫生，头发要放在帽子里面，不穿工作服上卫生间;负责食堂卫生和餐具、用具的洗涮和消毒工作。负责来宾接待服务工作。负责职工就餐的服务工作。负责食堂就餐用具的保管工作。负责餐桌卫生清理工作。完成领导交办的其他任务。4、食堂库管兼厨工岗位职责遵守公司规章制度，服从食堂负责人和厨师领班的管理；上岗时劳保用品穿戴齐

26、全，讲究个人卫生，头发要放在帽子里面，不穿工作 服上卫生间；负责对所采购回来的所有物料单据进行数量（或重量）的复核校对。负责对所有复核完并得到确认的采购单据进行统讣并列印清单。物料发放及时、准确，随时加减出库、入库单据，盘点核对帐物卡相符。按照仓库管理标准摆放、标识物品，每日检查仓库卫生，把好食品卫生关， 贯彻执行食品卫生法规和仓库卫生制度。负责仓库设备保养、现场每天的清洁、节能工作安排与落实。负责对每日所采购和领用的物料数量进行分类统计，并进行办理出入库。负责月底和管理员进行仓库盘存，统计盘存数据。按照负责人、厨师领班的要求完成选菜、洗菜和切菜工作。保持食品加工操作场所清洁；避免昆虫、鼠类等

27、动物接触食品；第五章 基础服务.保洁、维修、秩序服务标准（一）基本要求等级内容与标准四级0. 071. 物业服务企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备应按照有关规定进行认真 检査验收。2. 物业管理单位要建立科学规范的管理制度;有规范的岗位责任制度。客户服务场所工 作时间每日不少于8小时，其它时间有值班人员，公示24小时服务电话。3. 涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、告示栏张贴 通知，或通过小区广播、有线电视、局域网等渠道通知，履行告知义务。4. 建立住户档案。24小时受理业主或使用人报修，报修做到30分钟内或按约定时间到场 做好报修、维修记录。5. 对业

28、主或使用人的投拆应在2个工作日内回复。6. 项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，IL有3年以上物业服务企业 同等岗位工作经历。7. 物业服务费用实行酬金制的，每年至少公布2次物业服务资金的收支情况，第一季度 公布上年度下半年的、第三季度公布本年度上半年的收支情况。8. 每年开展1次以上的社区文化活动，重要节假日有专题活动布置。9. 每年至少公开征询1次业主对物业服务的意见，问卷率应达到已入住业主的75%以上， 满意率应达到问卷率的85%以上;并对物业服务意见制定整改计划，公示整改情况。10. 每年第四季度应制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。11. 根据业主需求，可提

29、供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目 与收费价格。业主需要特别服务的价格由双方约定执行。项目（二）共用设施设备运行、维修及养护等级内容与标准1共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定:1.1定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的, 五级及时修复；属于大、中修范圉的，在保修期内的及时编制维修计划报建设单位，按双方前 043期物业服务合同进行维修；在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员 会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。1.2根据物业服务合同的约定，对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每3日巡查1次，在正常使用期限内

30、发现问题及时维修养护。2. 建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3. 供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：3.1设备运行状况应每4小时检查1次，对主要运行参数进行检查记录；具备无人值守 条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室每周巡查1 次。3.2高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具 进行打压测试。3.3配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇、鼠等小动物 进入；无易燃、易爆、危险品及杂物存放，环境整洁。4. 有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时有载人电梯正常运行

31、。5. 路灯、楼道灯正常运行，完好率不低于95%。6. 排水系统应符合下列规定：6. 1公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通。6.2雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通。6. 3污水提升泵每半年启动1次、每年养护1次。6.4雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。7. 物业服务企业应根据小区已配置的安全防范设施，做好下列维护保养工作：7.1监控系统设备设施应24小时运转正常；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像 机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。7.2门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机应每季度检查保养

32、 1次；一般性故障4小时内修复。7.3电子巡更系统应每季度调试保养1次，保证正常运行。8. 避雷装置应每年检查2次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。9. 消防系统应符合下列规定：9.1消防泵、消火栓每季度巡查1次，每半年保养1次。9. 2灭火器每年检查1次。9. 3消防水带每半年检查1次，消防管网压力每半年检查1次。9. 4每年对消防知识进行2次宣传。10. 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发 故障有应急方案。项目（三）共用部位维护及管理等级内容与标准四级0. 131. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。2. 共用部位维修养护应符合

33、下列规定：2.1根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属 F小修范围的，及时修复;属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单 位，按前期物业服务合同约定进行维修;在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会 或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。2. 2对违反规划私搭乱建、擅口改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。2. 3对小区主出入设有的小区平面示意图、主要路口的路标、幢、单元、户门牌号等标识 进行维护管理。2. 4楼梯、扶手、共用门窗等共用部位牢固，保证使用功能。3. 巡查应符合下列规定：3.1房屋结构、

34、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相 关业主和有关部门，并协调专项维修。3. 2墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手等应每半年检查1次。3. 3屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应半年检查1次。3. 4楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡査1次，保持正常使用。3. 5大门、围墙、围栏等应每月巡查1次。3. 6路面、侧石、井盖等应每月巡查1次。3. 7雨、污水井、屋面雨水口等应每2月检查1次，保持畅通。4. 室内装饰装修应符合下列规定：4.1受理业主或使用人的装饰装修申报，按照住宅室内装饰装修管理办法与业主或使 用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管

35、理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修 工程中的禁止行为和注意事项，并按协议内容进行监督管理。4. 2装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影 响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻并下达 整改告知书;拒不改正的，报告相关行政主管部门、社区及业主委员会。4. 3装修期间，委托物业服务企业清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、 遮盖等措施，在5日内清运。业主口行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式， 在5日内清运。4. 4装饰装修结束后应进行验收，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照 约定处理。项

36、目（四）协助维护公共秩序等级内容与标准四级0. 251. 应设有专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训， 能处理和应对小区公共秩序维护工作。有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各 类消防、物防、技防器械和设备：配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2. 住宅区域各出入口 24小时值班，在出入高峰时间主出入口设双人值勤。3. 住宅区域范围内，对重点区域、重点部位每2小时巡査1次。4. 配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于30 So5. 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外 ）。6. 对进出小区的装修、施工劳务

37、人员实行临时出入证管理。7 紧急事故防范应符合下列规定：7.1对洪涝、地震等突发性口然灾害，火灾、治安、公共卫生等突发事件应立即启动应 急预案，明确应急事件处理责任人。7.2事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。7. 3每年组织1次以上应急预案演习。8对住宅区域内商业网点私搭乱建.乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门。项目（五）保洁服务等级内容与标准四级0. 241. 楼内保洁应符合下列规定：1.1楼层通道应每日清扫1次，楼梯台阶、地面应每周湿拖1次，保持干净整洁。1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等应每周清洁2次。1.3共用门窗应每季擦拭1次，目视干

38、净。1.4电梯轿厢地面应每日清扫1次，每日湿拖2次；轿厢门和墙Hn应每日擦拭2次；灯饰及 顶部应每月清洁2次。2、楼外保洁应符合下列规定：2.1道路应每日清扫1次，保洁时间不少于8小时，雨雪天气24小时之内清扫主干道路， 不影响业主通行。2.2水景在开放期内应每日清洁2次，定期对水体投放药剂或进行其他处理。2. 3休闲、娱乐、健身设施应每日清洁1次，保持设施表面干净。2.4 3m以下庭院灯、草坪灯应每周清洁1次，目视干净。2.5标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每周清洁1次，目视干净。2.6天台、明沟、屋面应每月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。2. 7设有公共卫生间的应每日清洁2次，每月消杀2次

39、。3、垃圾收集与处理应符合下列规定：3.1垃圾桶布局合理，方便业主使用。3.2垃圾应日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味。3.3垃圾桶、果皮箱应每日清洁1次，定期消毒。4. 卫生消杀应符合下列规定：4.1蚊、蝇、蝉螂孳生季节应每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划。4.2灭鼠应每半年进行1次。5. 物业服务企业应协助有关部门，管理好住宅小区内业主或使用人豢养的宠物，告知业 主不得在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。第五章保洁服务方案及管理制度一、各岗位职责保洁部服务职能：1、负责服务区内公共区域环境保洁、消杀工作，创造一个整洁、舒适、优美的工作、生活环境

40、。2、负责物业服务范围内保洁卫生；3、负责定期消杀、灭害、防疫等工作；4、负责区域内垃圾定期清理工作。二、具体保洁项目明细和检査标准（不含外墙保洁）（1）宿舍楼公共区域工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、楼内走廊、楼梯道、等公共区域保持走廊、梯道、 地面无沙粒，干 净，无乱张贴物， 各种设施干净无 尘，垃圾桶干净， 无污渍、异味1.1清扫楼内走廊、楼梯，清理楼道内垃圾、杂物， 拖抹一次，巡回保洁1.2处理地面污渍、油渍1.3抹走火楼梯扶手、防火门1.4按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换 垃圾袋1.5清抹楼梯间指示牌、灭火器、消防栓1.6 对大堂玻璃门全面刮洗一次，发现有硬性

41、污 迹,用铲刀铲除；每周工作1.1定期清抹窗一次1. 2定期将楼道外大垃圾桶清洗二次保持无尘、干净每月工作1.1定期对天花照明设施进行扫尘，清抹1.2全面保洁保洁一次,消杀消毒一次保持卫生死角每月工作1.3对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等进 行保洁责每日工作2、庭院保持地面干净、2. IS天巡视，及时、垃圾铲随时清除地面杂物、纸屑2. 2发现有水迹立即清理干净2. 3抹指示牌、消防栓、栏杆2.4清理、清洗去水明渠2. 5清理地漏及水沟2. 6外围硬化路面每天清扫不小于2次，洒水防尘，地 面无杂物、垃圾；人行路面无杂物、垃圾。无垃圾、无朵物, 保持设施干净、 无明显灰尘每周工作2. 1局部

42、地面如有特别污渍、油渍，用整洁保洁去油 剂擦洗地面2. 2清抹照明、消防喉管灰尘，清除蜘蛛网保持干净、整 洁每月工作2.1对整个停车场清洗一次,将停车场的垃圾、积灰、 杂物冲掉保持干净每日工作3、生活垃圾3. 1清垃圾桶地面垃圾、烟头、纸碎3. 2定时巡视垃圾箱和周边范围，及时清扫垃圾杂物 和积水。清运到垃圾桶的垃圾要用袋子装好并扎紧袋 口，再放入垃圾桶内，防止散漏污染。3. 3对每天产生的垃圾每天清理干净，及时冲洗垃圾 桶四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗 洁精擦洗干净。保持干净、无异味、每周工作3. 1用清洗垃圾中转站一次，全面清洗垃圾箱及周边 范兩，清洗后喷洒杀虫剂及消毒液。保持干

43、净、无异 味、无积水、无 污渍（2）行政0）公楼、会议室S活动室工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、大堂地面保持地面干净、 光亮、无污迹、 无烟头、无明显 灰尘、无明显印 迹，雨天保持地 面干爽、防滑1.1循环对地面进行来回推尘；（推尘次数视灰尘污 染程度及人流量而定）1.2时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物，及 时处理地面污迹、水渍1.3遇上雨天，在门口摆放小心地滑告示牌，以 防客人滑倒；1.4遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反 复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂每日工作2、玻璃及玻璃门保持保洁、明壳、无尘、无污印2. 1每天对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性 污迹

44、,用铲刀铲除；2.2循环跟进玻璃的手印、污渍每周工作2.1每周定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对 大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的 积灰、污渍保持保洁、明亮每日工作3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱保持无尘、无污迹3.1每天抹净低位墙身（1.5米以下部分）、低位墙 身槽缝（1.5米以下部分）、防火门、地脚线、 花盘、果皮箱，果皮箱每天清倒一次；注意对 卫死角每日工作4、指示牌、告示牌、前台、其他设施保持各种设施干 净、明亮、无尘、 无污迹4. 1 抹净指示牌、告示牌4. 2 抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱 扔前台东西4.3清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅每日工作5、门前、门

45、厅立柱、暖气片、扶手等5.1每天将门前暖气片、立柱、扶手拖抹干净5.2每天将门前地面清洗一次保持干净，无杂 物，无积尘工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作6、内外公共地方保持干净、光亮6.1循环对地面进行来回推尘，及时清扫地面，注 意跟进边角位、死角位垃圾、杂物、烟头6.2巡回对地面进行拖地，及时处理水渍6. 3发现地面有香口胶，及时清除6.4雨天勤拖地面山客人脚底带的雨水，以保持地面 干爽每日工作7、消防栓、果皮箱、天花灯饰、风口7. 1清抹消防栓、果皮箱7.2按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋保持各种设施干 净、明亮、无尘、 无污渍每周工作7.1定期将垃圾桶内石米清洗保持干净

46、、无杂 物每月工作7.1定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹保持干净、明亮每日工作8、楼梯间保持干净,无乱& 1清扫楼梯基石及梯极垃圾、杂物，拖走火梯8.2按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换 垃圾袋8.3彻底清扫楼层各通道地面：擦抹墙面、防火门、 楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜；擦抹不锈钢梯门、 不锈钢制和指示牌；清抹热水器和周围墙壁，清洗 水池，扫除地面积水和杂物张贴物，各种设 施干净无尘，垃 圾桶干净，无污 渍、异味；及时 发现安全隐患和 设施问题并向项 目部反馈。每周工作8. 1定期清抹窗一次8. 2定期将垃圾桶清洗二次 8.3定时清理壁灯灯罩。保持无尘、干净每月工作8.1定期对天花照明设施进行扫尘，清抹8.2全面保洁 保洁一次,消杀消毒保持卫生死角每日工作9、阳台、天台保持地面干净、 无垃圾，保持地 漏及水沟无杂物 聚集9. 1每天将地面冲洗一次9. 2清理