银行系统论文：信用社房地产信贷操作风险分析.doc

《银行系统论文：信用社房地产信贷操作风险分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《银行系统论文：信用社房地产信贷操作风险分析.doc（5页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、银行系统论文：信用社房地产信贷操作风险分析 操作风险是指金融机构因内部控制及公司治理机制失败或其员工道德丧失而形成损失的风险。形成损失可能因为失误、欺诈、未能及时做出反映而导致金融机构财务损失或使金融机构的利益在其他方面受到损失。农村信用社随着经济发展和对金融风险认识的不断加深，加强了信贷风险的管理，逐步放弃了信用贷款的贷款形式，扩大抵押贷款的比例，使抵押贷款特别是房地产贷款蓬勃发展。可笔者在稽核工作中，发现了一些操作风险隐患，危及信用社的信贷资产安全。一 抵押贷款操作风险的表现形式1、房地产评估缺乏规范标准目前，房地产抵押贷款信用社都按要求，到房地产管理部门办了产权抵押登记。笔者在对信用社的

2、稽核中发现很多信用社未制定房地产贷款中抵押物的价值的评估标准，有的虽有评估标准，但制定的比较笼统，不具有可操作性，造成房地产估价中的随意性和不准确性，给银行经营造成风险损失。如有一家企业用同一所300平方的商用房屋作抵押申请贷款，2004年评估为220万元，信用社贷款130万元，而到了2005年却评估为430万元，贷款250万元，短短一年时间该房屋就多估210万元，这种度值增幅远远超过当地的房屋增值水平，如果出现企业经营风险，会给银行信贷资产带来潜在的损失。2、房地产评估缺乏规范程序目前，由于没有一个统一的、科学的房地产贷款抵押物评估程序，信用社对房地产的评估完全靠的是经验和主观判断。具体的做

3、法是：信用社根据贷款申请人贷款的数额和申请人自报的房地产价值，派信贷人员到现场观察房屋的位置和状况后，根据面积和当时的房价，计算出房屋的价值，有的会因为主观认为地理位置好或其他原因，估价往往高于当地实际价格。而贷款申请人的自报价值很多情况下是根据需要贷款的额度来确定的，加之当地当时房地产价格的波动性、未考虑房产因时间推移的折旧毁损、缺乏专业评估机构的规范化运作和对抵押物前景的合理预测，会影响房地产抵押物价值的稳定性，银行资产存在着高估的风险损失。3、房地产贷款抵押率高且部分抵押物保险未落实房地产抵押率根据有关规定不超过评估价值的60%，并且必须对房地产抵押物办理与贷款期限相适应的财产保险。在工

4、作实践中，笔者发现有的信用社对此缺乏足够的认识，房地产贷款抵押率达到60%以上，有的甚至到了80%，各别超过90%，由于抵押物价值不足，给银行信贷资产带来了很大风险。抵押物保险是抵押贷款的关键环节，是避免抵押物因火灾、水灾等因素毁损的重压保障措施，是信贷管理的重点。可在检查中发现，有的农信社未严格执行这一规定，有的没有要求贷款申请人为抵押物投保，有的投保日期与贷款合同日期不相符。如：有一家信用社，最高抵押借款合同和借据的到期日期是2006年8月15日，而保险合同的到期是2005年7月30日；还有的信用社企业老贷款到期偿还，又申请新的贷款，期限一年，用同一抵押物，上一笔贷款抵押物保险合同还有半年

5、到期，企业为了省事、省钱就用老保险合同代替新的，相约保险合同到期更换新的，信用社默许，保险合同到期无人想起。倘若在保险合同到期后，发生抵押资产毁损，企业又无力偿还，那么信用社就只有遭受资产损失了。4、贷款“三查”制度落实不够贷款“三查”制度，是信贷人员要坚持的基本制度，是识别、发现、防范信贷风险的有效手段。可是由于信贷人员少、信贷任务中、信贷人员认为有抵押物比较安全风险小而思想麻痹，使贷款“三查”制度流于形式，在不知不觉中给信用社资产造成损失。如：有一个信用社贷款和抵押手续都很健全，却使18万抵押贷款形成不良贷款。原因是：借款人患有智力障碍，属于残疾人，靠救助生活。被人欺骗用自己的房子抵押贷款

6、18万元，给行骗人做生意，后借款人亲属发现报案并提供智障证明，公安局立案定为诈骗，贷款形成风险。在风险形成过程中，信贷人员并没有认真进行贷前调查，所以未发现借款人有智障，也没有了解贷款的用途和把贷款给了诈骗人这个事实。贷款时审查不严，没有对其还款能力进行考察。贷后信贷人员也未认真进行贷后检查，跟踪贷款的用途、贷款人的情况、监测贷款人的还款来源，未能及时发现贷款人被骗、没有还款能力，丧失了减少信贷资产损失的可能的时机。5、抵押贷款操作中不重视贷款人第一还款能力第一还款能力是企业还款的第一保障，是考察企业经营状况的有效指标，也是金融企业避免信贷风险的重要手段。第一还款能力主要考察借款人的资产规模、

7、资产负债比例、所有者权益、盈利状况和收入水平等。企业第一还款能力强，则表明企业经营状况好，抗风险能力强，还款能力有保证。一般来说，企业的资产要有一定的规模，大于银行贷款额，资产负债比例不高于70%，销售收入和盈利状况较好。可实际上，有的贷款企业资产规模只有100多万，资产负债比达到90%以上，企业销售收入只有30多万元，盈利几万元，信用社批准贷款超过500万元，企业在生产经营过程中，短期内是无法用其经营活动现金流来偿还贷款和本息的，为银行收回本息带来困难。如要偿还贷款本息，就需要拍卖抵押物，使生产中断，如杀鸡取卵，况且，抵押物变现又很困难，变现费用很大，无奈有的信用社就作为自己的资产使用，这种

8、情款如果蔓延，信用社将无可生息资产，业就无款可贷，信用社就无盈利来源。加之抵押物出现损失，则信用社就面临更加巨大的风险。综上所述，目前信用社在办理抵押贷款时，受到许多不确定因素的影响，为了规避风险，减少损失，提高信贷资产质量，必须采取有效的措施。二、规避抵押贷款操作风险的措施1、认真贯彻执行信贷管理的各项制度，加强信贷“三查”制度的落实，制定贷款“三查”人员责任制，建立长期信贷质量考核机制，及时监控信贷资产质量，避免出现贷款审查不严、操作失误等人为的贷款操作风险。对于不认真履行职责的信贷人员，造成信贷资产损失的，应严肃处理，情节严重的，吊销信贷上岗资格，调离信贷工作岗位。2、建立抵押贷款抵押品

9、评估、认证操作制度，规范其操作流程，采取科学的方法，避免主观因素的影响，增强其科学性。建立抵押贷款抵押品评估规范，参照国家的行业评估标准，制定科学的评估程序，避免高估抵押品和超比例发放贷款的现象的发生。3、加强信贷人员业务培训，使信贷人员掌握信贷风险识别、分析、控制的理论和方法，有能力避免工作失误，管理好信贷资产，同时要培养信贷人员爱岗敬业的精神，树立良好的职业道德，增强信贷人员工作责任心和信心。4、为了提高对抵押品的评估价值的准确度，特别是房产和专用设备，信用社应该从外部聘请专家或外部专门机构，对押品进行评估。外部专家和外部专门机构评估人员具有专业技术知识，掌握专业评估的技术方法，使用科学评估程序，所作出评估结论具有更高的准确性。5、建立健全抵押品保险制度，信贷人员要严格遵照执行。抵押品的保险权利价值应该包括贷款的本金和利息以及实现权利价值的费用，以确保在处理抵押品的时候，能足额收回贷款本息，另外，要确保保险合同时效在和贷款期限相吻合，避免保险合同到期失效，导致信贷资产的损失。6、认真重视贷款企业第一还款能力，改变信贷人员认为抵押贷款有抵押品没有风险的麻痹思想。从长远的角度着眼，认真考察企业地还款能力，可以保证企业的正常现金流，在不中断生产的情况下，偿还信用社的贷款本息，为信用社培养优质客户，实现长期的资产盈利和增值。