论我国商业银行个人住房贷款的风险防范.doc
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1、 论我国商业银行个人住房贷款的风险防范摘要:2010年4月中央政府为遏制房价过快上涨陆续出台了多项严厉的调控政策,随着房地产市场不确定性逐步增加,商业银行原木安全性较高的个人住房贷款的风险也在逐渐加大木文在此背景卜分析了近年来我国商业银行个人住房贷款的发展情况、普遍存在的风险类型,并在此基础上对商业银行个人住房贷款的风险防范提出了相关对策。 关键词:商业银行;个人住房贷款;风险防范 中图分类号:F830.33文献标识码:A文章编5:1005-0167(2011)01-0034-05 Abstract: On April 2010,the central government gradually
2、 introduced a number of stringent control policies to curb housing prices.With the gradual increase in the real estate market uncertainty,the risks of commercial banks individual housing loans is also gradually increasing. In this context,this paper analyzes China commercial banks individual housing
3、 loans in recent years, the risk of common type.On this basis, the paper proposes risk prevention measures to individual housing loans of commercial banks. Key words: Commercial Banks;Personal Housing Loan;Risk Prevention 住房是人们的基本生活保障,改善住房条件关系到人们生活质量的提高,因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题,而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部
4、分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长,房贷不良贷款率也开始有所上升。21年4月份以来,针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题,以“国十条”为代表的房产新政陆续出台,政府对房市的调控力度越来越强,未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭,由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。 一、个人住房贷款的含义、特点 (一)个人住房贷款的含义 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前,个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。 1.个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发
5、放的个人住房贷款,也称公积金贷款。住房公积金贷款是政策性个人住房贷款,一方而其利率低;另一方而其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。 2.个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款,也称商业性个人住房贷款。3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。(二)个人住房贷款的特点 个人住房贷款与其他个人贷款相比,具有以下特点: 1.贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大,期限较长,通常为10-20年,最长可达30年;2.贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人,贷款只能用于
6、支付其所购住房; 3.偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息; 4一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。由于上述特点,个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征,给贷款管理工作造成了一定的困难。二、我国商业银行个人住房贷款的发展情况我国的个人住房贷款起步于1998年,但真正发展还是2000年之后。对于个人住房贷款,银行界普遍认为是一种优质资产,与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点,因而把个人住房贷款作为低风险贷款。近年来,个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展,个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升,不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种,并将其作为
7、信贷业务扩张的重点。表一、图一反映了我国自住房货币化制度改革后,商业银行个人住房抵押贷款的发展情况,可以看出我国商业银行个人住房抵押贷款无论是在增长总量还是增长速度方而每年均发展迅速。表一(1) 1998-2008年全国商业银行个人住房抵押贷款数额 单位.亿元在这十余年中,商业银行个人住房抵押贷款在推动住房体制改革和提高居民住房消费方而起到了积极作用。但随着个人住房抵押贷款余额的快速增加,其不良贷款也开始逐年攀升,个人住房贷款的风险日益凸显(见表二)。从表二可以看出,商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势,虽然比率并不高,但是因为其基数大,个人房贷的不良贷款总额还是很大的,其风险不容忽
8、视。1995年日本住房金融案件,1997年亚洲金融风暴,2007年8月美国次贷危机,2009年11月底迪拜金融危机,均与房地产市场泡沫破灭,个人住房贷款大规模违约相关。银监会在2010年6月15日发布的中国银监会2009年报中指出:2010年随着房地产市场不确定性逐步增加,个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。因此加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策,是摆在我国商业银行而前的重要课题。表二我国商业银行个人房贷不良贷款率 计量单位:% 三、商业银行个人住房贷款的风险分析 个人住房信贷风险,指商业银行发放的个人
9、住房贷款中隐含损失的可能性,主要指借款人不能按时偿还贷款本息,由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素,其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言,商业银行个人住房贷款普遍而临以下风险: (一)信用风险信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下而几种形式:1.被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为,指借款人在买房后,因实际支付能力下降或突发事件的发生,无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈,就业条件严峻,教育、医疗等支出急剧增加,都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化,使借款人无力偿还贷款本息。同时,我国目前对借款人的审查主要是静态审查
10、,而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力,也就是贷款时的把关,至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少,这就加大了此类风险的出现概率。2.理性违约。理性违约是借款人的主动行为,指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率大幅上升时,继续还款的成本大于放弃还款的收益,借款人会理性违约。 3.提前还款。提前还款是借款人主动违约行为,指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时,提前还贷就有可能发生,提前还贷一方而使商业银行损失原合同利率带来的利息收益,另一方而商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道
11、的损失。 (二)抵押物风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源,但商业银行常而临如下抵押物风险:1.抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额变现,就会遭受抵押物处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段,交易法规不完善,手续烦琐,交易费用高,导致银行的抵押物变现困难。2.抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时,价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能覆盖银行贷款本金和利息。(三)流动性风险个人住房贷款的流动性风险表现在两个方而:1.目前,我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款,一般不超过五年,
12、大都是短期性的,而住房贷款期限少则三五年,多则十年、二十年,这种“短存长贷”行为,会降低商业银行资产流动性,产生流动性风险,进而影响银行偿付能力。2.我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务,每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同,银行无法实现标准化管理;二是前文提到的住房二级市场尚不发达,抵押物变现难,影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方而严重后果:一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失;二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时,出现资金周转困难,进而直接导致银行的破产和倒闭。(四)市场和政策风险 1.市场风险。指国民经济在
13、整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动,进而影响房地产业,给贷款银行带来损失。与其他行业相比,房地产业对经济周期有更强的敏感性,经济高涨时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求增加,贷款数量急剧增加;经济萧条时.失业率上升.居民收入下降.房价下跌.商业银行势必会而临大量的“呆坏账”损失。2.政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失。当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和投资过热,与宏观调控目标相违背,政府就会采取房地产调整政策,比如2010年4月出台的房产新政国十条。随着房地产业的调整和收缩,商业银行将而临政策风险,主要表现为之前投资购房者的投资行为在现行
14、的政策下,变得不再有利可图甚至还会造成损失,这势必会加大贷款的违约率,给银行造成损失。(五)开发商导致的风险1.经营管理失误导致的风险。一些房地产开发商由于经营管理失误,出现烂尾楼或楼盘质量不合格,造成已售期房不能按时交业主使用,致使购房人与开放商发生争执或要求解除购房合约,其往往很难在短时间内解决。一旦出现这种情况,使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款,从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。2.“假个贷”风险。开发商通常在两种情况下会实行“假个贷”:一是房价迅速提高的时候,开发商惜售,准备“捂盘待涨再售”,而此时如果开放商又需要资金,就会以本单位职工或其他关系人名义,冒充购
15、房人,通过虚假销售方式套取银行贷款,等到房价上涨后,卖出房屋再还款;二是房地产市场不景气的时候,或开发商资质较差,房屋销售不畅,无法及时回笼资金时,开发商也会冒充购房人,采取“假个贷”。在实际情况中,第二种情况更普遍,给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假个贷”方式,不是由开放商策划,而是施工方。这通常是因为开发商欠施工方工程款,在楼盘销售状况不佳而无力还款时,开发商通常会把一些房屋抵押给施工方,以抵消欠款。而施工方则会通过内部人员或关系人,以虚假的购买方式,套取银行贷款。(六)管理风险 1.内部操作环节的风险。违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一,是经营机构放宽贷款要求而
16、造成的业务风险。主要表现为:一是在业务导向激励机制下,经营机构重业务轻管理,甚至违规经营,未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高,工作不负责任,违反操作规程,有的甚至与借款人串通,逃避制度约束。2. 信息不对称和自身体制不健全的风险。商业银行信息不对称和自身体制不健全而临的风险,主要包括逆向选择和道德风险。逆向选择(Adverse selection)是指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品,进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。在金融市场上,逆向选择指市场上那些最有可能造成不利(逆向)结果(即违约风险)的融资者,往往就是那
17、些寻求资金最积极且最有可能得到资金的人。同时,由于商业银行普遍监督制约机制不足,以及责任认定和处罚力度不够,绩效激励很可能使得客户经理在业务办理过程中,没有尽职尽责,产生道德风险。 四、商业银行个人住房贷款风险的防范 住房与广大居民生活息息相关,不仅关系到上下游产业的发展,还关系到社会和谐、经济稳定、地区发展。目前我国个人住房贷款风险进一步显现,以历次金融危机为鉴,为防比出现“多米诺”效应,应加强个人住房贷款的监管。本文主要针对我国商业银行普遍存在的风险,从银行自身角度提出防范风险的建议。 (一)严格执行国家的房贷政策 2010年4月,国家为抑制房价过高、投资过热的现象,出台房产新政国十条,其
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