浦发 二手住房按揭贷款自查报告（上总部） .doc

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1、二手住房按揭贷款自查报告总行风险管理部：根据总行关于加强二手住房按揭贷款风险管理的通知（浦银风险部2004第17号）精神，我部立即组织各支行、营业部对二手住房按揭贷款进行了全面自查工作，现将自查情况汇报如下：为适应个人购房的多元化需求，切实加强二手住房按揭贷款的管理，规范操作、防范风险，上海地区总部于2002年5月印发上海浦东发展银行上海地区总部关于开展二手房个人购房贷款业务的指导意见（浦银沪发2002256号）就购房贷款的房龄、交易价格、按揭成数、贷款年限、中介资质以及房产交易价格的合理认定等均做出了相关规定。一、抵押房情况近年来，二手房价格随新建住宅价格的上涨不断攀升，二手房贷已隐含一定的

2、风险，经初步统计，截至04年3月16日，总部二手住房按揭发放逾30.53亿元，8600笔以上。根据支行的自查结果显示，目前发放的二手住房按揭贷款中存在房龄超过12年的情况，但在总部二手住房按揭贷款总量中占比较小。对于房龄超过12年的二手住房按揭贷款，其中部分属于总部二手房个人购房贷款指导意见颁布前操作；部分为老式花园洋房的按揭，如我部静安支行办理的一些二手房按揭，因静安区地处上海市中心，其交易的二手住房大部分在95年左右，也有部分是80年代竣工的老公房、新式里弄房、甚至房龄更长的别墅，其房龄一般超过12年，但该类房产中相当一部分品质较好且具有不可再生性。存在该种情况的还有长宁支行一笔624万元

3、贷款，抵押房为国家保护的1911年建造花园住宅。总部辖内各支行因地域不同，在开展二手住房按揭贷款业务时情况差别较大。金桥、闸北、金山、外高桥、徐汇、嘉定、一营、虹口、静安支行的二手房按揭量均在1.3亿元以上，而奉贤、普陀、长宁、杨浦、东方、空港、松江等支行二手房按揭量较小，青浦支行等至今未发生二手房按揭业务。同时，部分市区支行所在地区地段优、房龄短、小区规划好、建筑质量上乘，二手房按揭贷款的资产风险相对较低；部分郊县支行所在地区存在较严重的房龄偏老情况，具有一定的不确定性。二、中介公司情况总部辖内各支行选择合作的二手房产交易中介机构资质水平不一，因总部在二手房个人购房贷款指导意见中明确规定经办

4、支行采取与房产交易中介机构合作方式开展二手房个人购房贷款业务的，该中介机构必须上报地区总部（个人金融部）审批同意后与房产交易中介机构签署合作协议。故对资质和规模水平较差的二手房交易中介机构，支行已根据总部要求进行一定程度的更换。大部分支行选择合作的房产交易中介机构资质和信誉基本较好，具有一定规模和市场占有率。一些支行在未与中介机构签订协议的情况下，要求贷款的操作过程全部由本行人员全程跟踪操作办理公证、保险、签订合同、抵押登记等手续。交易中介具体如下：上海宝峰房屋置换公司上海远盟房产服务有限公司上海先原房地产公司中原地产上海沪邦房地产经纪有限公司爱建集团立好信房屋21世纪不动产上海鑫基房地产经纪

5、有限公司上海延盛房产咨询公司上海富城房地产咨询有限公司上海亚业房地产经纪有限公司上海力江房地产经纪有限公司上海优佳投资管理有限公司上海卫理商务服务有限公司麦格理管理咨询（上海）有限公司上海淼鑫房地产经纪有限公司上海换居房地产经纪有限公司上海房产之窗经纪公司上海长汉投资咨询有限公司上海鸿兴房地产经纪有限公司上海虹桥律师事务所上海安捷房地产服务有限公司上海东沁投资管理有限公司上海亿通房地产咨询有限公司上海银盟房产咨询服务有限公司上海中房房屋置换有限公司上海信义房屋中介咨询有限公司上海臣信房地产经纪有限公司上海广达房地产经纪有限公司上海太平洋房屋服务有限公司上海福邸房地产经纪有限公司三、评估机构情况

6、对于评估机构的选择，地区总部在二手房个人购房贷款指导意见中并未提出明确的要求。支行在具体选定评估机构的操作中都有一定的审定程序，并最终由支行领导决定，评估公司由银行指定，不存在中介指定评估公司的现象。经自查，目前支行选择的评估机构资质均在B级以上，且部分支行内部规定对按揭成数较高、或交易单价较高、或交易总价较高或房龄较长的按揭需由资质较好的评估公司进行评估。评估公司及其资质具体如下：上海金虹房地产估价有限公B级上海国衡房地产估价有限公司A级上海信衡房地产估价有限公司A级上海房地产估价事务所有限公司A级上海万千房地产估价有限公司A级上海城市房地产估价有限公司A级上海申泰房地产估价有限公司A级上海

7、信达资产评估有限公司B级上海德锐房地产评估有限公司B级上海同兴房地产估价有限公司B级上海环联房地产评估有限公司B级上海仲衡不动产评估有限公司A级上海光华房地产估价有限公司A级上海申房房地产估价有限公司A级上海国城房地产估价有限公司A级四、逾期情况二手住房按揭贷款的逾期贷款基本为我行2003年9月总部二手房个人购房贷款指导意见颁布前操作的，具体如下：金桥支行逾期累计113笔，金额21.5万元。产生逾期的原因有以下几种情况：还款账号更改没有及时通知我行；借款人出差在外无法按时存款；恶意逾期的占比不大，经过信贷员追讨基本能追回逾期贷款。虹口支行存在10笔逾期达到或超过3期，逾期原因主要为借款人未及时

8、向银行缴足存款。奉贤支行一笔逾期二个月以上。空港支行逾期9笔，累计逾期本息累计4.5万元。外高桥支行三笔贷款逾期三个月未归还，借款总金额分别为19万、90.3万、12万，其中一笔因中介智恒公司在支行存有保证金，故我行损失可控。徐汇支行曾经出现逾期48笔，累计逾期次数91期，绝大多数为短暂逾期，未发现与房龄长短的必然联系。嘉定支行二手房按揭逾期52户，占该支行个人按揭逾期户数的32.3。闸北支行发生一笔逾期、一笔虚假交易的二手住房按揭贷款，情况分别如下：（1）支行于2003年3月31日向借款人陈毓军发放一笔金额为32.5万元的二手房按揭贷款。由于借款人与房屋卖出方发生房屋交接的纠纷，借款人连续发

9、生贷款逾期。在我行多次催讨不果后我行于2003年12月17日依法向法院提起诉讼，法院近日即将进行判决。（2）借款人孙菁华为房屋卖出人的女婿，借款人伪造了房屋卖出人的身份证及其他相关证件，与上海虹民房地产经纪有限公司串通进行虚假房屋交易，骗取银行贷款，该笔贷款金额26万元。现支行已停止与上海虹民房地产经纪有限公司的一切业务合作往来，并要求上海虹民房地产经纪有限公司按与我行签定的合作协议的要求偿还该笔贷款本金和相关利息，同时向法院依法提起诉讼。目前虹民公司已归还了10万元贷款本金，剩余贷款本金15余万元现由公安局暂封，由于借款人尚牵涉其他刑事案件，需等刑事案件结案后法院才能对我行起诉孙菁华的案件依

10、法进行判决。此外，陆家嘴支行发生一笔虚假交易的二手房按揭贷款，贷款总额17万元。借款人凭虚假身份证参与房屋买卖，因当时个人征信系统未升级，无法辨别身份证的真伪，造成我行资产风险。五、结论随着新建居民住宅的不断竣工，新房、期房交易逐步转变为“二手房”交易，使得二手房市场不断扩张，上海地区总部二手住房按揭贷款业务量也随之上升。相比一般住房按揭贷款，二手住房按揭贷款在房龄、房型、产权和交易价格等方面情况较为复杂，存在一定的风险隐患。个别支行在本次自查中发现周边市场中部分二手住房按揭贷款业务有明显的融资倾向，如二手住房按揭业务交易价格明显过高，而评估公司也出具“评估报告”；二手住房的买卖双方为夫妻、亲戚、朋友等，甚至出现中介公司公开招揽个人向银行融资客户。上述现象对地区总部今后指导辖内支行进一步开展按揭贷款业务均有良好的警示作用。地区总部通过自查，将严格按照总行要求，进一步规范二手房按揭贷款操作，加强风险管理和贷后跟踪，大力拓展地段较优、小区规划齐全、建筑质量优、房龄符合要求的二手房按揭贷款业务，重视评估公司评估质量，与有实力的中介机构建立战略合作关系，切实降低风险、提高我行综合效益。上海地区总部2004年4月7日