浅析改革开放以来我国房地产业的发展.doc

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1、浅析改革开放以来我国房地产业的发展第33卷第32期2007年11月山西建筑SHANXIARCHITECTUREVol_33No.32Nov.2007?243?房地产开发?文章编号:10096825(2007)32024302浅析改革开放以来我国房地产业的发展罗福周来雨康苗摘要:简述了10年来中国房地产发展历程中各个阶段的政策,并研究了在这种情况下各个房地产企业所采取的对策以及各种对策产生的原因.在此基础上探索了新时期我国房地产发展的状况,并提出了相关的对策与展望.关键词:房地产,发展,房地产企业中图分类号:TU712文献标识码:A1起步阶段的房地产行业现状及企业行为在1998年之前,城市居民居

2、住用房一部分是国家分配的公共用房,一般是根据居民个人的职务级别,对社会的贡献来分配,完全是免费的;后来出现了廉租房,一些分不上公共用房的居民可以租住,租金很低.在这一时期,这些房子一般是由单位或政府组织实施的,且经济困难,缺乏资金,修建了一批筒子楼,板式楼,有室无厅或厅特别小的房子,即使如此,还是供不应求.1998年中国停止实物分房,全面实行货币化分房.住宅开始走向商品化,由于多年的住房紧张,房地产市场处于供给严重缺乏的状态.在这一时期,开发商认识到面积出效益,只要能征来地,就毫不犹豫地建造三室一厅,三室两厅,两室一厅,两室两厅的住宅,不用考虑出售问题.缺乏开发理念,也不考虑小区环境和小区绿化

3、.这一时期,中国开始全面实行货币化分房,房地产交易市场随之出现,中国房地产业正式起步.由于这一时期房地产市场处于严重的供不应求状态,房地产开发企业获取了大量的超额利润,初步完成了资本的原始积累,为房地产业的进一步发展奠定了经济基础.2中国房地产业的进一步发展阶段的房地产行业状况及企业行为.进入21世纪,中国房地产市场开始出现供求基本均衡的状态,并出现了房地产市场局部过热的现象.这时一些无环境无次序的小区住宅出现有价无市现象,空置率提高,资金无法周转,很多房地产企业倒闭,出现大量的烂尾楼现象.为了抑制房地产市场局部过热现象,国家发出国八条;2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知,停止别墅用

4、地供应;还有提高自有资金率35%及土地的招,拍,挂制度.此时,房地产开发企业意识到:房地产业不只是建房子,房地产业也在生产商品,要得到市场消费者的认可,但也存在风险,即使商品也离不开产品策划,产品设计,产品销售及售后服务;房地产企业要为每一个开发项目准确定位,居住小区不但有建筑还要有环境,也要打造自己的品牌.房地产企业为了准确定位自己的产品,为了得到市场消费者的承认,请来了策划公司为自己的产品做策划;请来了景观公司为自己的产品做景观;请来了设计公司为自己做设计;请来了销售公司来给自己的产品销售.一时欧陆风格,澳洲风格,地中海风格的建筑纷纷出现,提高了住宅小区的建设质量,改善了住宅小区质量,得到

5、了消费者,社会认可.这一时期,中国经济已进入健康快速的发展阶段,城镇化进程加快,大量人口涌入城市,房地产市场有效需求量还在增加,为中国房地产业的进一步发展提供了空间;同时城市居民已经基本摆脱只求面积不求质量的困难时期,要求住宅房间布局的紧凑合理,要求住宅小区规划人性化,要求适当绿化景观和道路交通系统;竞争的加强要求房地产不能建好房子等着别人来买,酒香不怕巷子深的神话已经过去,要求他们去宣传自己的房屋,去推销他们的房屋.总之,为中国房地产业的发展提出了挑战.中国的房地产业正是在机遇与挑战并存的条件下不断地向前发展.3中国的房地产业日趋完善成熟2005年中共中央人民政府郑重宣布,中国已经基本实现小

6、康社会,并要求全国人民为全面建设小康社会而努力奋斗.中国经济持续健康发展,中国城市化进程仍然高速推进.房地产企业为了打造自己的品牌,为了追逐高额的利润,争先恐后地开发一些高档次,大面积户型,导致占人口多数的中低收入阶层买不起房子,中国房地产业出现了结构失衡.2006年,九部委(建设部,发展改革委,监察部,财政部,国土资源部,人民银行,税务总局,统计局,银监会)发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见.两次上调存款利率,引导房地产行业走上健康稳步发展的轨道.中国的房地产企业重新反思,中国人富裕了,一些居民已开始购买自己的第二,第三居所,看重的是所购买房屋的核心品质和升值空间.究竟这种无核心品

7、质,无建筑理念的商业炒作能把房地产行业带多远,华丽的词组和漂亮的图片组成的售楼书能不能把居民带到小区中来,小区中央的广场绿地加上异国风格的建筑造型能不能让居民留下.房地产企业开始有新的理解,房地产企业生产的不只是简单的商品,它是一个涉及地域文化,人文环境,时代特征,建筑理念的多方面的综合产品.首先住宅作为商品要有自己的核心品质,建筑理念要体现建筑的核心理念和项目所在地的地域文化,人文环境,时代特征,这样的建筑才有生命力,才具有更高的升值潜力,才是人们所追求的理想居所.为了体现开发建筑理念,房地产企业必须把前期策划,规划设计,工程施工,市场营销及售后服务作为一个系统,统筹各个阶段的工作,前期策划

8、,建筑设计,景观设计等行为活动要相互合作,充分沟通.不能把各个阶段的工作分割开来,各自为政.这一时期,中国已经基本实现小康社会,城市居民在改善住收稿日期:20070611作者简介:罗福周(1964一),男,教授,西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710055来(1983一),男,西安建筑科技大学管理学院硕士研究生,陕西西安710055康(1984一),男,助理工程师,中建三局第一建设工程公司西安分公司,陕西西安710055第33卷第32期?244?2007年11月山西建筑SHANXIARCHITE(UREVoI.33No.32Nov.2007文章编号:10096825(2007)3202440

9、2房地产开发企业项目成本的控制与管理辛爱兰摘要:针对房地产开发企业风险不断加大的现状,提出了房地产企业实行项目成本控制与管理的必要性,从项目的投资决策阶段,设计阶段,招投标阶段,施工阶段和竣工结算阶段对项目成本的控制与管理进行了详细阐述,以提高房地产企业的投资效益.关键词:房地产,成本,控制措施,企业中图分类号:TU723.3随着中国经济的高速发展,中国的房地产业也进入高速发展阶段,但是房地产业由于具有资金投入量大,建设周期长,专业性强,受政策影响大等特点,以及市场竞争的不断加剧等,使其风险不断加大,房地产业的高投资,高收益时代已经不复存在.在现阶段的房地产项目开发中,倡导以人为本,住房从户型

10、设计,建材采用到功能和质量等方面的要求越来越高,这就要求在满足以上要求的前提下,必须对项目投资实施全过程的有效成本控制,挖掘潜力,降低成本,通过多个房地产项目实施,取得一些经验,现总结如下,供大家探讨.项目成本的控制,贯穿于投资决策阶段,设计阶段,招投标阶段,施工阶段和竣工结算阶段,也可以说是一个系统控制过程,它具有全员性和全过程性的特点,下面分别论述.1项目决策阶段,加强企业内部的成本管理意识房环境的同时,更注重所购买房屋的核心品质和升值空间,这就要求房地产开发企业在开发项目尊重项日所在地的地理文化,历史文化,时代特征,正确确定开发项目的开发理念,同时满足国家提出的节电,节水,节能的要求.打

11、造自己产品的核心品质,增强开发项目的升值潜力.房地产开发产品作为商品,特别是在市场竞争日益激烈的今天,产品的营销推广也是必不可少的.这就要求房地产开发企业既要精心组织项目开发的每一过程,又要专业于房地产开发的每一过程.时代的发展,人民生活水平和文化品位的提高对房地产企业提出了新的挑战,锐意进取,努力学习的房地产企业,将在这一过程中日益成熟起来,否则将会被新一轮市场竞争所淘汰.中国的房地产行业日趋成熟.4中国的房地产业发展成熟过程对房地产企业提出的要求房地产行业的综合性决定房地产企业不可能掌握项目开发的每一阶段的专业知识,这就决定房地产企业必然在不同的项目开发阶段求助于不同的专业公司.为r彻底贯

12、彻开发项目的核心理念,或是寻求一个强势的全程策划公司和一个设计公司(完文献标识码:A长期以来,受旧的开发模式及传统观念的影响,很多开发企业缺乏成本管理意识,通常采用的是以事后核算为主的静态成本模式,没有明确系统的成本管理目标,往往是走一步看一步,计划无法跟上变化,这种盲目的粗放式的管理最终将导致成本的不可控制性,要想在竞争日益激烈的地产市场获得较大的经济效益,首先要在企业管理中树立竞争意识,对土地获取,融资方式,项目定位,管理手段等几个重要环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效.对项目开发要有详细的评估和预算,针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益,多做调查研究,在可

13、能的情况下,要让目标成本尽可能详细,甚至包括不可预见的成本支出及风险,这样便于实施过程的核查和控制.在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,要充分考虑土地价格,环境配套,户型,市场竞争度,市场购买力等因全按策划公司提出的建筑理念做设计);或是寻求一个强势的全程设计公司和一个策划公司(帮设计公司做市场分析和投资估算);或是由策划公司和设计公司强强联合.这就要求设计公司与策划公司互相配合,充分沟通.现实中设计公司抱怨策划公司只会提一些虚而不实的概念;策划公司有抱怨设计公司不按照他们的策划理念设计建筑.成熟的房地产行业必然是学习性的行业,房地产企业进行项目开发时,要学习项目所在地的地理文

14、化和历史文化;研究新时期居民对房屋需求的变化;把握国家宏观经济形势和房地产产业政策的发展趋势.开发出适应市场需求和国家政策要求的房屋建筑,在为企业创造利润的同时为企业创造生存空间.参考文献:1第三届中国房地产学院派论坛.我国房地产业的发展趋势C.2004.2北京路特通数据研究中心.我国房地产业中长期发展趋势C.2003.3国家统计局.中国房地产统计年鉴(2002-2004)M.北京:中国统计出版社,2003.DiscussionOilthedevelopmentofrea1.estateindustryinChinasinceopen-reformpolicyLUOFu.zhouLAIYuKA

15、NGMiaoAbstract:Itinucesthep0licyabouteverystageofChinarealestateindustrydevelopmentintenyears.Anditalsostudiesofthecountern国ureswhichrealestatecompanyappliedinthissituationaswellasthereasonsofthesemeasure8.Basedonthis,thisarticleprobesintothesituationaboutthedevelopmentofrealestateindustryinthenewera,bringsforwardrelativemeasuresandprcxspectives.Keywords:realestate,development,realestatecompany收稿日期:200707-02作者简介:辛爱(1962一),女,工程师,山西潞安集团后勤中心,山西长治046204